@mina
Dein Ansatz würde mir jedoch jegliche Flexibilität nehmen, ggf. bei einer tollen Gelegenheit noch mal Upzugraden und die Bestandsimmobilie zu vermieten sodass sie sich selbst trägt. Da müssen schon 5% Rendite meiner Meinung nach stehen sonst zahle ich ja nur drauf.
@natmann wenn die Kinder aus dem Haus sind kann ich mir vorstellen in eine Eigentumswohnung zu ziehen da ich dann ca. 55-60 Jahre alt sein werde. Da brauche ich stand jetzt keine 130 qm. Ähnlich wie die Holländer das handhaben - je nach Lebensabschnitt das Eigentum anpassen
Das ist eine sehr interessante Seite zur weltweiten Preisentwicklung Immobilien:
https://www.globalpropertyguide.com
In Europa findet gerade eine extreme Zweiteilung der Preisentwicklung statt.
Während die Immobilienpreise in der südlichen Peripherie deutlich korrigieren, steigen sie in Zentraleuropa weiter an.
Deutschland dabei im "Epid-Zentrum" des Anstiegs mit einem ca. 12% Anstieg der Preise in Q3 2020 im Jahresvergleich:
https://www.globalpropertyguide.com/house-prices-indices/house-price-changes-year-to-end-q3-2020
Extrem interessant auch für finanziell unabhängige Menschen, die einmal woanders leben wollen und nach geeigneten Lebensorten suchen.
Danke für die links, finde ich sehr interessant. Hilft auch mal die Perspektive zu erweitern, da man ja sonst aus deutscher Sicht denkt, Immopreise könnten nur steigen.
Danke für die links, finde ich sehr interessant. Hilft auch mal die Perspektive zu erweitern, da man ja sonst aus deutscher Sicht denkt, Immopreise könnten nur steigen.
Da musst du nur ein paar Jahre zurück gehen. Schau dir mal den Artikel (Die Preise sinken seit 30 Jahren) aus der FAZ von 2008 an. https://www.faz.net/aktuell/wirtschaft/deutsche-immobilien-die-preise-sinken-seit-30-jahren-1540221.html
Während die Immobilienpreise - vor allem für Wohngebäude - in zahlreichen Ländern einen beispiellosen Höhenflug hinter sich haben und nun abzustürzen drohen, sind die Preise auf den deutschen Wohnungsmärkten in den vergangenen dreißig Jahren - bis auf eine kurze Zeit nach der Wiedervereinigung - fast ununterbrochen gefallen.
danke dir für den Link. Liest sich wie aus einer anderen Zeit.
Vor ein paar Tagen veröffentlicht und immer wieder interessant: Knight Frank Wealth Report 2021
https://content.knightfrank.com/research/83/documents/en/the-walth-report-2021-7865.pdf
Hightlights:
Ausblick auf internationale Immobilienmärkte, Seite 41
Die weltweit attraktivsten Städte, Seite 21 ff
Wieviel Geld müss man haben um zu den reichsten 1% der Bevölkung des jeweiligen Landes zu gehören? Seite 12
Ach, die Bundesbank mit ihrer Blasenwarnung mal wieder. ?
Defacto befinden wir uns gerade in einem äußerst interessanten Spannungsfeld, von dem noch niemand so recht absehen kann, wie es sich auflöst.
1. Die Zinsen steigen rasant - abgesehen von der Frage, ob das nachhaltig so weitergeht: Effekt auf die Nachfrage am Markt? Unterstellen wir mal eine temporäre "Dämpfung", wobei man die "Jetzt noch schnell kaufen"-Leute nicht außer Acht lassen sollte. Ggf. kommt die Dämpfung erst später.
2. Die Baukosten steigen rasant - neue Projekte anzustoßen, ist für viele Projektentwickler aktuell nicht rentabel. Einige werden Hopps gehen, diejenigen, die ein Polster haben, um diese Zeit zu überstehen, werden nun ggf. mit Neuentwicklungen abwarten. Effekt auf das Angebot? -> wird tendenziell kleiner, zumindest nicht größer -> nach der Markttheorie hätte das einen preiserhöhenden Effekt.
