Freiheitskämpfer beraten den Maschinisten – Immobilienkauf

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Immobilienkauf Kaufen oder Mieten SchwarmintelligenzLebenssituationen ändern sich manchmal schneller, als wir Menschen uns vorstellen können.

Dafür ist nicht nur das Pandemiejahr 2020 der beste Beweis, sondern das Leben allgemein bietet immer wieder Überraschungen.

Oder frei nach dem Volksmund: Der Mensch plant – Gott lacht.

Bei der Maschinisten-Familie steht eine solche Änderung nun an.

 

Und zwar betreff Wohnsituation

Wir leben aktuell in einer deutschen B-Stadt, deren wirtschaftliche Entwicklung stark von der (aktuell im Umbruch befindlichen) Automobilindustrie abhängt. Die Kaufpreise von Immobilien haben sich dort in den letzten 10 Jahren mehr als verdoppelt obwohl die eigentliche Region von der Entwicklung her nur Durchschnitt ist und Immobilien eine Autostunde entfernt oft nur einen Bruchteil kosten.

Besonders bei A-Lagen werden für Wohnungen und Häuser in der betreffenden Stadt mittlerweile zum Teil komplett verrückte Preise von bis zu 40 Jahresmieten verlangt, falls es in diesen Lagen überhaupt ein Angebot gibt.

 

Seit 15 Jahren bewohnen wir eine 3-Zimmer Mietwohnung mit 105 m2 in einer solchen 1A Villenlage.

  • Direkter Blick auf einen Park auf der einen Seite, gemeinsamer Garten direkt am Fluss mit eigenem Bootsanleger auf der anderen.
  • So gut wie kein Straßenverkehr trotz innerer Stadtlage.
  • Alle Geschäfte und die Schulen der Kinder in wenigen Minuten per Fahrrad erreichbar.
  • Die Wohnung hat zwei Balkone plus ein gemeinsam mit den beiden anderen Parteien nutzbarer Garten. Dadurch viel Licht und hohe Lebensqualität trotz Innenstadtlage.

 

Die Wohnsubstanz ist dagegen nur durchschnittlich.

Das Gebäude ist auf einer im zweiten Weltkrieg ausgebombten Villa entstanden. Man hat zwar (zum Glück) die hohe Deckenhöhe und sehr große Fenster von zuvor wieder hergestellt aber die frühe 50er Jahre Bausubstanz ist sicher nicht optimal und es gibt auch mittlerweile deutlichen Investitionsstau in der Immobilie selbst.

 

Über der Hauptwohnung selbst gelegen, gibt es eine ca. 35m2 ausgebaute Mansarde, die nur wenige Male im Jahr vom Vermieter genutzt wird. Diese ist offiziell bisher kein genehmigter Wohnraum.

 

Rein technisch könnte man die Mansarde mit unserer Mietwohnung durch eine zu installierende Wendeltreppe in unserer Wohnung durch einen Deckendurchbruch verbinden. Ich kann aber nicht abschätzen, ob die Stadt das genehmigen würde und es gibt dazu widersprüchliche Aussagen und die Info, dass ein Entscheid nach Abgabe der (noch zu erstellenden) Unterlagen mehrere Monate dauert.

 

Die Miete war bisher so niedrig, dass wir nie an einen Kauf gedacht haben und als Paar mit maximal einem Kind ist es die perfekte Wohnung, wenn man Stadtleben mit guter Wohnlage im Grünen verbinden möchte.

Wir haben aber zwei Kinder und diese sind nun in einem Alter, in dem sie dringend eigene Zimmer brauchen.

Aufgrund unseres zwischenzeitlichen langjährigen USA Aufenthaltes plus der genialen Wohnlage der (in dieser Zeit von meinem Arbeitgeber bezahlten) Wohnung, haben wir die Entscheidung eines Umzugs immer weiter aufgeschoben.

