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Ackerflächen als Immo-Investment

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Natman
(@natman)
Freiheitskämpfer Gold Moderator

Ich habe mich mit Beginn der freigestellten Tage etwas mit Ackerland als Investment beschäftigt. Hintergrund war, dass meine Mutter landwirtschaftliche Flächen (teilweise Bauerwartungsland) geerbt hat.

Jetzt zu den Facts, die ich herausgefunden habe:

  • im Netz stehen Infos, dass ca. 2% Pachteinnahmen brutto erzielbar sind. Bei den Angeboten ist die Pacht viel tiefer, oft um die 0,2-0,7%
  • Es gibt halb seriöse Angebote im Ausland mit hoher Rendite (bestenfalls halb seriöse wäre mir zu heiß)
  • Äcker in Stadtnähe würden sich zum Verpachten eignen für Städter u Biobegeisterte, da kann ich mir eine gute Rendite vorstellen
  • Wenn Äcker erschlossen werden u zu Bauland werden, kann es sich lohnen (Spekulation)
Zitat
Themenstarter Veröffentlicht : 12. Juli 2020 10:26
Schlagwörter für Thema
Maxibackblech
(@maxibackblech)
Aktiver Freiheitskämpfer

Bei uns in der Gegend ist es eher so, dass man keine Äcker/Wiesen kaufen kann, weil kein Bauer etwas hergeben will. Eine Notwendigkeit dazu ist selten gegeben und es gilt eher die Maxime, dass man sein Land oder Wald prinzipiell nicht verkauft. Sei es aus Tradition, Vermögenserhalt, Selbstnutzung oder auch Spekulation, dass es mal viel wert werden könnte.

Vielleicht ist es bei dir in der Gegend ja anders und du hast Erfolg bei der Suche, falls du dich dazu entschließen solltest, dass es dir genug einbringt.

Viele Grüße von einem zukünftigen Walderben. ;-)

AntwortZitat
Veröffentlicht : 12. Juli 2020 10:49
Natman mag das
Natman
(@natman)
Freiheitskämpfer Gold Moderator

Markt in Bawü bietet derzeit gar nichts Spannendes. Entweder sehr niedrige Verpachtungseinnahmen oder nicht zusammenhängende Stücke. Daher nehme ich davon Abstand.

AntwortZitat
Themenstarter Veröffentlicht : 22. Juli 2020 18:15
Natman
(@natman)
Freiheitskämpfer Gold Moderator

@maxibackblech

Wald ist doch gut, wenn man einen Kachelofen hat oder einen Holzheizung. 

AntwortZitat
Themenstarter Veröffentlicht : 28. Juli 2020 19:38
Maxibackblech
(@maxibackblech)
Aktiver Freiheitskämpfer

Mein Vater hat eine Holz-Zentralheizung und wir haben einen Schwedenofen, der die Fußbodenheizung im großen Wohn-Koch-Küchen-Bereich unnötig macht. 
Seine 50cm Scheite einmal halbiert passen wunderbar bei uns rein. :-)

Und der Wald war auch Quelle fürs Bauholz unserer Garage und diverser Sachen im Haus wie z.B. Wäscheabwurfdeckel, Kellerabgangbrett und Teil eines TV-Möbelstücks.

AntwortZitat
Veröffentlicht : 29. Juli 2020 09:43
Natman mag das
Natman
(@natman)
Freiheitskämpfer Gold Moderator

Ich habe nun ein paar Infos für verpachtetes Ackerland von meinen Eltern erhalten, die an der Quelle sitzen ;-). Es sind bei ihnen so 0,5-max.1,6% jährliche Pachteinnahmen brutto vorhanden. In meiner Gegend wurden immer wieder 1,5-6 Hektar angeboten für Preise von 4,50 Euro pro m² und die Pachteinnahmen in Bawü durchschnittlich liegen pro Hektar bei ca. 237 Euro p.a. brutto. Wir würden Ackerland eher als Krisenabsicherung sehen, eine Wertanlage wird daraus nicht wirklich.

