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Selbstverwaltete vermietete Immobilien

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Roeddi
(@roeddi)
Aktiver Freiheitskämpfer

@bananenrapper

Wohnung ist aktuell nicht vermietet und die Fotos sind dennoch echt, da man hier zeigen wollte was man draus machen kann. Schaue sie mir am Samstag an und die Bude wird leer stehen.

Die Afa habe ich auf den Kaufpreis der Wohnung gerechnet. Ich schaue mir das Ganze nochmal genauer an. Danke für den Hinweis!

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Veröffentlicht : 2. März 2021 11:36
Natman
(@natman)
Freiheitskämpfer Gold Moderator

Der Mietspiegel von Datteln sagt 6,90-7,20 mit Renovierung ab 2011. Mit etwas neuer renoviert gehen vielleicht 7,50-8 Euro, wenn der Stellplatz noch dabei ist.

Deine 8853 Euros geplante Einnahmen und der Kaufpreis von 173.491 Euros ist eine Bruttokaltrendite von 5,1%, was schon deutlich besser ist als im Süden Deutschlands (BaWü, Bayern). Ich würde noch untersuchen, wie viel Infrastruktur die Kleinstadt bietet oder ob es nicht in Recklingshausen direkt besser ist. Oder ist das von den Preisen schon weggaloppiert?

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Veröffentlicht : 2. März 2021 12:54
Judge Dredd und Roeddi mögen das
Roeddi
(@roeddi)
Aktiver Freiheitskämpfer

@natman

In den 8853€ sind 50€/mtl. für die Garage enthalten. Dementsprechend wäre der Kaufpreis ebenfalls um 10k zu erhöhen.

 

Vergleichbares aus Recklinghausen: Immo Recklinghausen —> Hier sind wir schon in anderen Dimensionen....

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Veröffentlicht : 2. März 2021 14:13
Judge Dredd und Natman mögen das
Natman
(@natman)
Freiheitskämpfer Gold Moderator

@roeddi

Meine ideales Immo-Investment würde als Cashflow die nächsten Dekade genau 0 bringen (Bruttokaltmiete u NK Vorauszahlung decken die Bankraten ab) und nach 10 Jahren kann man sich überlegen, ob man den Cashflow nimmt. Entweder den Kredit verlängern oder Cash bezahlen. Reparaturen nur über weiteren Kredit. Das würde mir in das Konzept zur FF Light passen (Arbeit auf 35-65% u nebenbei Cashflow). Aber wir haben es mit Vermieterimmo erstmals aufgegeben (vorerst)

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Veröffentlicht : 2. März 2021 14:41
Judge Dredd und Roeddi mögen das
Roeddi
(@roeddi)
Aktiver Freiheitskämpfer

@natman

Ja, den Ansatz hatte ich bei Dir bereits verfolgt. Es ist und bleibt eine Wissenschaft für sich. Wobei mein Target diesen Ansatz aktuell ja sogar tragen würde...

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Veröffentlicht : 2. März 2021 16:18
Judge Dredd
(@judge-dredd)
Freiheitskämpfer Gold

Willst du die Wohnung, falls es ein Investment für dich ist denn selbst verwalten oder eine Hausverwaltung beauftragen? Die Hausverwaltung dürfte ja die reale Rendite nochmal etwas mindern. Aber 5% klingt doch erstmal ganz spannend. Dazu den Hebel von der Bank. Drücke dir für die BEsichtigung die Daumen und du musst unbedingt mal berichten, ob du das Investment getätigt hast oder nicht. 

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Veröffentlicht : 2. März 2021 17:52
Natman mag das
Roeddi
(@roeddi)
Aktiver Freiheitskämpfer

@judge-dredd

Also Plan ist die vorhandene Hausverwaltung zu nutzen, da ich (aktuell noch) zu weit weg bin. Ich muss mir überlegen, ob ich das Sonderkündigungsrecht im Falle eines Kaufs-/Verkaufs in Anspruch nehme.

Bei Miete (nach Hauskosten)/Kaufkosten (inkl. Nebenkosten) = 3,69% als reale Rendite. So realistisch würde ich es mal betrachten.

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Veröffentlicht : 3. März 2021 07:19
Judge Dredd mag das
BananenRapper
(@bananenrapper)
Verdienter Freiheitskämpfer
Veröffentlicht von: @roeddi

@judge-dredd

Also Plan ist die vorhandene Hausverwaltung zu nutzen, da ich (aktuell noch) zu weit weg bin. Ich muss mir überlegen, ob ich das Sonderkündigungsrecht im Falle eines Kaufs-/Verkaufs in Anspruch nehme.

Du kaufst nur eine Wohnung als Teil einer WEG, deshalb wirst du die WEG-Hausverwaltung als einzelner nicht kündigen können.

Ich denke @judge-dredd s Anmerkung ging eher in die Richtung, ob du alles über die WEG hinausgehende an eine Hausverwaltung (Mietverwaltung) abgeben möchtest, wie Mietersuche, Reparaturen in der Wohnung, Abrechnung mit dem Mieter etc. Das würde allerdings deine Rendite stark gegen oder unter null sinken lassen, denke ich.

