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Selbstverwaltete vermietete Immobilien in Europa  

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Maschinist
(@maschinist)
Admin Admin

Ich selbst habe keine Erfahrung mit der direkten Vermietung von Immobilien.

Iich halte stattdessen aktuell ca. 10% meines Vermögens in börsenghandelten Real Estate Investment Trusts - REITs und plane diesen Anteil noch auszubauen. 

Eure Erfahrungen als Vermieter eigener Mietobjekte würden mich deshhalb sehr interessieren!

- Zum Beispiel, welche Rendite Ihr über einen längeren Zeitraum erziehlen konntet

- Welche zeitliche Aufwand bedeutet das fuer euch und

- Würdet Ihr das noch einmal tun, wenn Ihr euch noch einmal dazu entscheiden könntet

This topic was modified vor 3 Wochen  2 times by Maschinist
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Veröffentlicht : 19/08/2016 5:58 am
auf_dem_Weg
(@auf_dem_weg)
Reputable Member

Ich habe mir vor etwas mehr als 10 Jahren die erste Eigentumswohnung gekauft.Da ich sie recht günstig erworben habe und ich auch alles selbst renoviert habe war für mich das Risiko  überschaubar.Meine Rendite der letzten Jahre liegt nach Steuer bei etwa 3 %.

Nun nach etwas mehr als 10 Jahren stehe ich vor dem Verkauf. Ich hatte insgesamt 4 Mieter. Leider war es nur eine 2 Zimmerwohnung, so ist ein häufiger Wechsel vorprogrammiert. Bei einem haben wir ein Auflösungsvertrag gemacht, weil er nicht mehr zahlen konnte. Der jetzige Mieter zieht ins Ausland. Also immer irgendwas!!

Wir reden hier über eine normale 2 Zimmer Wohnung 60 qm in normaler Lage. Mit vielen noch älteren Eigentümer.

Die andere 3ZKB Wohnung  die wir in der gleichen Wohnsiedlung haben ist ein Selbstläufer, kein Ärger, keine Mietsäumnisse, alles perfekt.

Jetzt, nach dem der Mieter der 2ZKB Wohnung gekündigt hat, startete ich zwei Versuche.

1. ich werde die Wohnung nochmals vermieten oder

2. ich verkaufe die Wohnung

Nachdem ich die Anzeigen ein paar Tage geschaltet hatte, und nun die ersten Auswertungen gemacht habe, denke ich ,das ich Verkaufe.

Es wird immer schwieriger einen anständigen normalen Mieter zu finden.!!

Da die Wohnungspreise in die Höhe geschossen sind, würde ich einen Gewinn von etwa 70% erzielen.(potenzielle Käufer hatte ich sofort!!)

70% Gewinn ist super, aber mir geht passives Einkommen verloren!!!Es wären 10% meines" erdachten monatlichen Freiheitsbetrages"!!

Das ist doch eigentlich unser aller Ziel.

Was tun mit dem Gewinn ? Eine höherwertige Wohnung kaufen, mit mind. 3ZKB??

Auch zu diesen Wucherpreisen ?? eher nein.

Da ich einen sehr hohen Cashbestand habe und nun vllt. auch noch die Summe des Verkaufes der Wohnung dazu kommt, bin ich aktuell etwas überfragt.

Was nützt mir das viele Geld wenn es nicht für mich arbeitet.

Meines Erachtens fehlen ganz klar die Anlagenmöglichkeiten, denn sonst würden nicht solche Mondpreise auf dem Immobilienmarkt erzielt.

Kommt 2008 zurück?? Nur bei uns hier in Deutschland??

 

 

 

 

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Veröffentlicht : 17/01/2017 4:58 pm
Maschinist
(@maschinist)
Admin Admin

Hallo Auf dem Weg,

vielen Dank fuer Deinen Beitrag. Das hilft anderen Menschen in einer aehnlichen Situation auch und ich lerne auch gerne immer hinzu.

Das interessante an den weltweiten Immobilienmaerkten ist nach meiner Einschaetzung, dass Sie immer "Lokal" sind. Das heisst, es entstehen zu verschiedenen Zeiten in verschiedenen Laendern ganz unterschiedliche Preisgefuege und manchmal auch Blasen, die mit der Situation in anderen Laendern und anderen Anlageprodukten nichts zu tun haben.

