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Selbstverwaltete vermietete Immobilien

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Natman
(@natman)
Freiheitskämpfer Gold Moderator

Ich habe in Mannheim u Ludwigshafen, die ersten 2 Immos entdeckt, die vom Papier nicht überteuert sind. Bruttorendite ca 5%, kein Renovierungsstau, gute Lage, die eine noch ohne Mieter, die andere mit 12,50 kalt vermietet. Aktuell passt es noch nicht zu kaufen, will erst noch die Teilzeit abwarten wegen der Finanzierung. 

Insgesamt ein gutes Zeichen...

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Veröffentlicht : 8. Mai 2020 06:39
Judge Dredd mag das
Judge Dredd
(@judge-dredd)
Freiheitskämpfer Gold

@natman geht doch schonmal hinsichtlich der Rendite in die richtige Richtung. Drücke dir die Daumen, dass du da einen guten Deal machst. Denke wenn die Rezession erstmal richtig angekommen ist, wird es vielleicht ein paar gute Gelegenheiten für dich für den Einstieg geben. Da ist aber nicht die eine Wohnung in Uninähe mit dabei oder? Das wäre natürlich hinsichtlich der Vermietbarkeit noch mal ein besonderer Pluspunkt.

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Veröffentlicht : 8. Mai 2020 11:32
BananenRapper
(@bananenrapper)
Verdienter Freiheitskämpfer

@natman

Sicherlich schon mal eine ganz gute Rendite, verglichen mit dem was zur Zeit meist auf dem Markt ist. Jedoch staune ich immer, wenn ich in einschlägigen Foren oder Interviews auf Blogs von 7-10% Rendite lese. Gibt es sicherlich auch, aber ist mir noch nie untergekommen.

12,50Euro ist aber je nach Lage auch schon recht viel, aber in MA/LU gibt es ja durchaus einen gewissen Spread, was das angeht. Ob da noch Potential ist, hängt halt sehr von der Lage ab.

Hatte der Hausmeister eigentlich in seinem Blogpost etwas über seine Renditen geschrieben? Er ist ja quasi den Konkurrent in deinem Gebiete ?

...Nachtrag: Hausmeister hat in 2019 noch ein Objekt für 5% Nettorendite gehabt. (Verhältnis aus Kaltmiete abzüglich aller Kosten zu Anschaffungskosten)

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Veröffentlicht : 29. Mai 2020 15:24
Patrick
(@patrick)
Neuer Freiheitskämpfer

Hallo in die Runde,

mich würde mal interessieren was eure ersten Schritte sind, wenn ihr eine Immobilie entdeckt.

Welche Zahlen checkt ihr als Erstes, ob sich das ganze überhaupt lohnt und eine positive Rendite abwirft. 

Ich bin absoluter Neuling in diesem Gebiet und denke manchmal immer mal daran man müsse mal diversifizieren, wenn man es überhaupt diversifizieren nennen kann, wenn man dann nur eine Wohnung besitzt ;)

 

Bisher besteht mein Portfolio nur aus Aktien und ETFs

 

Viele Grüße

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Veröffentlicht : 16. August 2020 14:53
Natman
(@natman)
Freiheitskämpfer Gold Moderator

@patrick

Hi Patrick ein globaler REIT ETF zahlt der von ishares z.b. zahlt 3,7% Bruttorendite. Diesen sollte man mit einer selbst verwalteten Immo mMn schlagen. 

Klar ist nicht ganz vergleichbar, weil man ja den ETF vermutlich ohne FK kauft aber trotzdem das wäre meine Hausnummer.

Ich checke bei meiner Immosuche immer den Faktor also Kaufpreis durch Jahreskaltmiete da bekommst du die Bruttorendite heraus. 

Ein negatives Zeichen ist es, wenn das Hausgeld sehr hoch ist und evtl. hohe Renovierungskosten zu schultern sind.

Bei sehr niedrigen Mieten, die man schwierig hoch bekommt, verwerfe ich das genauere Ansehen.

Eine Hilfe ist der Miet- u Kaufpreisspiegel dann siehst du was die Durchschnitte sind.

Meines Erachtens kann man nur Bruchbude gut erstehen oder muss aktuell Connections haben. Ich finde für uns derzeit nichts an mehreren Standorten mit ca 5% Bruttorendite und ehrlichem Zustand. (Bin kein Handwerker)

Bin aber kein Immoexperte, sondern versuche mich darin.. 

