Hallo freiheitskämpfer,
Ich brauche mal ein paar unabhängige Meinungen.
Folgende Situation:
Aktuell wohnen wir zur Miete in einer der besten Lagen einer großen norddeutschen Stadt.
Es ergibt sich gerade die Möglichkeit, dass wir ein Haus in unmittelbarer Nachbarschaft kaufen können. Wir selbst würden dort nicht einziehen, weil wir einige Dinge vermissen würden. Aber es wäre in meinen Augen eine Art Absicherung in zweierlei Hinsicht: weiterhin explodierende Immopreise (hier sind die Preise in den letzten 5 Jahren um 100% gestiegen) und für den Fall des Eigenbedarfs könnten wir im Viertel wohnen bleiben. Wenn wir selbst über eine Immobilie verfügen, könnten wir im verkaufsfall unseres Vermieters einfach die alte Immobilie verkaufen und gegen die des Vermieters eintauschen.
Finanzierung wären 100 bis 105% mit FK zu 1% bei 10 Jahren und freier Tilgung zwischen 0 und 5%.
Objekt wäre gut zu vermieten und würde 3% Rendite auf kaufpreis+NK erwirtschaften. Dementsprechend 1% Zinsen, und nach INsandhaltung blieben ca 1,7% Tilgung.
Grösstes Risiko in meinen Augen:
Blase platzt + Zinsen steigen + Mieten steigen kaum. Wenn dann noch dazukommt, dass die Inflation kaum steigt, wird nach 10 Jahren immernoch 80%. Und damit ein großer Batzen übrig bleiben.
Achso: aktuelles Vermögen entspricht ca 90% des Kaufpreises.
Was sagt ihr zu der Idee?
Grüße
Windsurfer
Grösstes Risiko in meinen Augen:
Blase platzt + Zinsen steigen + Mieten steigen kaum. Wenn dann noch dazukommt, dass die Inflation kaum steigt, wird nach 10 Jahren immernoch 80%. Und damit ein großer Batzen übrig bleiben.
Oder RRG und neue Regulierungen gegen den Vermieter, welche die Werte, zumindest kurzfristig, wie in Berlin drücken.
Risiko hat man bei Immobilien oft nur wenige Jahre, sofern du Tilgst und es Inflation gibt. Inflation steigert idr. den Preis deiner Immobilie oder lässt zumindest die Kreditschuld insgesamt tragbarer gestallten.
Selbst wenn die Inflation anzieht, dauert es bis die Zinsen reagiern und dann dauert es bis die Immobilienpreise anpassen. Und dann muss es noch dazu kommen, dass du den Kredit nicht mehr bedienen kannst. In den seltensten Fällen würde dich eine Bank Kaltstellen, wenn du den Kredit noch bedienst.
+ Zinsen steigen + Mieten steigen kaum. Wenn dann noch dazukommt, dass die Inflation kaum steigt,
Zinsanstieg ohne Inflations(erwartungs)anstieg. Gewagte These. Ich persönlich glaub, dass die beiden Parameter relativ eng zusammen hängen.
3% Rendite. Dazu sagt Leif immer, das sind Immobilien bei denen man Netto draufzahlt. Ich weiß, dass er die nicht kaufen würde.
hier sind die Preise in den letzten 5 Jahren um 100% gestiegen
Vergangene Rendite ist kein Ausdruck, dass zukünftige auch so steigt. Im großen und ganzen sind die Mieten wohl nicht um 100% angestiegen und damit die Immobilien teuerer geworden oder ;)
Meine Fragen:
- Warum sollte sich deiner Meinung nach die Eigentumspreis steigerungen so fortführen?
- Was spricht dagegen?
- Wann steigen die Zinsen, wann die Inflation?
- Ist das eigentliche Risiko nicht die zu niedrige Rendite?
- Hast du es Durchkalkuliert? (Mit Oportunitäten)
Weil das wichtigste ist: Immobilien müssen sich rechnen. Das sollten keine Liebhaber Objekte sein. Und 3% ist real eher im "ich zahl drauf" bereich.
Auch wenn du dir die Immobilie leisten kannst, als Renditeobjekt halte ich 3% Rendite risikoadjustiert für nicht attraktiv. Hier liegen viele Risiken und Annahmen zugrunde, damit sich die Investition langfristig rechnet.
