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DIE HOLDING ein Beitrag für den Hausmeister  

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Pascal Weichert
(@pascal-weichert)
Reputable Member

Dies ist ein Post, ganz besonders für den Hausmeister. Ich möchte dir hier nochmal die Vorteile der Vermögensverwaltenden GmbH aufzeigen. Anbei ist eine Exeltabelle mit der du ein bisschen Rumspielen kannst. Vorweg, bin kein Steuerberater. Da ihr aber Mehrere Mille Networth habt ist eine genauere Sichtung der Holding Obligatorisch. (Man sagt Kostentechnisch ist sie ab 500k verpflichtend, Risikotechnisch sogar vorher). 
Vorweg ich bin kein Steuerberater und dies ist keine Anlageberatung 🙂 
Fangen wir mit den Vorteilen des Privatinvestors an

Privatinvestor:

  • 10 Jahre halten. Max 3 Einheiten veräußern -> steuerfrei
  • Einfache Buchhaltung (ist Steuerlastgestaltungstechnisch ein Nachteil!)
  • Besteuerung nach Einkommensteuer (und Sozialabgaben darauf)
  • Deine Immobilie = dein Vermögen
  • Keine Veröffentlichungspflicht
  • Keine Wegzugsbesteuerung

Holding:
- § 9 Nr. 1a GwSt à Nur Körperschaftssteuer + Soli (15,825%)
- 6b Rücklage
- Dein Gehalt sind Ausgaben bei der GmbH
- Rückstellungen für die Rente können gebildet werden

6b Rücklage*

Die 6b Rücklage ist wohl das Pedant zum 10 Jahre halten steuerfrei veräußern. Hier beträgt die Haltefrist 6 Jahre. Wenn du in deiner Vermögensverwaltenden GmbH eine Immobilie verkaufst kannst du die dadurch entstandenen Gewinne Steuerneutral auf ein Rücklagekonto einzahlen, sofern du in den nächsten 4 Jahren das Geld dazu benutzt, um neue Immobilien zu erwerben. Sprich extremer Wachstumsbooster, grade für Leute wie dich, die sich im Markt wunderbar auskennen.

*Die 6b Rücklage kann nicht bei einem Verkauf:
Hausmeister an Holding bzw. Holding an Hausmeister gebildet werden.
Sie kann aber im Falle Holding an Holding benutzt werden.

Rücklagen für deine Rente

Der Artikel erklärt es besser als ich es könnte. Kurz Steuerfrei Pensionsrückstellungen bilden -> Steuern erst in ein paar dekaden Zahlen.
https://www.lexware.de/artikel/pensionszusage-die-optimale-altersvorsorge-fuer-den-gmbh-geschaeftsfuehrer/

Kredite für Immos

Stell dir vor, du gründest eine Holding, nutzt die 3 Steuerfreien Veräußerungen, veräußerst natürlich die teuersten aller teuren Objekte an deiner GmbH. Auf dem Markt würdest du dafür 400.000€ bekommen. Deine GmbH hat, bis auf das Stammkapital, welches schon in deinem neuen Büro steckt kein Cash. Du willst diese Immos unbedingt in deine Vermögensverwaltende GmbH stecken.
Okay. Dann geben wir der GmbH doch einen Kredit.
Also du verkaufst deine Immo an deine GmbH, leihst ihr aber gleichzeitig das Geld für die Immobilien, die die GmbH bei dir Abstottern muss.  Zinsen und Dividenden werden abgeltend besteuert.*
Also du hast vorher bei Banken nachgefragt, welcher Zinssatz üblich ist, nehmen wir 6%, weil es dann schon ein mächtiger Hebel in einer neu gegründeten GmbH mit grade mal 25k Eigenkapital wäre. (hier musst du wegen einer (VGA) Verdeckten Gewinnausschüttung aufpassen, der Zins sollte nicht zu hoch sein)

400.000€*0,06= 24.000€ (oder 2.000€ pro Monat) Brutto

24.000€ *(1-26,375%)= 1.767€ p.M

Die Tilgung kommt natürlich noch on Top.

*Es könnte sein, dass diese Finanzierungen eine gewisse Hinzurechnung, bzw. eine Nichtabsetzbarkeit als Betriebsausgaben ergeben. Deshalb unbedingt Steuerberater Kontaktieren.

