@bananenrapper
Ja nicht nur Omi. Gibt auch viele andere Umstände. Leute die von sich aus das Haus so schnell wie möglich verkaufen möchten. Z.b. im Ahrtal werden vermutlich nach der ersten Renovationswelle einige verkaufen. War im Osten nach den Hochwassern auch nicht anders.
Zumal Immoblilien sich sehr mit den Kredit und Zinsmärkten bewegen.
Selbst im Osten gehen aktuell teilweise Immos zu 3% über den Laden. Gefühlt ist auch fast nur noch Retail unterwegs. Während das große Geld eher bestände abbaut / zumindest nicht mehr so stark zu kauft. Das is nur noch wahnsinn.
Auch wie viele Angbeote Aktuell zu "Häuser kaufen ohne Eigenkapital" gibt. Hab echt das gefühl wir sind nicht mehr im Letzten Drittel des Zyklusses sondern brauchen vlt. nur noch 1-2 Jahre.
Hab da die Tage auch mit dem Leif drüber geredet er meinte: Dass wird ja wenn die Zinsen ansteigen noch schlimmer "Noch schnell Finanzieren, Niedrige Zinsen sichern", das wird es nochmals Pushen wenn Sie anfangen zu steigen. Und erst danach werden die meisten Probleme bekommen.
Ist ja auch beim Aktienmarkt in den 2000ern so gewesen. Wenn du 1997 den Wahnsinn nicht mehr Mittgemacht hattest, bist du genauso gut gefahren als den Wahnsinn mit dem Dax mitzumachen. (von ca. 2.800 zu 7.800). Wirkt auf mich im ersten moment unintuitiv aber in den meisten Fällen kann man die Welle mitreiten (bei Immos ist es wegen dem Hebel noch mal was anderes)
@yakari Darf Ich fragen, in welcher Region Du lebst? Faktor 60 ist echt krass, das habe ich noch nicht mal aus München gehört.
Hier bei uns im westlichen Rhein-Main-Gebiet liegen die Faktoren derzeit meistens um die 30, in schlechteren Lagen etwas darunter, in besseren Lagen und bei sehr gutem Zustand etwas darüber. Über 40 habe ich aber noch nicht gesehen.
Bei Faktor 30 hast Du zwar theoretisch eine Nominalrendite von 3,3%, aber alleine die Annuität Deines Kredits wird bei mindestens 3% liegen. Dazu kommen noch Erwerbsnebenkosten, Verwaltungskosten, Leerstand bzw. Mietausfälle und vor allem Erhaltungsaufwendungen für Abnutzung. Für die Abnutzung kann man sich an der vom Finanzamt veranschlagten Afa von 2% des Gebäudewertes orientieren, also ca. 1,5% Deines Investments. Unterm Strich wirst Du also mit einer reinen Buy-and-hold-Strategie jeden Monat drauflegen. Diese Investition macht Dich also nicht freier, sondern unfreier, denn Du musst jeden Monat aus Deinem Einkommen durch Arbeit die Immobilie querfinanzieren. Auch Deine Bonität verschlechtert sich aus Bankensicht.
Interessant wird es aus Investorensicht ab Faktor 20 abwärts, wie Natman schon schrieb. Als ich angefangen habe, mich für Immobilieninvestitionen zu interessieren, also vor 10-15 Jahren, galt Faktor 13 als normal. Mittlerweile habe ich 7 Häuser, für keines habe ich mehr als Faktor 10 bezahlt (hallo Bananenrapper:-)), dafür aber auch immer viel Arbeit in Kauf genommen. Allerdings liegt mein letzter Kauf auch schon zwei Jahre zurück und ich gehe davon aus, dass ich in der jetzigen Marktsituation keine Kaufgelegenheit mehr finden werde.
Lebst Du eigentlich in einer Eigentumsimmobilie, oder hast Du gemietet? Bei selbstgenutztem Eigentum kann man meiner Meinung nach bis Faktor 30 noch sinnvollerweise kaufen, auch wenn man in vielen Finanzblogs etwas anderes liest. Vorausgesetzt natürlich, man kauft nicht zu groß und luxuriös und kann gesichert davon ausgehen, dass sich an der eigenen Lebenssituation die nächsten Jahre nichts ändern wird, was einen Umzug notwendig macht.
Gruß, Ente
Lebst Du eigentlich in einer Eigentumsimmobilie, oder hast Du gemietet? Bei selbstgenutztem Eigentum kann man meiner Meinung nach bis Faktor 30 noch sinnvollerweise kaufen, auch wenn man in vielen Finanzblogs etwas anderes liest. Vorausgesetzt natürlich, man kauft nicht zu groß und luxuriös und kann gesichert davon ausgehen, dass sich an der eigenen Lebenssituation die nächsten Jahre nichts ändern wird, was einen Umzug notwendig macht.
Gruß, Ente
Interessant, dass Du das als Profi auch so siehst wie ich. Ich lese ständig, dass man nur vermieten soll, aber eine selbstgenutzte Immobilie sich nicht lohnt.
Meine Meinung ist, dass sich eine selbstgenutzte Immobilie dann lohnt, wenn man sich das kauft, was man auch mieten würde, also kein übertriebener Luxus.
