Das politische Risiko wie Mietendeckel/Stundung etc. wird mit dem Kaufkraftverlust auch immer höher.
Und wenn man die Klimaziele ernst nimmt, ist das eine Bombe.
Man schaft doch politisch selbst die Probleme, mit den man später kämpft.
Von einer Seite kommen die Sanierungsauflagen, die evtl. Renovierungskosten ebenso wie Neubaukosten in die Höhe treiben. Dazwischen hängen die Energieberater und ähnliche Geschöpfer, die die KfW-Förderungen abgreifen. Dies alles führt zu Mehrkosten, die man an den Endverbraucher (Mieter) abwälzen muss, um mind. irgendwie in der Gewinnzone zu bleiben, da sonst Finanzamt kommt.
Danach kommen wieder die Politiker, die mit den erhöhten Mieten und giereigen Vermieter kämpfen. Gleichzeitig schaffen aber auch die selber Politiker nicht die versprochenen "günstige" Wohnungen zu liefern - Fachkräftemangeln, Materialmangel, zu teuer. - das letzte hätte mind. eine Auswirkung auf die Immobilienpreise. Das Biliggeld hatte auch enorm zu der Marktentwicklung beigetragen.
Solange diese Entwicklung durch eine Kriese nicht hart unterbrochen wird, oder man einfach Wohneigentum nicht verstaatlicht (das ist doch irgendwie schon die Mietpreisbremse!), wird es so weiter gehen.
Gruss
ziola
Ja, wobei es kein Schwaz oder Weiß ist. Auflagen und reiben sowohl die Kosten hoch, es gibt aber zugleich auch gierige Vermieter und Fehlanreize, z.B. mit Blick auf Luxussanierungen.
Die Nebenkosten-Machenschaften von von großen Konzernen sind auch nicht koscher...
Und ohne Auflagen geht es offensichtlich nicht. Mein Haus ist voller Eigentümer, die vor 30 Jahren für 400€/m² gekauft haben, kaum einen Cent investiert haben und jetzt bald verklagt werden müssen, damit die Elektrosanierung, die von zwei Gutachtern als notwendig beschrieben wurde, tatsächlich durchgeführt wird.
Ehrlicher Weise sind die Mieten im Haus auch sehr sehr niedrig, aber Flurbeleuchtung wäre trotzdem 1nice Sache.
Kennt sich hier jemand bei Erhaltungsaufwendungen / Renovierung einer Wohnung / Haus in den ersten 3 Jahren nach Kauf aus in Zusammenhang mit dem Finanzamt. Ich habe von Gerüchten gehört, dass man in den ersten 3 Jahren nicht mehr als 2 Gewerke durchschicken darf und so nicht die Wohnung von mäßig renoviert auf mittel renoviert bringen darf. Die 15% Regel des Kaufpreises inkl. NK (ohne den Wert auf Grund u. Boden) ist mir bekannt. Es geht eher darum, dass ich einige kleinere Baustellen habe:
- Bad Reparatur und kleinere Verbesserungen (Badewannenabfluss, optische Optimierung von ein paar Fliesen, Duschwand für die Badewanne)
- Heizung im Bad ist geplatzt und da braucht es eine Lösung
- Gasetagenheizung müsste evtl. schon einmal eingebaut / vorbereitet werden (wegen möglichem Gasheizungsverbot ab 1.1.24)
- Elektriker sollte die Stromverteilerkasten neu machen und sonst eher Reparaturen (1 Steckdose geht nicht, 1 Lampenkabel tot)
- Rollladen nur Reparatur
Wenn das echt mit den 2 Gewerken stimmt, müsste ich sehen, dass die Heizung und Bad nur eine Firma macht. Oder das Finanzamt stört sich gar nicht so daran, man kann es nur für Vermieter ungünstiger absetzen.