Ausschüttungen

Wenn du dir selbst Dividenden ausschütten möchtest, greift, wenn ich das richtig in Erinnerung hatte, das TEV (Teileinkünfteverfahren) 60% der Dividende werden nach dem normalen Einkommenstarif besteuert + Sozialabgaben auf die 60%. Wenn du Ausschüttungen in einer weiteren Holding thesaurierst wird es Immens günstiger. #Schachtelprivileg

Gewinnausschüttung Tochter 100.000€ -> Mutter:
95% freigestellt, 5% Nichtabzugsfähige Betriebsausgaben. -> Bemessungsgrundlage 5.000€
5.000€* Körperschaftsteuer = 750€
Auf die Körperschaftsteuer entfällt noch Soli
5,5%*750€ = 41,25€
Gewerbesteuer (Hockenheim Stadt, hat die Höchste im Reihn Neckar Kreis mit 390%)
5000€* Gewerbesteuermesszahl*Gewerbesteuerhebesatz = Gewerbeertrag
5000€* 3,5%*390%= 682,50€
-------
750€+41,25€+682,50€= 1473,75€
Steuerlast für 100.000€ Gewinnausschüttung (oder 1,47%)
Jetzt kommt das große aber!

ABER…

Wenn du nur n paar Jahre weiter machst und dann zu 15,825% thesaurierst, bzw. effektiv die 6b Rücklage nutzt, anstatt zu nahe 40% Steuern + Sozialabgaben. Ist deine Ausschüttung selbst mit dem hohen Steuersatz höher bei geringerem Risiko. Und da du eine GmbH hast kann man, wenn man es Hard darauf anlegt, vieles drehen.

Schau auf die Profis

Die meisten haben sogar mehrere Holdings allein aus dem Riskomanagement heraus. Meist wird es so aufgeteilt, dass die Objekte in B/C lagen, die die ein Hohes Risiko haben, dafür aber enorm viel Cash abwerfen in einer Holding, die Werterhaltenden in der anderen bzw. im Privatbesitz sich befinden und eine Dritte in der das Vermögen bei Verkäufen und Gewinnen der anderen Holdings gebündelt wird. Zumal man für die zweite Holding, sofern man mit dem Steuerberater gut verhandelt, meist nicht so viel zahlt.
https://www.rosepartner.de/besteuerung-verkauf-gmbh-kauf.html

Ich könnte hier jetzt noch weiter machen mit  LEI- Nummern und Aktienmarkt aber lassen wir es erstmal hier.

Zusammenfassend:
Die Holding ist ein wahres Monster in der Thesaurierung. Zwar träge n bisschen komplexer aber mächtig. Wen interessiert es in 5 Jahren, dass du auf eine Ausschüttung 45% zahlen musst, wenn du dann monatlich 30k bekommst. Durch die Ausnutzung der Internationalen Gegebenheiten kann man die Dinger fast komplett Thesaurieren (n paar Prozente bleiben trotzdem liegen) und dann relativ Steuergünstig veräußern. Aber was Interessiert mich dann die Kosten eines Internationalen Steueranwalts von vlt. 100k, bei einem Verkauf der Unternehmung, wenn die Firma einen Networth von 10-15Mio hat? 😃 
Zudem kann man mit einer Holding ein besseres Risikomanegment gewährleisten.

Lass dich nicht abzocken.

Links:
Absatz Holding noch mal sehr gut beschrieben unbedingt zusätzlich Lesen!:
https://www.staatenlos.ch/11-steuer-strategien-fuer-unternehmer-in-deutschland/

https://immlab.de/vermoegensverwaltende-kapitalgesellschaft/
Vorteile:
https://www.finanzgefluester.de/vorteile-der-vermoegensverwaltenden-gmbh/
Nachteile:
https://www.finanzgefluester.de/nachteile-der-vermoegensverwaltenden-gmbh/

Ps. Hausmeister, wenn du dann mit deinem Steuerberater alles mal durchrechnest, und dann bemerkst, Mensch dieser Pascal hatte anscheinend doch zumindest mit der Holding recht, dann geht die nächste Pizza auf dich 😉

PPS. Die Exeltabelle stellt alles natürlich Stark vereinfacht da 🙂

Gruß, 
Pascal

This topic was modified vor 3 Monaten 3 times by Pascal Weichert
Zitat
Veröffentlicht : 25/01/2019 3:07 am
Hausmeister
(@hausmeister)
New Member

Hallo Pascal,

danke für deine umfangreiche Ausführung. Du hast dir echt Mühe gemacht. Respekt für dein Wissen.

