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Selbstverwaltete vermietete Immobilien  

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Judge Dredd
(@judge-dredd)
Freiheitskämpfer Silber

@kroete

genau und damit beschreibst du das Grundproblem des deutschen Immomarktes. Durch die Überregulierung und den extremen Mieterschutz (sage das überigens als Mieter) hemmt das Investitionen in den Immo-Markt und damit den ausreichenden Bau von Wohnungen, wo sie gebraucht werden. Hinzu kommt die Überregulierung bei den Bauvorschriften (was den Preis für Gebäude erhöht) und schon kommt es zur extremen Verknappung des Wohnangebots in den TOP-Städten.

 

Habe häufiger Eigenbedarfskündigungen auf dem Schreibtisch, die Hürden sind hier in der Tat nicht zu unterschätzen.

 

In der Praxis ist es dann in der Tat besser, man macht was Einvernehmliches, wenn der Mieter denn mitmacht.

AntwortZitat
Veröffentlicht : 16. September 2020 10:36
Natman und Kroete mögen das
Natman
(@natman)
Freiheitskämpfer Gold

So die gleiche WG ist billiger geworden sieht nach viel Arbeit / Reparaturstau aus:

https://www.immobilienscout24.de/expose/122490800?referrer=RESULT_LIST_LISTING&navigationServiceUrl=%2FSuche%2Fcontroller%2FexposeNavigation%2Fnavigate.go%3FsearchUrl%3D%2FSuche%2Fradius%2Fwohnung-kaufen%3Fcenterofsearchaddress%253DLudwigshafen%252520am%252520Rhein%3B%3B%3B1276011019%3BRheinland-Pfalz%3B%2526price%253D-225000.0%2526geocoordinates%253D49.48729%3B8.38664%3B15.0%2526pagenumber%253D3%26exposeId%3D122490800&navigationHasPrev=true&navigationHasNext=true&navigationBarType=RESULT_LIST&searchId=86484875-3d6e-3811-b788-4ab4e246b2c4&searchType=radius#/

Und habe eine weitere interessante Wohnung gefunden nur 21m² aber 14 Euro Bruttokaltrendite und sehr im Zentrum von Ludwigshafen bei 81k Kaufpreis, immerhin eine Kaltrendite von 4,5%

Was meint ihr? Bin gerade an hin u herüberlegen, auch weil es mit Family zu 5t genug spannend ist... Wink  

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Veröffentlicht : 29. September 2020 21:00
auf_dem_Weg
(@auf_dem_weg)
Verdienter Freiheitskämpfer

Hallo Natman, ich selbst habe Wohnungen und würde Dir raten so eine Ranzbude nicht zu kaufen. Wie schnell hast Du hier 170-180 tsd. Euro inkl. Sanierung ausgegeben. Ich weiß nicht genau was Du dort an Miete erhälst, aber selbst wenn Du 10 €/m2 bekommst wird das schwer. Warum ? Weil in einem Gebäude von 1978 laufend was anderes ist. Vor allem hast Du einen rießen Kostenblock und der heißt Aufzug.Dazu kommen Hausmeister, Verwalter usw. Oft sind die Nebenkosten einer Wohnung nur unwesentlich weniger als die Miete! Wer zahlt das für solch eine alte Wohnung ?

Lass Dir Jahresabrechnungen und den Wirtschaftsplan zu kommen.

Schau Dir an ob Instandhaltungsrücklagen gebildet wurden !!

Auch nicht zu verachten: Kosten die nicht auf den Mieter umlegbar sind!!!

Letzer Punkt: Dein Mieter. Was hatte ich da schon für Vögel, Leute , Leute.....