Unter der Prämisse, dass die steigenden Zinsen einen dämpfenden Effekt auf die Nachfrage haben, sollten diese Faktoren jedoch zumindest für eine Stabilisierung des Preisniveaus sorgen. Das Platzen einer Blase kann ich noch nicht erkennen. Wirklich spannend werden auch potentielle Nachzieheffekte. Wenn es in 5-10 Jahren die 110%er aus der Zinsbindung kegelt. Aber wer weiß, wo dann die Zinsen stehen und wer weiß, ob das nicht sofort absorbiert wird (das wird regional sicherlich unterschiedlich sein).
Denn es ist noch zu bedenken, dass viele "Investoren" eine andere Anlagestrategie haben, als ggf. unsereiner. Das sind Gruppen, denen das EK aus den Ohren spritzt und die "nur" den Vermögenserhalt anstreben. Da geht es gar nicht mehr um Rendite und Vermögenssteigerung - da soll einfach der Urenkel noch was von haben. Solche Leute denken in Generationen und nicht in Jahren. So erklären sich dann auch 50er-Faktoren in der Münchner Innenstadt.
Dito das kann ich bestätigen. Ich habe letzte Woche mit einem Befreundeten Immobilienmakler gesprochen und er kann sich nicht vor Aufträgen retten. Aktuell sind all die Schlafenden aufgewacht, die bisher das Geld am Tagelsgeld hatten. Mit der Inflation bekommen die nun kalte Füße und gehen ins „kleinste Übel“ (nicht meine Meinung :-) ) Immos.
Sehe ich wie @renditefarm und @breather. Durch diesen Effekt, dass viele Babyboomer jetzt ihr Erbe "zementieren" wollen und vom Sparbuch mit hohem Eigenkapital in ETWs flüchten (sehe ich auch im nahen Umfeld) stagnieren im Moment die Preise auf hohem Niveau, obwohl die Zinsen für Finanzierungen durch die Decke gegangen sind. Das macht es für "Wachstums-Investoren" aus meiner Sicht leider sehr unattraktiv.
Anhand meines konkreten Beispiels:
- In meiner recht günstigen ländlich geprägten Region werden brauchbare ETWs aktuell um die 4 % Bruttomietrendite gehandelt
- Prognose für den inflationsbereinigten Wertzuwachs laut Postbank Wohnatlas in meiner Region etwa +0,25 % p.a.
- der größte Knackpunkt derzeit: Aktuell würde ich für 100 % Finanzierung und 10 Jahre Zinsbindung schon 2,80 % zahlen, im Dezember 2021 habe ich von meiner Bank noch 1,09 % angeboten bekommen
- +0,25 % p.a. wie im Wohnatlas prognostiziert = 80% des eingesetzten EK für KNK ist weg, hätte man also besser unter dem Kopfkissen gelassen (selbst bei 7% Inflation p.a. wären "nur" 50% der Kohle weg)
- +1 bis 1,25 % p.a. (das sieht der Wohnatlas eigentlich für B, FFM, D, aber nicht für die Pampa hier) = die KNK sind wieder rausgeholt, d.h. man hat immerhin die Inflation besiegt und ist 0 auf 0 raus - darauf hoffen die Babyboomer vermutlich
- +2 % p.a. (das sieht der Wohnatlas nur bei M) -> hier hätte die gleiche ETW mind. doppelt so viel gekostet (also Faktor 50 statt 25) -> damit hätte man nach 10 Jahren inflationsbereinigt etwa 10% des eingesetzten EK verloren
Durch den Zinsanstieg wird der monatliche Cashflow bei 2% Tilgung deutlich negativ, in meiner Simulation anhand einer konkreten ETW müsste ich etwa die Hälfte der Tilgung selbst leisten.
Wenn man nach 10 Jahren den Strich drunter zieht, hängt das Ergebnis davon ab, wie gut oder schlecht die Prognose des inflationsbereinigten Wertzuwachses war:
All diese Szenarien klingen für mich in Anbetracht des Klumpenrisikos als Investment Case nicht sehr attraktiv.
Und auch die klassischen Häuslebauer und -käufer (junge Familien) sind angeschmiert, weil sie sich bei gleicher monatlicher Rate jetzt durch die gestiegenen Zinsen deutlich weniger Haus/Wohnung leisten können.
Ich habe mich die Tage auf dem Hamburger Wohnungsmarkt umgesehen für meine Schwester. Sie muss sich vergrößern und die Überlegung war, mit Hilfe eines vorgezogenen Erbes von meinen Eltern etwas zu kaufen.
In Hamburg (in der Gegend wo meine Schwester bleiben will) liegt das Kaufen/Mieten Verhältnis auch bei 50.
