Hallo Freunde der Freiheit,
ich würde mich gerne mit Euch über das Thema eines Immo-Kaufes auseinander setzen.
Meine Eltern haben ein 5000qm großes Grundstück. Darauf sind Wohnhaus (Bj. 1989), viel Gartenfläche, eine Scheune für Tiere und eine Weide. (siehe Bild). Das Ganze liegt im letzten Winkel der Erde. Die größere Stadt ist 20 Autominuten weg (Bad Kreuznach in RLP), Infrastruktur ist schlecht, wird aber nach und nach ausgebaut. Der nächste Supermarkt ist 12 km entfernt.
Ich überlege, dass gesamte Grundstück mit allem meinen Eltern abzukaufen. Beide sind Mitte/ Ende 60 und möchten (wenn die Pferde nicht mehr sind) raus aus dem Haus in eine kleinere, besser gelegene Immobilie (Die evtl. auch über uns gekauft werden soll).
Nun sagte mein Vater, er möchte für alles 350.000 EUR, bleibt mit Vertrag bis zum Tode oder Auszug in dem Haus wohnen und zahlt mir bis dahin eine monatliche Miete.
Zustand des Hauses ist rund um ok. Wird regelmäßig geschaut, was wo gemacht werden muss.
Auch kommt die Aussage (Vergleich mit anderen ähnlichen Immos in der Gegend), dass wenn ich es nicht behalten möchte nach dem Ausscheiden meiner Eltern, dass ich Stand heute schon mind. 500.000 EUR bekommen könnte.
Generell wäre mein heutiger Plan, aus dem Haus 2 Wohnungen zu machen, eine behalten für Wochenendausflüge und die Wohnung dann im 1. Stockwerk vermieten.
Evtl. könnte ich auch selbst dauerhaft dort leben (nicht in den nächsten 10 Jahren). Aktuell jedoch nicht denkbar, da ich 300 km weit entfernt wohne. Dies wird erstmal noch eine Zeit so bleiben.
Was denkt ihr, auch speziell zu dem Thema Erbe. Ich habe Bruder sowie Halbschwester. Beide haben absolut nichts mit der Gegend und dem Grundstück am Hut, würden es also sofort verkaufen wollen.
Wenn ich es kaufen würde, wäre das Thema somit abgeschlossen, oder?
Was es wert ist, wenn irgendwann mal der Zeitpunkt dieses Themas dann aufkommt, ist die goldene Frage. Irgendein Pferdenarr mit viel Geld wird für diesen ländlichen Flair sicherlich einiges bezahlen wollen.
Rechne ich mit 1200 Eur Warmmiete pro Monat, dürfte es (solange meine Eltern drin bleiben) eig ein Selbstläufer sein? Ich bin rund alle 4 Wochen meine Eltern besuchen, sprich alles was dort anfallen würde, könnte ich direkt vor Ort bearbeiten oder machen lassen.
Was denkt Ihr?
Ein guter Deal?
Auf was muss ich achten?
Die Finanzierung durch meine Bank stellt keinerlei Probleme dar. Das Geld würde ich direkt zur Verfügung gestellt bekommen. Zinssätze etc. sind mir aktuell jedoch nicht bekannt.
Vielen Dank für Euren Input. Ich freue mich auf eure Gedanken und Hilfestellungen.
Beste Grüße,
Lukeman
Was denkt Ihr?
Ein guter Deal?
Naja, ich denke eher nicht...
Du kalkulierst mit einer Warmmiete von 1.200 € pro Monat. Das wären dann über den Daumen gepeilt 850 € Kaltmiete pro Monat bzw. 10.200 € pro Jahr
Bei einem Kaufpreis von 350.000 € plus Kaufnebenkosten (Notar und Grunderwerbsteuer) von rund 7% in RLP kommst du auf einen gesamten Kaufpreis von rund 375.000 €. Bei einer Kaltmiete von 10.200 € pro Jahr entspricht das einem Faktor von 37... und das im Niemandsland. Für einen Faktor 37 kannst du eine Wohnung in der Münchner Innenstadt kaufen!
Hallo @der Autodidakt,
rechnerisch hast du da vollkommen Recht.
Wenn du dies heute mal ausblendest (da ich meine eigenen Eltern nicht auspressen möchte) und mal einen Blick in die Glaskugel schmeisst, was denkst du, würde so ein Grundstück auf dem freien Markt wert sein?
Solch ein Grundstück findest du nicht überall, speziell auch mit dem Gedanken, dass Menschen vom stressigen Stadtalltag raus aufs Land wollen.
Was siehst du denn als angemessen an heutiger Warmmiete für solch eine Lage bzw. was wäre ein fairer Faktor (aus Investorensicht?
Danke für deine Antwort!