Wenn man die Immobilie als Hedge für die eigene steigende Miete sieht, dann mag das ein valider Gedanke sein, wenn das Kaufobjekt für eine Eigenbewohnung in Frage kommt. Aufgrund deiner Information scheint das aber nicht der Fall zu sein. Die Alternative ist, bei Eigenbedarfskündigung eine adäquate Mietimmobilie im Viertel zu suchen oder ein anderes Kaufobjekt zu suchen, dass deinen Ansprüchen eher entspricht.
Wir waren vor zwei Jahren in einer ähnlichen Situation und die Bedingungen waren fast identisch.
Zur Rendite wurde ja oben bereits was dazu geschrieben, daher lasse ich das aus.
Unsere Hauptmotivation war, dass die Immobilie bei uns in der Nähe lag und wir bei Bedarf hätten einziehen können. Wir wohnen ebenfalls sehr gut zur Miete und das Haus war auch nicht das „unserer Träume“.
Es sind jetzt zwei Jahre vergangen, die Preise sind weiter stark gestiegen, aber die Mieten verharren bisher auf gleichem Niveau wie damals.
Ob das so bleibt keine Ahnung. Ich erfahre aber von Freunden, dass es aktuell wesentlich schwieriger wird gute und solvente Mieter zu finden, da diese entweder gekauft haben oder kaufen wollen/ werden. Und die Masse der Mieter wird starke Steigerungen vermutlich nur bedingt längerfristig aufbringen können.
Das ist also wieder so eine Entscheidung zwischen Kopf und Bauch und wird Dir vermutlich niemand abnehmen können.
Wir wohnen weiter zur Miete, streuen in alle Anlageformen gleich (ohne so ein einzelnes Klumpenrisiko) und bauen/ hoffen darauf, dass trotz möglicher weiterer Preisanstiege wir auch in Zukunft noch gute Immos zur Miete finden. Auch wenn die Miete dann subjektiv teurer ist, steht das für uns in keinem Verhältnis zu den astronomischen Kaufpreisen und dem Risiko, welches wir eingehen müssten.
Vielleicht hilft Dir das ein bisschen bei Deiner Entscheidung ?
VG CooperS
Für mich hört es sich ebenfalls so an, dass die Selbstnutzung eher nicht in Frage kommt und dies somit als Kaufgrund ausscheidet.
Da euer Vermögen ja schon 90% des Kaufpreises beträgt, gehe ich davon aus, dass ihr euch in Zukunft problemlos eine anderes Objekt in eurem Viertel zur Miete leisten könnt oder dann auch eine Immobilie die sehr gut passt zu einem beliebigen Zeitpunkt erwerben könnt.
Wenn du allerdings auf steigende Immobilienpreise spekulieren möchtest und du das Objekt zu einem guten Preis bekommen kannst (der Gewinn liegt im Einkauf), spricht aus meiner Sicht nichts dagegen ein Objekt mit nur 3% Rendite zu erwerben und dann monatlich draufzuzahlen. Dann würde ich aber auch nur gering tilgen und nach 10 Jahren (dann hoffentlich immernoch) steuerfrei veräußern. Bei einem früheren Verkauf (also dem angesprochenen Wechsel der Immobilien) fallen ja auf jeden Fall Steuern an und ob du dann nach Abzug von Steuern und Nebenkosten beim Erwerb einen guten Schnitt machst ist meiner Meinung nach fraglich.
Würde dir ebenfalls von dem Investment abraten. Das Rendite/Risko-Verhältnis ist einfach zu schlecht.
Die Fälle, die du als Argumente anführst sind ebenfalls nicht so gut, dass es das Risiko rechtfertigen würde.
Aber es wäre in meinen Augen eine Art Absicherung in zweierlei Hinsicht: weiterhin explodierende Immopreise (hier sind die Preise in den letzten 5 Jahren um 100% gestiegen) und für den Fall des Eigenbedarfs könnten wir im Viertel wohnen bleiben.
Preise in den nächsten 5 Jahren kennt keiner. Im Eigenbedarfsfall musst du dann selbst deinen Mietern kündigen und das ist auch nicht immer ganz einfach, ausserdem ist das Haus auch nicht 100% passend für euch, schreibst du.
Wenn wir selbst über eine Immobilie verfügen, könnten wir im verkaufsfall unseres Vermieters einfach die alte Immobilie verkaufen und gegen die des Vermieters eintauschen.
