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Freie Grundschuld als ein Finanzierungsinstrument (unter anderen)

Zwoelfelf
(@zwoelfelf)
Aktiver Freiheitskämpfer

Hallo Schwarmintelligenz

In die Diskussion um Nutzen oder Unsinn von Sondertilgungen bei Immobilienkrediten möchte ich mal den Aspekt der freien Grundschuld als Finanzierungsinstrument einwerfen. Ich zergrüble das und komme trotzdem nicht weiter. Ich brauche Euch jetzt mal  Nerd  

Abbezahlte Grundschuld kann meines Wissens, wenn die Restschuld 50% des Beleihungswertes nicht übersteigt, ziemlich flexibel und schnell zur Absicherung von neuen Krediten reaktiviert werden, z.B für einen neuen Immobilienkredit für weitere Investitionen.

Anstelle also das Depot mittels Wertpapierkredit (ca. 4%?) zu beleihen, oder riskantere Geschäfte mit einem Rahmenkredit (ca.6%?) abzusichern, um den finanziellen Spielraum zu erhöhen, könnte man doch strategisch über Sondertilgungen gezielt die eigene Kreditwürdigkeit für Kredite zu viel günstigeren Konditionen (<1%?) ausbauen. Für den Fall der Fälle, oder um weitere Immobilien zu kaufen.

In meinen Augen ist das ein Argument für regelmäßige Sondertilgungen. Als eine von mehreren Säulen in einer diversifizierenden Finanzstrategie natürlich, und bloß nicht das Dach über’m Kopf riskieren.

Mache ich einen Denkfehler hier? Bin gespannt auf Eure Kommentare.

Viele Grüße 

Der Zwölfelf

Zitat
Themenstarter Veröffentlicht : 28. Juli 2021 13:31
Der Autodidakt
(@der-autodidakt)
Verdienter Freiheitskämpfer

Also jetzt mal rein rechnerisch betrachtet:

Wenn du sonder-tilgst, dann verschenkst du die Marktrendite abzüglich eingesparter Kreditzinsen. Und damit ist eigentlich schon alles gesagt Cool  

Machen wir mal eine konservative Annahme und sagen Marktrendite sind 6% und Kreditzins 1,5%. Dann verzichtest du bei Sondertilgung auf 4,5% p.a.

Jetzt spielen wir die in deinem Post angedeuteten Szenarien durch:

1. Du hast vor, deine freie Grundschuld für weitere Immobilienkäufe zu nutzen. D.h. du willst über den Beleihungswert finanzieren, weil sonst bräuchtest du ja die 2. Grundschuld nicht. Dann wärst du besser gefahren, wenn du anstelle von Sondertilgungen die 4,5% Zins und Zinseszins kassiert hättest und das nicht getilgte Geld nun als Eigenkapital in den Immobilienkauf mitbringen würdest.

2. Du machst das ganze, um deine Kreditwürdigkeit zu verbessern, um dadurch an bessere Konditionen für spätere Immokredite kommen. Diese Differenz wird dir niemals einen "Boost" von 4,5% bei den Kreditzinsen bringen! Denn die zu finanzierende Immobilie bietet der Bank ja bereits selbst den Großteil der Sicherheit.

3. Jetzt kommt der eigentlich spannende Fall: Du willst mit der Grundschuld einen Kredit für Aktien besichern. Jetzt bin ich mir fast sicher, dass du dafür von der Bank nicht den gleichen Zinssatz bekommst, wie wenn du eine vermietete Immobilie finanzieren würdest - selbst wenn du den Kredit mit einer Grundschuld absicherst. Aber sagen wir trotzdem mal, dass du einen Kredit mit den gleichen oben angenommenen 1,5% bekommst. Die Sache ist nun, dass du in den Jahren der Sondertilgung die 4,5% Zinsen und Zinseszinsen verschenkt hast. Nur um jetzt die Marktrendite von 6% abzüglich der 1,5% Kreditzinsen  zu bekommen... ;)

Aber mal abgesehen von den Rechenspielchen: ich selbst mache gerne Sondertilgung, auch wenn es rechnerisch keinen Sinn macht. Denn es bietet Sicherheit und Unabhängigkeit gegenüber Dritten. Das gilt insbesondere für die selbstbewohnte Immobilie!

 

AntwortZitat
Veröffentlicht : 28. Juli 2021 14:36
Roman, Paule, Natman und 3 User mögen das
vic
 vic
(@vic)
Aktiver Freiheitskämpfer

Sehr gut auf den Punkt gebracht @der-autodidakt

Noch eine Ergänzung zum 3. Fall. Im Regelfall ist die Auszahlung eines Darlehens auch noch an diverse weitere Punkte geknüpft, selbst wenn das Darlehen über eine Grundschuld abgesichert ist. Beispielsweise Baufortschrittsberichte, wenn die Immobilie gerade erst gebaut wird oder einer Mitteilung des Notars zur Kaufpreisfälligkeit. Oder Gutachten zum aktuellen Wert oder Informationen zu Mietverträgen, etc. Damit reduziert die Bank ihr Risiko noch weiter. D.h. aber auch dass die Auszahlung so konkret geregelt ist, dass diese nur für den bestimmten Immobilienerwerb genutzt werden kann. Diese weitere Risikoreduktion kann auch bei den Verhandlungen bzgl. Zins helfen. Auch hilft diese Zuordnung in den Darlehensverträgen dabei dem Finanzamt die Verbindung zwischen Beleihung von Immobilie A inkl. Zinsaufwände, bei Kauf und Verrechnung der Mieteinnahmen von Immobile B zu belegen.

Alternativ gibt es auch die Kategorie "Sonstige Verwendung" bei einem Darlehen, auch bei Absicherung über eine Grundschuld. D.h. das Geld kann für alles verwendet werden. Auch für Immobilien, aber auch für Aktien oder einen neuen Porsche... Am Ende versteht der Banker den Porsche und die Immobilie besser als den Aktienkauf über diesen Weg...

So zumindest meine Erfahrungen, da ich beide beschriebenen Wege schon einmal so finanziert habe (leider ohne Porsche, immer nur mit Immobilen ;-) )

 

AntwortZitat
Veröffentlicht : 28. Juli 2021 18:17
Roman mag das
Roman
(@roman)
Verdienter Freiheitskämpfer

Noch eine Ergänzung:

Die finanzierende Bank wird selbst bei einen freien Grundschuldanteil die Finanzierung immer auf das reguläre Einkommen abstellen. Im Gegensatz dazu reicht beim Marginkredit der Beleihungswert des WP-Depots. Die Variante mit Besicherung durch eine Grundschuld macht insbesondere dann Sinn, wenn die depotführende Bank keine Marginkredite anbietet oder man sich nicht den psychischen Druck von Margincalls aussetzen möchte ;)

AntwortZitat
Veröffentlicht : 28. Juli 2021 19:17
Judge Dredd und Natman mögen das