Nachrichten
Nachrichten löschen

Selbstverwaltete vermietete Immobilien  

Seite 2 / 3
  RSS
(@judge-dredd)
Freiheitskämpfer Silber

@natman

das klingt gut. mit mehreren Wohnungen hättest du eine bessere Diversifikation. Willst du die Wohnungen selbst verwalten oder durch eine Hausverwaltung verwalten lassen?

AntwortZitat
Veröffentlicht : 21. Dezember 2019 13:22
Natman
(@natman)
Freiheitskämpfer Silber

@judge dredd: zur Immo Idee kam ich auch, weil meine Familie u Schwiegerfamilie einige Objekte hat und meine Schwägerin in der Türkei ausgestiegen ist und ihren Lebensunterhalt durch Vermietung u etwas Arbeit deckt.

Bei uns gibt es insgesamt 6 Objekte: Bauplatz nahe Regensburg mit 666qm (ich sage nur Iron Maiden ;)), das Haus meiner Eltern, 115qm-vermietete Bude in München Zentrum, die besagte Landshuter Wohnung, Haus meiner Großeltern bei Regensburg und meine Schwiegereltern das Sahnestück Wien bei Schönbrunn mit 150qm + Garten und alles abbezahlt.

Unser ursprünglicher Plan der Familie war nach Wien zu ziehen meine Arbeit hat sogar dort eine Zweigstelle, aber daraus wird aktuell nichts (viell später).

Durch das Hausmeister Interview und meiner Ungeduld dachte ich mir, ich will mit etwas Fremdkapital, dass es schneller bis zur FF geht.

Mein Plan ist erstmal eine Einsteiger-Immo, bei denen die Nebenkosten bar bezahlt werden u 80-100% der Kaufkosten finanziert, minimale Tilgung und Kredit u Reparaturen senken die Steuerlast. Erstmal die Arbeiten bis auf NK-Abrechnung fremd vergeben, da wir bald mit 3 Kindern, unserer Karrieren, Garten, Sport und Grundrauschen ausgelastet.

Zu den Objektideen:

1.Objekt Nähe zu Wohnort ca bis 100km in Studstadt u bei größeren Arbeitgeber wie SAP und dann weitersehen... (Mannheim, Ludwigshafen, Hockenheim)

2.Objekt: Chemnitz ist preiswert und wenn vermietet ist, denke ich hat man eine gute Rendite, kann aber wenig selbst machen aufgrund Entfernung.

Ein Traum von mir ist auch ein Altersitz an dem See in Franken, wo ich meinen Unisegelschein gemacht habe, da ist aber die Frage, ob das je ein Investment wird Wink

AntwortZitat
Veröffentlicht : 22. Dezember 2019 07:10
Natman
(@natman)
Freiheitskämpfer Silber

Nachtrag: der Nachteil an dem Plan.  Er verhagelt mir unsere Asset Allokation, die so geplant war: 60% Aktien, 20% Immos, 10% Anleihen, Rest Peanuts...

AntwortZitat
Veröffentlicht : 22. Dezember 2019 07:34
(@judge-dredd)
Freiheitskämpfer Silber

@natman

wow bei 6 Objekten in der Familie ist das Interview ja schon zum Greifen nahe :-).  Das Filetstück ist ja die Wohnung in Wien 🙂 Hammer!

Eine Einsteiger-Immo ist doch erstmal ein guter Start. Denke auch das die Kaufnebenkosten bar bezahlt werden. Als Lage finde ich jetzt Chemnitz recht spannend, ohne mich näher mit der Mikrolage befasst zu haben. Ist eine Universitätsstadt und ein lokales Zentrum (Stichwort Urbanisierung). Eine einzelne Wohnung oder ein Haus mit mehreren Einheiten? Wie bist du auf die potentiellen Objekte aufmerksam geworden?

Asset Allokation ist ja immer so eine Sache 🙂 wenn es nacher 50% Aktien und 50% Immobilien sind, ist es doch auch ok.

AntwortZitat
Veröffentlicht : 26. Dezember 2019 10:56
Natman
(@natman)
Freiheitskämpfer Silber

Bzgl. dem Immobesitz von den 2 Familien muss man langfristig auch sehen, was die anderen (Geschwister, Schwägerin) wollen, außerdem plane ich ja noch nicht damit und will mir auch selbst was erarbeiten.

Zum Osten: ich kam auf Chemnitz aufgrund der Preise, nur die Nebenkosten sind höher. Will mich auch noch besser einlesen und die ganzen Hintergründe / Themen, die man beachten muss, etwas genauer beleuchten. Meine Eltern haben auch schon Erfahrungen, von daher wird was weitergehen...

AntwortZitat
Veröffentlicht : 27. Dezember 2019 16:21
Judge Dredd mag das
(@judge-dredd)
Freiheitskämpfer Silber

@natman

und hast du dich schon entschieden, welche Immo es werden soll?

