Hallo Schwarm,
Welche Seiten/Bücher/Podcasts/sonstiges empfehlt ihr weiter, wenn sich jemand für die Vermietung eigener Immobilien als Kapitalanlage und zur Generierung eines „passiven“ Einkommens interessiert?
Bin gespannt und danke euch im Voraus!
Puh, bin da eher reingestolpert in dieses Thema 
. Ich habe das Training vom Hausmeister besucht, was ich sehr empfehlen kann. Dann habe ich meine Quellen aus Arbeit und Verwandtschaft und einige Infos von Immoscout und diesem Blog: https://diyinvestor.de/meine-erste-eigentumswohnung-ein-gutes-value-investment/
Habe aber nur eine kleine Gartenverpachtung und eine 54m² Wohnung mit meinen Schwestern.
boah, gute Frage. Das hat sich irgendwie so ergeben. Meine erste Wohnung habe ich 2010 gekauft, allerdings zur Eigennutzung. Trotzdem habe ich dabei schon einiges gelernt. Learning bei Doing.
Mit Wohnungen zur Kapitalanlage habe ich Ende 2017 angefangen. Glaube am meisten habe ich es "verstanden", als ich mich selbst reingefuchst habe. Selbst eine Kalkulation in Excel gebaut für Finanzierung und Vermietung, Steuertexte gelesen, Mietpreiskalkulation der Stadt angeschaut, Regeln bzgl. Eigentümergemeinschaft gelesen, mit Banken selbst verhandelt. Da war wenig aufbereitet, sondern das Meiste direkt von der Quelle. Vermutlich hat mir mein BWL Hintergrund hier aber stark geholfen.
Inzwischen finde ich die Jungs von "immocation" ganz nett auf youtube. Die wollen am Ende auch nur Ihre Kurse verkaufen, aber können m.E. schon gut Wissen vermitteln. Ob sich deren bezahlte Kurse lohnen kann ich aber nicht beurteilen.
M.E. hilft es aber einfach anzufangen. Vielleicht nicht sofort zu kaufen, aber auf Basis von Exposes & ein paar ersten Besichtigungen erste Kalkulationen anzustellen und Erfahrungen zu sammeln.
Ich hatte dabei auch den Vorteil bei Familie und Freundeskreis mich austauschen zu können. Das hilft ebenso sehr!
Für das Basiswissen ist Youtube wohl ganz gut. Über die Kurse an sich kann ich auch nichts sagen.
An sich würde ich an Stammtischen (Immopreneuer z.B.) Teilnehmen, Netzwerken und mir vielleicht via der Freiheitsmaschine den Hausmeister und dem Leif einmal im Quartal eine Session mit richtigen Profis Buchen in dennen du all deine Entscheidungen, Fragen und Kennzahlen mal durchsprechen kannst.
Im Grunde ist hier wohl auch weniger mehr. Einfach machen. Sich Profis für die Fragen Einkaufen, die dich nicht als "Freier" ansehen. Netzwerken. Und eine Menge Praxiserfahrung sammeln. Wird wohl das Effektivste sein.
Kommt natürlich drauf an wie weit du bist. Wie viel Zeit du investieren möchtest usw.
Ich bin mal so frech^^ -> Leif Richter
Den Leif kann ich emphelen falls man Rat sucht. Hat selbst +130 Wohnungen. Hat 2013 angefangen. ca. 8,100.000€ Einstandswert. Er ist auf Tiktok Aktiv und gibt dort immer mal wieder Contenthäppchen (dort @Leif.Richter), genauso wie der Robin Kiera. Auf IG kannst du ihn auch so schreiben (auch Leif.Richter). Ich kenne ihn Persönlich und kann bestätigen, dass er Real ist.
Alternativ gibt es hier in der Freiheitsmaschine auch ein Beratungangebot mit dem Hausmeister, der es auch zu einem Millionenvermögen gebracht hatte.
Beratung Immobilien
360° Beratung - Persönliches Treffen Rhein Neckar | Der Hausmeister
Millionärinterview Hausmeister:
https://freiheitsmaschine.com/millionaer-werden-bleiben-interview-13-hausmeister-finanzielle-freiheit-mit-mitte-30/
Inzwischen finde ich die Jungs von "immocation" ganz nett auf youtube. Die wollen am Ende auch nur Ihre Kurse verkaufen, aber können m.E. schon gut Wissen vermitteln. Ob sich deren bezahlte Kurse lohnen kann ich aber nicht beurteilen.