Du könntest den Pferdestall & Weide separat verpachten, ohne jegliche Serviceleistungen/Futter. So kommt weiter Geld rein, ohne viel dafür zu tun. Das könntest du womöglich auch schon dann machen, wenn deine Eltern noch im Haus leben, aber selbst keine Pferde haben (und wenn sie das möchten).
Welche Preise realistisch sind, kann ich für die Gegend nicht sagen (50-80 € pro Box??) - tritt einfach einer Facebook-Gruppe "Reiter aus RLP" o.ä. bei und stelle diese Frage, da wirst du vermutlich einige brauchbare Antworten bekommen.
Wegen der "Erbsache" lass dich/lasst euch mal von einem Fachanwalt für Erbrecht beraten, damit ihr eine Lösung finden könnt, welche alle Familienmitglieder zufrieden stellt.
@yakari Das ist eine gute Idee.
Die Stallungen wären dann komplett frei und würden auch (Stand heute) von mir nicht benötigt. Fläche für Heu / Stroh etc. ist auch ausreichend da.
Ich werde mich mal schlau machen, was man da so ca. verlangen kann.
Danke
Für Pferdeliebhaber wäre es wertvoll, aber die Gegend von Bad Kreuznach ist nicht gerade erste Wahl in RLP oder? Ich würde es nur abkaufen wenn das hinziehen später eine echte Option ist und man naturverbunden ist. Rein monetär vermutlich nicht sinnvoll. Oder du bequatscht deine Eltern ob es für 150k mit Nießbrauchrecht geht und du nur mit dem Stall u Koppel Geld verdienen kannst.
Wenn du dies heute mal ausblendest (da ich meine eigenen Eltern nicht auspressen möchte) und mal einen Blick in die Glaskugel schmeisst, was denkst du, würde so ein Grundstück auf dem freien Markt wert sein?
Ich habe keine Ahnung, was so ein Grundstück auf dem Freien Markt wert sein wird. Ich kenne die Gegend und die dortigen Preise nicht.
Aber, warum willst du die Immobilie überhaupt kaufen? Willst du damit Geld verdienen? Hast du eine emotionale Bindung an die Immobile? Willst du deinen Eltern einen Gefallen tun? etc...
Diese Fragen sind vollkommen wertfrei. Aber die Antwort ist wichtig hinsichtlich deiner Kaufentscheidung. Wenn du die Immobilie nämlich primär deshalb kaufen willst, um damit Geld zu verdienen, dann würde ich den Kauf nicht machen. Für 350.000 € gibts deutlich bessere Möglichkeiten. 6% Rendite sollten schon drin sein. Das wäre bei 375.000 dann eine Kaltmiete von 22.500 € pro Jahr.
Du darfst nicht vergessen, dass bei einer solchen Immobilie neben Zins und Tilgung immer auch laufende Kosten und Reparaturen entstehen, für die du als Eigentümer ja aufkommen musst!
@natman nein, die Gegend ist sicherlich weit weg von erste Wahl. Alle jungen Leute ziehen weg, manche nehmen Wege bis nach Mainz, Wiesbaden, Frankfurt auf sich (einfach 50-70 km).
Das mit dem Hinziehen und dort leben ist eben heute einfach eine Option. Wird diese irgendwann (10 vllt 20 Jahre, je nachdem wie lange meine Eltern dort leben möchten) eintreffen, kann ich einfach heute noch nicht sagen.
Ich werde die Möglichkeit mit der Trennung Haus zu Stallung mal einwerfen. Auch wäre eine Schätzung der gesamten Immobilie mit Grundstück mal ein Weg. Das Ganze später mal gewinnbringend zu verkaufen hängt natürlich von vielen Faktoren ab. Zudem wird das Haus etc. auch älter und genügt evtl. irgendwann nicht mehr den Anforderungen.
Danke für deinen Input.
nein, die Gegend ist sicherlich weit weg von erste Wahl. Alle jungen Leute ziehen weg,
Also fassen wir zusammen:
Teuer
Wenig nachfrage
Zukunfstaussichten der Gegend eher mäh
IHR keine Ahnung wie hoch die sein muss. Beim Stall mit Sicherheit höher als normal
Bei einem Objekt, welches zu einer hohen Wahrscheinlichkeit binnen 20-30 Jahren zu einem Drittel (ohne Steuer) dir gehören würde.
Verlieb dich nicht in einen Vertrag.
Auch kommt die Aussage (Vergleich mit anderen ähnlichen Immos in der Gegend), dass wenn ich es nicht behalten möchte nach dem Ausscheiden meiner Eltern, dass ich Stand heute schon mind. 500.000 EUR bekommen könnte.
Kommt das von deinen Eltern oder habt ihr da mal jemanden unabhäniges sich das Anschauen lassen? Engels & Völkers macht glaub ich die Erstbewertung kostenfrei.
Meine Oma meint auch ihr Haus sei mindestens 300.000€ Wert weil alle anderen Häuser in der Umgebung das sind. Für mich hat das Haus einen Negativen wert, nur das Grundstück ein positives.