In meinem Fall ist es ja so, dass ich kaum Kosten für meine Wohnung habe und keine Steuern auf nicht gezahlte Miete bezahlen muss.
Also im Vergleich zur ETF Anlage:
200 K in Immobilie: 900 Euro Miete gespart, 0 Euro Steuern gezahlt
200 K in Etf: 900 Euro Kaltmiete bezahlt aus versteuertem Einkommen, Ausschüttungen und Kursgewinne werden mit 26% besteuert.
Der Nachteil der selbstgenutzten Immobilie ist halt, dass sie unflexibel macht.
Schöne Grüße
Max
@max nur bei uns ist das Prob, dass man zu fünft mit etwas schönerer Bude bei jenseits von Gut u Böse ist. Selbst DHH mit Einschränkungen werden zu 450-500k.
@natman Aber bekommst Du so eine DHH in Eurer Gegend für unter 1.250,-€ gemietet (das wäre Faktor 30 bei 450k)?
Bei einem Einfamilienhaus kommt hinzu, dass das als Vermieter meistens nicht wirtschaftlich zu betreiben ist, weil die Unterhaltskosten des Gebäudes in Relation zu einer gleich großen Wohnung in einem Mehrfamilienhaus wesentlich höher sind. Deshalb werde ich die paar EFH in meinem Bestand vermutlich auch nach der zehnjährigen Haltefrist verkaufen.
Daher ist man meiner Meinung nach in einem EFH einem deutlich höheren Risiko einer Eigenbedarfskündigung ausgesetzt, was gerade als Familie mit schulpflichtigen Kindern richtig unangenehm ist.
Gruß, Ente
@natman Aber bekommst Du so eine DHH in Eurer Gegend für unter 1.250,-€ gemietet (das wäre Faktor 30 bei 450k)?
450k war jetzt für 70er Jahre wo noch was zu tun ist. Wir zahlen knappen Durchschnitt Miete von der City und das Miets DHH war das einzige von der Größe was angeboten worden ist.
Ich hatte mir mal 1:16 als Grenze gesetzt, aber aktuell gibt es da nichts.
Also in dem Fall lieber bis zum Markteinbruch warten und dann investieren...
Hi!
Kurze Frage an alle Profis...
Ab nächster Woche werde ich (hoffentlich) Hausbesitzer sein.
Das Haus ist aktuell vermietet.
Habe das Thema an anderer Stelle schonmal erwähnt.
Mieteinahmen liegen unter dem örtlichen Mietspiegel, hab gerade nochmal nachgerechnet...
Kaltmiete aktuell: 700€
Laut Mietspiegel (niedrigster möglicher Betrag) sollte die Miete aber bei 950€ liegen
Höchster Betrag im Rahmen des Mietspiegels wäre 1092€
Also ein gewaltiger Unterschied...
Kappungsgrenze sind in dieser Gemeinde wohl 15%
Kann ich die Miete trotzdem an den Mietspiegel angleichen (also von 700€ auf 950€ erhöhen) ohne Probleme zu bekommen?
Weiß das jemand?
Freue mich über Rückmeldungen, gerne auch per DM...
Danke und schönes Wochenende (Holt euch keinen Sonnenbrand...)
Nero
Laut Mietspiegel (niedrigster möglicher Betrag) sollte die Miete aber bei 950€ liegen
Höchster Betrag im Rahmen des Mietspiegels wäre 1092€Also ein gewaltiger Unterschied...
Kappungsgrenze sind in dieser Gemeinde wohl 15%
Kann ich die Miete trotzdem an den Mietspiegel angleichen (also von 700€ auf 950€ erhöhen) ohne Probleme zu bekommen?
Weiß das jemand?
Hallo Nero,
in Berlin bedeutet z.B. Kappungsgrenze 15% in 3 Jahren, dass die Miete in laufenden Verträgen innerhalb von 3 Jahren maximal um 15% erhöht werden darf. Zusätzlich darf nicht über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus erhöht werden (Sonderfälle wie Modernisierungen ausgenommen). https://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mieterfibel/de/m_miete0.shtml. Wie das in Deiner Gemeinde ist must Du nachschauen.
Zuerst must Du überlegen, wo Du Dein Haus in der Spanne einordnest. Im Mieterhöhungsbegehren ist dann anzugeben welches Feld im Mietspiegel relevant ist und wie Du auf die Spanneneinordnung kommst. Solltest Du selbst bei einem größeren Vermieter zur Miete wohnen kann man eine eigene Mieterhöhung als Basis für das Schreiben nehmen. Der Mieter muss der Erhöhung zustimmen, damit sie wirksam wird; tut er das nicht must Du klagen.
Um von 700 auf 1000 zu kommen braucht es also ein paar Jahre.
VG
Danke für eure Antworten!
Nach meiner Recherche konnte ich zumindest nicht feststellen, dass bei uns die Kappungsgrenze bei 15% liegt.
Um 100% sicher zu gehen, werde ich morgen nochmal das Bauamt meiner Stadt anrufen und fragen.
Wird dann also eine Mieterhöhung von 140€ (oder eben 105€) ergeben, um zumindest den "Marktwert" zu erreichen und Rücklagen für Renovierungen und Tilgung zu bilden.