 

Doch weiter herausschieben geht nun nicht mehr

  • Unser Vermieter hat uns angeschrieben, dass er die Wohnung inkl. der Mansarde nun zügig verkaufen möchte und uns um die Abgabe eines Angebotes gebeten, wobei er selbst von min. ca. 3.500 Euro pro m2 als Verkaufspreis “ausgeht”.
  • Bei einem Verkauf an einen externen Käufer würde dieser sehr wahrscheinlich anschließend Eigenbedarf anmelden und durch unsere lange Mietzeit hätten wie dann noch 9 Monate, bis wir aus der Wohnung müssten.
  • In unserer Stadt gibt es zwar bezahlbare größere Mietwohnungen aber ich finde keine in einer vergleichbaren Lage. Und eine andere größere Wohnung zu kaufen, kostet selbst in B-Lagen mittlerweile fast 35 Jahresmieten.

 

 

Wenn wir in dieser Stadt wohnen bleiben möchten, sehe ich folgende Optionen:

 

  1. Direkter Kauf der Wohnung und der darüber liegenden Mansarde

Zusammen wäre so gerade genug Platz für die Familie in den nächsten Jahren vorhanden. Für die Wohnung selbst könnten wir dabei nahe des offiziellen Marktwertes bieten und für die Mansarde z.B. als Angebot den halben Quadratmeterpreis (?), da dieser Wohnraum aktuell (noch) nicht genehmigt und wir das zusammen mit der internen Verbindung anschließend selbst erledigen müssten.

Vorteil: Wir können in unserer 1A Lage in dieser Stadt wohnen bleiben.

Nachteile: Wenn wir die Mansarde nicht mit der Hauptwohnung verbinden können, sind diese beiden Wohnbereiche nur über das gemeinsame Treppenhaus verbunden und wenn die Stadt die Mansarde nicht als offiziellen Wohnraum genehmigt, ist er offiziell gar nicht nutzbar (obwohl das seit 70 Jahren von den Hausbewohnern so unter der Hand gehandhabt wird) und auch nur mit deutlichem Abschlag wieder veräußerbar.

Außerdem haben wir dann die Themen Reparaturstau plus Renovierung, Genehmigung und Verbindung von Hauptwohnung und Mansarde selbst durchzuführen. Ich bin zwar handwerklich fit aber habe bezüglich meiner generellen Interessen gefühlt besseres zu tun, als mich darum zu kümmern.

 

  1. Gegenüber dem Vermieter weiter Interesse am Kauf zu zeigen aber diesen die Wohnung zuerst einmal auf dem offiziellen Wohnungsmarkt anbieten lassen

Das Kaufangebot eines Interessenten können wir nach meinem Kenntnistand als aktuelle Mieter durch ein gesetzliches Vorkaufsrecht anschließend während eines Zeitraums von zwei Monaten matchen und dadurch könnten wir die Wohnung trotzdem erhalten.

Vorteil: Einige Monate mehr Zeit.

Nachteil: Die Kaufangebote sind in unserer Stadt für A-Lagen so verrückt, dass ein Matching danach finanziell komplett sinnlos sein könnte und wir aus der Wohnung müssten.

 

 

  1. Das Thema einfach abzuschließen und nun mit Volldampf auf Wohnungs- und Haussuche gehen

Vorteil: Kein Renovierungs- & „Kümmerungsaufand“ bei unserer aktuellen Wohnung.

Nachteile: Neben dem Umzugsaufwand mit Familie so gut wie garantiert eine schlechtere Micro- und auch Makrowohnlage entweder in der Stadt oder sogar in einem Vorort akzeptieren. Unsere Kinder kommen gerade jetzt in ein Alter, in dem sie unsere aktuelle Prime-Wohnlage in der Stadt perfekt ausnutzen können (Nah gelegene Schulen, Aktivitäten mit Freunden, alles mit dem Fahrrad erreichbar, trotzdem Leben in ruhiger Grünlage).