AntwortZitat
Veröffentlicht : 13. Januar 2020 18:58
Natman
(@natman)
Freiheitskämpfer Silber

@judge-dredd

Nein noch nicht, der aktuelle Plan ist es, sich in die Theorie und einige Themen einzuarbeiten und dann im Raum Mannheim / Ludwigshafen zu suchen.

Warum?

-  Entfernung zum Wohnort noch OK

- Preis noch halbwegs OK

- ich kenne 2 Freunde die dort her sind und dort teilweise Connections haben bzw die Mietpreise / Stadtviertel kennen.

CHEMNITZ hab ich erstmal verworfen, Grund ist, dass die demografische Entwicklung dagegen spricht und die Entfernung... Ob das dauerhaft so bleibt, weiß ich nicht.

Ich muss dieses Jahr im Job auch noch Vollgas geben, hoffe dass es ab 2021 etwas weniger fordernd wird ( will noch in die höchste Fachstufe kommen was einen Boost von ca. 15-20% Kohle bedeutet ).

AntwortZitat
Veröffentlicht : 13. Januar 2020 19:09
Judge Dredd mag das
(@judge-dredd)
Freiheitskämpfer Silber

Glaube der Plan ist gut durchdacht. Erstmal ausreichend Kenntnisse erwerben.

15-20% mehr Einkommen klingt sehr gut. Da lohnt sich Vollgas allemal 🙂

Schöne Restwoche

AntwortZitat
Veröffentlicht : 15. Januar 2020 17:52
Natman mag das
Natman
(@natman)
Freiheitskämpfer Silber

Ich denke bei uns sind 20% und ein paar Scheine realistisch noch ohne in die große Management Ellbogenrunde zu kommen (so kommt man nicht über 110k aber das würde reichen...)

Ich arbeite gerne u verlange viel von mir, mein Chef ist fordernd aber cool, somit win-win... Ich reite diese Welle noch wer weiß was kommt...

AntwortZitat
Veröffentlicht : 15. Januar 2020 19:11
Judge Dredd mag das
Natman
(@natman)
Freiheitskämpfer Silber

Update zur Immosuche: ich habe jetzt von den reinen Hardfacts etwas gefunden, was interessant aussieht:

https://www.mg-real.de/immobilie/helle-1-zimmerwohnung-fuer-kapitalanleger-in-neckarau/

Die Daten sehen gut aus, kleine Wohnung, Preis OK und für eine Besichtigung perfekt. Allerdings geht es meiner Frau gesundheitlich und psychisch nicht besonders gut. Sie ist auch nicht so krisenfest wie gedacht. Daher werde ich erstmal nichts unternehmen...

AntwortZitat
Veröffentlicht : 2. April 2020 06:02
Pascal Weichert
(@pascal-weichert)
Freiheitskämpfer Silber

@natman
Das sind ca. 63000k 
(Hab mit 7% gerechnet. Weil Kaufnebenkosten wie 4,5% +  evtl. Grunderwerb (Bawü 5%)
Sprich bei 235 Nettokaltmiete wäre das zum 22,5 Fachen. Ca. 4,47% wenn ich richtig gerechnet habe

Aufgrund der Aktuellen Situation bin ich mir fast sicher, dass es in 2-5 Monaten, wenn die erste Welle von überhebelten Leuten auf dem Markt schmeißen muss, es richtig gute Angebote geben wird. Der Immomarkt hängt dem Aktienmarkt ca. 1-2 Quartale hinterher.

Auch wenn wir im Positivsten Fall eine V-Förmige Erholung in der Wirtschaft bekommen werden, werden einigen ein paar Wertvolle Monate fehlen. Und Unternehmen werden eher Tilgen müssen als Bonis auszahlen. 

Ich bewundere deinen Elan.
Wäre ich an deiner Stelle würde ich noch abwarten. 
Bzw. schon mal eine Rahmenfinanzierung mit der Bank durchsprechen, damit man im Fall der Fälle die super Angebote auch innerhalb von einer Woche schließen kann. Da ist Zeit fast alles.

Aber das ist nur meine Persönliche Meinung^^

Ein kleiner Blick in die Vergangenheit: 
https://www.nbank.de/medien/nb-media/Downloads/Publikationen/Wohnungsmarktbeobachtung/Wohnungsmarktberichte/Heft-20-WOM-2010-2011.pdf

AntwortZitat
Veröffentlicht : 2. April 2020 06:32
Judge Dredd und Natman mögen das
(@judge-dredd)
Freiheitskämpfer Silber

@natman

Pascal hat ja schonmal den Faktor 22,5 errechnet.Immobilienaktien liegen bestimmt über einem KGV von 22,5. Wobei hier müsste man noch berücksichtigen, dass leider Maklerkosten hinzukommen.

Was für die Wohnung spricht ist die Lage. Unmittelbare Nähe zur Hoschule Mannheim. Wenn das wirklich so ist und die Hochschule gut erreichbar ist, ist so eine 1-Zimmer Wohnung für Studenten ideal. Das heißt der demographische Faktor dürfte zukünftig hier nicht so eine große Rolle spielen. Kenne jetzt die Mikrolage natürlich nicht genau.