Einige Punkte habe ich schonmal aus verschiedenen Quellen gehört, der Gesamtzusammenhang war mich aber bislang noch nicht klar. Habe deinen Beitrag nun paar mal gelesen und muss das erstmal sacken lassen bzw. durchdringen. Da brauche ich noch ein paar tage um mich da reinzugraben, damit ich dann auch die richtigen Fragen stellen kann.

Wollt aber schonmal Rückmeldung geben, das ich mich noch zurück melde.

Über weiter Meinungen bin ich gespannt.

Güße vom Hausmeister

AntwortZitat
Veröffentlicht : 26/01/2019 9:48 am
Maschinist zugestimmt
Hausmeister
(@hausmeister)
New Member

Hallo Pascal,

Ich habe es noch nicht geschafft mich weiter reinzuarbeiten. Im Laufe des Tages sind mir aber schon die ersten Fragen eingefallen und dies will ich schonmal los werden.

1: Cashflow als oberstes Ziel

Das Prinzip, durch geringe Steuer mehr investieren können und damit schnelleren und größeren Vermögensaufbau zu betreiben habe ich verstanden.

Ist echt einleuchtend. Mit den Rückstellungen und Überführungen in die Holding zahlt man fast keine Steuern, die dann natürlich über einen langen Zeitraum reinvestiert ordentlich Vermögen bringen, in der GmbH.

Zur Frage...

D.h. um diesen Effekt richtig zu nutzen sollte ich über einen möglichst langen Zeitraum kein Geld rauziehen aus der GmbH. Um den Effekt richtig auszunutzen schätze ich mal 15 Jahre besser länger, damit ein ordentlichen Unterschied im Vermögen, zu der Variante privat zu kaufen, entsteht. In dieser Zeit habe ich dann die ganze Arbeit, je mehr Immos drin sind desto mehr Arbeit, ohne direkten Nutzen.

Warum sollte man das machen, wenn man doch gar nicht maximal groß werden will sondern möglichst schnell finanziell Frei also schnell maximalen passiven Einkommensstrom generieren möchte? Ich habe in 2018 durch die Neukäufe ca. 3500 Euro Cashflow dazu gewonnen. Hätte ich alles in eine VV GmbH gekauft stünde mir der CF entsprechend gar nicht zu Verfügung. D.h je früher ich ein GmbH gegründet hätte, desto weniger CF hätte ich zur Verfügung. Gründe ich jetzt eine steigt entsprechend mein CF nicht weiter. Selbst Mietsteigerungen durch Neuvermietungen verpuffen dann erstmal für lange Zeit in der GmbH.

Mache ich einen Denkfehler?

2: Haftung nicht privat und damit Risikominimierung:

Bekomme ich nach wie vor meine 108- 112% Finanzierungen, bzw hätte ich diese in der Vergangenheit bekommen? Ohne diese hätte ich nicht annähernd so wachsen können.

Warum sollte die Bank solch ein Risiko eingehen, dass ich gar nicht mit dem Privatvermögen und damit mit den Immos die große freie Grundschulden haben, hafte.

3: Kosten

Ich weiß nicht ob man so pauschal beantworten kann, aber ich frage mich, was denn ein Steuerberater für eine Einheit in einer GmbH an Honorar bekommt? Bei entsprechend vielen Einheiten kann das glaube ich richtig heftig werden.

PS. Sollte ich jemals eine VV Gmbh gründen, lade ich die definitv auf eine Pizza ein 😋

Danke schonmal

Grüße vom Hausmeister

AntwortZitat
Veröffentlicht : 26/01/2019 11:08 pm
Maschinist zugestimmt
Pascal Weichert
(@pascal-weichert)
Reputable Member

Sou, schön das du dir es angschaut hattest. Erstmal bin sehr kaputt, hirn ist Matsche werde die Antwort morgen nachmittag wahrscheinlich nochmal Konkretisieren. 
Ein paar Sachen würd ich vlt. heute anders im Obrigen absatz von mir schreiben dazu aber vlt. morgen mehr.

Ja. Die Holding lebt vor allem aus dem Steuer/Abgabendelta welches du als Privater mehr hättest. Und durch die Rückstellungen die man bilden könnte, die wiederum deine Abgabenlast minimieren. Und viele andere Sachen wie 450€ Jobs für Familie. 
Die Holding ist vor allem ein Langfristding.

