Selbstverwaltete vermietete Immobilien  

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Maschinist
(@maschinist)
Maschinist Admin

Ich selbst habe keine Erfahrung mit der direkten Vermietung von Immobilien.

ich halte stattdessen ca. 10% meines Vermögens in börsenghandelten Real Estate Investment Trusts - REITs

Eure Erfahrungen als Vermieter eigener Mietobjekte sind deshalb herzlich willkommen.

  • Welche Rendite konntet Ihr über einen längeren Zeitraum erzielen
  • Welche zeitlichen Aufwand bedeutet das für euch
  • Würdet Ihr diesen Weg noch einmal beschreiten oder eher eine andere Investmentklasse auswählen
Dieses Thema wurde geändert 3 Monaten zuvor 6 Mal von Maschinist
Zitat
Veröffentlicht : 19. August 2016 04:58
(@auf_dem_weg)
Verdienter Freiheitskämpfer

Ich habe mir vor etwas mehr als 10 Jahren die erste Eigentumswohnung gekauft.Da ich sie recht günstig erworben habe und ich auch alles selbst renoviert habe war für mich das Risiko  überschaubar.Meine Rendite der letzten Jahre liegt nach Steuer bei etwa 3 %.

Nun nach etwas mehr als 10 Jahren stehe ich vor dem Verkauf. Ich hatte insgesamt 4 Mieter. Leider war es nur eine 2 Zimmerwohnung, so ist ein häufiger Wechsel vorprogrammiert. Bei einem haben wir ein Auflösungsvertrag gemacht, weil er nicht mehr zahlen konnte. Der jetzige Mieter zieht ins Ausland. Also immer irgendwas!!

Wir reden hier über eine normale 2 Zimmer Wohnung 60 qm in normaler Lage. Mit vielen noch älteren Eigentümer.

Die andere 3ZKB Wohnung  die wir in der gleichen Wohnsiedlung haben ist ein Selbstläufer, kein Ärger, keine Mietsäumnisse, alles perfekt.

Jetzt, nach dem der Mieter der 2ZKB Wohnung gekündigt hat, startete ich zwei Versuche.

1. ich werde die Wohnung nochmals vermieten oder

2. ich verkaufe die Wohnung

Nachdem ich die Anzeigen ein paar Tage geschaltet hatte, und nun die ersten Auswertungen gemacht habe, denke ich ,das ich Verkaufe.

Es wird immer schwieriger einen anständigen normalen Mieter zu finden.!!

Da die Wohnungspreise in die Höhe geschossen sind, würde ich einen Gewinn von etwa 70% erzielen.(potenzielle Käufer hatte ich sofort!!)

70% Gewinn ist super, aber mir geht passives Einkommen verloren!!!Es wären 10% meines" erdachten monatlichen Freiheitsbetrages"!!

Das ist doch eigentlich unser aller Ziel.

Was tun mit dem Gewinn ? Eine höherwertige Wohnung kaufen, mit mind. 3ZKB??

Auch zu diesen Wucherpreisen ?? eher nein.

Da ich einen sehr hohen Cashbestand habe und nun vllt. auch noch die Summe des Verkaufes der Wohnung dazu kommt, bin ich aktuell etwas überfragt.

Was nützt mir das viele Geld wenn es nicht für mich arbeitet.

Meines Erachtens fehlen ganz klar die Anlagenmöglichkeiten, denn sonst würden nicht solche Mondpreise auf dem Immobilienmarkt erzielt.

Kommt 2008 zurück?? Nur bei uns hier in Deutschland??

 

 

 

 

AntwortZitat
Veröffentlicht : 17. Januar 2017 15:58
Maschinist
(@maschinist)
Maschinist Admin

Hallo Auf dem Weg,

vielen Dank für Deinen Beitrag.

Das hilft anderen Menschen in einer ähnlichen Situation und ich lerne auch gerne immer dazu.

Das interessante an den weltweiten Immobilienmärkten ist, dass Sie immer "Lokal" sind.

Das heisst, es entstehen zu verschiedenen Zeiten in verschiedenen Laendern unterschiedliche Preisgefüge und Blasen, die mit der Situation in anderen Ländern und anderen Anlageprodukten nichts zu tun haben.

Von Ende der 90er Jahre bis 2007 war das in den USA der Fall. Heute ist die heisse Phase in Australien und Kanada.

Langsam entwickelt sich auch Deutschland in diese Richtung. Ein Land, das im letzten weltweiten Immobilien Bullenmarkt (im Gegensatz zu Spanien, Irland, England und anderen EU Ländern) keine nennenswerte Wertsteigerung oberhalb der Inflationsrate mitgemacht hat.