Bitte nicht falsch verstehen, es ist nur MEINE Meinung

AntwortZitat
Veröffentlicht : 29. September 2020 21:59
Judge Dredd, independent, Der Autodidakt und 2 User mögen das
Judge Dredd
(@judge-dredd)
Freiheitskämpfer Silber

@natman

spontan würde ich sagen (auch nur meine Meinung):

Vorteil: die Lage scheint ganz gut zu sein (ÖPNV Anbindung+Uni-Nähe). Kann man vielleicht an Studis vermieten. Zudem lassen sich Zweiraumwohnungen wahrscheinlich leichter vermieten in einer Stadt als größere Wohnungen. Zudem keine Maklerkosten. Vielleicht könnte man den Preis noch um 4-5 k drücken. Vielleicht könnte man perspektivisch auch mehr Wohnungen im gleichen Gebäude erwerben. 

 

Nachteil: Alte Gebäudesubstanz, heißt hohe Instandhaltungskosten.

Ist da den aktuell schon ein Mieter drin?

Müsstet dir konkret mal die Zahlen( Hausgeld etc) anschauen. Vor allem auch den Mietspiegel für die konkrete Miethöhe in der Gegend, damit du rechnen kannst, ob sich das lohnt.

Und natürlich generell überlege dir gut, ob du dir den Anfangsaufwand neben Job und Familie zur Zeit antun möchtest. Denn neben deinen drei Kids, möchte deine Frau ja auch noch was von dir haben. Daher wenn du es machen möchtest, hole dir vorher das "go" von Frau Natman(happy wife , happy life)

Schönen Tag!

 

 

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Veröffentlicht : 30. September 2020 10:51
Natman mag das
Pascal
(@pascal)
Freiheitskämpfer Silber

Trifft meine Meinung ganz gut:

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Veröffentlicht : 2. Oktober 2020 10:07
John Smith
(@john-smith)
Verdienter Freiheitskämpfer

Also, ich beginne auch gerade mich in die Thematik einzuarbeiten, weil ich irgendwie meinen Cashflow erhöhen möchte, aber in meinem Hauptjob nicht mehr drin ist (ÖD) ich dort aber so gechillt bin, dass ich auch keinen Bock auf etwas anderes habe.

Das erste was ich so ungefähr mitbekommen habe, ist, dass Wohnungen unter 5% Bruttorendite nicht lohnenswert sind, wenn man vom Bierdeckel 2% Zinsen, 2% Tilgung, 1% Instanthaltungsrücklage ausgeht. Ich will ja den Cashflow jetzt erhöhen und nicht erstmal 10 Jahre reinbuttern...

Dazu gehört, kein echtes Eigenkapital (vielleicht ne Sicherheit durchs Depot) einsetzen und möglichst lange die Zinsen auf Inflationsniveau sichern (nüschwahr Maschinist?). Und den zusätzlichen Cashflow in ETFs anlegen.

Leider ist bislang m.E.n der Markt nicht wirklich zurückgegangen, selbst hier, in begehrter Dorflage, würde ich für mein Haus 1/3 mehr zahlen wie 2015.

Mein Einstiegspunkt wäre eine sinnvolle kleine Wohnung 60-90qm für unter 100K - dann fühlt sich das Risiko nicht so gross an.... Sweaty  

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Veröffentlicht : 15. Oktober 2020 00:14
Finanzmixerin
(@finanzmixerin)
Aktiver Freiheitskämpfer

@john-smith In welcher Gegend lebst du denn?

Hier in NRW haben wir teils noch 5-7 Prozent Renditen mit Wohnungen. Man muss aber auch hier danach suchen, keiner präsentiert einem diese auf dem Silbertablett.

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Veröffentlicht : 19. Oktober 2020 19:49
Natman
(@natman)
Freiheitskämpfer Gold

@john-smith

Sicherheit durch das Depot wird schwer weil die Bank pro 100k schätzungsweise nur so 30k verleiht da musst du schon ein großer Fisch sein. Oder du bist Handwerker oder hast Kontakte. Ich sehe für mich keine sinnvolle Kaufgelegenheit und wenn es billig war, gab es viele Nachteile oder direkt Bruchbuden...

