Hallo zusammen,
ich habe gerade ein Angebot von der LBS vorliegen hinsichtlich eines Bausparvertrages (konkret geht's um den LBS Z8). Generell halte ich nicht mehr viel von Bankprodukten und steck lieber alles in meine ETFs oder halte es liquide aufm Girokonto, dennoch war ich einfach mal offen, was so der LBS-Verkäufer zu sagen hatte (ich habe einen uralten Mini-Bausparer noch bei denen, der halt mir noch einen guten Zins verschafft - deswegen die Verbindung). Zins auf das eingesparte Vermögen gibt's natürlich so gut wie gar nicht (0,1), dennoch ist das Thema mit der Sicherung des derzeitigen guten Darlehenszinses (bei dem angebotenen Tarif 0,25% Sollzins) für ein mögliches zukünftige Immobilienprojekt von Interesse.
Was ich ganz spannend dabei finde ist, dass ich bei der Sparquote nicht gezwungen bin, diese regelmäßig in den schlecht verzinsten Bausparer einzuzahlen, sondern ich kann auch den Eigenanteil im Ganzen, wenn ich das Darlehen abrufen möchte einzahlen. Damit könnte ich dann das Geld nebenbei am Kapitalmarkt arbeiten lassen bzw. liquide auf dem Konto vorhalten. Geld verdienen tut die LBS hierbei natürlich an der Abschlussprovision von 1,6% auf der Bausparsumme und jährlichen Kontoführungsgebühren.
Ich persönlich kann mir durchaus gut vorstellen in einigen Jahren (>6-7 Jahren) ein Eigenheim zu besitzen. Ein mögliches Grundstück würde hierfür auch seitens meiner Eltern zur Verfügung stehen und könnte dafür auch benutzt werden. Dennoch ist für mich persönlich das Thema noch in weiter Entfernung und hängt natürlich auch stark davon ab, wie sich die Gegebenheiten im Privaten (Partnerin, Kinder etc.?) dann darstellen. Immobilieninvestments, außerhalb des Eigenheims, kann ich mir Stand heute nicht wirklich vorstellen.
Das Ganze rentiert sich natürlich ziemlich, wenn sich die Darlehenszinsen wieder erhöhen im zuvor angegebene Zeithorizont. Tut er das nicht, dann verliere ich halt die zuvor geleistete Abschlussprovision.
Ich würde gerne von euch wissen was ihr allgemein von diesem Konstrukt haltet, womit die Bausparkassen gerade fleißig werben für?
Danke euch im Voraus,
Manu
Hallo Manu,
herzlich willkommen im Forum.
Du kannst dir anhand der Abschlussprovision und der jährlichen Kontoführungsgebühr ausrechnen, nach wieviel Jahren welche Kosten aufgelaufen sind. Dann kannst du dir ausrechen wie hoch der Zins für deine Bausparsumme bei einem normalen Darlehen liegen darf, damit du über die höheren Zinsen die gleichen Kosten erzeugst.
Im Endeffekt ist ein Bausparer ja nichts weiter als eine Versicherung auf steigende Bauzinsen...
VG,
Robert
Hallo Manu,
auch von mir ein herzliches Willkommen im Forum.
Ohne mich mit Immos und Bausparverträgen groß auszukennen haben meine Eltern mir damals gesagt, dass Bausparer häufig eine erstrangige Grundschuld bei der entsprechenden Immo verlangen. Das bedeutet, wenn die Darlehenssumme des Bausparers nicht für das gesamte Objekt ausreicht und du einen weiteren Kredit aufnehmen musst, würde dieser eine nachrangige Grundschuld bekommen was dann die Zinsen für die weiteren Kredite erhöhen würde. Das solltest du vielleicht nochmal in Erfahrung bringen und ggf. mit einkalkulieren.