Falls der Vermieter verkaufen will, könnt ihr das mit oder ohne Immobilie machen. Eigenkapital habt ihr ja ausreichend.
Wenn ich es richtig verstehe wollt ihr euch gegen das Eigenbedarfsrisiko absichern. Dazu würde ich erstmal versuchen mehr über euren Vermieter rauszufinden um das entsprechend besser abschätzen zu können.
Würdet ihr eure Wohnung auf jeden Fall kaufen wollen? Oder nur um Eigenbedarfskündigung zu vermeiden? Habt ihr euer Kaufinteresse schon mal an den Vermieter kommuniziert?
@pkay
Danke für deine Antwort.
Da die Immobilie in erster Linie als persönliches Backup dienen soll, ist natürlich auch Liebhaberei dabei. Die Immobilien die bisher für mich in Frage kamen hatten 5-7% Rendite. Damit fühle ich mich auch wohler.
Ich kenne zumindest die Häuser hier um kenne die Ausgaben meines Vermieters der letztes 4 Jahre.
Ich würde die flexible Tilgung wählen so dass ich in schlechten Jahren 0% tilge und wenn ich Geld übrig habe 5%.
Vermutlich endet das aber im Bietervefahren (>15 Interessenten) ins ich bin dann auch irgendwann raus, weil ich dann nur noch im Bereich Spekulation bin. Und dafür ist die Summe (knapp unter 1Mio) viel zu hoch.
Schon Wahnsinn aktuell. Aber wie lange wird das anhalten? Bäume wachsen ja auch nicht in den Himmel. Die Deutschen sollten mal ein paar Alternativen kennenlernen, damit nicht noch mehr Leute ihr rumliegendes Geld in den Markt pumpen.
Grüße
Windsurfer
Schon Wahnsinn aktuell. Aber wie lange wird das anhalten? Bäume wachsen ja auch nicht in den Himmel.
Das ist so - auch wenn es die wenigsten wahrhaben wollen. Ein Blick in die Statistiken bestätigt dies:
Z.B. in Hamburg haben sich die Preise für ein Reihenhaus zwischen 1975 und 1995 verdoppelt. Danach ging es runter und es hat 15 Jahre bis 2010 gedauert bis dieses Niveau wieder erreicht wurde. Seitdem haben die Preise sich wieder ungefähr verdoppelt.
Wer jetzt Immobilien kauft, der sollte sich dem Risiko einer längeren Korrektur bewusst sein.
Danke für die vielen Antworten in denen ich meine Abwägungen und Gedankengänge wieder finde.
Grundsätzlich gebe ich euch recht, dass ich mir das aktuell bewohnte Haus auch zu einem späteren Zwitpunkt für sagen wir 1,5Mio leisten könnte. Die Frage ist aber ob ich das will. Das würde gleichzeitig bedeuten, dass ich dem Hamsterrad bis zur Rente nicht entkommen kann.
Ich bin großer Fan des Mietens, da mein Kapital nicht nur den Ertrag der eingesparten Miete abzgl Instandhaltung arbeitet.
Gleichzeitig ist das vermieten einer fast identischen Immobilie wesentlich lukrativer, weil ich zunächst alle Kosten und zudem Abschreibungen absetzen kann. Im Sinne von Rich dad poor dad.
Außerdem sind die Mieten bereits heute 30% höher als meine eigene, so dass ich den Steuernachteil locker kompensieren könnte.
Die selbst bewohnte Immobilie für 1 Mio ist einfach eine Verbindlichkeit und purer Luxus.
@roman
Gilt das für inflationsbereinigte Preise? Also 1995=2010.
ist natürlich auch Liebhaberei dabei
Entweder Investment oder Liebhaberei^^
Entscheide dich. Genauso wie bei Versicherungen sollte man das nicht vermischen.
Das ist so - auch wenn es die wenigsten wahrhaben wollen. Ein Blick in die Statistiken bestätigt dies:
Z.B. in Hamburg haben sich die Preise für ein Reihenhaus zwischen 1975 und 1995 verdoppelt. Danach ging es runter und es hat 15 Jahre bis 2010 gedauert bis dieses Niveau wieder erreicht wurde. Seitdem haben die Preise sich wieder ungefähr verdoppelt.
Wer jetzt Immobilien kauft, der sollte sich dem Risiko einer längeren Korrektur bewusst sein.
Vergangene Rendite hat keine Aussagekraft über die Zukünftige.
