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Selbstverwaltete vermietete Immobilien

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Yakari
(@yakari)
Freiheitskämpfer Silber
Veröffentlicht von: @natman

da das Risiko als Kreditnehmer bei deiner Frau liegt (!)

Ich sehe das größte Risiko bei @mgt415, immerhin ist die Frau Eigentümerin einer der Wohnungen, er hat nichts, nur die gesamtschuldnerische Haftung für den vollen Kredit. 

Allerdings kann man schon fast auf die Bank vertrauen, dass diese einen Kredit für so einen Handschlag-Deal nicht gewähren dürfte, wenn überhaupt müssten Sicherheiten her - trotz dessen kann ein ganzer Rattenschwanz an Problemen auftauchen. Beratung ist unabdingbar!

AntwortZitat
Veröffentlicht : 29. Juni 2022 10:37
Judge Dredd mag das
Judge Dredd
(@judge-dredd)
Freiheitskämpfer Gold
Veröffentlicht von: @yakari
Veröffentlicht von: @ste-fan

Wenn ihr da irgendwelche finanziellen Abmachungen innerhalb der Familie macht dann waere evt. ein Anwaltstermin sinnvoll

Dazu würde ich ebenfalls dringend raten. Die EVENTUELL entgangenen Gewinne am Aktienmarkt könnten schlussendlich nicht dein größtes Problem sein. Ganz zu schweigen, welche Konsequenzen so ein Deal bei Trennung haben könnte, dazu müsstest du aber sinnvollerweise alleine einen RA beauftragen, nicht gemeinsam mit der Ehefrau.,.

Und nen Steuerberater würde ich auch einschalten, ob komplett alle Zinsen absetzbar sind? Ggf. gibt’s - je nach interner Vertragsgestaltung - da auch noch weitere Probleme.

Sehe ich genauso wie @yakari

Definitiv die Vereinbarung mit einem Profi aufsetzen und anwaltlich beraten lassen. Gerade bei so einem hohen Geschäftsvolumen sind die 1-2k für die Rechtsdienstleistungen sehr gut investiert. Auch wenn man immer denkt, dass man sich nicht mit Familienangehörigen um Geld streitet, man weiß nie was in 5,10 oder 15 Jahren ist.

hope the best, prepare for the worst

 

 

AntwortZitat
Veröffentlicht : 29. Juni 2022 10:39
Yakari und Ste Fan mögen das
Siduva
(@siduva)
Verdienter Freiheitskämpfer

@mgt415

Ich habe die gleichen Bedenken die hier schon geäußert wurden. Wie ich herauslese hat deine Frau den geringsten Anteil an dem Haus, will aber die Finanzierung übernehmen - wo liegt da der Vorteil? Das würde ich entweder gar nicht oder nur mit eingehender Beratung und entsprechendem Vertragswerk machen.

Anderer Gedanke: Warum zunächst nicht nur die Dachwohnung Deiner Frau ausbauen, wenn das ohne großen Eingriff in Gemeinschaftseigentum möglich wäre? Die ganze Bau-/ Handwerkerbranche ist heiß gelaufen. Ich würde auf ein nachhaltig höheres Zinsniveau und damit einhergehend verzögerte Auswirkungen auf diese Branche setzen - in 5 Jahren gibt es vielleicht ein anderes Verhältnis von Angebot und Nachfrage in diesem ganzen Markt.

Weiterer Gedanke: Ist die Dachwohnung überhaupt als (zu vermietender) Wohnraum zugelassen bzw. ließe sich zulassen?

AntwortZitat
Veröffentlicht : 29. Juni 2022 12:09
Maschinist mag das
Maschinist
(@maschinist)
Maschinist Admin
Veröffentlicht von: @siduva

...Die ganze Bau-/ Handwerkerbranche ist heiß gelaufen. Ich würde auf ein nachhaltig höheres Zinsniveau und damit einhergehend verzögerte Auswirkungen auf diese Branche setzen - ....

 

Ein Freund ist leitender Architekt / Prokurist eines größeren Immobilienbüros und bestätigt Deine Aussage.

Nach Ihm ist eine deutliche Flaute in der Auftragsvergabe Bau- Handwerkbranche in D absehbar (Mischung aus starkem Zinsanstieg, plus weniger Geld verfügbar durch Inflation).