Die meisten Menschen denken immer lokal in Ihrer eigenen Währung und vergleichen sich mit Ihrer direkten Umgebung anstatt weltweit.

So unfassbar es auch klingt, akzeptieren die meisten Menschen eine geringere Rendite in einem lokalen Produkt, anstatt eine deutlich höhere in einem einem anderen Land zu erzielen.

Freunde, Nachbarn, Nachrichten - All das beeinflusst uns und wir denken primär an die Dinge um uns herum.

Wenn Du mit Deiner immobilie wirklich nur 3% nach Steuern erwirtschaftest und gleichzeitig jede Menge Arbeit damit hast, ist die Lösung aus meiner Sichtweise heraus ganz einfach. Investiere dort, wo es deutlich mehr Rendite gibt, oder mindestens die gleiche Rendite für weniger Arbeit.

Viele Aktienmärkte in Asien haben aktuell alleine eine jährliche Dividendenrendite von ca 3,5% ohne dass Du dazu auch nur irgend etwas tun musst, außer den ETF zu kaufen und nie mehr daran zu denken.

Zusätzlich zu dieser Dividende wird, wie bei Deiner Immobilie, langfristig die Inflation ausgeglichen und noch wichtiger ergeben sich langfristig noch weitere Kurssteigerungen aufgrund der Wertsteigerung der Unternehmen durch Gewinnsteigerungen und weiterer Aktienrückkäufe. Das einzige, was Du bei einem solchen Gesamtmarkt ETF's aushalten musst, sind die kurz- und mittelfristigen Kursschwankungen.

Langfristig gelten immer diese beiden Charts:

1. Aktien sind langfristig die beste Anlageklasse:

 

2. Immobilien sind extrem lageabhängig und erwirtschaften neben den Mieteinnahmen (auf die es ankommt) über lange Sicht betrachtet kaum mehr als einen Inflationsausgleich.

Weitere Wortmeldungen zu diesem Thema sind sehr willkommen.

AntwortZitat
Veröffentlicht : 18. Januar 2017 01:11
(@auf_dem_weg)
Verdienter Freiheitskämpfer

Hallo Maschinist,

du beziehst dein Posting auf den Vanguard Developed Asia Pacific ex Japan UCITS ETF

Bei uns hier mit der WKN A1T8FT.

Die Nettorendite bei der Vermietung ist wirklich nicht höher, denn man muss es mit dem persönlichen Steuersatz verrechnen.Ich glaube hier machen viele sich was vor.

Vielen Dank

Gruß

AntwortZitat
Veröffentlicht : 18. Januar 2017 18:11
(@auf_dem_weg)
Verdienter Freiheitskämpfer

Hallo Maschinist,

ich bekomme den A1T8FT in Deutschland gar nicht gekauft. Ich habe schon fast 2 Wochen ein Limit mit 22 € am Markt. aktueller Kurs 21.90 €

Kannst Du mir das Kürzel von IB nennen, dann kaufe ich über dem Teich.

Beim dem Vanguard S&P 500 war es VUSD. Aber den Anderen finde ich nicht. Ganz genauso bei dem Vanguard All World A1JX52.

 

Danke

LG

AntwortZitat
Veröffentlicht : 13. Februar 2017 12:58
(@kostenrunter)
Aktiver Freiheitskämpfer

Hallo Maschinist

erstmal vielen Dank für den super Blog + Forum. Du hast wirklich ein profundes Fachwissen, das Du da dankenswert mit uns teilst.

Langfristerfahrung habe ich nicht sondern erst ein halbes Jahr. Ich habe ein Dreifamilienhaus in einer süddeutschen Kleinstadt mit 2 sehr großen und schönen Wohnungen und einer kleinen + großer Garten.

Ich habe zu 80 % finanziert mit 10 Jahre Volltilgung. Bei der Tilgungsrate reicht die Miete alleine nicht, das Haus ist also auch ein Teil des monatlichen Sparplans. Mit dieser konservativen Vorgehensweise habe ich zwar weniger fremdkapitalhebel, aber dafür Null Zinsrisiko. Die geplante Rendite:  Annahmen: 1 % Renovierungskosten p.a. (mache sehr viel selbst und Material ist verhältnismäßig billig), keine Mieterhöhungen, keine Wertsteigerung, kein Leerstand. Rendite auf den gesamten Kaufpreis (incl. Nebenkosten 3,1  %). Bezogen auf das gemittelte Eigenkapital auf 5,3 %.

Aufwand hält sich in Grenzen: Bisher habe ich nur ein paar kleine Reparaturen selbst gemacht und ich komme in 15 min mit dem Rad hin.

 

Ich habe das gemacht, um das Kapital etwas zu diversifizieren (sonst 90 % Aktien) und dann in der Entnahmephase mit dem dann abbezahlten Haus ein recht festes Einkommen zu erzielen.