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Veröffentlicht : 3. März 2021 14:41
Judge Dredd und Natman mögen das
Judge Dredd
(@judge-dredd)
Freiheitskämpfer Gold

@bananenrapper

genau. Den WEG Verwalter kann ja nur die ganze WEG bzw. die Mehrheit der Eigentümer austauschen. Ging mit vor allem um das administrative mit dem Mieter

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Veröffentlicht : 3. März 2021 16:18
Roeddi und BananenRapper mögen das
Roeddi
(@roeddi)
Aktiver Freiheitskämpfer

@bananenrapper

Ja, jetzt bin ich bei euch. Also da würde ich schon präferieren, wie gesagt keine eigene Hausverwaltung einzusetzen, sondern selber tätig zu werden, wo man nur kann. In meinen laufenden Kosten sind kein permanenter Einsatz Dritter, sondern auch Eigenleistung wo nur geht vorgesehen :-)

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Veröffentlicht : 3. März 2021 18:20
Roeddi
(@roeddi)
Aktiver Freiheitskämpfer
Veröffentlicht von: @judge-dredd

@bananenrapper

genau. Den WEG Verwalter kann ja nur die ganze WEG bzw. die Mehrheit der Eigentümer austauschen. Ging mit vor allem um das administrative mit dem Mieter

Ja, das hatte ich auch nochmal so nachgelesen. Danke dennoch für den Hinweis!

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Veröffentlicht : 3. März 2021 18:21
Roeddi
(@roeddi)
Aktiver Freiheitskämpfer

Kurzes Feedback: 

Investment wurde nicht getätigt. Die Wohnung hatte bei dem Preis dann doch ein paar kleinere Mängel und es wurde keine Verhandlungsbereitschaft signalisiert. Besichtigung ist 1,5 Wochen her und bei rund 15 Personen die besichtigt haben, ist das Inserat nach rund 2,5 Wochen immernoch online. Es scheint, als wenn mein Riecher hier gut war, erstmal von abzusehen.

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Veröffentlicht : 17. März 2021 15:57
BananenRapper und Natman mögen das
Natman
(@natman)
Freiheitskämpfer Gold Moderator

@roeddi

Erinnert mich daran, dass es schwierig wird, etwas Vernünftiges zu finden. Vielleicht wird es besser, wenn man vermögender wird oder in 5-10 Jahren. 

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Veröffentlicht : 17. März 2021 16:39
Roeddi mag das
Doc
 Doc
(@doc)
Aktiver Freiheitskämpfer

Hallo zusammen, 

ich bin ganz neu hier in dieser inspirierenden Community und möchte mich in Zukunft gerne aktiver an den Diskussionen, welche mir schon viel geholfen haben, beteiligen. 

Anfangen will ich hier beim Thema Immobilien weil es ein Thema ist welches mich aus folgenden Grunde beschäftigt: 

Ich habe 2018 eine "vorgezogenes" Teilerbe (235.000 Euro) in eine ETW in einer süddeutschen Unistadt investiert (genauer gesagt Tübingen). Bis heute beschäftigt mich wie clever bzw dämlich das war 🙃 

Die Wohnung kostete 272.000 Euro , 54 qm, kein Makler, kernsaniert/neubauniveau, erzielte Miete seit 1,5 Jahren (knapp 15 Euro pro qm), Vermietung läuft bisher absolut problemlos. 

63.000 Euro wurden von der KfW als Sanierungskredit aufgenommen (0,75 % Zins, 13.000 Euro Tilgungszuschuss). 

Die Vermietbarkeit würde ich als sehr gut einschätzen (Innenstadt, ruhig, gehobener Standard, Terrasse, Nähe zur Uni und Uniklinik). 

Mich würde eure ehrliche Meinung dazu interessieren ! (Mittlerweile bespare ich brav ETFs, damals war mir die Summe zu "hoch" für ETF Anlage...jung und naiv wie ich war 😆 

Viele Grüße, 

Doc

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Veröffentlicht : 28. März 2021 15:23
viper2333, Judge Dredd, Natman und 1 User mögen das
Natman
(@natman)
Freiheitskämpfer Gold Moderator

@doc

Interessante Frage, die nicht einfach zu beantworten ist. Deine Bruttorendite dürfte bei 3,5% liegen. Ein "unfairer" passiver Vergleich mit ausschüttenden ETFs ab 2018 zeigt zumindest bei mir, dass ich bei den ETFs die ich seit 2-3 Jahren eine persönliche Divi-rendite von 4-5% netto habe (All World, Pacific ex Japan), allerdings kommt es auf den Mindset an und ist ja kein Fehler eine Wohnung zu haben. Was bei mir gegen Wohnungen spricht, schon diese eklige Steuererklärung bei mir als erstes Jahr als Vermieter hab ich mit Aktienanlagen weniger... Fehler oder nicht, Vergangenheit ist herum und freu dich an dem Mietzins u investiere weiter in Aktien. 

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Veröffentlicht : 28. März 2021 18:41
Judge Dredd und Yakari mögen das
Judge Dredd
(@judge-dredd)
Freiheitskämpfer Gold

@doc

herzlich Willkommen und super, dass du dabei bist. Wenn ich richtig gerechnet habe 54x 12(habe jetzt mal 12 Euro KM und 3 Euro NK pro QM kalkuliert x12=7760KM p.a macht ca einen Faktor von 35 zum Kaufpreis. Ist nicht billig, aber dafür liegt deine ETW nicht in der Pampa, sondern richtig gut in einer Unistadt Nähe zur Klinik uns sogar zur Uni. Die Mietrendite vor Steuern liegt bei 2,9 Prozent, wenn ich richtig gerechnet habe. Die Zukunftsperspektiven für die stadt sind wie die vermietbarkeit bestimmt gut. Ich hätte an deiner Stelle beim Kauf vielleicht ein bisschen mehr gehebelt.

wieviel Aufwand macht dir die Wohnung? Ansonsten eine solide Basis für den weiteren Vermögensaubau. Sehe es wie Natmann, jetzt Blick nach vorne und weitere Assets aufbauen und falls du nach Ablauf der Haltefrist kein  Bock mehr auf die ETW hast veräußerst du sie halt. 

VG

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Veröffentlicht : 28. März 2021 23:10
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