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Selbstverwaltete vermietete Immobilien

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Natman
(@natman)
Freiheitskämpfer Gold Moderator

@investpuzzle

Danke für den informativen Beitrag. Mich würden noch die folgenden Infos interessieren:

  • welchen Faktor hatte ihr für die ETWs bezahlt in welchem Bundesland?
  • welchen Zinssatz hattet ihr?
  • habt ihr den Stellplatz/TG-Stellplatz separat vermietet oder an die gleichen Mieter?
  • Habt ihr oft Anrufe / Reparaturen / sonstiges Themen zu klären außer das bisher im Text erwähnte.
AntwortZitat
Veröffentlicht : 18. Januar 2021 09:20
Maschinist mag das
investpuzzle
(@investpuzzle)
Aktiver Freiheitskämpfer
Veröffentlicht von: @maschinist

Danke für die Info @investpuzzle

Kannst Du etwas darüber schreiben, warum Du (auch) in der aktuellen Immobilienmarktlage in Deutschland "den Weg immer wieder gehen" würdest?

Kannst Du schon sagen, welche geplante / erreichte Rendite und weitere Vorteile Deiner bisher investierten Arbeit gegenüber stehen (werden)? (Besonders bei Deinem Hauskaufprojekt im Jahr 2020)

Hast Du Dir Gedanken gemacht, was Du tust, wenn die Immobilienpreise wider erwarten in den nächsten Jahren sinken würden?

Hast Du grundsätzlich einen eigenen Fahrplan zur weiteren Immobilienpreisentwicklung in Deutschland / deutschsprachigem Raum?

In meiner deutschen B-Stadt sehe ich meistens Kaufpreismultiples im Vergleich zur Miete, die mittlerweile so hoch sind, dass ein simpler Immobilien REIT ETF mehr Nettorendite gibt, als eine Immobilie Brutto und das ohne jede Arbeit (das weitere mögliche Upside hier nicht betrachtet).

Danke und einen schönen Tag

- wir würden dies wieder so machen, da man bei einer Immobilie mit Fremdkapital arbeitet und somit einen großen Hebel hat. Die Ausgaben (Zinszahlungen / Reparaturen etc.) können steuerlich geltend gemacht werden. Wir hatten auch Spaß daran uns in das Thema einzuarbeiten. Ist für uns ein weiteres Standbein neben Beruf und Aktien. Meine Frau ist aktuell in Elternzeit und so konnten wir zusammen Abends an unserem Projekt arbeiten.

- Bei dem Mehrfamileinhaus haben wir eine Bruttomietrendite von ca. 7%
  Durch den neugeschaffenen Wohnraum haben wir 5 Jahre die Möglichkeit zusätzlich zur normalen    Abschreibung (von 2%) jährlich 5% der Umbaukosten abzuschreiben.
Ein goßer Vorteil ist, dass nach 10 Jahren die Möglichkeit besteht das Objekt steuerfrei zu verkaufen.

- Wir haben eine Langfriststrategie, mindestens 10 Jahre.
Selbst wenn die Immobilienpreise sinken sollten, was wir nicht denken, werden die Mieten dann nur bei einem Auszug angepasst was eher nicht so häufig vorkommt. Wir haben bei unserer Planung mit konservativen Mieten geplant und erziehlen aktuell höhere Mieten. Wir bilden auch Rücklagen für Reparaturen und Mietausfall. 

- Wir gehen davon aus (was wir auch in unserem Großraum beobachten) dass die Immobilienpreise weiter steigen. Wir haben z.B. die Eigentumswohnungen zum qm Preis von 1800,- gekauft. Wenn jetzt in der gleichen Anlage eine Wohnung angeboten wird, ist man bei mindestens 2500,- den qm.

- Das mit dem REIT ETF war auch lange Zeit ein Argument von mir, nicht in Immobilien direkt zu investieren. In einen ETF oder Aktien muss man wenn man seriös (unsere Meinung) investiert 100% Eigenkapital einsetzen. Bei einer Immobilie arbeitet man weitmöglichst mit Fremdkapital.
Wir wollten auch bewusst die Herausforderung mit den Immobilien, da meine Frau aktuell in Elternzeit ist und ich ab Mitte des Jahres meine Arbeitszeit reduziere.

 

 

 

 

AntwortZitat
Veröffentlicht : 18. Januar 2021 19:52
investpuzzle
(@investpuzzle)
Aktiver Freiheitskämpfer
Veröffentlicht von: @natman

@investpuzzle

Danke für den informativen Beitrag. Mich würden noch die folgenden Infos interessieren:

  • welchen Faktor hatte ihr für die ETWs bezahlt in welchem Bundesland?
  • welchen Zinssatz hattet ihr?
  • habt ihr den Stellplatz/TG-Stellplatz separat vermietet oder an die gleichen Mieter?
  • Habt ihr oft Anrufe / Reparaturen / sonstiges Themen zu klären außer das bisher im Text erwähnt

Der Faktor ist 18 (die Wohnunge sind aber aktuell noch unter Marktmiete und können in zwei Jahren angepasst werden) in Bayern

Zinssatz 1,49%

Die Stellplätze sind an die Mieter vermietet

Wir haben bis jetzt fast nichts von den Mietern in den Eigentumswohungen gehört bis auf eine Versopfung im Bad.
Bei dem Mehrfamilienhaus gab es in der Umbauphase natürlich deutlich mehr (haben auch alles selber geplant und beauftragt). Aber von Seiten der Mieter ist alles ruhig.