Eine weitere Option ist es dann auch, unser selbstgenutztes Einfamilienhaus zu verkaufen/ vermieten und in die kleine Wohnung zu ziehen. Ohne Kinder reicht uns die locker und wir müssten nicht auf einen schönen Garten verzichten. Das würde uns dann nochmal etwa 400 EUR netto mehr bescheren. Dann würden allein die Mieteinnahmen ein einfaches Auskommen absichern. Daneben noch das Depot und später Betriebsrente / GRV. Dei Freiheitsmaschine ist also dreifach redundant ausgelegt.

AntwortZitat
Veröffentlicht : 30. August 2018 20:54
Natman und Maschinist mögen das
Maschinist
(@maschinist)
Maschinist Admin

Hallo KostenRunter,

vielen Dank für Deinen Beitrag und Deine Erfahrungen.

Kapitalströme zu diversifizieren macht Sinn und gibt gerade zu Rezessionszeiten, bei denen es an der Börse auch schon mal ordentlich wackelt ein Gefühl der Sicherheit.

Es würde mich natürlich interessieren, welche langfristigen Ziele Du hast für welche Dinge Du Deine finanzielle Unabhängigkeit nutzen willst.

Schönen Tag!

 

AntwortZitat
Veröffentlicht : 31. August 2018 10:29
(@kostenrunter)
Aktiver Freiheitskämpfer

Hallo Maschinist

Zusammengefasst "Müssen" durch "Können" zu ersetzen. Ich kann arbeiten gehen, muss aber nicht. Das ginge mit Abstrichen beim Lebensstandard jetzt schon. Im Moment macht  die Arbeit Spass, wird gut bezahlt und ist nicht zu stressig. Wenn sich das ändert, sind Optionen da ("Können"). Allein die Möglichkeit gibt mir schon ein positives Gefühl.

Wenns so weiter geht, könnte ich mir den Ausstieg mit 60 vorstellen, vielleicht auch ein graduelles Runterfahren mit Teilzeit oder Beratertätigkeit. Also ist eines der Ziele von 60 bis 90 so gut zu leben, wie ich es auch heute schon tue. Bei Lebensmitteln schaue ich mehr auf Qualität als aufs Geld und es darf auch mal ein schönes Wochenende mit Hotel + Restaurant geben. Deswegen habe ich auch keine Sparquote von 80 %. Durch viel Selbermachen, Fokus auf Kosten und Verzicht auf Statussymbole bleibt aber trotzdem gut was übrig. Auswandern will ich nicht, ich bin zwar gern unterwegs, insbesondere in Asien, komme aber auch gern wieder zurück. Das neu gekaufte Haus kann ein Teil der Strategie werden. Eine Wohnung ist einfacher zu handhaben als ein EFH, wenn man öfters wegfährt. Andererseits bin ich gern in der Natur und im Garten zur Entspannung, ein kleines Appartment im 8. Stock wäre nichts für mich. Schaun ma mal, obs so kommt. Auf jeden Fall gibt es Optionen.

AntwortZitat
Veröffentlicht : 4. September 2018 08:20
Maschinist mag das



(@natman)
Verdienter Freiheitskämpfer

Ich habe aus privaten Gründen einen Schrebergarten 2016 gekauft für 10.000 Euro und verpachte diesen für 360 Euro im Jahr, da ich einen größeren Garten zum Selbstanbau von Obst und Gemüse gekauft habe. Mein Investment ist erst wieder in 27,7 Jahren drin, allerdings hatte ich den Garten auch nicht zum Investieren gekauft, sondern ausschließlich zur Selbstnutzung. Ich verwende die 30 Euro pro Monat einfach zum Investieren so wie das Kindergeld und freue mich einfach daran, ein klein wenig Cashflow generiert zu haben.

Ärger hat man keinen, die Pächter zahlen zuverlässig, an sich ein Selbstläufer. Langfristig plane ich den Garten an die Kinder zu vererben - wenn sie es nicht wollen evtl. zu verkaufen.

AntwortZitat
Veröffentlicht : 18. Dezember 2019 11:43
Raffus
(@raffus)
Freiheitskämpfer Gold
Veröffentlicht von: @natman

Ich habe aus privaten Gründen einen Schrebergarten 2016 gekauft für 10.000 Euro und verpachte diesen für 360 Euro im Jahr, da ich einen größeren Garten zum Selbstanbau von Obst und Gemüse gekauft habe. Mein Investment ist erst wieder in 27,7 Jahren drin, allerdings hatte ich den Garten auch nicht zum Investieren gekauft, sondern ausschließlich zur Selbstnutzung. Ich verwende die 30 Euro pro Monat einfach zum Investieren so wie das Kindergeld und freue mich einfach daran, ein klein wenig Cashflow generiert zu haben.