AntwortZitat
Themenstarter Veröffentlicht : 23. März 2021 11:42
Yakari
(@yakari)
Freiheitskämpfer Silber

Bei größeren Flächen aber bitte nicht die SVLFG vergessen, die sich melden wird, wenn du deine finanzielle Freiheit erreicht hast und dein Erwerbseinkommen ausbleibt und du das Land selbst bewirtschaftest. Da ist schon so mancher erschrocken, dass er Beiträge zur Alterskasse oder (ggf. zusätzlich zu freiwilliger gesetzlicher KV!) zur Landwirtschaftlichen Krankenkasse zahlen musste. Vor dem Kauf diesen Aspekt bitte auch prüfen, mehr Infos auf www.svlfg.de

 

AntwortZitat
Veröffentlicht : 23. März 2021 15:40
Natman
(@natman)
Freiheitskämpfer Gold Moderator

@yakari

Danke für die Info. Bei unseren 2 Gärten haben wir darauf geachtet, dass eine Pflichtversicherung bei Obst- u Gartenbau erst ab 2500 m² Grund besteht, da liegen wir gerade drunter.

AntwortZitat
Themenstarter Veröffentlicht : 23. März 2021 15:46
Yakari
(@yakari)
Freiheitskämpfer Silber
Veröffentlicht von: @natman

@yakari

Danke für die Info. Bei unseren 2 Gärten haben wir darauf geachtet, dass eine Pflichtversicherung bei Obst- u Gartenbau erst ab 2500 m² Grund besteht, da liegen wir gerade drunter.

Du meinst wahrscheinlich die Pflichtversicherung in der gesetzlichen Unfallversicherung? Das ist nochmal was anderes - bei der SVLFG sind 3 Versicherungszweige unter einem Dach, die Voraussetzungen für Pflichtversicherungen sind nicht zwingend identisch! Das können böse (teure) Fallen werden! Manchmal ist es aber auch sehr nützlich da rein zu kommen, kommt eben darauf an!

PS: Pflanz bloß nicht zu viel Tannenbäume! 😉🤗

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Veröffentlicht : 23. März 2021 15:56
Natman mag das
Natman
(@natman)
Freiheitskämpfer Gold Moderator

@yakari

Neue Bäume werden nur gepflanzt, wenn alte gehen müssen, sonst ersetze ich das Büro Hamsterrad in ein Baum-Hamsterrad. Mehr Bäume als an vier Händen Finger Wink  

 

AntwortZitat
Themenstarter Veröffentlicht : 23. März 2021 16:01
Yakari mag das
langfristinvestor
(@langfristinvestor)
Verdienter Freiheitskämpfer

Hallo,

bei Investitionen in Ackerland gibt es vieles zu beachten:

A.Pachtmarkt:

Ob eine Fläche relativ gesehen teuer oder günstig vom Markt bepreist wird würde ich folgendermaßen berechnen:

1.Stufe: Bruttoüberschuss Fläche:

Zunächst muss die Bodenklassifizierung (z.B. sL=sandiger Lehm) und Bodenwertzahl (z.B. 55) erfasst werden. Diese dienen der Bestimmung der natürlichen Ertragsfähigkeit

Danach muss überprüft werden, ob die Fläche für Sonderkulturen (Spargel, Erdbeeren, etc.) oder für wirtschaftliche bessergestellte Kulturen (Zuckerrübe, Kartoffel) geeignet sind.

Als nächster Schritt sollte eine sinnvolle Durchschnittsertragsabschätzung erfolgen; diese hängt nicht nur von der Bodenklassifizierung, sondern maßgeblich von Niederschlägen, Zustand (Nährstoffe) etc. ab. Dazu werden aber typischerweise Zahlen auf regionaler Ebene veröffentlicht, die als Anhaltspunkt dienen.

Die Landesämter für Landwirtschaft haben sinnvolle Deckungsbeitragsrechner online, für Bayern wäre das folgende Website: https://www.stmelf.bayern.de/idb/default.html

Damit hat man schon einen guten Anhaltspunkt, wenn man regionale Naturalerträge anpasst.