Ich glaub bei Immocation ist das "Verkaufe durch Verwirrung" ganz gut. Das ist so ein bisschen wie der Jens Rabe, er war mal gut, bis er Anfing seine Kurse groß zu verkaufen. Seitdem nahm, für mich, die Videotiefe ab. Die Investieren selbst via BMMS Group in Immobilien.
https://bmms-gruppe.com/
Kleines Schlusswort noch:
Immobilien sind wohl nicht so das Passiveste. Da sind ETF Passiver. Grade am Anfang.
Hallo Yakari,
ich habe vor ca. 25 Jahren direkt nach dem Studium einen Kredit aufgenommen und hier in Berlin 2 kleine Wohnungen gekauft. Das würde ich wieder so machen, allerdings die Wohnungen etwas anders auswählen. In der Summe bin ich aber immer noch überzeugt. Das know-how hat sich im Laufe der Zeit ergeben; außerdem macht ja auch die Hausverwaltung viel und man kann Miteigentümer fragen.
Vor ca. 2 Jahren hatten mich Bekannte auf das Thema angesprochen und ich habe ein paar Sachen aufgeschrieben, die mir wichtig erscheinen. Die Punkte hänge ich Dir unten an.
Viele Grüße,
SL
- Abhängigkeit von politischer Willkür, man sollte finanziell also immer einen guten Puffer lassen
- Eine Wohnung rechnet sich erst "richtig", wenn man über die Jahre die Miete deutlich steigern kann. Wird in einer aktuell angebotenen Wohnung eine Miete deutlich über Mietspiegel gezahlt wird das schwierig
- Im Moment kann man in Berlin zwar alles vermieten, aber das kann sich auch wieder ändern. Also keinen Müll kaufen (dunkle Erdgeschosswohnung an lauter Durchgangsstraße)
- Es ist gut, wenn in einem Haus zumindest ein paar Selbstnutzer wohnen. Zudem sollte kein Eigentümer mehr als 50% des Hauses besitzen, da er dann alleine bestimmen kann
- Auch wenn ein Verkäufer einem erzählt es wäre nicht üblich eine vermietete Wohnung vor dem Kauf zu besichtigen: niemals die Katze im Sack kaufen, immer die Wohnung innen anschauen
- Falls man einen Architekten, Bauingenieur o.ä. kennt sollte man den bei der Besichtigung mitnehmen. Ein Blick in den Keller und auf den Dachboden des Hauses ist auch immer gut.
- Vor Unterschrift unter den Kaufvertrag Einblick in die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung nehmen:
... was wurde in den letzten Jahren instandgesetzt?
... sind größere Arbeiten geplant?
... gibt es umfangreiche Klageaktivitäten oder sonstige Probleme im Haus?
- Feststellen, wie hoch die Instandhaltungsrücklage ist
- Falls möglich Einblick in die Teilungserklärung nehmen: gibt es besondere Sondernutzungsrechte oder Stimmrechte?
- Bei frisch sanierten und neuen Häusern ist oft eine Verwaltung eingesetzt, die in Verbindung zum Verkäufer steht. Das ist gefährlich, da gerne Mängel über die Gewährleistungspflicht verschleppt werden.
- Das Sondereigentum selbst verwalten ist deutlich kostengünstiger als wenn die Hausverwaltung beauftragt wird
insbesondere der Punkt mit den Klageaktivitäten ist nicht zu unterschätzen. Sobald da einmal der rubikon überschritten ist und nahezu jede Versammlung ein Verfahren nach sich zieht, wird es teuer. Selbst wenn die WEG gewinnt zahlt der Einzelne dies über die Umlage mit. Zudem ist das deutsche WEG Recht sehr speziell. Auch nach der WEG Reform 2020.
Bei mir sind es zu 80 Prozent Wiederholungs WEGs, also welche die häufig bei mir landen.
gibt es umfangreiche Klageaktivitäten oder sonstige Probleme im Haus?
Unterschreibe ich so! Insbesondere ob es Probleme im Haus gibt. Gefühlt gibt es in jeder WEG einen Spinner der bei der Versammlung immer etwas zu meckern hat, für 3 von 8 Punkten auf der Liste verantwortlich ist und allen anderen ihre Zeit stiehlt á la "Am 05.07.2020 gegen 18:47 Uhr habe ich ein lautes Geräusch aus Wohnung XX gehört, beim nächsten mal werde ich die Polizei informieren"
bei der Arbeit nennen wir die Menschen immer nicht lösungsorientierte Bürger.
