Hallo zusammen,
mich würde Eure Sicht auf das folgende Thema interessieren:
Wir wohnen in einer Eigentumswohnung, die noch bis Mitte 2025 bis zum Ablauf der Spekulationsfrist vor sich hat. Die verkürzte Spekulationsfrist für Selbstnutzer greift in unserem Fall aus anderen Gründen erst Anfang 2023.
Nun ziehen wir aus und mieten eine andere Wohnung in einer anderen Stadt.
Die Großstadt ist "glühend heiß" mit Kauf-/Mietpreisverhältnissen von 35-40, und hat mittlerweile in Studien international als Markt mit sehr hohem Blasenrisiko "Anerkennung" erhalten. Leute hier kaufen mittlerweile gefühlt alles, teilweise mit Nachbeleihung ihrer eigenen Wohnung um damit weitere zu finanzieren.
Seit Kauf ist der Preis der Wohnung um ca. 25-30% gestiegen.
Ich sehe folgende Optionen - wie würdet ihr entscheiden?
1) Wohnung verkaufen, Spekulationssteuer in sechsstelliger Höhe bezahlen, breit gestreut in ETFs investieren.
Vorteil: Bessere Diversifikation, keine Immobilie am Hals. Flexibilität wenn wir uns ggf. was anderes kaufen wollen (eher nicht, aber wer weiß).
Nachteil: Steuern. Grobe Abschätzung: von 30% Wertsteigerung bleiben nach Steuer ca. 16% übrig. Mit 5% erwarteter Rendite im Aktienmarkt sollte eigentlich die "Lücke" wieder in drei Jahren geschlossen sein (zumindest vor Steuer).
2) Wohnung als Zweitwohnung gelegentlich nutzen bis 2023, dann verkaufen. Der zusätzliche Nutzen der Zweitwohnung an sich ist für uns jedoch eher gering.
Vorteil:
- Steuerfreier Verkauf "schon" in 2 Jahren, statt in 4
- Flexibilität falls wir doch was kaufen wollen (eher nicht, aber wer weiß)
- Kein Ärger mit Mietern
Nachteil:
- Kein Cashflow: ein mittlerer fünfstelliger Betrag verschenkt
- Immobilie am Hals
3) Wohnung vermieten bis 2025, dann verkaufen.
Vorteil:
- Cashflow nicht verschenkt, Steuerfreier Verkauf
Nachteil:
- Aufwand Vermietung
- Voraussichtlich Verkauf einer vermieteter Wohnung dann nötig (reduziert Kaufpreis)
- noch 4 Jahre dem Risiko dieses verrückten Immobilienmarkts ausgesetzt. Ein Zinsanstieg von z.B. 2% könnte den Markt ganz schön drücken, ggf. so weit, dass sich das mit der Steuer von selbst erledigt.
Wie würdet ihr das machen? Habe ich ggf. noch was übersehen?
Ja du hast übersehen Wohnung befristet vermieten z.b. als WG und die Vermietung fremdvergeben und danach verkaufen. Klar geringere Rendite, wenn fremdvergeben aber weniger Ärger. Von den letzten Mieteinnahmen die mögliche Instandhaltung bezahlen.
@natman
Danke, auch eine Option. Allerdings ist Befristung bei Mietverträgen wohl nicht ganz einfach, geht nur mit guten Gründen. Zum Beispiel eine Selbstnutzung nach Ablauf der Frist, allerdings geht auch als Zweitwohnung. Das würde aber bedeuten, dass ich zumindest einige Monate nach Ablauf der Frist die Situation mit der Zweitwohnung haben müsste, bevor ein Verkauf möglich ist.
Noch ein Aspekt könnte die noch laufende Finanzierung sein? Hier käme ebenfalls vor Ablauf noch eine Vorfälligkeitsentschädigung für die Bank dazu. Falls der Kredit mit Kauf abgeschlossen wurde, könnte das ein Szenario 2025-Verkauf begünstigen.
Wenn die Wohnung ohne Grundschuld ist, kannste meinen Post natürlich vergessen.
@bananenrapper
Kein laufender Kredit, aber guter Punkt - hätte ich erwähnen sollen!
- Aufwand Vermietung
- Voraussichtlich Verkauf einer vermieteter Wohnung dann nötig (reduziert Kaufpreis)
- noch 4 Jahre dem Risiko dieses verrückten Immobilienmarkts ausgesetzt. Ein Zinsanstieg von z.B. 2% könnte den Markt ganz schön drücken, ggf. so weit, dass sich das mit der Steuer von selbst erledigt.
Warst du schonmal Vermieter und kannst den Aufwand einschätzen? Ich weiß nicht was alle immer haben... klar, wenn ich 20 Immobilien vermiete ist ständig irgendwas, aber bei lediglich einer Wohnung und sorgfältiger Mieterauswahl ist der Aufwand echt gering.
Wenn deine Wohnung jetzt einen mittleren 5 stelligen Betrag einbringen würde gehe ich davon aus dass sich die meisten "Problemmieter" sie sich schonmal nicht leisten können. Dann noch bei der Mieterauswahl mit etwas Menschenkenntnis ran gehen, wenn du ganz vorsichtig sein willst beim vorherigen Vermieter anrufen und nachfragen.
Nach deinem Kommentar vermute ich die Wohnung liegt in München oder Frankfurt und ihr habt sie geerbt. Selbst wenn die Blase platzt, die Mieten (und somit dein Cashflow) werden trotzdem hoch bleiben. Dann vermietest du einfach weiter bis sich der Markt erholt und verkaufst dann ohne den Spekulationsabzug.
Ich würde aber sagen, so eine Immo verkauft man nicht, man behält sie im Familienbesitz.
@robi
Danke für Deinen Kommentar.
Die Mieten bzw. Cashflow nach Kosten sind sehr unattraktiv bei 35-40er Faktor - relativ zu dem Wert der Wohnung. "Mittlerer fünfstelliger Betrag" war bezogen auf ca. 2-3 Jahre, und ist vor Steuern und Kosten.
Habe bislang nicht vermietet, das stimmt. Begeistern kann ich mich aber auch nicht sonderlich dafür ;)
Im Gegensatz zu Aktienmärkten hat selbst München Mal eine Phase mit 30 Jahren negativen Realrenditen gehabt (bis 2005). Da ist möglicherweise nichts mit einfach Aussitzen.
"Mittlerer fünfstelliger Betrag" war bezogen auf ca. 2-3 Jahre, und ist vor Steuern und Kosten.
Okay, ich dachte damit wäre die Jahresmiete gemeint gewesen 