 

 

Weitere generelle Gedanken & persönliche Situation

  • Ich habe keine Ahnung, wie sich die deutschen Immobilienpreise in den nächsten Jahren entwickeln aber wenn sich die Krise in der Automobilbranche verschärft, bleibt unsere Stadt bezüglich Immobilienpreisentwicklung davon garantiert nicht verschont.
  • Gleichzeitig erwarte ich, dass alles dafür getan wird, in den nächsten Jahren eine höhere Inflation zu erzeugen um die aus dem Ruder gelaufene Staatsschuldenkrise der westlichen Welt wie nach dem zweiten Weltkrieg schon einmal gemacht, zu entschärfen. Immobilienpreise sind bei hohen Inflationsraten wie andere Sachwerte die Gewinner und das besonders bei gleichzeitig laufenden Grundschulden, die durch die Inflation entwertet werden.
  • Obwohl ich das Geld zu einem Barkauf mehrmals hätte, würden wir eine Immobilie bei Kauf über 15 Jahre und nur geringem Abtrag finanzieren um den aktuellen effektiven Zins unterhalb der Inflationsrate bei einer Immobilienfinanzierung auszunutzen.
  • Persönlich sind wir aktuell mit der Familie gedanklich in einer Situation, die ca. nächsten 10 Jahre in Deutschland zu bleiben, bis unserer jüngeres Kind z.B. zum Studium in eine andere Stadt zieht.
  • Ich höre sehr wahrscheinlich schon vorher auf, angestellt zu arbeiten. Das heißt, wenn ich einen Immobilienkredit zu Bestkonditionen haben möchte, wäre jetzt noch ein guter Zeitpunkt dafür.

Soweit zu meiner Situation und den dazugehörigen Gedanken.

 

 

Und jetzt kommt Ihr ins Spiel

Monatlich hat die Freiheitsmaschine eine fünfstellige Leserzahl mit sechsstelligen Seitenaufrufen von finanzinteressierten und wirtschaftlich gebildeten Menschen.

Unsere Schwarmintelligenz ist enorm und unter uns befinden sich auch gewerbliche Vermieter, Immobilienmakler und viele Immobilienbesitzer.

 

Deshalb meine Fragen an euch

  • Was würdet Ihr an der Stelle der Maschinisten-Familie tun und warum?
  • Welche Dinge habe ich bei meinen Überlegungen übersehen?
  • Was seht Ihr anders als ich?
  • Denke ich generell gerade „zu klein“ und habt Ihr noch ganz andere Lösungsvorschläge?

Ich bedanke mich im Voraus und jetzt Feuer frei im Kommentarbereich!

98 thoughts on “Freiheitskämpfer beraten den Maschinisten – Immobilienkauf”

  1. Ich kann aus eigener Erfahrung leider nichts inhaltlich hilfreiches beisteuern, möchte aber meinen Respekt dafür aussprechen, dass Du auch trotz deiner eigenen Erfolge noch bescheiden genug bleibst, um Rat und Hilfe zu Fragen.

    Alles Gute!

    1. Hi und ja natürlich.

      Ich denke, dass Menschen die viele Dinge unternehmen sogar deutlich mehr Fragen stellen und damit mehr Perspektiven erhalten als andere und das Netzwerk dieser Menschen ist sehr wertvoll.

      Deshalb habe ich unter anderem auch das Forum gegründet um so etwas zu ermöglichen.

      Oft liegt die Lösung auf der Hand und ist für Außenstehende deutlich besser sichtbar. In diesem Fall hier gibt es zusätzlich Menschen die viel mehr Fachwissen haben als ich.

      Schönen Tag!

  2. Moin!
    das erste was ich prüfen würde ist, ob durch Verkauf und Eigenbedarfskündigung nicht eine Sperrfrist laufen würde. Die kann je nach Bundesland bis zu 10 Jahren betragen (hier in Hamburg z. B.) Das würde euch ja sogar reichen bzw. schonmal weiterbringen.

    Andererseits schwärmst du von der Wohnung, der qm-Preis ist (wieder aus Hamburger Sicht) ein Schnapper UND du kannst sie dir locker leisten. Es soll euer Zuhause sein und bleiben – da scheint ein Kauf schon logisch.