Denen geht's halt um's Prinzip! Davon gibt's erstaunlich viele (bin selbst eher pragmatisch veranlagt und staune über die investierten Ressourcen - Zeit, Nerven, Gedanken und Geld!) und in jedem Rechtsgebiet (insb. Nachbarschaftsrecht, Familien- und Mietrecht).
Ich danke euch für eure wertvollen Tipps, insb. @silverlegend !
Das Interview mit dem Hausmeister und die vielen Kommentare dazu fand ich auch ganz hilfreich.
Ich bin nicht sicher, ob ich zum Vermieter tauge. Also klar, könnte ich es, wenn ich denn wollte - aber will ich das wirklich? Am meisten lockt mich zugegebenermaßen der Hebel, sowie die Diversifikation - eigentlich sind das die einzigen Gründe, wenn ich mal in mich gehe. Hingegen habe ich Gerd Kommer in irgendwelchen Podcasts im Ohr, der sagt, man kann als kleiner Vermieter kaum so viel Rendite erwirtschaften wie die Großen, dem würde ich mich voll anschließen (Ausnahmen bestätigen die Regel).
Ich muss mich mal mehr einlesen, auch in steuerliche Vorteile in meiner konkreten Situation.
Aus Spaß habe ich letztens schon einige Immo-Angebote in meiner Umgebung gesichtet. Es ist momentan alles ganz schön teuer (das wusste ich schon vorher). Einige Angebote, die offensichtlich von "privaten Vermietern", ausdrücklich ohne Makler, stammten, waren preislich auf den 1. Blick akzeptabel, aber letzte Sanierung Mitte der 90er, also vermutlich gibt's demnächst ordentlich zu tun (in einem Inserat wurde das auch kenntlich gemacht). Und dann gibt's hier natürlich einiges Interessantes, was gerade gebaut wird. Vielleicht schaue ich mir mal was an, ganz unverbindlich? Habe da etwas Hemmungen, da ich es selbst hasse, wie die Pest, wenn meine Zeit verschwendet wird, und ich das niemand anderem antun möchte... aber wie weiter oben schon stand, kann man Erfahrungen natürlich nur machen, wenn man mal loszieht.
die hebelwirkung ist natürlich enorm wenn du da mit 80 Prozent Fremdkapital oder so dran gehst. Ich meine der Hausmeister hat ja auch eine Beratung angeboten. Der spielt ja in dem Bereich in der Champions Liga und du hättest einen Vollprofi der dich Coucht. Da sparst du wahrscheinlich viele Stunden weitere Einarbeitung. Nur als Überlegung. Halt uns auf dem Laufenden.
Ich habe mal wieder aus Langeweile ein paar Angebote studiert. Momentan ist das Verhältnis Jahresnettokaltmiete - aufgerufener Preis in meiner Region meist bei 1:60. Das ist doch total crazy! (Weitere Fakten sind natürlich noch nicht geprüft und Makler kostet ja ggf. auch noch extra)
Macht es denn Sinn, da überhaupt weiter drüber nachzudenken jetzt einzusteigen? Was wäre denn aus eurer Sicht ein noch akzeptables Verhältnis?
Ich würde es immer ganz praktisch sehen. Ob Kapital oder Immobilienmarkt, egal man will ja Rendite auf sein eingesetztes Kapital.
60 Jahreskaltmieten sind natürlich extrem teuer. Wären ja knapp 1,7% Rendite p.a. Mit einem guten Reit hast du 3 oder 4% oder auch 5% p.a. an Ausschüttungen. Ohne Leerstandrisiko und Arbeit. Ein riesen Vorteil ist natürlich das "Hebeln" durch das günstige FK, das geht in dieser Form am Kapitalmarkt ja eher nicht.
Im direkten Vergleich sollte in guten Lagen zumindest 3-4% drin sein, damit es sich "lohnt". In schlechteren Lagen zumindest 6 wenn nicht eher 8% da viel höheres Risiko was Zukunftsperspektive und Leerstand bzw. Mieterisiko angeht. Ist nur meine persönliche Meinung.
Vermietete Immobilien haben gegenüber Aktien natürlich noch den Vorteil, dass man wertschwankungen nicht minutengenau sieht, das kann ja auch was beruhigendes haben. Nachteil ist das Klumpenrisiko im Portfolio und der mögliche "Vermieterstress".