Er erhält deshalb aktuell schon langlaufende Angebote auf der Handwerker- und Bauseite, die (erst) in einigen Monaten starten zu besseren Konditionen.

 

Beim Thema Geld und Familie wäre ich auch immer sehr vorsichtig. Man kann wenig gewinnen und viel verlieren (den Familienfrieden, der meistens wichtiger ist als eine Geldsumme).

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Themenstarter Veröffentlicht : 29. Juni 2022 12:18
Natman
(@natman)
Mod Edelmetalle
Veröffentlicht von: @yakari

Ich sehe das größte Risiko bei @mgt415, immerhin ist die Frau Eigentümerin einer der Wohnungen, er hat nichts, nur die gesamtschuldnerische Haftung für den vollen Kredit. 

Und wieso hat er die? Weil sie verheiratet sind oder sie den Kredit gemeinsam aufnehmen? Nur eine Verständnisfrage meinerseits.

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Veröffentlicht : 29. Juni 2022 13:44
viper2333
(@viper2333)
Verdienter Freiheitskämpfer
Veröffentlicht von: @natman
Veröffentlicht von: @yakari

Ich sehe das größte Risiko bei @mgt415, immerhin ist die Frau Eigentümerin einer der Wohnungen, er hat nichts, nur die gesamtschuldnerische Haftung für den vollen Kredit. 

Und wieso hat er die? Weil sie verheiratet sind oder sie den Kredit gemeinsam aufnehmen? Nur eine Verständnisfrage meinerseits.

Die hat man nur, wenn man dafür bei gemeinsamer Kreditaufnahme unterschreibt. 

Ansonsten sind auch bei verheirateten Paaren im Regelfall Schulden getrennt. Ausnahme sollte die Gütergemeinschaft sein, iirc.

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Veröffentlicht : 29. Juni 2022 15:26
Natman mag das
mgt415
(@mgt415)
Aktiver Freiheitskämpfer

danke euch zunaechst einmal fuer die zahlreichen antworten! ich teile eure einschaetzung; generell befuerchte ich bei solchen familienverstrickungen aehnliche probleme, insbesondere wenn es leider wie in unserem fall solche finanziellen unterschiede gibt. dennoch versuche ich eine gangbare loesung zu finden (auch im interesse meiner frau), damit sie eine vermietete wohnung ihr eigen nennen kann.

@Siduva: ueber diesen vorschlag habe ich ebenfalls bereits nachgedacht. was wir angehen koennten, ware mindestens die daemmung des dachs einzuplanen (macht sinn wenn der dachausbau/ innenausbau sowieso stattfindet). dann kann die wohnung bereits vermietet werden; dennoch muesste natuerlich die isolierung des dachs von uns getragen werden. wir sprechen hier allerdings von ca. 50k EUR anstelle von 110k EUR bei einer vollumfaenglichen kfw-85 sanierung. 

@viper: ich ging davon aus, dass bei verheirateten personen so oder so die schuldenlast auf uns beide uebergeht? daher hat die bank natuerlich ohne umwege auch vorgeschlagen, dass wir beide unterzeichnen muessen. wenn dem nicht so ist, mache ich mich hier ebenfalls nochmal schlau. hintergrund hierzu: die bank kennt uns da ich dort im jahr 2014 bereits eine neubauwohnung gekauft/ finanziert habe.

@yakari: dein punkt ist richtig. die bank moechte natuerlich sicherheiten haben, und dies am liebsten in form einer grundschuld. daher kam auch der vorschlag der bank, die grundschulden direkt auf unserem im jahr 2014 gekauften objekt einzutragen. ich moechte dies aber definitiv gern trennen, da ich hier andernfalls weitere probleme befuerchte.

habe parallel bereits kontakt zu meinem steuerberater aufgenommen; ggf. werde ich ebenfalls in den kommenden tagen noch einen anwalt kontaktieren.

ich danke euch schon einmal fuer das aufrichtige feedback.. leider alles nicht so einfach Smile gruss

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Veröffentlicht : 29. Juni 2022 18:22
Natman mag das
viper2333
(@viper2333)
Verdienter Freiheitskämpfer
Veröffentlicht von: @mgt415

@viper: ich ging davon aus, dass bei verheirateten personen so oder so die schuldenlast auf uns beide uebergeht? daher hat die bank natuerlich ohne umwege auch vorgeschlagen, dass wir beide unterzeichnen muessen. wenn dem nicht so ist, mache ich mich hier ebenfalls nochmal schlau. hintergrund hierzu: die bank kennt uns da ich dort im jahr 2014 bereits eine neubauwohnung gekauft/ finanziert habe.