Schöne Grüße,
McG
Hallo Manu,
wie Robi gesagt hast musst du hier einfach die Kosten der Vertrages gegen die möglichen Marktzinsen bei Bau deines Eigenheimes vergleichen. Ich habe mir mal deinen Vertrag angeschaut und dabei sind mich ein paar Punkte aufgefallen, die du berücksichtigen solltest:
Du sprichst von einem Sollzinssatz von 0,25% - der Effektive liegt aber bei 1,46%. Also schon ein deutlicher Unterschied.
Des Weiteren hast du mit einer Darlehenslaufzeit von nur 5 Jahren und 11 Monaten bei diesem Vertrag eine sehr sehr zügige Tilgungszeit. Das drückst sich in einer Rückzahlungsrate von 8‰ im Monat aus. Es kann daher sein, dass der Baustein Bausparvertrag in deiner möglichen Finanzierung sehr viel Tilgungsspielraum nehmen könnte. Die anderen Teile deiner Finanzierung müssten dann deutlich länger finanziert werden, damit du keine mtl. Rückzahlungsrate hast, die weit von Gut und Böse ist ;). Lange Laufzeiten drücken dann natürlich die Zinsen nach oben. Auch schaue dir mal die jetzige Zinslage bei einer Laufzeit von ca. 6 Jahren an. Da sind die 1,46% Wucher.
Als letzten Punkt sprachst du ja davon, dass du einfach die Ansparung in Etf´s machen möchtest und dann kurz vor dem Bau in den Vertrag umschichtest. Klingt in der Theorie natürlich sehr gut, aber da wurde die Problematik mit der Zuteilung nicht berücksichtigt. Eigentlich meint man, dass einfach die Mindestansparung von 45% überwiesen werden muss und dann bekommt man die Knete. Leider ist das in der Praxis nicht so. Die fehlenden 55% Darlehnsbetrag lassen dann auf sich warten und müssen dann Zwischenfinanziert werden. Das sind natürlich auch noch Kosten, die sich negativ für den Bausparvertrag ausdrücken.
Fazit:
Generell rate ich dir vom Vertrag ab. Die Versicherung gegen steigende Zinsen klingt natürlich im Verkaufsgespräch immer schön, aber wenn man genau hinschaut, gewinnt fast immer die Kasse. Allein die kurze Darlehenszeit wäre für mich ein Auschlusskriterium.
Vielleicht konnte ich helfen 
Ich finde Logi96 hat die Punkte sehr gut zusammengefasst. Vor allem bzgl. dem Zeitpunkt der Zuteilung hat sich evtl. der Berater etwas ungenau geäußert...
Ich habe selbst seit vielen Jahren einen Bausparer abgeschlossen, den ich trotz der genannen Nachteile auch weiter bespare und halte. Obwohl ich die Nachteile kenne habe ich für mich folgende Vorteile gefunden:
- Mein Bausparvertrag akzeptiert die zweite Rangstelle bei der Beleihung. Das gibt mehr Flexibilität im Fall der Fälle.
- Ich nutzte den Bausparer als "Versicherung" gegen höhere Zinsen. Allerdings nicht für einen hypothetischen Fall einer Immobilienerwerbs, sondern für eine bereits abgeschlossene Finanzierung. Zum Zeitpunkt des Ablaufs der Zinsbindung nach 10 Jahren könnte der Bausparer einen Teil der Finanzierung übernehmen. Somit konnte ich den Bausparer konkret auf meinen Fall durchrechnen und für mich entscheiden, dass die "Versicherungssumme" == Kosten des Bausparers für mich in Ordnng sind.
Wobei ich vermute das bei Deinem Fall der Bausparer sich nicht rechnet (Problematische Zuteilungszeit; relativ hohe Abschlussgebühr; geringe Laufzeit in der Tilgungsphase / zu hohe Annuität; Unsicherheit ob/wann ein Immobilienerwerb ansteht)
Ich lese hier mit Spannung mit. Habe mir auch mal einen Bausparvertrag andrehen lassen, mit 1% Zinsen, über einen eher niedrigen Betrag, wenn der an Rang 1 stehen sollte, wäre es doof! Danke für diesen Hinweis, muss dem die Tage mal nachgehen. Hatte mich zwar in den letzten Wochen entschlossen ihn weiter laufen zu lassen, allerdings brachte mich letztens ein Kommentar von @adolar ins Grübeln und nun dieser Thread noch mehr. Mein Entschluss beruhte zugegebenermaßen eher auf Faulheit denn auf Überzeugung...?