Ab Ende der 90er Jahre bis 2007 war das in den USA der Fall. Heute ist die heisse Phase in Australien, Kanada und langsam entwickelt sich auch Deutschland nun dahin; ein Land das im letzten US-Zyklus (im Gegensatz zu Spanien und anderen EU Laendern) ueberhaupt keine Wertsteigerung mitgemacht hat.

Der Grund ist, dass die meisten Menschen immer lokal in Ihrer eigenen Waehrung denken und sich auch immer mit Ihrer direkten Umgebung vergleichen anstatt weltweit.
So unfassbar es auch klingt, akzeptieren die meisten Menschen eine deutlich geringere Rendite in einem lokalen Produkt, anstatt eine deutlich hoehere Rendite in einem einem anderen Land zu erzielen. Freunde, Nachbarn, Nachrichten; all das beeinflusst uns und wir denken hauptsaechlich an Dinge um uns herum.

Wenn Du mit Deiner immobilie wirklich nur 3% nach Steuern erwirtschaftest und gleichzeitig jede Menge Arbeit damit hast, ist die Loesung aus meiner Sichtweise heraus ganz einfach. Investiere dort, wo es deutlich mehr Rendite gibt, oder mindestens die gleiche Rendite fuer viel weniger Arbeit.

Viele Aktienmaerkte in Asien haben aktuell alleine eine jaehrliche Dividendenrendite von ca 3,5% ohne dass Du dazu auch nur irgend etwas tun musst, ausser den ETF zu kaufen und nie mehr daran zu denken. Zusaetzlich zu dieser Dividende werden wie bei Deiner Immobilie langfristig die Inflation ausgeglichen und noch wichtiger ergeben sich langfristig noch weitere Kurssteigerungen aufgrund der Wertsteigerung der Unternehmen durch Gewinnsteigerungen und Aktienrueckkeaufe. Das einzige was Du bei einem solchen Gesamtmarkt ETF's aushalten musst, sind die kurz und mittelfristigen Kursschwankungen.

 

Langfristig gelten immer diese beiden Charts:

1. Aktien sind die beste Anlageklasse:

 

2. Immobilien sind extremst lageabhaengig und erwirtschaften neben den Mieteinnahmen (auf die es ankommt) ueber lange Sicht betrachtet nur den Inflationsausgleich.

 

Weitere Wortmeldungen zu diesem Thema wuerden mich sehr interessieren.

 

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Veröffentlicht : 18/01/2017 2:11 am
auf_dem_Weg
(@auf_dem_weg)
Reputable Member

Hallo Maschinist,

du beziehst dein Posting auf den Vanguard Developed Asia Pacific ex Japan UCITS ETF

Bei uns hier mit der WKN A1T8FT.

Die Nettorendite bei der Vermietung ist wirklich nicht höher, denn man muss es mit dem persönlichen Steuersatz verrechnen.Ich glaube hier machen viele sich was vor.

Vielen Dank

Gruß

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Veröffentlicht : 18/01/2017 7:11 pm
auf_dem_Weg
(@auf_dem_weg)
Reputable Member

Hallo Maschinist,

ich bekomme den A1T8FT in Deutschland gar nicht gekauft. Ich habe schon fast 2 Wochen ein Limit mit 22 € am Markt. aktueller Kurs 21.90 €

Kannst Du mir das Kürzel von IB nennen, dann kaufe ich über dem Teich.

Beim dem Vanguard S&P 500 war es VUSD. Aber den Anderen finde ich nicht. Ganz genauso bei dem Vanguard All World A1JX52.

 

Danke

LG

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Veröffentlicht : 13/02/2017 1:58 pm
KostenRunter
(@kostenrunter)
Active Member

Hallo Maschinist

erstmal vielen Dank für den super Blog + Forum. Du hast wirklich ein profundes Fachwissen, das Du da dankenswert mit uns teilst.

Langfristerfahrung habe ich nicht sondern erst ein halbes Jahr. Ich habe ein Dreifamilienhaus in einer süddeutschen Kleinstadt mit 2 sehr großen und schönen Wohnungen und einer kleinen + großer Garten.