Ärger hat man keinen, die Pächter zahlen zuverlässig, an sich ein Selbstläufer. Langfristig plane ich den Garten an die Kinder zu vererben - wenn sie es nicht wollen evtl. zu verkaufen.

-

Ich kenne mich mit Schrebergärten überhaupt nicht aus, aber 30 EUR p. Monat erscheint mir viel zu wenig zu sein. In Bayern gibt es so viel ich weiss für JEDEN Schrebergarten in JEDER Anlage jahrelange Wartelisten. Die Leute tummeln sich nur, die Dinger gehen weg wie warme Semmel und alle Anwärter sind bereit jeden Preis dafür zu zahlen.

Bist du sicher dass du nicht viel mehr dafür bekommen könntest?

When all you have is a hammer, everything starts looking like a nail.

AntwortZitat
Veröffentlicht : 18. Dezember 2019 12:00
(@judge-dredd)
Verdienter Freiheitskämpfer

@Natman: Klingt doch nach einer entspannten Investition. Glückwunsch! Zudem ein Sachwert. Musst du die Instandsetzung übernehmen oder macht das der Pächter?

AntwortZitat
Veröffentlicht : 18. Dezember 2019 12:16
(@natman)
Verdienter Freiheitskämpfer

@Judge Dredd: wir haben Folgendes schriftlich ausgemacht. Gartenhütte muss 1x / a von Pächter gestrichen werden. Alles Größere wie Zaun / Dach kaputt machen wir als Verpächter, nur der Apfelbaum muss stehen bleiben, sonst ist die "Hardware" auf ca. 5-10 Jahre relativ gut in Schuss. Nix Großes zu tun und in den Preisregionen kann das aus unseren laufenden Einnahmen bezahlt werden. (Neue Dachpappe kostet so ca. 100 Euro für die Größe 3x3m in etwa).

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Veröffentlicht : 18. Dezember 2019 12:55
Maschinist mag das
(@natman)
Verdienter Freiheitskämpfer

@raffus

Hi raffus, in BaWü sind die Preise nur die Hälfte von Bayern. Der Standardpreis laut Stadt sind ca. 60 Euro pro Jahr. Wir wollen eigentlich in ca. 4-5 Jahren sehen ob man mehr verlangen kann...

AntwortZitat
Veröffentlicht : 18. Dezember 2019 14:31
Raffus mag das
(@natman)
Verdienter Freiheitskämpfer

Parallel dazu überlege ich, das Beratungsangebot vom Hausmeister zu buchen und eine Wohnung als Investment zu kaufen, damit die FF in 15-20 Jahren auf breiteren Beinen steht. Bisher war meine Strategie ca. 70% in Aktien und nur 15-20% in Immos zu gehen, allerdings überlege ich nun eine Verteilung von 50% AKT zu 30% Immos langfristig, da man dadurch weniger Cashflow braucht. Bin mir diesbezüglich aber noch nicht ganz sicher... 🙄 😉 

AntwortZitat
Veröffentlicht : 19. Dezember 2019 08:46
(@judge-dredd)
Verdienter Freiheitskämpfer

@natman

Die Schrebergarteninvestion finde ich wirklich gut. Insbesondere ohne große Instandsetzungskosten einen kleinen aber feinen Cashflow generiert.

 

Zur Wohnung: wäre eine einzelne Wohnung nicht ein gewisses "Klumpenrisiko"? Vielleicht lieber 2-3 kleine Wohnungen in einer Universitätsstadt, um das Risiko zu streuen. Das ist wahrscheinlich eine Berufskrankheit, da ich jede Woche mindestens 2-3 Mietrechtsfälle auf dem Tisch habe. Von Mietnomanden bis Streit über Mieterhöhung und Kündigungsprozessen ist alles mit dabei. Aber egal wie du dich entscheidest, denke die Beratung des Hausmeisters ist ein guter Start als Immo-Investor.

 

 

AntwortZitat
Veröffentlicht : 19. Dezember 2019 12:48
(@natman)
Verdienter Freiheitskämpfer

Wir haben bereits eine kl Wohnung in der Hauptstadt Niederbayerns geerbt (mein Vater hat aus Steuergründen auf sein Erbe verzichtet, allerdings zu dritt nur 70qm (70qm / 3 gehören meiner Frau u mir). Diese generiert noch nix da mein Opa dort ein Nießbrauchrecht hat u die Miete bekommt. 

Mein grober Plan sind vermutlich 2 weitere Wohnungen mit 60-90qm mehr als den Plan gibt es aber noch nicht.

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Veröffentlicht : 19. Dezember 2019 15:23
Judge Dredd mag das



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