@yakari ich war lange Kunde bei LBS, aber hab den BSV aufgelöst, da die Darlehenssumme ein Witz war und ich mit Verbraucherzentrale und LBS geklärt hatte, dass ich den alten Vertrag zu den eher guten Zinsen nicht behalten konnte. Das neue Angebot war so gar nichts für mich. Daher aufgelöst und in die ETFs geschoben.
Vielen, vielen Dank euch! Echt klasse die Community hier! Ich glaube ihr bestätigt schon mein intuitives Gefühl, dass das wahrscheinlich nicht das Richtige für mich ist. Klang natürlich seitens des Verkäufers natürlich ganz ansprechend im ersten Augenblick. ?
Ich habe den Verkäufer eh nächste Woche auf Rückruf drin - da werde ich nochmal nachhaken insbesondere wg. Rangfolge und Zuteilungszeit. Des Weiteren kommt halt bei mir echt die Unsicherheit, ob überhaupt ein Immobilienerwerb wirklich in Frage kommt - das hängt halt einfach noch an zu vielen Dingen ab und ist fast nur Glaskugel.
@Logi96 Die Darlehenszeit könnte man strecken in dem man flexibel in die anderen Tarife springen kann. Natürlich geht dann auch der Zins nach oben und es wird noch unattraktiver.
Super das freut mich zuhören! /p>
Lass dir dann auch ganz genau die Systematik mit der Bewertungszahl erklären, damit dir die Problematik mit der Zuteilung wirklich bewusst wird. Da wird beispielsweise bewusst die mtl. Sparrate stark bewertet.
Der Wechsel zwischen den Tarifen ist immer mit Wechselgebühren verbunden ;) Erzählt natürlich auch keiner.
Und wenn du eh noch nicht weißt, was in den nächsten 7-10 Jahrenkommen soll, würde ich sowas unflexibles wie ein Bausparvertrag nicht abschließen. Wenn du ihn dann nicht brauchst, hast du unnötig 1,6% Abschlussgebühr gezahlt.
Habe auch meinen LBS Vertrag letztens gekündigt
Off-Topic:
Allgemein rate ich, Finanzierungen nie mit unterschiedlichen Bausteinen (Bausparkasse, Festzinsdarlehen, Lebensversicherungen etc.) mit verschiedenen Laufzeiten zu finanzieren.
Banken lieben es, verschiede Darlehenbausteine mit verschiedenen Laufzeiten unter dem Aspekt der "Zinssicherheit" zu verkaufen. Das Problem ist dabei, dass es für den Verbraucher deutlich schwieriger wird die finanzierende Bank zu wechseln. Der Vorteil der Bank ist dann, dass du als Finanzierender die ganze Finanzierung bei Ihnen bleibst und die Bank teilweise die neuen Zinssätze vorschreiben können, da du ja nicht günstiger wechseln kannst.
Bei nur einem Darlehen mit einer Zinsbindung kann man deutlich besser in die Verhandlung gehen, wenn die Zinsfrist nach x-Jahren verlängert werden muss, da du seit der ersten Finanzierung hoffentlicher Weise einen guten Trackingrekord (regl. Tilgungszahlung, Gehaltserhöhugen etc. ) nachweisen kannst.
...
Ich habe den Verkäufer eh nächste Woche auf Rückruf drin - da werde ich nochmal nachhaken...
Der Verkäufer erhält 1-1,6% Deiner gesamten Bausparsumme als Provision.
"Hallo Herr Friseur. Denken Sie, ich brauche einen Haarschnitt?"
"Auf jeden Fall der Herr - Am besten gleich Zwei..."