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Veröffentlicht : 16. August 2020 19:39
Patrick mag das
Pistol Pete
(@pistol-pete)
Aktiver Freiheitskämpfer

@natman
Hi Natman,

ich kann deine Einschätzung aktuell leider bestätigen. Die Nachfrage und Preise sind bei Immos (insbesondere als Invest) in den guten Regionen zu teuer aktuell. Wenn es mal ein Angebot gibt welches sich rechnen könnte, hängen 10-20 Interessenten dran.
Mir kommt es so vor, als ob viele Leute ihr Geld sicher parken wollen oder durch Immogurus wie Investment Punk und Co, jetzt jeder mal Vermieter werden will...
Dran bleiben heißt wohl die Devise!

Viele Grüße

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Veröffentlicht : 16. August 2020 23:05
Patrick mag das
Patrick
(@patrick)
Neuer Freiheitskämpfer

@natman

 

Hi,

 

danke für die Infos.

Den ishares ETF habe ich auch auf der Wl, die Bewertung ist aktuell gar nicht mal so uninteressant ;-)

Sicherlich ein Sparplan wert , das ist wahrscheinlich auch die entspanntere Art als eine physische Immo.

 

VG

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Veröffentlicht : 18. August 2020 21:15
Natman
(@natman)
Freiheitskämpfer Gold Moderator

@patrick

Hi Patrick, gerne.

Er kam von 30 Euro herum runter auf 15 während Corona ausbrach. Der Unterschied ist, dass man mit echter Immo mehr Rendite machen kann (aktiv) und es steuerlich interessant sein kann. Allerdings mMn mehr Risiko zumindest bei einer einzelnen.

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Veröffentlicht : 18. August 2020 21:21
pkay
 pkay
(@pkay)
Freiheitskämpfer Gold

Interessantes Video mit den Rainer Zittelmann. Über Zykliken. Und Antizyklisches Investieren. Finde ich eine nachvollziehbare und Interesannte Sichtweise. 

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Veröffentlicht : 6. September 2020 17:54
Natman
(@natman)
Freiheitskämpfer Gold Moderator
Kroete
(@kroete)
Aktiver Freiheitskämpfer
Veröffentlicht von: @natman

Ich kapiere nicht wo hier der Haken ist. Vermutlich muss man extrem viel renovieren.

Der Grundriss ist sehr gut, die Makrolage auch, der Preis scheint auch ok.

Ein paar Dinge die mir direkt aufgefallen sind:
- Mikrolage: gegenüber vom Eingang ist ein Erotikshop (siehe Spiegelung in der Tür)
- aktuell wird da drin eher gehaust als gewohnt -> fraglich, ob du die jetzigen Mieter so einfach raus kriegst um zu renovieren und teurer neu zu vermieten
- das Bad muss komplett ausgetauscht werden -> min. 10 k€
- die Küche muss wohl ersetzt werden (u.a. auch Fliesenspiegel an der Wand anbringen) -> min. 3 k€
- die abgehängte Decke hat an einigen Stellen Verfärbungen, da kann es sein, dass Feuchtigkeit/Schimmelprobleme entstehen -> müsste man sich vor Ort anschauen, aber evtl. muss da auch was gemacht werden
- in einem der Schlafzimmer ist die Fensterscheibe gerissen und mit Panzertape "repariert" -> austauschen

Vielleicht helfen dir die Anmerkungen weiter.

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Veröffentlicht : 8. September 2020 09:37
Judge Dredd und Natman mögen das
reinvest
(@reinvest)
Verdienter Freiheitskämpfer

@natman
Hi Natman,
ich komme aus der Ecke und habe einige Jahre in Mannheim (Innenstadt) gelebt. Das Positive ist die Nähe zu Mannheim bzw. zur Uni auf der anderen Seite. Einige meiner Kollegen kommen aus der Richtung und klagen seit Jahren, wie schwierig die „Brückenproblematik“ ist. Beide Brücken nach Mannheim werden renoviert und die Fahrzeiten mit dem Auto werden noch länger, zudem sollen die Renovierungsarbeiten auch viele Jahre dauern. Einige überlegen sich einfach mit dem E-Bike zur Arbeit zu kommen, geht viel schneller Smile
Inwieweit die S-Bahn da eine Alternative ist und wie genau sich die Renovierungen auf die öffentlichen Verkehrsmittel auswirken, kann ich Dir leider nicht sagen. Müsste man sich genauer anschauen.

