Danke für den informativen Beitrag. Mich würden noch die folgenden Infos interessieren:
- welchen Faktor hatte ihr für die ETWs bezahlt in welchem Bundesland?
- welchen Zinssatz hattet ihr?
- habt ihr den Stellplatz/TG-Stellplatz separat vermietet oder an die gleichen Mieter?
- Habt ihr oft Anrufe / Reparaturen / sonstiges Themen zu klären außer das bisher im Text erwähnte.
Danke für die Info @investpuzzle
Kannst Du etwas darüber schreiben, warum Du (auch) in der aktuellen Immobilienmarktlage in Deutschland "den Weg immer wieder gehen" würdest?
Kannst Du schon sagen, welche geplante / erreichte Rendite und weitere Vorteile Deiner bisher investierten Arbeit gegenüber stehen (werden)? (Besonders bei Deinem Hauskaufprojekt im Jahr 2020)
Hast Du Dir Gedanken gemacht, was Du tust, wenn die Immobilienpreise wider erwarten in den nächsten Jahren sinken würden?
Hast Du grundsätzlich einen eigenen Fahrplan zur weiteren Immobilienpreisentwicklung in Deutschland / deutschsprachigem Raum?
In meiner deutschen B-Stadt sehe ich meistens Kaufpreismultiples im Vergleich zur Miete, die mittlerweile so hoch sind, dass ein simpler Immobilien REIT ETF mehr Nettorendite gibt, als eine Immobilie Brutto und das ohne jede Arbeit (das weitere mögliche Upside hier nicht betrachtet).
Danke und einen schönen Tag
- wir würden dies wieder so machen, da man bei einer Immobilie mit Fremdkapital arbeitet und somit einen großen Hebel hat. Die Ausgaben (Zinszahlungen / Reparaturen etc.) können steuerlich geltend gemacht werden. Wir hatten auch Spaß daran uns in das Thema einzuarbeiten. Ist für uns ein weiteres Standbein neben Beruf und Aktien. Meine Frau ist aktuell in Elternzeit und so konnten wir zusammen Abends an unserem Projekt arbeiten.
- Bei dem Mehrfamileinhaus haben wir eine Bruttomietrendite von ca. 7%
Durch den neugeschaffenen Wohnraum haben wir 5 Jahre die Möglichkeit zusätzlich zur normalen Abschreibung (von 2%) jährlich 5% der Umbaukosten abzuschreiben.
Ein goßer Vorteil ist, dass nach 10 Jahren die Möglichkeit besteht das Objekt steuerfrei zu verkaufen.
- Wir haben eine Langfriststrategie, mindestens 10 Jahre.
Selbst wenn die Immobilienpreise sinken sollten, was wir nicht denken, werden die Mieten dann nur bei einem Auszug angepasst was eher nicht so häufig vorkommt. Wir haben bei unserer Planung mit konservativen Mieten geplant und erziehlen aktuell höhere Mieten. Wir bilden auch Rücklagen für Reparaturen und Mietausfall.
- Wir gehen davon aus (was wir auch in unserem Großraum beobachten) dass die Immobilienpreise weiter steigen. Wir haben z.B. die Eigentumswohnungen zum qm Preis von 1800,- gekauft. Wenn jetzt in der gleichen Anlage eine Wohnung angeboten wird, ist man bei mindestens 2500,- den qm.
- Das mit dem REIT ETF war auch lange Zeit ein Argument von mir, nicht in Immobilien direkt zu investieren. In einen ETF oder Aktien muss man wenn man seriös (unsere Meinung) investiert 100% Eigenkapital einsetzen. Bei einer Immobilie arbeitet man weitmöglichst mit Fremdkapital.
Wir wollten auch bewusst die Herausforderung mit den Immobilien, da meine Frau aktuell in Elternzeit ist und ich ab Mitte des Jahres meine Arbeitszeit reduziere.
Danke für den informativen Beitrag. Mich würden noch die folgenden Infos interessieren:
- welchen Faktor hatte ihr für die ETWs bezahlt in welchem Bundesland?
- welchen Zinssatz hattet ihr?
- habt ihr den Stellplatz/TG-Stellplatz separat vermietet oder an die gleichen Mieter?
- Habt ihr oft Anrufe / Reparaturen / sonstiges Themen zu klären außer das bisher im Text erwähnt
Der Faktor ist 18 (die Wohnunge sind aber aktuell noch unter Marktmiete und können in zwei Jahren angepasst werden) in Bayern
Zinssatz 1,49%
Die Stellplätze sind an die Mieter vermietet
Wir haben bis jetzt fast nichts von den Mietern in den Eigentumswohungen gehört bis auf eine Versopfung im Bad.
Bei dem Mehrfamilienhaus gab es in der Umbauphase natürlich deutlich mehr (haben auch alles selber geplant und beauftragt). Aber von Seiten der Mieter ist alles ruhig.