    Auch würde ich versuchen dje Zügel in der Hand zu halten und ein Angebot machen – du hast den Vorteil, dass der Vermieter persönlich angefasst sein wird, da er ja sonst seinen Mieter schadet. Da gibts vielleicht nen Emotionalen Abschlag.

    1. Ein Verkauf alleine löst so eine Sperre auch in Hamburg nicht aus. Eine Sperre gilt nur, wenn ein Haus mit mehreren Mietwohnungen rechtlich in mehrere Eigentumswohnungen umgewandelt wird. Eine sogenannte WEG. Dann gilt nach der Umwandlung eine zehnjährige Sperre für Eigenbedarf für die Mieter, die zum Zeitpunkt der Umwandlung dort leben.

      Der Unterschied zu Mietwohnungen besteht darin, dass bei Eigentumswohnungen Eigentum an der einzelnen Wohnung und nicht nur am ganzen Haus erworben werden kann. So wie ich den Maschinisten verstehe handelt es sich längst um Eigentumswohnungen.

      1. Also ist die relevante Frage, ob alle Wohnungen in dem Haus bisher dem Eigentümer gehören und er diese einzeln verkaufen will? Oder andersrum: gehört dem Vermieter das ganze Haus sind es noch keine Eigentumswohnungen?

        Wieder was gelernt 🙂

        1. Jein. Eine Ergänzung noch: Es kommt rechtlich darauf an, ob es eine Teilungserklärung gibt und in der Folge für jede Wohnung ein eigenes Blatt im Grundbuch angelegt wird. Dann kann man auf diesen Grundbuchblättern nämlich für die einzelnen Wohnungen den Eigentümer eintragen und nicht nur einen Eigentümer auf dem Grundbuchblatt für das ganze Haus.

          Es ist denkbar, dass ein Haus in Eigentumswohnungen umgewandelt wird und der Eigentümer sich selbst für alle Eigentumswohnungen als Eigentümer einträgt. Dann gehört ihm praktisch auch das ganze Haus. In der Regel macht er die Umwandlung aber ja gerade um anschließend eine oder mehrere Wohnungen zu verkaufen.

          In Hamburg sind Umwandlungen von Mietwohnungen zu Eigentumswohnungen übrigens in vielen “heißen” Bezirken praktisch komplett verboten.

  3. Hallo Maschinist,

    gedanklich bin ich beim gleichen Thema, da unsere Tochter ebenfalls gerade unmittelbar vor dem Erwerb einer Immobilie steht. Aber nicht nur deswegen, sondern auch wegen dem eigenen Haus, das in den 70er Jahren gebaut wurde und das zunehmend reparaturanfälliger wird und ich mir manchmal das – wie man jetzt aber sieht auch nicht – sorgenfreie Leben eines Mieters wünsche.

    Aus dem Bauch heraus:
    Wenn’s jetzt doch nicht in ein paar wenigen Jahren an einen Strand am Mittelmeer oder US-Beach mit dem Lebensmittelpunkt gehen soll, würde ich die Wohnung samt Mansarde kaufen. Vorausgesetzt, Heizung, Dach, Fenster usw. sind im ordentlichen Zustand, was ihr sicher gut beurteilen könnt. Die Verbindung zur Mansarde würde ich intern (schwarz) herstellen und fertig.
    Später kräht kein Hahn danach wie diese Wohnungsverbindung zustande kam.

    Zumal die Kinder in der Stadt aufwachsen und so die Wahrscheinlichkeit, dass wenigstens eines dort hängenbleibt ziemlich hoch ist. Daher kann in 10 Jahren die Wohnung einem Kind vermacht werden und dem eigenen Aufbruch Richtung Süden steht nichts im Wege.

    Ich wünsche eine gute, richtige Entscheidung!

    1. Danke Felix,

      Dach und Heizung sind reif für Erneuerung und ich habe das bei einer eventuellen Verhandlung auch schon als Abzugsposition vermerkt.