Weiterführend habe ich einmal für einen Bekannten folgendes Exceltool erstellt.

Viele Daten darin sind Standartwerte, zentral zur Anpassung wäre Naturalertrag, Preis (Durchschnittspreise in der Region für letzte 3-5 Jahre) und Direktzahlungen. Aufwand anpassbar nach den Standartwerten aus den Wirtschaftlichkeitsberechnungen der Landesämter für Landwirtschaft.

Der Rest wurde für einen durchschnittlichen Betrieb (viehlos) mit 100 ha gerechnet.

100€ je ha Unternehmerrisiko sind Standard aufgrund von Ertragsschwankungen. Sobald die Pachtzahlung 100% der Bodenrente (Pachtpreis risikoadjustiert) langfristig übersteigt, ist der Preis durch den Marktdruck nach oben verzerrt.

 

Stufe 2: Markteinflüsse

Wenn nun der hier errechnete sinnvolle Pachtpreis sich stark vom aktuell gezahlten Pachtpreis unterscheidet, sollte man sich fragen, ob folgendes zutrifft:

Typische Gründe:

- Viele Betriebe, wenig Fläche in der Region

- Hohe Viehdichte, siehe oben

Außerdem ist zu beantworten, ob das ein "alter" Pachtvertrag ist - wie aktuell sind die gezahlten Preise noch? Was wäre aktuell ein erzielbarer Marktpreis.

Die Pachtpreise können in einer Region lange oberhalb eines sinnvollen Maßes bleiben (>100% Bodenrente heißt, dass der Landwirt die Flächenpacht subventioniert, z.B. durch Tierhaltung).

Wenn an eine Fläche primär für die Pachterträge erwirbt, sollte man zumindest den Markt testen und eine fiktive Pachtanzeige in einer Regionalzeitung erstellen, um den Bedarf zu erfahren.

B. Ackerpreise

- aktuell beliebtes Investment von Sparbuchfüchsen, die "Sicherheit" wollen

- auch beliebt bei Unternehmern mit <100 Mio € Vermögen als Diversifikation

- Nähe zu möglicher Bebauungsfläche (Industrie oder Wohnfläche) und Städte (Verdrängungseffekte von dortigen Landwirten, die in näherer Umgebung Flächen zu jedem Preis kaufen).

- Tierdichte im nahen Umfeld, da Tierhalter, um landwirtschaftliche Betriebe zu bleiben und nicht Gewerbebetriebe werden bestimmte Flächengrößen bewirtschaften müssen

Primär durch diese genannten Faktoren bestimmt. Rein wirtschaftlich wäre ein Erwerb der Ackerfläche nur bei Pachterträgen >3-5% des Ackerwertes für Landwirte selbst. Pachtrenditen unten 1% sind schon ein Indiz für einen rapiden Preisanstieg in den letzten Jahren.

Der Markt ist aber stark regional verschieden, somit sind Durchschnittswerte (auch auf Landkreisebene) nutzlos.

Ackerpreise als Hedge gegenüber Inflation zu verwenden schätze ich sehr kritisch ein; kurzfristig wird das gewisse Sicherheiten bieten; faktisch sind aber in vielen Teilen Deutschlands die Preise davongelaufen und nicht mehr vertretbar.

 

Die Mär, dass Boden immer teurer werden muss und Lebensmittel knapp werden könnten (Klimawandel und seine Folgen) teile ich nicht. Der bio- und technologische Fortschritt wird das mehr als wettmachen.

Bekannten von mir habe ich abgeraten für 2 ha in Südbayern 210.000€ zu bezahlen..