Sehe es ähnlich wie Pascal. Vielleicht geht der Kaufpreis ja in den nächsten Monaten Richtung 50K. Auch wenn man es natürlich nicht weiß.

Ein Kandidat für die watchlist würde ich sagen.

Wünsche dir viel Erfolg für dein Immo-Investment und gute Besserung für deine Frau.

AntwortZitat
Veröffentlicht : 2. April 2020 08:24
Pascal Weichert und Natman mögen das
Pascal Weichert
(@pascal-weichert)
Freiheitskämpfer Silber

@judge-dredd

Die Marklerkosten waren 4,76%. Grundbuch und Notar und co. sind ca. 1,5%. Grunderwerb BaWü 5%
Die frage ist nur, ob man es hinbekommt, den Markler vom Verkäufer zahlen zu lassen oder Hälfte hälfte bei den Kaufnebenkosten zu vereinbaren.

Also mein Beispiel geht wirklich von einer sehr sehr Positiven Situation aus. Im Wurst-Käse Scenario sind das 11,26% Kaufnebenkosten. 
Hier nochmal Aktuallisiert:


Kaufkosten ohne Nebenkosten: 59.000€
Kaufnebenkosten: 11,26%
Anschaffungskosten: 65.643,40€
Nettokalt: 235€
235 *12 = 2.820€
Jahre: Kaufkosten / 2.820€ = 23,277 Jahre

Weiter:

+Kaltmiete: € 235,00
+Nebenkosten: € 85,00
=Bruttoeinahmen: 320€
- IHR: 112€
- Kreditkosten xxx
+ Steuerersparnis xxx
(Bei Zinsen gegen 0 ist die Steuerersparnis auch nahe 0)
= Erfolg xxx

AntwortZitat
Veröffentlicht : 2. April 2020 11:26
Natman
(@natman)
Freiheitskämpfer Silber

Was halt auch noch relevant ist: meine Frau in Elternzeit hat die Hälfte der Immo ja nur Elterngeld plus als Einnahme vermutlich daher Steuerersparnis. Ob dies viel ausmacht, vermutlich nicht...

AntwortZitat
Veröffentlicht : 2. April 2020 11:55
Maschinist
(@maschinist)
Maschinist Admin
Veröffentlicht von: @natman

Update zur Immosuche: ich habe jetzt von den reinen Hardfacts etwas gefunden, was interessant aussieht:

https://www.mg-real.de/immobilie/helle-1-zimmerwohnung-fuer-kapitalanleger-in-neckarau/

Die Daten sehen gut aus, kleine Wohnung, Preis OK und für eine Besichtigung perfekt. Allerdings geht es meiner Frau gesundheitlich und psychisch nicht besonders gut. Sie ist auch nicht so krisenfest wie gedacht. Daher werde ich erstmal nichts unternehmen...

Hallo Natman,

ich würde in den nächsten Wochen auf keinen Fall eine Immobilie kaufen, wenn sie nicht ein extremes Sonderangebot ist (das ist bei Dir nicht der Fall).

Die weltweiten Aktienmärkte haben in den letzten Wochen mehr als 30% Ihrer vorherigen Bewertung verloren. Zusätzlich haben aktuell schon viele Menschen ein reduziertes Einkommen bzw. das wird in den nächsten Wochen so passieren.

Das wird sich definitiv in den nächsten Monaten auch auf den deutschen Immobilienmarkt auswirken.

Es gibt immer Menschen, die alles auf der letzten Rille finanzieren. Dazu gehören auch Immobilienbesitzer. Wenn jetzt Mieteinnahmen oder Arbeitseinkommen wegbrechen, werden diese Menschen in den nächsten Monaten gezwungen Ihre Immobilie zu verkaufen.

Zusätzlich werden die Banken weniger Geld verleihen und erst einmal schauen, wie der weitere Verlauf ist. Das heißt es gibt weniger Angebote auf der Käuferseite, was den Preisrückgang auch im Immobilienbereich beschleunigen könnte, wenn einige Verkäufer liquidieren müssen.

Im Konsumkreditbereich ziehen sich die ersten Kreditanbieter z.B. gerade komplett aus dem Markt, weil die Neuvergabe durch reduzierte Einkommen plus Unsicherheit bei der Rückzahlung durch neue Gesetze deutlich unkalkulierbarer geworden ist.

AntwortZitat
Veröffentlicht : 2. April 2020 13:29
Natman, reinvest, Chupete und 2 User mögen das
Natman
(@natman)
Freiheitskämpfer Silber

Danke für die Warnung Maschinist. Ja ich will nur mal vorbereitet sein auf den Tag X, wo wir zuschlagen. Ich denke, dass sich der Kauf noch bis Ende 2020 / Anfang 2021 hinziehen wird...

AntwortZitat
Veröffentlicht : 2. April 2020 16:50
Seite 2 / 3