      Das heißt die Wohnung erzeugt einiges an Aufwand um sie richtig herzurichten.

      Schönen Abend!

  4. Hallo Freiheitsmaschine,

    ich würde dich fragen: Was genau willst du/ihr denn?

    1) Selber kaufen und wohnen bleiben: Prüf vorab ob die Mansarde in offiziellen Wohnraum umgewandelt werden kann. Falls das scheitert, dann ist die Mansarde (fast) nichts wert. Damit hast du Verhandlungsspielraum beim Verkäufer.
    Kann es in Wohnraum umgewandelt werden, dann prüfe wie ich hoch die Umbaukosten (in etwa) werden und rechne das gedanklich gleich in deinen Kaufpreis mit rein. (Vllt ist es sogar ganz “cool”, wenn deine Kids eine eigene Wohnung ohne direkten Zugang zu den Eltern haben!? – ihr aber trotzdem unter einem Dach wohnt…;) )
    2) Selber kaufen und vermieten: Welche Kaufpreise (€/m²) und Mieten werden für vergleichbare Wohnungen bezahlt? Rechne dir deine Rendite aus die du erwirtschaftest wenn du die Wohnung kaufst, aber vermieten würdest.
    3) Nicht kaufen und wegziehen: Zurückkommend auf meine obige Frage: Kommt ein Umzug und “hinter-sich-lassen” von der Wohnung und bekannten Umgebung überhaupt in Frage? -> Dann einfach nicht bieten.

    Machen wir uns nichts vor. Entscheidend ist doch: Was will deine Frau? -> So wirds dann auch gemacht 😉
    (ist natürlich nicht ernst gemeint)

    Mein Tip: Setzt euch gemeinsam hin, diskutiert die Schwierigkeit und entscheided euch für einen Kaufpreis den ihr bereit seid zu bieten.

    Viele Grüße und viel Erfolg. Halte uns auf dem laufenden! 🙂
    Harald

  5. Hallo Maschinist,
    bei einer selbstgenutzten Immobilie gibt es immer zwei Aspekte.
    Zum einen einen emotionalen Aspekt und zum anderen einen finanziellen. Ich finde, du hast beide Punkte schön beschrieben.
    Meine Interpretation wäre, die Wohnung zu einem “fairen” Preis zu erwerben. Ihr sichert euch in der aktuellen Lebenssituation eine Wohnung in toller Lage und ihr werdet euch weiterhin dort sehr wohl fühlen. Sehr beruhigend für euch und vor allem die Kinder.
    Da du bisher vermutlich ein Schwergewicht in Aktien hast, diversifizierst du bei einem Erwerb auch deine Anlageklassen. Klar, erstmal ist es Konsum, aber wenn ihr irgendwann weiterziehen würdet, wäre die Wohnung sicherlich sofort vermietbar. Und bei dem Thema Einschätzung “Inflation etc.” ist es gerade jetzt vernünftig Geld aufzunehmen, wenn es im Angebot ist – erst Recht wenn EK vorhanden ist. Den Rest erledigt dann die Inflation über die Jahre.
    Viel Erfolg bei der Entscheidung. Viele Grüße aus dem Schwabenländle.

    1. Ich würde das nicht als Konsum betrachten. Der Maschinist würde ja exakt die Wohnung kaufen, die er auch gemietet hat. Die nicht gezahlte Kaltmiete entspricht dem Cashflow der Investition und der Cashflow ist nichtmal zu versteuern.

    2. Hallp Benztownrocker,

      die Wohnung wäre definitiv sofort vermietbar. Die Frage ist wie viel Rendite bleibt und wie viel Aufwand auf der anderen Seite anfällt.

      Mit Reparatur und Umbaukosten sind wahrscheinlich knapp 30 Jahresmieten fällig plus der zeitliche Aufwand.

      Schönen Abend!

  6. Hat ein feines Naeschen fuer Immo-Verkaufs-Timing, dein Vermieter? 😉

    Vielleicht einfach Kaufen und mitgeldzuschuettend mehr Lebenszeit bekommen (fuer den Blog, die Selbstaendigkeit, die Kinder, die Frau … kein Umzug, kein Heckmeck, weniger Gedoens)?