Das klingt sehr gut, wir haben seit Ende 2019 bis Okt 2020 eine Vermiet-/Immo in Nord BW gesucht mit ca 5-6% Rendite, es gab aber kein einziges Angebot, was kein massives Problem hatte. Das beste Angebot waren noch 4,5% brutto, aber das war mir im Vergleich zu dem möglichen Aufwand zu wenig. Zumal meine Frau, die mehr Zeit hätte, eine geringere Motivation für Immobiliengeschichten hat.
Von daher haben wir nichts gekauft. Deswegen habe ich genauer nachgefragt. Vielen Dank für die Infos.
Um auf den Geschmack zu kommen kann ich dir eine Eigentumswohnung empfehlen.
Da sehr ihr ob das Thema Immobilien grundsätzlich was für euch ist. Ihr lernt viel und der Aufwand ist nach dem Kauf und den Formalitäten sehr überschaubar.
Vielleicht bekommt deine Frau dann auch Lust drauf
Wir haben einen Sonderfall der hier bis jetzt noch nicht erwähnt wurde.
Unser Haus (vor 7 Jahren gekauft) hat über der Garage eine Einliegerwohnung.
Wir konnten mit der Bank verhandeln, dass uns zwei Kredite gewährt wurden. Die ELW ist voll finanziert (Preis wurde über das Wohnflächenverhältnis zum Gesamtobjekt berechnet) und unser gesamtes Eigenkapital ist in das Haus gegangen. Das wurde dann auch so vom Finanzamt durchgewunken.
So können wir den maximalen Zins absetzen und der Mieter/in zahlt uns die Wohnung ab.
Einziger Nachteil an der Sache ist die Nähe des Mieters zum eigenen Wohnort. Wir suchen uns die Mieter immer sehr genau aus, dass es zwischenmenschlich passt. Damit sind wir bis jetzt sehr gut gefahren und hatten ein gutes Händchen was die Auswahl angeht.
Da die Wohnung nur zwei Zimmer hat mit etwa 60qm und wir bis jetzt überwiegend junge Mieter/innen ausgesucht haben war die Mietdauer immer etwa 2 Jahre. Noch macht uns der regelmäßige Wechsel nichts aus, aber vielleicht finden wir ja mal einen etwas gesetzteren Mieter mit dem wir gut auskommen der dann auch länger in der Wohnung bleibt.
Der langfristige Plan ist, im Alter in die ELW zu ziehen und das Haus von einem der Kinder mit Familie bewohnen zu lassen (falls sie da bleiben) oder das Haus zu vermieten wenn (wenn sie wegziehen wollen).
Wir haben einen Sonderfall der hier bis jetzt noch nicht erwähnt wurde.
Unser Haus (vor 7 Jahren gekauft) hat über der Garage eine Einliegerwohnung.
Wir konnten mit der Bank verhandeln, dass uns zwei Kredite gewährt wurden. Die ELW ist voll finanziert (Preis wurde über das Wohnflächenverhältnis zum Gesamtobjekt berechnet) und unser gesamtes Eigenkapital ist in das Haus gegangen. Das wurde dann auch so vom Finanzamt durchgewunken.
So können wir den maximalen Zins absetzen und der Mieter/in zahlt uns die Wohnung ab.
Einziger Nachteil an der Sache ist die Nähe des Mieters zum eigenen Wohnort. Wir suchen uns die Mieter immer sehr genau aus, dass es zwischenmenschlich passt. Damit sind wir bis jetzt sehr gut gefahren und hatten ein gutes Händchen was die Auswahl angeht.
Da die Wohnung nur zwei Zimmer hat mit etwa 60qm und wir bis jetzt überwiegend junge Mieter/innen ausgesucht haben war die Mietdauer immer etwa 2 Jahre. Noch macht uns der regelmäßige Wechsel nichts aus, aber vielleicht finden wir ja mal einen etwas gesetzteren Mieter mit dem wir gut auskommen der dann auch länger in der Wohnung bleibt.
Der langfristige Plan ist, im Alter in die ELW zu ziehen und das Haus von einem der Kinder mit Familie bewohnen zu lassen (falls sie da bleiben) oder das Haus zu vermieten wenn (wenn sie wegziehen wollen).
Ein Vorteil einer ELW aus Vermietersicht ist der eingeschränkte Kündigungsschutz für den Mieter. Das gleicht den Nachteil der Nähe zum Mieter etwas aus, finde ich.
Hallo zusammen,
ich verfolge hier spannend euer Thema zu dem aktuellen Immobilienmarkt und befeuert von @natman & Co. spiele ich aktuell selber mit dem Gedanken ein Investment zu tätigen.
Habe hier ein Objekt gefunden, welches etwas älter ist, jedoch gerade komplett neu saniert wurde. Da meine handwerklichen Fähigkeiten begrenzt sind & hier keine Maklergebühren anfallen, halte ich dies für eine mögliche Option. Ansonsten im Haus nur Eigentümer, welche um das Wohl des Hauses und der Umgebung bemüht sind. In der direkten Umgebung steht eine Polizeiwache. --> Immoscout-Link
Hier meine Rechnung (auf Jahresbasis):
Mieteinnahmen: 8.853€ (7,5€/m², Garage 50€, Mietspiegel bei 7€/m², NRW bei 8,61€/m²)
Bewirtschaftung: -2.072€ (inkl. Hausgeld, Verwalter, Instandhaltung (10€ pro m²) & Hausrücklage)
Darlehenszinsen: -1.274€ (100% finanziert, 0,75% nominal/10 Jahre)
Abschreibung: -3.398€ (2% AfA-Basis)
Steuern: -886€ (42% Steuersatz, NRW)
Tilgung: -5.097€ (3% p.a.)