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Veröffentlicht : 23. März 2021 17:13
viper2333, BananenRapper, auf_dem_Weg und 3 User mögen das
langfristinvestor
(@langfristinvestor)
Verdienter Freiheitskämpfer

Nachtrag: Einige interessante Zahlen vom BLW für Bayern habe ich hier gefunden:

grafik
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https://www.wochenblatt-dlv.de/feld-stall/betriebsfuehrung/preise-fuer-acker-gruenland-kraeftig-gestiegen-548751

*Den Dämpfer nicht ernstnehmen im Artikel, das ist aus meiner Sicht einfach Selektionsbias - jede Fläche ist unterschiedlich auch auf EMZ Ebene

Daraus lässt sich schließen:

- Seit 2008 ca +150% im Durchschnitt (MSCI World seit 1.1.2008 auch ca +150% aber der Vergleich hinkt da gerade Höchstkurse vor Finanzkrise; MSCI World seit 1.1.2009 ca +300%)

- EMZ (Ertragsmesszahl=Bodengüte) zentraler Einfluss, bessere Böden, höherer Preis

- Flächengröße entscheidend, da Bewirtschaftungsvorteil (Berechenbar, da Fixkosten für Anfahrt+Rüstzeiten)

- Bayern sehr teuer, da viele gute Bödenregionen (Gäuboden, Donaudelta) und hohe Tierdichte

 

Wohlhabende Unternehmer kaufen sich z.T. bis zu 2-5% Ackerland in ihr Portfolio und 1-4% Wald. Aber vieles hier in DE ist sehr teuer.

 

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Situation in den USA:

https://www.forbes.com/sites/arielshapiro/2021/01/14/americas-biggest-owner-of-farmland-is-now-bill-gates-bezos-turner/

USA hat viel bessere Voraussetzungen der Flächennutzung (Flächengröße und resultierende optimale Betriebsgröße {in Deutschland haben die Betriebe tendeziell zu hohe Kosten da zu wenig Fläche + nicht arrondiert}) und besseren Marktzugang.

Schon Warren Buffet hat laut seiner Biografie sehr früh etwas in Land investiert und das ist meiner Meinung nach in den USA durch die stärker marktwirtschaftliche Regulierung (es gibt auch hohe Subventionen trotzdem für Farmer) viel sinnvoller als in DE. In Deutschland haben alle Parteien links der CDU den Plan mehr Fläche stillzulegen, die Flächenprämien abzuschmelzen und höhere Auflagen durchzusetzen. Das wird tendenziell die Wettbewerbsfähigkeit und somit auch die Flächenpreise negativ treffen über längere Sicht.

Um in US Farmland zu investieren gibt es verschiedene REITS, z.B. hier FPI

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https://www.farmlandriches.com/best-farmland-reit/

 

Der Preis korreliert stark mit dem Agrarpreisgüterkorb. Die Rohstoffrally hat auch Agrargüter erfasst und deshalb sehe ich aktuell das eher wieder am Kipppunkt nach unten.

 

AntwortZitat
Veröffentlicht : 23. März 2021 21:24
Natman
(@natman)
Freiheitskämpfer Gold Moderator

@langfristinvestor

Wenn ich deine Posts und Links richtig verstehe, ist es eine Wissenschaft und eine sehr aktive Angelegenheit mit den Äckern, zudem als Langfristanlage fraglich... Bin ja selbst gar nicht konservativ und als Krisenvorsorge taugt es auch weniger, weil im Notfall sich etliche Leute bedienen werden...

AntwortZitat
Themenstarter Veröffentlicht : 24. März 2021 19:34
langfristinvestor
(@langfristinvestor)
Verdienter Freiheitskämpfer

@Natman

Im Prinzip sind Pachteinnahmen das "wahre" passive Einkommen, da keine Arbeit&Aufwendungen für die Fläche entgegenstehen.

Ich wollte nur mit meinen Posts die Aufmerksamkeit darauf lenken, was alles dahintersteht um Fachfremden die Möglichkeit der objektiven Bewertung einer Fläche und deren Verpachtung zu ermöglichen. Die Arbeit vor einem Flächenkauf sollte im Prinzip die gleiche sein wie bei einer Mietwohnung - Vermieterkreis (Verpächterkeis); Mietniveau (Pachtniveau); Umgebung (Tierdichte in Region; Nachfrage nach der Fläche vorhanden) etc. Typischerweise werden Ackerflächen längerfristig verpachtet und wenn davor die Hausaufgaben gemacht sind, muss man nur seinen Zahlungseingang einmal im Jahr kontrollieren.