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Veröffentlicht : 18. Januar 2021 20:01
John Smith und Natman mögen das
Natman
(@natman)
Freiheitskämpfer Gold Moderator

@investpuzzle

Das klingt sehr gut, wir haben seit Ende 2019 bis Okt 2020 eine Vermiet-/Immo in Nord BW gesucht mit ca 5-6% Rendite, es gab aber kein einziges Angebot, was kein massives Problem hatte. Das beste Angebot waren noch 4,5% brutto, aber das war mir im Vergleich zu dem möglichen Aufwand zu wenig. Zumal meine Frau, die mehr Zeit hätte, eine geringere Motivation für Immobiliengeschichten hat.

Von daher haben wir nichts gekauft. Deswegen habe ich genauer nachgefragt. Vielen Dank für die Infos. 

AntwortZitat
Veröffentlicht : 19. Januar 2021 09:22
investpuzzle
(@investpuzzle)
Aktiver Freiheitskämpfer

@natman

Um auf den Geschmack zu kommen kann ich dir eine Eigentumswohnung empfehlen.

Da sehr ihr ob das Thema Immobilien grundsätzlich was für euch ist. Ihr lernt viel und der Aufwand ist nach dem Kauf und den Formalitäten sehr überschaubar.

Vielleicht bekommt deine Frau dann auch Lust drauf

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Veröffentlicht : 19. Januar 2021 11:05
Natman mag das
 Robi
(@robi)
Aktiver Freiheitskämpfer

Wir haben einen Sonderfall der hier bis jetzt noch nicht erwähnt wurde.

Unser Haus (vor 7 Jahren gekauft) hat über der Garage eine Einliegerwohnung.

Wir konnten mit der Bank verhandeln, dass uns zwei Kredite gewährt wurden. Die ELW ist voll finanziert (Preis wurde über das Wohnflächenverhältnis zum Gesamtobjekt berechnet) und unser gesamtes Eigenkapital ist in das Haus gegangen. Das wurde dann auch so vom Finanzamt durchgewunken.

So können wir den maximalen Zins absetzen und der Mieter/in zahlt uns die Wohnung ab.

Einziger Nachteil an der Sache ist die Nähe des Mieters zum eigenen Wohnort. Wir suchen uns die Mieter immer sehr genau aus, dass es zwischenmenschlich passt. Damit sind wir bis jetzt sehr gut gefahren und hatten ein gutes Händchen was die Auswahl angeht.

Da die Wohnung nur zwei Zimmer hat mit etwa 60qm und wir bis jetzt überwiegend junge Mieter/innen ausgesucht haben war die Mietdauer immer etwa 2 Jahre. Noch macht uns der regelmäßige Wechsel nichts aus, aber vielleicht finden wir ja mal einen etwas gesetzteren Mieter mit dem wir gut auskommen der dann auch länger in der Wohnung bleibt.

Der langfristige Plan ist, im Alter in die ELW zu ziehen und das Haus von einem der Kinder mit Familie bewohnen zu lassen (falls sie da bleiben) oder das Haus zu vermieten wenn (wenn sie wegziehen wollen).

 

AntwortZitat
Veröffentlicht : 22. Januar 2021 09:58
Yakari, Judge Dredd und Natman mögen das
(@judge-dredd)
Freiheitskämpfer Silber
Veröffentlicht von: @robi

Wir haben einen Sonderfall der hier bis jetzt noch nicht erwähnt wurde.

Unser Haus (vor 7 Jahren gekauft) hat über der Garage eine Einliegerwohnung.

Wir konnten mit der Bank verhandeln, dass uns zwei Kredite gewährt wurden. Die ELW ist voll finanziert (Preis wurde über das Wohnflächenverhältnis zum Gesamtobjekt berechnet) und unser gesamtes Eigenkapital ist in das Haus gegangen. Das wurde dann auch so vom Finanzamt durchgewunken.

So können wir den maximalen Zins absetzen und der Mieter/in zahlt uns die Wohnung ab.

Einziger Nachteil an der Sache ist die Nähe des Mieters zum eigenen Wohnort. Wir suchen uns die Mieter immer sehr genau aus, dass es zwischenmenschlich passt. Damit sind wir bis jetzt sehr gut gefahren und hatten ein gutes Händchen was die Auswahl angeht.

Da die Wohnung nur zwei Zimmer hat mit etwa 60qm und wir bis jetzt überwiegend junge Mieter/innen ausgesucht haben war die Mietdauer immer etwa 2 Jahre. Noch macht uns der regelmäßige Wechsel nichts aus, aber vielleicht finden wir ja mal einen etwas gesetzteren Mieter mit dem wir gut auskommen der dann auch länger in der Wohnung bleibt.

Der langfristige Plan ist, im Alter in die ELW zu ziehen und das Haus von einem der Kinder mit Familie bewohnen zu lassen (falls sie da bleiben) oder das Haus zu vermieten wenn (wenn sie wegziehen wollen).

 

Ein Vorteil einer ELW aus Vermietersicht ist der eingeschränkte Kündigungsschutz für den Mieter. Das gleicht den Nachteil der Nähe zum Mieter etwas aus, finde ich.

AntwortZitat
Veröffentlicht : 22. Januar 2021 11:27
Natman und Robi mögen das
Seite 5 / 5