Das in Kombination mit den weggelaufenen Zinsen bedeutet, dass meine Schwester sich nach einer größeren Mietwohnung umschauen wird.
Es ist echt Wahnsinn wie die Preise gestiegen sind. Aber auf der anderen Seite bei einer Inflation von 7% gilt es möglichst wenig Bargeld zu haben. Wenn es zu einem 2008 am Aktienmarkt kommt wäre es natürlich cool möglichst viel Cash zu haben. Aber dann wenn alles Schwarz ist, gehört auch sehr viel Mut dazu sein Cash in den Aktienmarkt zu geben.
Aktuell wurde mir auch von einer pensionierten Lehrerin eine Wohnung angeboten. Ihr Mann ist verstorben und Sie möchte sich noch was gönnen. Sie besitzt in einem 8 Familienhaus zwei Wohnungen. In einer wohnt Sie selbst und die andere Whg. ist vermietet.
Sie hat sich ein Gutachter bestellt um die Wohnungen zu bewerten. Bei 82 qm / 1.Stock / Sonnenseite/ bj. 1996 schlagen ca. 250.000 € zu buche. Diese möchte Sie verkaufen. Dem jetzigen Mieter hat Sie die Wohnung angeboten, der kann sich diese aber nicht leisten.
Hin und wieder repariere ich der Dame was und kümmere mich um das Ein oder Andere. Jetzt machte Sie mir den Vorschlag das ich sie samt Mieter übernehmen könnte.
Ihr Angebot, so dass ich für 230.000 € inkl. aller Gebühren wie Grunerwerbsteuer, Notar, Grundbuch die Wohung haben könnte. Inkl. Vorkaufsrecht für Ihre jetztige Wohnung, falls diese nach Ihrem Tod von den Kindern veräußert wird. ( Kinder wohnen 250 km entfernt und haben keinerlei Interesse )
Der Deal beinhaltet dann das ich mich etwas kümmere. Keine großen Sachen , aber man verpflichet sich etwas.
Ich habe mir das mal angeschaut. Bei einer Kaltmiete von 520 € / gilt noch für 3 Jahre und einer Gesamtsumme von 230.000 € hört sich für mich das im ersten Moment nicht gerade super toll an. Es ist eine sehr schöne, super geschnittene 3 Zimmer Wohnung. Aber immer noch teuer, oder ??
@auf_dem_weg Faktor 37 mit einer groben Rendite von 2,x%. Ich glaube da wird nur was Sinnvolles draus, wenn du weniger dafür zahlst oder du die Miete satt erhöhen könntest. Wieviel Miete wäre bei Neuvermietung drin?
Was denkst du was der aktuelle Marktpreis der Wohnung ist? Kommen die 250k vom Gutachter hin oder sind die Preise höher?
@BananenRapper. Ja Faktor 37 ist stramm. Die Miete ist sehr wenig, das stimmt. Laut dem Vertrag wäre ich noch 3 Jahre daran gebunden und könnte dann erst erhöhen. I.d.R. werden hier 8€ bezahlt. Das wären dann grob 650€. Dann wäre ich immernoch bei Faktor 30.
Vergleichbare Wohnungen gehen hier für 270.000-300.00 weg. Neubauten um die 330-380tsd. Dazu kommt das hier die Garage oder der Stellplatz mit extra 10-15tsd. berechnet werden.
Dieser Stellplatz wäre bei meiner Wohnung dann auch noch dabei. Und ja, die Wohnung wurde von einem Immobiliengutachter bewertet. Wie geschrieben 250 tsd. plus Stellplatz plus Notar, Grunderwerb usw. Positiv sehe ich auch das ich ein Direktkauf machen würde. D.h. ohne Makler, der ja i.d.R auch 3-5 % kostet. Keine Ahnung was ich tun soll.
Ich bin ganz ehrlich, ich müsste dafür ein paar ETF Anteile verkaufen. So ca. 90 tsd. habe ich noch Cash. Oder ich mach eine Finanzierung. Aktuell um die 2,3 %. Echt schwierig.
@auf_dem_weg Ok, dann hast du noch etwas Puffer zum Marktwert, das hilft natürlich.
ETFs würde ich aber keine verkaufen, die Zinsen sind zwar hoch aber immer noch günstig und die kannst du von der Steuer absetzen. Also eher viel finanzieren.