Was noch zu erwähnen ist - man sollte sich bei Erwerb einer Fläche auch ins Vertragsrecht für Verpachtungen einlesen und die Verträge sinnvoll gestalten sowie den Verpächter sinnvoll screenen und überprüfen (insb. Außenstehende können ldw. Betriebe zumeist überhaupt nicht einschätzen).

Für einen schnellen Vermögensaufbau wäre eine Fläche aus meiner Sicht ungeeignet - maximal als Spekulationsobjekt auf außerlandw. Nutzung (Kiesgrube; Bauland). Ansonsten ist die Rendite/a zu gering in der Ansparphase.

In der Entnahmephase und insbesondere bei großen Portfolios kann man schon darüber nachdenken, auch in diesem Bereich zu investieren um Diversifikationseffekte mitzunehmen.

 

AntwortZitat
Veröffentlicht : 24. März 2021 19:48
Natman mag das
Natman
(@natman)
Freiheitskämpfer Gold Moderator

@langfristinvestor

Wir sind durch 2 Themen darauf gekommen. Erstens wollten wir vor ein paar Jahren einen Acker zur Selbstversorgung kaufen, haben wir aber mit einem Garten in Stadtnähe abgedeckt. Zweitens hat meine Mutter eine halbe Landwirtschaft geerbt, wo der Großteil verpachtet ist. Sind aber außer Landwirtschaftsflächen noch Wald u etwas Moor dabei. 

AntwortZitat
Themenstarter Veröffentlicht : 24. März 2021 19:56
langfristinvestor
(@langfristinvestor)
Verdienter Freiheitskämpfer

Meine Meinung zum Waldkauf:

- Ohne fundamentale Kenntnisse Finger weg pauschal von Nadelwäldern

- Preise sind in vielen Gegenden stark angestiegen in den letzten Jahren - mir zumeist gefühlt zu teuer

- Eigenbewirtschaftung erfordert Geräte und Kenntnisse sowie Zeit, das NICHT auf die leichte Schulter nehmen

- Gegenteil von passiv - Windwurfe, Schädlingsbefall sind zu kontrollieren; Neuanpflanzungen durchzuführen

- Klimawandel schadet den Wäldern an den meisten Standorten massiv und ist im Gegensatz zu Ackerflächen ein großes Problem (ein Baum wächst ja 60-120 Jahre und man passt nicht jedes Jahr die Sorte an..)

- Viele überlegen den Kauf aufgrund eines Holz/Kachelofens - Holzkaufen ist in 90% der Fälle aber erfahrungsgemäß billiger!

- Bei Fremdbewirtschaftung: relativ hohe Kosten für Überprüfung und Auftragserteilung; bei kleinen Flächenpartien extrem hohe Kosten für Harvestereinsatz...

- Verkaufsprozess deutlich komplexer als bei Ackerflächen (Baumbewertung; Präferenz des Käufers;Standort wichtig da häufige Anfahrten etc.).

- Bundesweiter Durchschnittspreisanstieg seit 2009 um 65%; regional im Süden zum Teil +200% - Quelle: https://www.wochenblatt.com/landwirtschaft/nachrichten/wald-ist-richtig-teuer-geworden-10092702.html

- Holzpreise (hier Fichte) schwanken stark (Käferbefall; Windwurf; Importe aus Osteuropa...)

grafik

Quelle: http://www.wald-prinz.de/holzpreise-und-holzpreisentwicklung-fichte/383

Wenn man sehr vermögend ist wohl durchaus sinnvoll als Streuung. Zum Vermögensaufbau und Ertragsgenerierung ungeeignet.

 

 

AntwortZitat
Veröffentlicht : 24. März 2021 20:31
viper2333, Judge Dredd und Natman mögen das
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