Bei einer normalen Ehe, aka Zugewinngemeinschaft, nicht, nein. Wäre ja nochmal schöner, man muss den Ehepartner unterhalten und unterstützen, ja, aber nicht für Schulden des Partners haften, außer man bürgt oder unterschreibt dafür.

Zugewinngemeinschaft bedeutet ja eben formal Gütertrennung bis zum Zeitpunkt der Scheidung. Daher sind auch die Schulden getrennt.

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Veröffentlicht : 29. Juni 2022 21:56
Yakari mag das
Yakari
(@yakari)
Freiheitskämpfer Silber

@viper2333 richtig erklärt, Ehe ist kein Kommunismus (Haushaltsgegenstände ausgenommen)!

@mgt415 natürlich möchte die Bank dich im Boot haben! 😇 

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Veröffentlicht : 29. Juni 2022 22:20
Natman
(@natman)
Mod Edelmetalle

Hi Forumsschwarm-Intelligenz, ich habe eine DG Wohnung in Pforzheim gefunden, die auf dem Papier sehr gut klingt. Sie liefert eine Bruttokaltmietrendite von 1810 Euro (6,8%), da 5er WG und sie ist 2018 frisch saniert worden. Kostenpunkt sind knapp 320k inkl. NK für 88m². Haupthaken ist allerdings, dass die Hausgemeinschaft eine Sanierung des Daches, Balkone u Fassade plant und das erst 2023, das heißt das ist ein Risiko. 

Ich sehe sie mir nächste Woche an, habe mich aber gefragt, wie genau ich - wenn ich das Risiko eingehen würde - die Finanzierung gestalten würde. Eher die Miete und Bankdaten gleich halten, d.h. man muss die Renovierungskosten aus den Rücklagen / TG bezahlen und man hat keinen Puffer wenn man Mieteinnahmen versteuern muss. Oder die Rate ein paar hundert unter der Bruttomiete, dann gibt es etwas Überschuss und etwas zu versteuern, aber dafür hat man Puffer für die Renovierung oder sonstiges.

Es ist okay für unsere finanzielle Situation, die Immobilie mit maximal 2,5% zu tilgen und in 10 Jahren noch ca. 180-200k Schulden zu haben, da unser Vermögen deutlich darüber liegt. 

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Veröffentlicht : 6. Juli 2022 10:20
Judge Dredd mag das
stefanb
(@stefanb)
Verdienter Freiheitskämpfer

@natman 

Ich würde vor dem Kauf mal bei der Hausverwaltung nachfragen wie hoch die gebildeten Rücklagen sind und wie hoch die Renovierungskosten geschätzt werden. Normalerweise werden ja über die Jahre Rücklagen gebildet die dann für solche Maßnahmen wie die Dachsanierung verwendet werden. Vielleicht fallen da auf Grund der Rücklagen nicht mehr viel an Zusatzkosten an. Das würd ich in jedem Fall mal abklären.

 

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Veröffentlicht : 6. Juli 2022 10:59
Natman und Judge Dredd mögen das
Judge Dredd
(@judge-dredd)
Freiheitskämpfer Gold

@natman 

und lass dir mal die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre zeigen. Da kannst du dann absehen, ob das eine "Problem-WEG" ist, die jedes Jahr Klageverfahren produziert oder ob das passt. Einen Blick in die Beschlusssammlung schadet auch nicht. Kannst da abzuklopfen ob es komische komischen U-Boot Beschlüsse von früher gibt die irgendwann renditemindernd auftauchen.

 

Viel Erfolg für die Besichtigung!