Bad Reparatur und kleinere Verbesserun
- Bad Reparatur und kleinere Verbesserungen (Badewannenabfluss, optische Optimierung von ein paar Fliesen, Duschwand für die Badewanne)
- Heizung im Bad ist geplatzt und da braucht es eine Lösung
- Gasetagenheizung müsste evtl. schon einmal eingebaut / vorbereitet werden (wegen möglichem Gasheizungsverbot ab 1.1.24)
- Elektriker sollte die Stromverteilerkasten neu machen und sonst eher Reparaturen (1 Steckdose geht nicht, 1 Lampenkabel tot)
- Rollladen nur Reparatur
Das sind ja lediglich Reparaturen/Instandsetzungen ohne, dass du dabei den Standard der Wohnung anhebst. Von daher ist das mMn Erhaltungsaufwand und somit direkt steuerlich geltend zu machen. Bevor du nicht die 15% in den ersten 3 Jahren reißt, wird das Finanzamt eh nichts in diese Richtung prüfen.
@der-autodidakt danke für deine Antwort!
Dies ist der entsprechende Ausschnitt:
Für mich ist halt die Frage, ob ein neuer Stromverteilungskasten, eine neue Gasheizung und eine Badverbesserung (wie oben beschrieben) schon als 3 Gewerke gilt. Bei den Kosten dürfte ich noch knapp unter 18-20k bleiben, der Spielraum wären so an die 27-32k (15%)
Du hast doch bei diesen Maßnahmen keine Anhebung des Wohnstandards. Du reparierst bzw. setzt doch lediglich Vorhandenes wieder instand.
Es geht doch bei diesen Regelungen darum, dass du dir nicht eine in die Jahre gekommene Immobile kaufst, eine Kernsanierung durchführst und die Kosten auf einen Schlag geltend machst. Wenn das möglich wäre, würde ich das jedes Jahr machen und keine Steuern mehr zahlen…
Ich habe hier eine Frage zu meiner Wohnung. Sie ist eine 2-Zimmerwohnung, wobei das Wohnzimmer mit 42 m² recht groß ist. Ich habe neulich einen Extra-Heizkörper in das große Zimmer einbauen lassen (Es gab nur eine drin.) und ich möchte langfristig das Zimmer in 2 Zimmer aufteilen und so die Wohnung in eine 3-Zimmerwohnung verwandeln. Nur reinziehen einer dünnen Wand. Ist dies genehmigungspflichtig oder nicht? Wie würdet ihr diese Änderung angehen, auch wenn der Mieter nicht wirklich begeistert davon ist. Einfach so durchziehen oder damit warten, bis es sowieso einen Mieterwechsel gibt.
Ich habe das Gefühl, dass mit dieser Änderung die Wohnung weniger von Singles oder Paaren bewohnbar ist, sondern auch für Familien mit einem Kind und ich denke, dass könnte sinnvoller für die Miethöhe sein. Die Wohnung selbst hatte nur 60 m², ist allerdings durch eine Teilungserklärung durch ein 20m² Zimmer erweitert worden.
Was meint ihr zu dieser Idee?
Ich habe hier eine Frage zu meiner Wohnung. Sie ist eine 2-Zimmerwohnung, wobei das Wohnzimmer mit 42 m² recht groß ist. Ich habe neulich einen Extra-Heizkörper in das große Zimmer einbauen lassen (Es gab nur eine drin.) und ich möchte langfristig das Zimmer in 2 Zimmer aufteilen und so die Wohnung in eine 3-Zimmerwohnung verwandeln. Nur reinziehen einer dünnen Wand. Ist dies genehmigungspflichtig oder nicht? Wie würdet ihr diese Änderung angehen, auch wenn der Mieter nicht wirklich begeistert davon ist. Einfach so durchziehen oder damit warten, bis es sowieso einen Mieterwechsel gibt.