1. Um den Effekt möglichst effizient zu Nutzen sollte man auch Aktien bis zum Lebensende niemals anrühren 😉  Hinzu kommen dann noch das Ausnutzen der gegebenheiten durch Share und Assetdeals. Oder das man die eigene Frau für den Mindestsatz von dem Sozialleistunen bei der GmbH anstellen kann, somit (ich weiß leider nicht wie hoch der ist) dann trotzdem Sozialleistungen wie die Rente oder KV mitnehmen könnte, der Privatier hatte, wenn ich mich recht entsinne seine Frau auch bei ihm Angestellt. 450€ Jobs werden Pauschal versteuert (2%).   Und alle spielereien die man damit machen kann. Wieder 450€ die man relativ steuer und abgabensparsam aus dem UN ziehen könnte. Aber ja grundsätzlich hast du recht. 
Chrisitan Marchner erwähnt es in diesem Interview auch ganz beiläufig. 
https://www.youtube.com/watch?v=dtqaijO3Vss

Wenn du wirklich sagst, das hier ist das Top und dann nicht weiter, keine Verkäufe (bis auf die 3), möglichst wenig Arbeit, und den CF direkt zu 100% auszahlen lassen ist das wahrscheinlich nicht das Richtige. 
Es kommt ja auf den Tradeoff an. Dazu aber morgen mehr bin zu müde 😀

2. Stimmt, wage ich auch zu beweifen. Dennoch kann man durch Holdings (grade wenn man groß Genug ist) Risiko effektiver mindern.

Urlaub ist schön, wenn man aber erst einmal Frei ist, dann fangen die meisten Menschen nach spätestens 2 Jahren wieder an richtig zu Arbeiten, nur dann mit eigenen Projekten, so zumindest mein Eindruck. Spatestens dann wäre meist eine Holding empfehlenswert.

3. Ja Stimmt auch, Pauschalisiert werden kann da eigentlich nichts. Man spricht da von Richtwerten. Zumindest kamen die 2-4k von mein Steuer Prof (Der gleichzeitig eine Steuerberatung inne hat).

4. (Wie ein 4. Punkt?!) Politik. 
Kann vorteil aber auch Nachteil sein. Die Politik für Unternehmen ist meist anders. Wir haben einen Körperschaftsteuerwettbewerb weltweit. Trumps Steuerreform, Zypern, die Schweizer, Zuletzt haben die Polen die Körperschaftsteuer auf 9% für die ersten 1,2Mio Umsatz gesenkt (Wenn ich mich recht entsinne war das sogar dieses Jahr). Als Immobilieninvestor ist man sehr abhängig von der Politik. Weil man kann ja nicht einfach wie der Pascal sein Laptop mitnehmen und hält seine "Fabrik" nun im ausland. 
Wenn ich mir ansehe was in Berlin von der Kommunalregierung abgezogen wird, wird mir ganz bange....

Gruß, 
Pascal

This post was modified vor 3 Monaten by Pascal Weichert
AntwortZitat
Veröffentlicht : 27/01/2019 12:23 am
Pascal Weichert
(@pascal-weichert)
Reputable Member

Hallo Hausmeister,
sorry für die Verspätung. Eine Grippe kam mich diese Woche besuchen und hatte mich fest im Griff. Aber genügend Zeit gehabt um mir ein paar Gedanken zu machen.

Ich hatte mich mit einem Kumpel, der sich auf dem Gebiet ein bisschen besser auskennt Unterhalten. Er hatte auch gemeint, man würde schon allein wegen der besseren gestalterischen Bilanzierung sparen, würde aber trotzdem grade wegen der hohen Ausschütung Marginal werden.
Oder falls du ein Jahr mit wenig Reparturen und Leerstand bist, da hilft eine Holding natürlich trotzdem. Hinzu mit dem TEV, kommt man in solchen Jahren meist gut weg.

So gern ich die Pizza auch gehabt hätte, ich würde mir das Politische Risiko welches man mit einem UN + Privatvermögen in der Aktuellen Situation eingeht, nicht machen. Zumal die hohen Ausschüttung den Vorteil einer Holding schmälert. Auch der Aufwand dann für ein paar Tausender mehr pro Jahr Steuervorteil ist immens. Wohlgemerkt unter der Prämisse, dass die aktulle gesetzliche Lage so bleibt wie sie ist.

Wenn du dir später irgendwann überlegst:
"Ich will jetzt mit meinen Immos weiter Wachsen. Oder etwas eigenes Umsetzen. ",
dann weißt du ja, für solche Sachen sind Holdings gemacht 🙂

Ich hoffe trotzdem, dass ich dir/ euch die hier mitlesen ein paar zusätzliche Gedanken zum Thema der Holding mitgeben konnte.

Gruß,
Pascal

AntwortZitat
Veröffentlicht : 03/02/2019 9:36 am
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