Ich decke den Bereich "vermiete Immobilien" mit mehreren Reits ab und habe so internationales Immobilienportfolio mit wenig Arbeit.
Schönes Wochenende und VG
@yakari es gibt meines Wissens mehrere Möglichkeiten als Vermieter zu agieren:
- Bruchbude kaufen und hoch entwickeln, kurzfristig verkaufen, das sogenannte Fix&Flip => gut nur für Handwerker oder Leute die sich auskennen u Netzwerk haben
- Wie 1. nur B&H
- Wie 1. nur nach 10 Jahren mit Gewinn steuerfrei verkaufen
- Gut saniert kaufen mit hoher Bruttokaltmiete => man verdient bei diesen Preisen nix mehr
- Gut saniert mit schlechtem / mäßigem Mietertrag kaufen und Miete über Jahre erhöhen => das könnte sich als machbar erweisen
- Man kauft die Immo eher als Steuersparmodell um die Höhe der Steuern nach unten zu drücken (aber hm nicht sinnvoll, könnte aber später passen wenn man weniger arbeitet)
Was du machen willst, weiß ich nicht genau. Wir würden eher noch eine Immo kaufen, um eine zusätzliche Cashflowquelle zu haben. Wir haben genug Theater im Job und mit Kids, da ist eine Bruchbude zu viel Stress und wir keine Handwerker. Daher bleibt nur auf einen Einbruch warten oder in Regionen kaufen, wo das Verhältnis Kaufpreis zu Mietertrag besser ist. Gibt viele solcher Städte z.b. Gießen, Hannover, Braunschweig...
Danke ihr beiden!
Was ich mit ner Immo wollte? Möglichst wenig Arbeit, den Hebel ausnutzen, Diversifikation und eventuell Steuervorteile; im Idealfall Cashflow.
Also selbst irgendwas machen was über „Einzugsrenovierung“ hinaus geht, brauche ich nicht unbedingt…
Momentan bin ich ja auch bei den REITs (ETFs), einfacher geht’s schließlich nicht.
Vielleicht ist es bei mir auch FOMO, weil man es halt so macht?! Aber nein, ich denke, die Vorstellung dass der Mieter mein Vermögen mehrt, gefällt mir tatsächlich gut. Aber ich hatte ja ohnehin beschlossen, diese Geschichte (aus persönlichen Gründen) noch etwas aufzuschieben..,
Möglichst wenig Arbeit, den Hebel ausnutzen, Diversifikation und eventuell Steuervorteile; im Idealfall Cashflow.
Cashflow habe ich gelesen, gibt es erst ab einem Faktor von 20 oder darunter. Also das ist die Bruttokaltmiete von 5%. warum? Dabei sind grob unterstellt: 1% Kredit, 2% Tilgung und ein wenig Kosten zum Werterhalt. Steuervorteile hast du durch Abschreinbung und Kauf-NK kannst du absetzen und bei Renovierung. Dies wäre aber nicht mein 1A-Fokus. Möglichst wenig Arbeit ist nicht so ganz in deiner Hand außer bei der Art des Objektes. 20-30m2 ist mehr Fluktuation und WG auch eher und bei schlimmen Zustand oder im Problemviertel hast du auch eher viel Arbeit.
Es ist auch möglich, ziemlich viel auszulagern, das würde dem Cashflow schaden aber deinem Kriterium "wenig Aufwand" entsprechen.
Ich habe mal wieder aus Langeweile ein paar Angebote studiert. Momentan ist das Verhältnis Jahresnettokaltmiete - aufgerufener Preis in meiner Region meist bei 1:60. Das ist doch total crazy! (Weitere Fakten sind natürlich noch nicht geprüft und Makler kostet ja ggf. auch noch extra)
Macht es denn Sinn, da überhaupt weiter drüber nachzudenken jetzt einzusteigen? Was wäre denn aus eurer Sicht ein noch akzeptables Verhältnis?
Du kannst sicher in deiner Ecke auch etwas finden, das ein besseres Verhältnis hat. ABER da brauchst du Glück, Netzwerk und Einsatz. Also auch wieder Arbeit ;)
Ich denke wie @Natman geschrieben hat, ab einen Verhältnis 1:20 wird es interessant. Richtige Pros oder Prolos?! geben in Foren oder Blog mit 1:10 an. Aber da muss man schon gemeinsam mit dem Makler die Omi sauber übers Ohr hauen oder in den schlimmsten Viertel kaufen.