Ich habe zu 80 % finanziert mit 10 Jahre Volltilgung. Bei der Tilgungsrate reicht die Miete alleine nicht, das Haus ist also auch ein Teil des monatlichen Sparplans. Mit dieser konservativen Vorgehensweise habe ich zwar weniger fremdkapitalhebel, aber dafür Null Zinsrisiko. Die geplante Rendite:  Annahmen: 1 % Renovierungskosten p.a. (mache sehr viel selbst und Material ist verhältnismäßig billig), keine Mieterhöhungen, keine Wertsteigerung, kein Leerstand. Rendite auf den gesamten Kaufpreis (incl. Nebenkosten 3,1  %). Bezogen auf das gemittelte Eigenkapital auf 5,3 %.

Aufwand hält sich in Grenzen: Bisher habe ich nur ein paar kleine Reparaturen selbst gemacht und ich komme in 15 min mit dem Rad hin.

 

Ich habe das gemacht, um das Kapital etwas zu diversifizieren (sonst 90 % Aktien) und dann in der Entnahmephase mit dem dann abbezahlten Haus ein recht festes Einkommen zu erzielen.

Eine weitere Option ist es dann auch, unser selbstgenutztes Einfamilienhaus zu verkaufen/ vermieten und in die kleine Wohnung zu ziehen. Ohne Kinder reicht uns die locker und wir müssten nicht auf einen schönen Garten verzichten. Das würde uns dann nochmal etwa 400 EUR netto mehr bescheren. Dann würden allein die Mieteinnahmen ein einfaches Auskommen absichern. Daneben noch das Depot und später Betriebsrente / GRV. Dei Freiheitsmaschine ist also dreifach redundant ausgelegt.

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Veröffentlicht : 30/08/2018 9:54 pm Maschinist zugestimmt
Maschinist
(@maschinist)
Admin Admin

Hallo KostenRunter,

vielen Dank für Deinen Beitrag und Deine Erfahrungen.

Kapitalströme zu diversifizieren macht Sinn und gibt gerade zu Rezessionszeiten, bei denen es an der Börse auch schon mal ordentlich wackelt ein Gefühl der Sicherheit.

Es würde mich natürlich interessieren, welche langfristigen Ziele Du hast für welche Dinge Du Deine finanzielle Unabhängigkeit nutzen willst.

Schönen Tag!

 

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Veröffentlicht : 31/08/2018 11:29 am
KostenRunter
(@kostenrunter)
Active Member

Hallo Maschinist

Zusammengefasst "Müssen" durch "Können" zu ersetzen. Ich kann arbeiten gehen, muss aber nicht. Das ginge mit Abstrichen beim Lebensstandard jetzt schon. Im Moment macht  die Arbeit Spass, wird gut bezahlt und ist nicht zu stressig. Wenn sich das ändert, sind Optionen da ("Können"). Allein die Möglichkeit gibt mir schon ein positives Gefühl.

Wenns so weiter geht, könnte ich mir den Ausstieg mit 60 vorstellen, vielleicht auch ein graduelles Runterfahren mit Teilzeit oder Beratertätigkeit. Also ist eines der Ziele von 60 bis 90 so gut zu leben, wie ich es auch heute schon tue. Bei Lebensmitteln schaue ich mehr auf Qualität als aufs Geld und es darf auch mal ein schönes Wochenende mit Hotel + Restaurant geben. Deswegen habe ich auch keine Sparquote von 80 %. Durch viel Selbermachen, Fokus auf Kosten und Verzicht auf Statussymbole bleibt aber trotzdem gut was übrig. Auswandern will ich nicht, ich bin zwar gern unterwegs, insbesondere in Asien, komme aber auch gern wieder zurück. Das neu gekaufte Haus kann ein Teil der Strategie werden. Eine Wohnung ist einfacher zu handhaben als ein EFH, wenn man öfters wegfährt. Andererseits bin ich gern in der Natur und im Garten zur Entspannung, ein kleines Appartment im 8. Stock wäre nichts für mich. Schaun ma mal, obs so kommt. Auf jeden Fall gibt es Optionen.

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Veröffentlicht : 04/09/2018 9:20 am Maschinist zugestimmt
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