    Willkommen im Club der Spiesser 😉

    Rationale Ebene: Immokauf senkt das SoRR als Privatier; mit Schuldhebel in die Inflation segeln; Hypotheken-Kredite sind noch guenstiger als Lombardkredite;

    Emotionale Ebene: “Our house, in the middle of our street, …” lalala

    LG Joerg

    1. Hallo Joerg.

      Haha, dass scheint der Vermieter definitiv zu haben…
      …was mich einerseits nach Alternativen schauen läßt. Andererseits meldet sich mein ausgeprägtes Bewußtsein nach Lebenszeitoptimierung.

      Schönen Tag

  7. Ein paar initiale Überlegungen / Fragen dazu:

    • Welche anderen Wohnungen / Parteien gibt es noch im Haus? Gehören alle Wohnungen demselben Vermieter und möchte der Vermieter auch die anderen Wohnungen verkaufen? Wenn ja, warum nicht alle Wohnungen kaufen und vermieten / später weiterverkaufen? Nach deiner Schilderung sollten diese sich ja gut vermieten lassen.
    • Wenn die Lage wirklich 1A ist und Ihr dort gerne wohnt, würde ich eher kaufen. Nichts schlägt Lage und 1A-Lagen werden auch immer teuer bleiben.
    • Vor einer Eigenbedarfskündigung eines Käufers hätte ich nicht so viel Respekt und Ihr müsstest garantiert auch nicht schon nach 9 Monaten raus. Mit ein bisschen Juristerei etc. werden aus 9 Monaten schnell 3 Jahre.
    • Außerdem kann man ggü. potentiellen Eigenbedarfskündigern schon bei der Besichtigung durchblicken lassen, dass man nicht einfach so das Feld räumen wird. Das wird sicherlich viele Käufer abschrecken und Eure Verhandlungsposition ggü. dem jetzigen Vermieter / Verkäufer stützen.
    • Bei Verhandlungen mit dem Vermieter (und Besichtigungen mit möglichen anderen Käufern) mit den vorhandenen Mängeln und dem Investitionsstau argumentieren.
    • Wenn man Spaß an “kreativen” Lösungen hat: Ab sofort keine Miete mehr zahlen und dies als Verhandlungsmasse ggü. dem Vermieter nutzen. Sicherlich nicht die feine englische Art, aber effektiv und für Euch fast risikofrei. Am Ende müsst Ihr die Miete natürlich zahlen, aber der Stress liegt erstmal beim Vermieter. Er muss mahnen, klagen usw. Gerade bei vorhandenen Mängeln lässt sich immer ein Grund konstruieren.
    1. Herzlichen Dank für Deine Auflistung inkl. der kreativen Punkte!

      Ich denke ich habe das richtig eingeordnet und Du siehst es als mögliche “Verhandlungsmasse”.

      Das würde ich so nur ungern durchziehen, ist aber interessant zu wissen, dass das deutsche Mietrecht dermaßen mieterfreundlich ausgebaut ist.

      Unser Knackpunkt beim Kaufen ist der Fall, dass die Mansarde kein offizieller Wohnraum werden darf und wir dann etwas gekauft haben, dass den Kindern nicht genügend Platz gibt.

      Schönen Abend

      1. Hallo Maschinist,

        wenn das der konkrete Knackpunkt ist, dann kannst Du doch die Entscheidung genau daran festmachen und das vorher klären:

        • entweder ist es Wohnraum, dann wollt ihr dort wohnen bleiben und könnt in die Verhandlung gehen
        • wenn es kein Wohnraum ist, dann werdet ihr sowieso demnächst ausziehen

        Ich würde versuchen, das ohne Beteiligung des Vermieters zu klären, weil das ggf. seine Verhandlungsposition stärkt.