Kleiner Nachtrag: Zwischen Mannheim und LU gibt es einen größeren Preisunterschied bei den Immos. Der ist meiner Meinung nach auch gerechtfertigt, da LU auch nicht so die schönste Ecke zum Leben ist. Die Aussage ist jetzt sehr subjektiv, aber lese Dir einfach mal ein paar Artikel zu LU durch. Da das Objekt ja vermietet werden soll, ist das vielleicht nicht so relevant.

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Veröffentlicht : 8. September 2020 10:21
Judge Dredd mag das
Natman
(@natman)
Freiheitskämpfer Gold Moderator

Danke @kroete und @reinvest für euren Input. Ich suche derzeit im Großraum LU / MA und dann wieder Nürnberg nach Immos. In allen der Städte habe ich Freunde / Ex-Kollegen die von dort sind und mir schon ein paar Infos zu den Vierteln gegeben haben. Aktuell gibt es nur Angebote, die ordentlich Haken haben oder wenn gut hergerichtet zu wenig Rendite abwerfen. Ist viell nur eine Frage der Zeit hoffe ich einmal. 

War verwundert wie viel die Kröte bei den Bildern entdeckt hat, cool.

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Veröffentlicht : 15. September 2020 21:57
Judge Dredd, Kroete und reinvest mögen das
Judge Dredd
(@judge-dredd)
Freiheitskämpfer Gold

@kroete

bei bestandsmietern gibt es im dt Mietrecht so gut wie keine Chance die rauszuklagen. es bleibt nur die Eigenbedarfskündigung (schwierig mit einigen Risiken) oder der Mieter bricht den Vertrag(zahlt die Miete nicht oder stört nachhaltig den Hausfrieden z.b).

 

wie immer keine Rechtsberatung nur meine subjektive Erfahrung aus meinen täglichen Mietrechtsfällen, die so bei mir auf dem Tisch landen.

 

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Veröffentlicht : 15. September 2020 23:10
reinvest und Kroete mögen das
Kroete
(@kroete)
Aktiver Freiheitskämpfer

@judge-dredd
Von dem Problem hab ich schon öfter gehört. Und auch bei Eigenbedarf gibt es dann noch tausend Möglichkeiten, wie die Mieter es wenn sie denn wollen "künstlich rauszögern" können, z.B. vorgetäuschte Bedürftigkeit, längere Krankheit, Schwangerschaft, etc. Ich war mal an einer Wohnung interessiert da war auch so ein "bedürftiges" junges Pärchen drin - bei der Besichtigung wurde klar: die leben wie Gott in Frankreich, allein die Einrichtung, Reisefotos an den Wänden, die Elektronikgeräte, zwei iPhones, etc. Nach ein paar Gesprächen habe ich rausgehört, dass er im Handwerksbetrieb des Schwiegervaters arbeitet und wohl die Hälfte des Lohns schwarz fließt. Sie hat als Putzfrau gejobbt, mit Sicherheit auch nicht angemeldet. Und siehe da: vor dem Fiskus (und damit auch bzgl. Mietrecht) ein Mini-Einkommen für zwei Personen, die Realität sah aber anders aus. Der Verkäufer der Wohnung hat sie jedenfalls nicht raus bekommen, obwohl er selbst dort einziehen wollte und musste dann notgedrungen verkaufen.

Dazu hatte mir ein Immobilienhai mal aus der Praxis berichtet: die meisten solcher "Problemmieter" hat er raus bekommen, indem er eines abends bei ihnen vorbei gekommen ist und ein Kündigungsschreiben mitgebracht hat und als Gastgeschenk einen lila Schein, der bei erfolgter Unterschrift sofort behalten werden darf (Stichwort Impulskontrolle). Seine Einschätzung war: spätestens wenn er den zweiten lila Schein aus der Tasche gezogen hat, haben alle unterschrieben. Und durch die deutlich höherpreisigere Neuvermietung nach Renovierung war der Einsatz schnell wieder eingefahren.

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Veröffentlicht : 16. September 2020 07:15
Lukeman, viper2333, Judge Dredd und 2 User mögen das
Natman
(@natman)
Freiheitskämpfer Gold Moderator

@kroete und @judge_dredd:

Gut aber wenn mein Experiment Immos und auch die geerbten Immos später nicht performen und / oder nur Stress machen, dann werden sie verkauft und in das Depot umgetauscht. Da bin ich schmerzfrei. Ich will ja in Freiheit leben und kein Hamsterrad A mit Hamsterrad B tauschen Wink  

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Veröffentlicht : 16. September 2020 08:34
Judge Dredd, Tamdy, Kroete und 1 User mögen das
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