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Veröffentlicht : 6. Juli 2022 11:22
Natman mag das
Natman
(@natman)
Mod Edelmetalle

Ich schon wieder mit einer Frage an die Immoprofis. Ich bin kurz davor etwas zu kaufen. Mir fehlt aber noch die CF nach Steuern Berechnung.  Wie ermittle ich für eine Wohnung die Afa Abschreibung wenn ich keinen Kaufpreiswisch vorliegen habe, wo eine Verteilung drin steht. hHier gibt es eine Hilfe, ist aber sehr kompliziert oder? https://www.steuertipps.de/haus-wohnung-vermieten/immobilien-kaufen-verkaufen/anleitung-zur-kaufpreisaufteilung

In der Excel-Erklärung gibt es einen Hinweis wie man das berechnen kann. 

 

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Veröffentlicht : 15. Juli 2022 18:08
Judge Dredd und Nero mögen das
Windsurfer
(@windsurfer)
Verdienter Freiheitskämpfer

@natman: Glückwunsch, ich drücke die Daumen. Ich würde mir den bodenrichtwert ziehen (kann man für 5 Euro online anfragen), dann den bodenanteil der auf die Wohnung entfällt mit der Grundstücksfläxhe multiplizieren. Wobei wenn es Wohnungen mit Garten gibt und denke hat keinen, kannst du bestimmt diesen rausrechnen.
Man kann sich aber wohl auch von einem Gutachter bescheinigen lassen, dass das Wohnhaus total abgerockt ist und die Nutzungsdauer nur noch wenige Jahre beträgt (wenn dem so ist). Dann kann man mehr als 2% p.a absetzen, aber anteilig ist natürlich der grundstücksanteil viel höher. Beachte dann auch dass die 15% Regel (Max Höhe Instandhaltung in 3 Jahren) nur auf den gebäudewert gerechnet wird.
Grundsätzlich kann man auch von der üblichen Aufteilung abweichen, wenn die Werte nicht zu unverschämt sind und im Kaufvertrag oder per Gutachten festgelegt sind.

Wie immer keine Fachberatung. Ich empfehle zu einem Steuerberater (immoprofi!) zu gehen. Die holen dir nochmal einiges raus glaube ich.

Grüße
Windsurfer

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Veröffentlicht : 15. Juli 2022 21:45
Natman und Judge Dredd mögen das
hilogeorge
(@hilogeorge)
Aktiver Freiheitskämpfer

@natman Hallo ich würde dir vom Kauf dieser Wohnung abraten. Warum: Rendite bei WG VERMIETUNG  ist nicht unbedingt vorhanden  weil der Aufwand ein weitaus höherer ist . Der  qm Preis für  Pforzheim ist sehr hoch 3600 €  dann noch dazu der schlechte Zustand des Gebäudes . Ich würde davon die Finger weglassen. Selbst habe ich sept 2019  ein MFH in Pforzheim ohne großen Renovierungsstau  für 1700 €/qm gekauft incl Kaufnebenkosten in keiner schlechten Stadtteillage.  Damals wollte es niemand haben.  !! Kauf dir lieber was mit niedriger Rendite  aber mit Wertsteigerungspotential.      

AntwortZitat
Veröffentlicht : 15. Juli 2022 22:39
Natman mag das
Natman
(@natman)
Mod Edelmetalle

@hilogeorge sorry, habe nach einem Telefonat mit dem Makler diese WG schon abgehakt, weil mir eine Dachsanierung zu heiß war bei einer DG-Wohnung. Das aktuelle Angebot sind 2 Wohnungen im 3.+4.OG  die untere frisch saniert im Juni 2022 und die andere saniert vor 2-3 Jahren, bei eher um die 2200-2300 Euro/m². Ort ist PF-Nordstadt nahe an der B294, aber in einer Seitenstraße, Haus ist 50er Charme, aber innen war es gut. Die Besichtigung lief sehr gut und es gab nix Negatives außer Kleinkram. Habe gerade einen Abend von stundenlanger Rumrechnerei hinter mir, der gezeigt hat, dass es mir zu cashflow-negativ wird bzw. das Risiko zu hoch ist, einen Mieter für 12,50 zu finden in der kleineren Wohnung (61m²) und die größere mit 80m² ist seit April 2022 erst vermietet.

Ich werde wohl einfach noch etwas EK sammeln und mich auf die Lauer legen dürfen Sweaty  

AntwortZitat
Veröffentlicht : 15. Juli 2022 23:05
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