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Veröffentlicht : 19. Oktober 2020 22:41
Kroete und Judge Dredd mögen das
Judge Dredd
(@judge-dredd)
Freiheitskämpfer Silber

@john-smith

du hast natürlich aktuell durch die Notenpresse den allgemeinen Auftrieb bei Sachwerten. Aber in den 2020 ern wird die demographische Entwicklung voll zuschlagen. Das heißt meiner Meinung nach wird sich dann die Nachfrageseite beim Wohnraum normalisieren bzw. in manchen Gegenden sieht man es ja schon heute. Daher sollte man genau die Lage im Hinblick auf die zukünftige Entwicklung im Blick behalten. Zudem gibt es natürlich das allgemeine politische Risiko, dass der Regulator zuschlägt. Das beiseite gelassen ist der Ansatz kleinere Wohnung wahrscheinlich gut gewählt. Statt das Depot als Sicherheit zu hinterlegen, würde ich aber lieber ganz klassisch eine Grundschuld bestellen. 

viel Erfolg bei der Suche und halt uns mal auf dem Laufenden

 

 

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Veröffentlicht : 19. Oktober 2020 23:53
John Smith
(@john-smith)
Verdienter Freiheitskämpfer

@judge-dredd @natman @finanzmixerin

Danke für die Anregungen. Das mit dem Depot war eher als zusätzliche Sicherheit + Grundschuld für einen besseren Zinssatz gedacht, damit ich nicht soviel Eigenkapital einbringen muss.

Auch der demographische Wandel ist in vollem Gange, hier im Dorf sind viele alte Leute, die teilweise noch Alleine ein EFH oder zu zweit ein Haus mit drei Wohnungen (war mal für die Kinder gedacht) bewohnen und keine Mieter bei sich wollen.

Auf der anderen Seite ist der Ort und die zugehörige Stadt geographisch und Autobahntechnisch gut gelegen, dass viele Speck-Speck-Speckgürtel-Leute hier hinziehen, weil die Preise (für den Eigenbedarf) noch Human klingen... 

Vor 5 Jahren wollten mir die meisten Banken nur 150K für mein Haus leihen, nur eine Bank die erforderlichen 175K Kaufpreis bzw. 120% Finanzierung. Heute würde ich locker 250K bekommen, weil für leicht größere Buden gleich 350K oder 400K ausgerufen werden.

Ich bin mit meinem Excelberechnen aber noch nicht ganz schlüssig - selbst wenn der Faktor unter 20 liegt und die qm-Kosten bei 1,2 - 1,4 K hab ich Netto nur minimalen Cashflow bei 1% Rücklage + 40% Steuerrücklage - bei 2% Zinsen +2% Tilgung. Kaltmiete kalkuliere ich ganz leicht unter dem Mietspiegel...

 

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Veröffentlicht : 20. Oktober 2020 00:38
Finanzmixerin
(@finanzmixerin)
Aktiver Freiheitskämpfer

@john-smith Vermutlich wird der Zins unter 2 Prozent liegen. Um einen guten Cashflow zu haben, sollte eher Faktor 16 angepeilt werden. Das zu finden ist selten genug. Oft sind es dann "Bruchbuden" die man erst aufhübschen muss.

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Veröffentlicht : 20. Oktober 2020 11:01
Natman
(@natman)
Freiheitskämpfer Gold

Gesetzesänderung ab 1.12.2020: https://www.swrfernsehen.de/marktcheck/wohnungseigentumsgesetz-weg-nderung-neu-regelung-100.html

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Veröffentlicht : 18. November 2020 17:51
Vossi78 und Judge Dredd mögen das
Judge Dredd
(@judge-dredd)
Freiheitskämpfer Silber

@natman

ist eine sehr sehr umfangreiche Reform. Musste mich da leider für die Arbeit etwas einarbeiten. 
Manche Sachen sind sinnvoll manche nicht unbedingt

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Veröffentlicht : 18. November 2020 20:41
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