Die 350.000€ Angelegt ist immer noch die Opportunität.
Rein Spieltheoretisch würd ich abwarten.
Auch würde ich bei den Thema generell mal einen StB kontaktieren. Weil es beim Verkauf innerhalb der Familie einige Gestalltungsspielräume gibt (10 Jahre Steuerfrei, Schenkungssteuer, Grunderwerbssteuer etc)
"Irgendein Pferdenarr mit viel Geld wird für diesen ländlichen Flair sicherlich einiges bezahlen wollen."
"(da ich meine eigenen Eltern nicht auspressen möchte)"
Abschließend würde ich vielleicht an meiner Inneren Einstellung Arbeiten. Da ließt man zwischen den Zeilen so einige Glaubenssätze heraus, die vielleicht nicht so förderlich sind.
Hallo Lukeman,
beim Durchlesen Deines Beitrages und der Diskussion gingen bei mir mehrere fette Alarmglocken gleichzeitig an:
- Familiensituation mit Geschwistern und Du kaufst das Elternhaus um damit eventuell Geld zu machen.
- Haus und Grundstück erzeugen Arbeit, Du lebst nicht in der Nähe und es hört sich auch nicht danach an, als würdest Du davon träumen, dort einmal zu wohnen.
- Haus und Grundstück im strukturschwachen Raum aus dem junge Menschen wegziehen und Renditeparameter lesen sich erst einmal sehr schlecht.
Ich habe jetzt einfach mal aufs Blaue bei Immoscout ca. 20km entfernt von Bad Kreuznach in südwestliche Pampa Richtung gesucht und direkt das hier gefunden.
https://www.immobilienscout24.de/expose/125321475#/
Knapp 3.300 m2 Baugrund mit renovierungsbedürftigem Haus für 59.000 Euro und niemand kauft. Natürlich ist Dein Elternhaus in einem besseren Zustand aber es ist ein Indikator für den Wert des Grundstücks.
In sehr strukturschwachen Gegendenen wird neuerschlossener Baugrund oft für 30 Euro pro m2 angeboten und niemand kauft. Diese Grundstücke liegen dann jahrelang brach und der Wert geht gegen Null wenn es keinen Käufer gibt.
Hier gibt es ein Achtparteienhaus mit 8.000 m2 Grundstück und 2.200 Euro Kaltmieteinnahmen für etwas über Deinem Preis (ca. 6% Bruttorendite mit etwas Handeln) aber auch keine Käufer:
https://www.immobilienscout24.de/expose/114764502#/
Aber wie oben erwähnt ist das gar nicht das wichtigste, sondern das Thema Geld innerhalb der Mehrgenerationen-Familienkonstellation.
Ich würde darum einen riesigen Bogen machen.
Ich würde meinen Eltern helfen (grundsätzlich und später auch bei einem eventuellen Verkauf an Dritte, wenn sie umziehen wollen) aber ich würde die Immobilie unter diesen Bedingungen nicht kaufen.
Du kannst wenig Gewinnen aber viel verlieren (neben dem Geld auch Deine Zeit / Lebensenergie und den viel wichtigeren Familienfrieden).
@maschinist Vielen Dank für Deine/ Eure Antworten.
Ihr habt (leider) alle Recht mit dem was Ihr mir hier aufzeigt.
Die Gegend ist wie beschrieben, keine Gegend die in den nächsten Jahren aufstrebend sein wird. Zudem sehr ungewiss, was meine zukünftige Wohnsituation betrifft. Alleine aus den Gründen schon negativ behaftet. Ich werde meinen Eltern raten, das ganze unabhängig schätzen zu lassen und werde, wie @Pascal schreibt, einfach abwarten und nichts tun.
@Machinist: Du sagst es. Solch ein Thema innerhalb der Familie führt zwangsläufig mind. zur schwierigen Konversation. Wie diese Themen ausgehen, kennen viele von uns.
Ich werde all Eure Punkte mal auflisten und meinem Dad vorlegen. Mal schauen was er dazu sagt.
Ich danke Euch allen!
Noch kurz von mir etwas: bei älteren Menschen ist das Eigenheim oft ein emotionales Thema und der Endowment Effekt ist groß. Für die Kids / Erben ist es oft einfacher rechtzeitig Cash, Aktien, Vermietobjekte zu erhalten und keine Verbindlichkeiten. Jeder Traum ist anders und es ist ein schwieriges Thema, von daher würde ich mit Fingerspitzengefühl agieren. Die Alten sollten auch nicht so viele Erwartungen an die Kinder haben. Ich selbst bin eher für großzügig Verkaufen, allerdings ist das eine rein finanzielle Sicht. Meine Eltern hängen sehr an dem Haus und zu Lebzeiten wird man das eher nicht verkaufen können. Zur Vermietung müsste man erst einiges machen lassen.. .