Ergebnis: -3.874€
Cashflow: -476€ (ohne AfA)
Für die nächsten Jahre wäre eine zweijährliche Mieterhöhung von 5% geplant, die Bewirtschaftung mit 1,5% jährlich.
Ich bin mir hier einfach nicht sicher, ob ich gewisse Risiken komplett außen vor lasse und ob es für den Einstieg in die Immowelt nicht eine Nummer zu groß ist.
Mögliche Exit-Option wäre nach 10 Jahren zu verkaufen und es aktuell als reine Anlage zu sehen, welche derzeit kein passives Einkommen erwirtschaftet, sondern tendenziell die ersten 6 Jahre noch etwas kostet.
@roeddi
Was mir hier direkt auffällt:
- Kleiner Ort und nicht im Zentrum, das ist suboptimal
- Frisch renoviert aber Miete unter Durchschnitt ist nicht optimal für dich
- Wie ist der Kaufpreis für den Ort. Sicher hat der Projektentwickler schon gut an dir dann verdient
- Ich würde lieber eine Immo kaufen, die weniger Kosten produziert als knapp 500 p.m.
@roeddi
Was mir hier direkt auffällt:
- Kleiner Ort und nicht im Zentrum, das ist suboptimal
- Frisch renoviert aber Miete unter Durchschnitt ist nicht optimal für dich
- Wie ist der Kaufpreis für den Ort. Sicher hat der Projektentwickler schon gut an dir dann verdient
- Ich würde lieber eine Immo kaufen, die weniger Kosten produziert als knapp 500 p.m.
Kleiner Ort etc.: Stimmt absolut! Mein Gedanke war, liegt in guter Erreichbarkeit anderer Städte und ist deutlich günstiger und daher wieder attraktiv für junge Leute
Frisch renoviert etc.: Ja, absolut, hier war die Idee und der Verlauf in den letzten Jahren kontinuierlich steigend. Da es in größeren Städten drumherum genauso war, kann der Standort eher nur an Attraktivität gewinnen.
Kaufpreis: Ja, sicherlich wird er hier seine Marge machen...
Insgesamt hast du hier schon recht @natman. Die Immo die wir alle suchen scheint meines Erachtens schon länger nicht mehr wirklich auf dem Markt zu finden zu sein..
@roeddi
Was ich mit kleinen Ort meinte: meine Regel war wenn kleiner Ort oder Speckgürtel einer richtigen Stadt (in deinem Fall Recklingshausen) dann nur im absoluten Zentrum und nicht weit draußen. Wobei im Ruhrpott fährt man doch eh auf die nächste Autobahn und ist überall ;-)
Mich würde mal interessieren, was der Hausmeister zur aktuellen Lage der Immowelt zu sagen hat! Wann kann man eigentlich aktuell noch kaufen? Wie ist die Einschätzung zur Entwicklung des Marktes?
@roeddi
Kenne die Mirkolage nicht aber laut Google ist eine Kita direkt um die Ecke, was ein Pluspunkt ist. Zudem relativ nah an der A43. Nachteil ist halt etwas weiter weg von den Ruhrpott Zentren Dortmund, Essen und Bochum da sind die meistens Jobs und drei Unis.
Vielleicht macht es Sinn eine Beratung beim Hausmeister zu buchen? Der ist ja absoluter Vollprofi für Immo Direktinvestments.
viel Erfolg für das erste Immoinvest
@roeddi
Ist die Wohnung aktuell wirklich vermietet? Die Wohnung sieht klasse aus. Die Moebel sehen aber sehr nach Staging aus und nicht als würde da jemand wohnen.
Noch ein Hinweis zur AFA, ich glaube du hast 2% auf den Gesamtpreis gerechnet. Für die AFA muss man aber die Kosten des Grundstück rausrechnen.
Hier der Link zum Tool der Finanzministeriums: https://www.bundesfinanzministerium.de/Datenportal/Daten/frei-nutzbare-produkte/Anwendungen/Kaufpreisaufteilung-Grundstuecke/Kaufpreisaufteilung-Grundstuecke.html
Kann aber auch sein, dass das Grundstück einfach sehr günstig ist.
Sind die Mietpreise pro m² "bei euch da oben" wirklich so günstig?
Wir haben unsere Einliegerwohnung (im ca. 700 Einwohner Nest im Süden Bayerns) für 8,7€/m² vermietet. Die nächste größere Stadt mit etwa 20.000 Einwohnern ist ca. 12km weg...
Aktuell ja. Der Ort ist aber auch wie angemerkt sehr unter dem Schnitt in NRW als auch ganz Deutschland. Der Ort ist tendenziell eher knapp unter 7€