;)
Ich würde mich lieber um die wirklich wichtigen Dinge im Leben kümmern, als irgendwo 0,2% eventuell nach stundenlanger Beratung und Verträgen... mit Menschen, für die DU das Produkt bist!
Zum Beispiel Einkommen hoch, Sparquote hoch und das Geld dann in echte Sachwerte mit Cashflow investieren.
Der Aktienmarkt verdoppelt seit dem zweiten Weltkrieg alle ca. 7-10 Jahre Brutto das investierte Geld. Man muss nur die Schwankungen aushalten und regelmäßig kaufen um den Einkaufskurs zu glätten. Das geht mit einem einzigen Welt ETF wie z.B. dem Vanguard All World.
PS Herzlich Willkommen bei den Freiheitskämpfern Manu
Der Maschinst hat meine Gedanken perfekt zusammengefasst. Rückruf annehmen, dankend absagen und sich dann lieber beschäftigen, wie man 200€ mehr mtl. in einen ETF bekommt.
Das Finanzprodukt "Bausparvertrag" paßt nach meinem Dafürhalten nicht in eine Zeit, in der es keine Zinsen mehr gibt.
Das Prinzip eines Bausparvertrags funktioniert so: Man bespart einen Sparvertrag zu Zinsen deutlich unter Markt und bekommt dafür dann zwei Vorteile: 1. Man bekommt Darlehenszinsen deutlich unter Markt garantiert 2. Die Bausparkasse begnügt sich im Grundbuch mit dem 2. oder 3. Rang, so daß man für eine Hypothek (die dann im 1. Rang steht) bessere Konditionen bekommt.
Man baut in der Sparphase also quasi ein implizites Guthaben auf, das man in der Darlehensphase aufbraucht.
So hat das lange Jahre funktioniert.
Aktuell funktioniert es aber nicht mehr. Du bekommst für Spargeld momentan nirgendwo Zins, also kannst Du den Bausparer nicht für einen noch geringeren Zins besparen. Baudarlehen kosten aktuell nur geringe Prozente, da ist auch kaum drunterzukommen.
Zugegeben: Du kannst darauf spekulieren, daß die Darlehenszinsen steigen und Du mit Deinem Bausparer den Darlehenszins niedrig festgeschrieben hast.
Mach einfach eine Differenzrechnung: Bau Dir ein Excelblatt für den Bausparer, und zwar für die Spar- und für die Darlehensphase. Dann rechnest Du die gleichen Zahlungsflüsse mit den naturgesetzlichen 7%, die ein Weltaktiendepot bekanntlich bietet :-) und ermittelst dann, wie hoch der Darlehenszins danach sein darf, daß Du mit dem Bausparer pari bist.
Und vergiß nicht: Prognosen sind immer schwierig, speziell dann, wenn sie die Zukunft betreffen.
Ich würde heute keinen Bausparer mehr abschließen, wenngleich die von Dir genannte Zinsspekulation natürlich aufgehen kann. Daß eine Bausparkasse, die als einziges Geschäftsfeld Bausparverträge hat, dieselben natürlich immer noch als toll anpreist, kann man wohl nachvollziehen.
Es geht allerdings um kleine Volumina. Selbst wenn Du den Bausparvertrag über 50.000 Euro abschließt, ist das angesichts heutiger Immobilienpreise eher nur ein kleiner Teil der Finanzierung. In absoluten Zahlen ist der Vorteil eines eventuellen Bauspar-Schnäppchens gering.
Ein Nachteil eines Bausparvertrags ist die hohe Tilgung, die die Bausparkasse verlangt. Selbst, wenn Du mit dem BSV ein Schnäppchen gemacht haben solltest, hast Du relativ wenig davon, weil Du das günstige Darlehen schnell tilgen mußt.
@adolar zudem bekommen Leute, die keinen Zins brauchen den besten Zins. Also Leute die ein hohes Vermögen besitzen und Kreditwürdigkeit in der Vergangenheit bewiesen haben.