Zumal bei Immos die Geldpolitik, die Einwanderung und Zahlkraft im Inland usw. auch eine große Rolle spielen.
Würd das Risiko einer Korrektur aber in Hinblick auf den Abzinsungsfaktor als durchaus vorhanden. In Hinblick auf die Gebauten Wohnungen dann eher gering halten. Ob es so kommen wird, kann nur die Zukunft sagen. Ich persönlich könnte mir zumindest eine Stagnierung der Preise und ein Anziehen der Mieten & Gehälter über eine Zeitperiode vorstellen.
Grundsätzlich gebe ich euch recht, dass ich mir das aktuell bewohnte Haus auch zu einem späteren Zwitpunkt für sagen wir 1,5Mio leisten könnte. Die Frage ist aber ob ich das will. Das würde gleichzeitig bedeuten, dass ich dem Hamsterrad bis zur Rente nicht entkommen kann.
Wenn du dir ne Immobilie kaufen möchtest, die keine Rendite hergibt, sondern eher kostet. Dann steckst du wahrscheinlicher im Hamsterrad, als wenn du Assets kaufst die im Wert steigen. Da passt was im Gedankengang noch nicht.
Wenn ich EK Rendite von 5% habe oder von Real 0% oder Negativ dann bin ich mit 5% schneller am Ziel.
Ist doch egal ob es die Nächsten Jahre 1,5 Mio kostet. Dein Einkommen steigt, genauso wie andere Assets. Und falls es doch ne Bubble ist, dann Mietest du solange bis die Platzt. Dein Vorteil ist ja, du kannst abwarten. Und es macht dich Relativ gesehen nicht schlechter. Alle anderen Werte verändern sich ja auch.
Ich möcht dir hier keineswegs Träume ausreden, nur die Begründung passt für mich nicht so zu den zahlen.
Wenn du dir sicher bist, dass es eine Unterbewertete Immobilie ist, dann kann die ja gekauft werden (dann sollte die Rendite aber auch entsprechend anders sein)
Deshalb einmal komplett durchkalkulieren. Auch gegenüberstellung mit anderen Szenarien wie Sparplan und co.
Die Excel kannste wenn du magst ja hier hochladen.
@roman
Gilt das für inflationsbereinigte Preise? Also 1995=2010.
Sind indexierte Preise - 1990 = 100%.
Quelle: https://www.deutschlandinzahlen.de/tab/deutschland/finanzen/preise/immobilienpreisindex
Ich hatte die Idee eine schöne Altbauwohnung in Nbg / Fürth in schönem Altbau zu kaufen, die ich erst als Vermietobjekt und später als Backup verwende. Funktioniert aber nicht, weil wenn Rendite drin steckt, ist es nicht mehr "schön" genug zum Wohnen ..
@roman:
Wenn es indexierte Preise sind wäre dann eine horinzontalbewegung oder sogar negativer Trend egal, solange ich für 1% finanziere und die Inflation größer 2% ist? Dann würde ich bei 100% Finanzierung und gleichbleibenden indexierten Preisen nach Inflation einem Gewinn machen.
Oder habe ich einen Denkfehler?
Ist doch egal ob es die Nächsten Jahre 1,5 Mio kostet. Dein Einkommen steigt, genauso wie andere Assets. Und falls es doch ne Bubble ist, dann Mietest du solange bis die Platzt. Dein Vorteil ist ja, du kannst abwarten. Und es macht dich Relativ gesehen nicht schlechter. Alle anderen Werte verändern sich ja auch.
Da hast du natürlich recht. Solche Worte beruhigen und halten einen von unüberlegtem Aktionismus ab. Danke.
Mit einer Safe withdrawl Rate von 3,5% wohnen wir heute schon umsonst inkl Nebenkosten 
Ich lade nach dem Wochenende mal mein excel hoch.
Grüße
Windsurfer
@natman
Ich glaube diese Objekte (genau wie meines) gibt es nie zu unter 3%, weil diese stets von selbstnutzern und damit Liebhabern gekauft werden. Aber trotzdem steigen diese Immobilien ja entsprechend, weil sie stets beliebt bleiben und meist in sehr guten Lagen sind.
Das ist halt wie eine Amazon Aktie. Der KGV liegt immer um die 100. trotzdem wäre es immer ein superinvestment gewesen. (Ich weiß, der Vergleich hinkt ein wenig, weil eine Immobilie kein Flächen-Wachstum hat :))