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Passives Einkommen mit 1 vollfinanzierter ETW?

Yakari
(@yakari)
Freiheitskämpfer Silber

Vor 10 Tagen haben sich mir unerwartet 2 Chancen (?) aufgetan, das berufliche Angebot habe ich ohne Umschweife angenommen und gehe davon aus, dass der kurzfristige Einsatz sich mittelfristig positiv bemerkbar machen wird.

Das andere Angebot ist eine vermietete ETW des Bekannten eines Bekannten, der verkaufen möchte. Ich überlege zwecks Diversifikation und Generierung passiven Einkommens unter die Vermieter zu gehen, sehr weit bin ich jedoch mit meinen Recherchen nicht gekommen, das Projekt steckt wirklich im Stadium „Überlegung“. Bis Anfang nächsten Jahres habe ich realistischerweise aufgrund der anderen Neuerung und meines Alltags auch keinen Kopf um mich zu kümmern - andererseits besteht zugegebenermaßen FOMO. Ich möchte aber auch nichts übers Knie brechen, Geld verbrennen (dafür habe ich mein Pferd, macht mehr Freude) und 10 Jahre bereuen…

Aufgerufener Preis (VHB) sind ca. 25 Jahreskaltmieten (letztes Jahr saniert, Lage gut aber nicht überrissen) zzgl. Grunderwerbskosten. Ich würde am liebsten alles finanzieren, für Grunderwerbskosten kann ich aber bestimmt ein zinsloses Darlehen bei der Mamabank bekommen, wenn das (für die Bank) besser wäre.

Mein Reflex, bevor ich überhaupt besichtigt habe ist: viel viel zu teuer, wir reden nicht von München & Co! Andererseits haben die Immo-Preise gut angezogen und werden es prognostisch weiter tun, die Mieten ebenfalls, diese scheint mir recht niedrig.

Sollte ich doch konkretere Pläne schmieden, buche ich ne Beratung beim Hausmeister, freue mich aber auch über die grobe Einschätzung von erfahrenen Immo-Investoren und Erfahrungswerte.

 

Außerdem abstrakte Frage (für die allgemeine Weiterbildung ?): Welche Voraussetzungen sind für euch unabdingbar für eine vermietete ETW, die passives Einkommen bescheren soll? Oder geht das mit nur 1 Wohnung nicht?

Danke im Voraus für alle Beiträge ?

Zitat
Themenstarter Veröffentlicht : 17. September 2021 21:18
Judge Dredd und Natman mögen das
Natman
(@natman)
Freiheitskämpfer Gold

Hi @yakari, bei der Vermietung kommt es drauf an. Du wirst ja erstmal Zinsen haben und du wirst ja den Kredit tilgen, von daher sind 4% Bruttokaltmiete sicher nicht besser als 5%. Ich glaube es kommt sehr auf den Einzelfall an und Erfahrungen als Vermieter schaden nicht. Vielleicht kannst du mehr Details / Fakten geben und auch wie der Zustand so ist. Bin selbst aber eher Vermiet-Anfänger... Und so passiv ist ja das Immo vermieten nicht.

Wie ist denn der aktuell bezahlte Mietzins? Oder ist es leer stehend. Wie sehr decken die Mieteinnahmen, die Bankraten und die Kosten? Weil dann trägt sich die Immo erst selber. Und du versteuerst ja auch die NK Vorauszahlung mit, die du umlegen kannst auf den Mieter, d.h. da spielt die Steuer auch noch eine Rolle...

Für mich ein entscheidender Punkt, der dagegen spricht:

  • wie gut kennst du den Bekannten? Normalerweise macht man mit Bekannten keine Geschäfte, wenn man sich zu gut versteht ;-)
AntwortZitat
Veröffentlicht : 17. September 2021 21:40
Judge Dredd mag das
Windsurfer
(@windsurfer)
Verdienter Freiheitskämpfer

Entscheidend ist nicht wieviel sie gerade bringt, sondern ob die aktuelle Miete dem Marktnotierung entspricht. Angenommen sie liegt 30% drunter, dann relativiert sich der Faktor 25 ja schon wieder.
Wie ist die Lage? Perspektivisch weiter gut auch wenn in 10 Jahren die deutsche Bevölkerung schrumpft und noch mehr Leute in die Städte ziehen?
Bedenke außerdem bei einzelwohnungen dass du der eigentümergemeinschaft hilflos ausgesetzt bist. Wenn die Mehrheit entscheidet, dass der Aufzug ersetzt werden sollte und man das Dach nochmal saniert, musst du bezahlen. Außerdem sind diese Versammlungen alles andere als passiv… da kann man sich ganz schön ärgern.

AntwortZitat
Veröffentlicht : 17. September 2021 23:04
Judge Dredd mag das
Judge Dredd
(@judge-dredd)
Freiheitskämpfer Gold

@windsurfer 
definitiv. Auf jedenfall die Beschlusssammlung und die Protokolle der letzten Versammlungenn gut studieren.da lassen sich dann schon ggf. Probleme herauslesen. Gerade klagewütige Miteigentümer die es geben kann, können dann Rendite und Nerven kosten. Da sind  dann ganze Mehrfamilienhäuser nervenschonender aber auch teurer. Ich persönlich würde Kaufnebenkosten nicht mit Fremdkapital bezahlen und nur maximal 100 Prozent finanzieren. aber das ist ja immer auch subjektiv.

Würde es auch von der Lage abhängig machen. Warum wollen die verkaufen?

 

AntwortZitat
Veröffentlicht : 17. September 2021 23:39
Natman und Roman mögen das