Man kann vieles auch in den ABB nachlesen. Das sind sogesehen die AGBs des Bausparvertrages. Was ein verkäufer einen erzählt ist egal. Was da drin steht ist wichtig. Wichtig zu wissen ist, bei Sparkassen und Volksbanken sieht man immer nur die Maximalpreise. Das sind Banken bei denen man noch ein gutes Stückchen verhandeln kann.
Interessant finde ich z.B. auch diesen Satz darin:
(3) In den Tarifvarianten LBS-Z35, LBS-Z5 und LBS-Z8 wird
bei Beginn der Darlehensauszahlung ein Agio in Höhe von
2 v. H. des Bauspardarlehens fällig.
Auch maximal 13 Jahre Laufzeit. Lol.
Bekommt jemand das in eine Formel? Für eine Tarifvariante:
Die Bewertungszahl ist das Maß für die Sparleistung des
Bausparers. Zur Berechnung der Bewertungszahl wird zunächst die Summe des Bausparguthabens und
in LBS-Z35 des 1058-fachen
in LBS-Z5 des 1335-fachen
in LBS-Z8 des 2013-fachen
in LBS-ZF des 257-fachen
Betrages (Zinsfaktor) der in dem Bausparguthaben enthaltenen Zinsen (§ 3 Abs. 1*) gebildet; hierbei ist in der Tarifvariante LBS-Z35 im Falle der Flex-Zuteilung (Abs. 8') der zum
gewählten Mindestsparguthaben gehörende Zinsfaktor maßgeblich. Diese Summe geteilt durch 4 v. T. der Bausparsumme ergibt die Bewertungszahl. Die bis zum Bewertungsstichtag angefallenen, aber im Bausparguthaben noch nicht enthaltenen Zinsen werden wie bereits gutgeschriebene Zinsen
berücksichtigt.
*LBS-Z8 mit 0,01 v. H. und in der Tarifvariante LBS-ZF
mit 0,10 v. H. jährlich verzinst. In der Tarifvariante LBS-ZF
erhöht sich die Verzinsung des Bausparguthabens um einen
Bonus von 0,25 v. H. auf eine Gesamtverzinsung von 0,35 v.
H. jährlich. Nach Ablauf von 10 Jahren ab dem 1. des
Monats seit Vertragsabschluss erhält der Bausparer keinen
weiteren Bonus mehr
' In der Tarifvariante LBS-Z35 kann der Bausparer mit
Zustimmung der Bausparkasse das Mindestsparguthaben
(Abs. 2b) auf 45 v. H. (Flex-Zuteilung 45%, LBS-Z35X45),
40 v. H. (Flex-Zuteilung 40%, LBS-Z35X40) oder 35 v. H.
(Flex-Zuteilung 35%, LBS-Z35X35) der Bausparsumme
absenken (Flex-Zuteilung). Die Entscheidung für die FlexZuteilung muss bis zum Bewertungsstichtag (Abs. 3) vorliegen. In diesem Fall erhöhen sich der Zinsfaktor (Abs. 5) und
der Sollzinssatz für das Bauspardarlehen (§ 10 Abs. 1).
Sieht für mich insgesamt sehr teuer aus. Alleine, dass man fast 2 Jahre mindestens drinne steckt und 40- 50% der Darlehenssumme braucht. Also bei einer Wohnung für 150.000, 75.000. Fast ohne Zinsen, bis er Zuteilungsreif wird. Hui. Und dann noch Agio und co. 1,6% Kosten und 30cent pro 1.000€ jährlich.
Danke euch für's Aufklären und auch @Maschinist für's bildliche Wachrütteln. Werde dem guten Herrn entsprechend absagen, wenn er sich nächste Woche rührt, und uns beiden wertvolle Zeit ersparen.
und uns beiden wertvolle Zeit ersparen
Du kannst euch beiden noch mehr Zeit sparen, wenn du ihm vorab per Mail absagst und darum bittest, von Werbeversuchen Abstand zu nehmen... ?