        Darüber hinaus noch eine Überlegung zum Mietpreisfaktor: wenn Du keine vergleichbare Wohnung zu einer vergleichbaren Miete finden würdest, dann hilft Dir der Vergleich Deiner aktuellen Miete gegen den Kaufpreis wenig, da sich die Situation ja sowieso ändern wird. Also musst Du m. E. den Kaufpreis nicht gegen die aktuelle Miete vergleichen, sondern gegen die Miete, die Du für diese Wohnung bei Neuanmietung oder für eine vergleichbare Wohnung zahlen würdest. In dem Vergleich kannst Du dann immer noch eine rationale Entscheidung treffen.

        Spannendes Thema, viel Erfolg bei der Entscheidungsfindung!

        1. Danke StefanB,

          das mit dem Mietpreisfaktor sehe ich auch so. Für mich zählt für die Kaufbewertung die aktuelle Marktmiete.

          Aktuell ist die Mansarde definitiv kein offizieller Wohnraum und es sind Maßnahmen nötig, um Ihn eventuell zu einem solchen Umzudeklarieren.

          Im möglichen Kaufpreis liegt bei nachfolgender Umdeklarierung dann ein möglicher finanzieller Puffer.

          Schönen Tag

  8. Für mich hört sich das ganz klar nach kaufen an !!
    Ohne viel Tamtam, setz Dich mit deinem Vermieter zusammen redet in aller Ruhe und mach das Ding klar. Du bist ein feiner Kerl mit einer guten Ader und wirst Ihn überzeugen können das Du der richtige Käufer für seine Wohnung bist.
    Viel Glück

  9. Hi Maschinist!

    Ich denke, dass je nachdem ob man das Thema rein rational oder emotional angeht du wahrscheinlich auf ein anderes Ergebnis kommen wirst 😉

    Ich splitte das mal in die beiden Teile.

    1) Emotionale Einschätzung

    So wie du von der Wohnung und der Wohnlage schreibst, kommt es mir so vor, dass ihr euch richtig wohl fühlt in eurer Wohnung, ihr nur etwas zu wenig Platz habt. Ich denke man unterschätzt oft wie wichtig das eigene Wohlbefinden ist in seinen eigenen vier Wänden, das ist eine unglaublich hohe Lebensqualität sich zuhause wohlzufühlen. Aus dieser Perspektive würde ich persönlich zunächst prüfen, ob die Gemeinde den “Durchbruch + Nutzung des oberen Wohnraums” genehmigt und falls ja, die Wohnung kaufen. Die Umbaumaßnahmen ließen sich in dem Fall sogar noch steuerlich geltend machen. Wenn die Lösung “Durchbruch + Nutzung des oberen Wohnraums” eher nicht möglich ist, würde ich mich emotional von der Wohnung verabschieden, da das Thema Platz mit 2 Kindern ein Blocker ist (aus dem Grund hatte ich auch bei Kauf eine 4,5 Zimmer Wohnung angestrebt).

    2) Rationale Einschätzung

    Die Immobilienpreise sind derzeitig wie du ja selbst am besten weißt den Mieten davongelaufen. Es wird extrem schwierig werden, eine neue Immobilie in ähnlicher Lage mit vernünftigem Preis/Miet-Verhältnis zu finden im jetzigen Markt. Zudem kommt die Unsicherheit hinzu wie sich die Preise in eurer Stadt entwickeln werden, wenn sie stark von einem großen Automobilbauer abhängig ist. Wenn du jetzt eine neue Bude kaufst besteht ein nicht vernachlässigbares “Risiko”, eine Immobilie zu einer sehr teuren Bewertung zu kaufen die entweder keine oder sogar eine negative Wertsteigerung haben wird.

    Was ich persönlich machen würde:

    Ich würde prüfen ob ein Ausbau oben möglich ist, versuchen den Investitionsstau abzuschätzen und falls das halbwegs positiv ausfällt die Bude kaufen. Ihr fühlt euch wohl und du kannst so noch “relativ günsitg” zu 3500€/qm an Wohnraum kommen.