Ich habe das Gefühl, dass mit dieser Änderung die Wohnung weniger von Singles oder Paaren bewohnbar ist, sondern auch für Familien mit einem Kind und ich denke, dass könnte sinnvoller für die Miethöhe sein. Die Wohnung selbst hatte nur 60 m², ist allerdings durch eine Teilungserklärung durch ein 20m² Zimmer erweitert worden.
Was meint ihr zu dieser Idee?
Hi,
einbau / ausbau von nicht tragender Wände in Wohngebäuden ist in den meisten LBO's als nicht-genehmigungspflichtig eingestuft. Sollte dies zu einer gravierenden Grundriss- / Nutzungsart-Änderung führen, sollte man es jedoch beim Bauamt anzeigen lassen. Sonst ist Bauamt dank der Auskunftspflicht , dein Freund.
Befindet sich die Wohnung in einem Mehrfamilienhaus und es gibt ein WEG - so wurde ich es auch dort anzeigen lassen.
Grus
ziola
Ich würde warten bis zum Mieterwechsel, wenn der aktuelle Mieter daran ohnehin kein Interesse hat. Dann eine Trockenbauwand einziehen: U-Blechprofile in Boden und Decke verschrauben. Daran wird dann ein Ständerwerk für die Wand befestigt. Von beiden Seiten Gipskarton drauf und Mineralwolle zwischenrein zur Schalldämmung. Das ganze noch verspachteln, abschleifen, anstreichen und eine Tür einbauen. Materialkosten unter 600 €. Arbeit von 2 Tagen.
Wenn du die Wand dann irgendwann wieder raushaben möchtest, kannst du sie ganz einfach ohne großen Dreck wieder abbauen.
@der-autodidakt und @ziola danke für eure Antworten. Ich denke es ist nicht genehmigungspflichtig, da es keiner Nutzungsänderung unterliegt. Ich werde mal euren Rat zu Herzen nehmen und dies dann angehen, sobald ein Mieterwechsel ansteht.
Außerdem habe ich ein weiteres Thema. Ich will in die vermietete überdachte Garage Strom legen lassen. Dies umfasst einen Einbau eines gesonderten Stromzählers in den Keller des MFHs (9 Einheiten), dann das Kabel über die TG legen bis zur außen liegenden überdachten Garage (neben der TG des MFHs), 2 Steckdosen und eine Lampe einbauen. Dabei ist eine Art Lüftungsfenster schon vorhanden. Es ist eine bauliche Änderung, daher ist §20 WEG/WeMoG gültig. Mir ist jetzt nicht ganz klar, ob wir alles bezahlen müssen oder nur den Stromzähler und alles was in der Garage ist, da ja Eigentum vom Vermieter. Und das Kabel muss auf die Miteigentümer anteilig bezahlt werden. Oder alles trägt meine Frau als Eigentümerin.
Noch dazu hat die Hausverwaltung geschrieben, ich solle Pläne und Darstellung liefern, allerdings hätte ich da gesagt, das Angebot reicht eigentlich oder muss da extra der Elektriker mal reingehen und alles angucken. Er kennt die Bude bereits, weil er ja den ganzen Strom dort gemacht hat. Das MFH wurde im Dez 2022 fertiggestellt und ich dachte eigentlich, dieses Mini-Vorhaben ist kein großer Act.
Also ganz Pragmatisch - wenn du kein Ärger und Diskussion mit WEG haben willst, soll es der Eigentümer der Garage bezahlen und die Kosten (anteilig nach Rücksprache) auf dem Mieter umlegen. Wenn auch anderen Garagen (anderer Eigentümern) dabei angeschlossen werden - so sieht die Diskussion ganz anders aus.
Das mit dem Laufplan innerhalb eines Gründstücks ist die Sache der Eigentümer - wenn das Kabel im "Gemeinschaftsbereich" verläuft (wovon ich ausgehe), ist die Anfrage der Hausverwaltung korrekt und dieser sollte man nachgehen. Vielleicht reicht da aber auch eine Handskizze als Dokumentation.
Wichtig ist, dass der Elektriker entsprechende Eignung hat und die E-Abnahme schriftlich dokumentiert.
Gruss
ziola
Der Stromzähler gehört für gewöhnlich dem Netz-/Messstellenbetreiber.
Das Kabel könnte ggf. durch alle Eigentümer zu bezahlen sein. Ist aber eher unwahrscheinlich, dass sie in dem Fall der Versorgung der einen Garage zustimmen -> Ihr werdet es samt Installation bezahlen müssen.
Bedenkt auch, dass mit einem zusätzlichen Stromzähler eine zusätzliche monatliche Grundgebühr ansteht.
Hi,
mal folgende Frage in die Runde - welche max. Kosten (in % des Kaufwertes) kann ich beim Kauf einer Miet-Immobilie, in dem Kaufjahr steuermindern nutzen?
Hintergrund - wg. einem bevorstehenden Batzen an zu zahlenden Steuer aus einem anderen "Geschäft" möchte ich mein Steuerlast maximal senken.
Bin offen für kreative Ideen...
gruss
ziola
Du darfst innerhalb der ersten drei Jahren mit den Instandhaltungskosten 15% des Anschaffungswerts (nur Gebäudewert ohne Grundstückswert) nicht überschreiten, sonst wandeln sich diese Kosten in „anschaffungsnahe Herstellungskosten“ um und du musst sie über die Nutzungsdauer des Gebäudes abschreiben (also in der Regel 2% über 50 Jahre). Das ganze läuft im übrigen rückwirkend. Also Vorsicht!
Es gibt da noch ein paar Feinheiten hinsichtlich der Gewerke, aber im großen und ganzen kannst du mit den 15% in den ersten 3 Jahren rechnen.
Man kann im Kaufvertrag übrigens Gebäudewert und Grundstückswert explizit festlegen und so eine höhere Abschreibung des Gebäudes und somit auch erhöhte 15% mitnehmen. Aber es müssen schon einigermaßen realistische Werte sein. 1 € Grundstück geht natürlich nicht…
Es gibt da noch ein paar Feinheiten hinsichtlich der Gewerke, aber im großen und ganzen kannst du mit den 15% in den ersten 3 Jahren rechnen.
Man kann im Kaufvertrag übrigens Gebäudewert und Grundstückswert explizit festlegen und so eine höhere Abschreibung des Gebäudes und auch natürlich auch der 15% „mitnehmen“.
Danke für die Rückmeldung. Ich habe gesehen, dass im Fall von denkmalgeschützte Immobilien es sogar bis 35% geht - ich kenne mich auf dem Gebiet aber kaum aus und ahne unvorhergesehene Kosten/Auflagen als evtl. Falle.
Sonst bleiben mir noch PKV-Vorauszahlung für 3Jahre, Kauf der Rentenpunkte und evtl. Investment in PV/Wind-Park. Scheint mir aber eher ein Thema für separates Thread ;)
gruss
ziola
welche max. Kosten (in % des Kaufwertes) kann ich beim Kauf einer Miet-Immobilie
Du kannst alle Kaufnebenkosten (Makler, Notar, Grunderwerbssteuer, Kapitalbeschaffungskosten,...) als Ausgaben voll steuerlich geltend machen.
Leider kenne ich mich in Steuerfragen nicht gut aus (weiß also nicht ob so tatsächlich umsetzbar), aber folgende Ideen hätte ich:
Vielleicht irgendwelche Ausgaben mit Nebengewerbe, Stiftung oder ähnlichem.
Und als besonders kreative Idee, der Verlust aus privaten Veräußerungsgeschäften:
Du kaufst Gold für 10.000 € und verkaufst das dann mit Verlust für 1.000 € an mich weiter (ich hätte auch kein Problem damit, den entstandenen Gewinn ordentlich zu versteuern)... 