    Wenn diese Prüfung für dich negativ ausfällt, wie wäre es dann mit einer anderen Mietwohnung? Wieso nicht etwas größer mieten in ähnlich guter Lage?

    Eine Neubauwohnung würde ich nur in Betracht ziehen wenn das Verhaltnis Preis/Jahresmieten bei ca. 25 liegt (drunter ist eh unrealistisch). Aber das ist jetzt natürlich meine Perspektive, ich könnte die Wohnung nicht mehrfach in bar kaufen, daher kann meine finanzielle Perspektive durchaus abweichen von deiner 🙂

    Was auch immer du machst, ich bin mir sicher du findest die für euch richtige Lösung. Ich persönlich würde in diesem Fall eher auf mein Bauchgefühl als meinen Kopf hören, denn es stimmt schon, dass Eigentum primär eine Frage des Wohngefühls und nur sekundär oder tertiär eine Frage der Rendite ist.

    1. Danke für Deinen ausführlichen Beitrag Marsupilami!

      Obwohl ich normalerweise ein eher emotionaler Mensch bin, war das bei Immobilien bisher nicht der Fall. Ich war komplett happy als Mieter und wenn Wohnungsgröße und weiteres Mietverhältnis passen würden, hätte ich das in den nächsten Jahren so beibehalten.

      Das Thema ist, dass ich keine Mietwohnung oder ein Miethaus in einer ähnlichen Wohnlage finde. In diesem Bereich müsste ich deutliche Abstriche machen, wenn ich Mieter bleiben will. Deshalb die Überlegung zu kaufen obwohl mir bewußt ist, dass ich weit weg von optimialen Preisen bin.

      Schönen Abend

      1. Wegen Mietwohnung finden…
        Manchmal hilft es wenn man von der Nachfrager-Seite auf die Anbieter-Seite wechselt 😉
        Sprich: Wenn du in gewissen Portalen (z.B. eBay Kleinanzeigen, lokale Anzeigen, andere Digitalplattformen, lokale Geschäfte) inserierst dass du eine Mietwohnung mit folgenden Kriterien suchst wie z.B. ca 115qm, 4 Zimmer, gute Infrastruktur etc. dann erhöhst du aus meiner Sicht die Chancen erfolgreich zu sein. Ich war mit dieser Strategie schon 2x erfolgreich, beides mal in recht umkämpften Wohngegenden. Nicht alle Wohnungen, die vermietet werden wollen, sind auch inseriert oder werden von dir gefunden, ich würde es zumindest mal versuchen den Spieß umzudrehen.

        1. Wegen Wohnungssuche: Ich kann noch empfehlen, Flyer zu erstellen und zu verteilen. Und zwar direkt in Briefkästen in den Gegenden werfen, wo man sich vorstellen könnte hinzuziehen! Bei der Gelegenheit kommt man evtl. sogar mit dem ein oder anderen Anwohner ins Gespräch und erhält wichtige Infos, wo gerade was frei wird, wen man noch fragen könnte etc. Auf den Flyer kurz und knapp schreiben, nach was man sucht und sich kurz vorstellen. Wenn man kein Problem damit hat, kommt ein (Farb-)Foto der eigenen Familie darauf auch super an und stellt direkt eine deutlich persönlichere Ansprache her.
          Ich hatte schon von mehreren Freunden gehört, bei denen das gut geklappt hat.
          Vor ein paar Wochen haben meine Frau und ich das dann auch selber probiert. Ein paar Nachmittage fleißig geflyert und nach nicht einmal einer Woche hatten wir bereits ein konkretes gutes Wohnungsangebot, mehrere nette Nachrichten und Tipps erhalten – und sogar dann dadurch unser Traumhaus zur Miete gefunden!
          Der Vermieter des Hauses hatte unseren Flyer über zwei Ecken weitergeleitet bekommen und uns angerufen, bevor das Haus überhaupt auf den Markt kam. Getroffen, besichtigt und anderthalb Wochen nach Start der Flyer-Aktion hatten wir den Mietvertrag unterschrieben.
          Geht bestimmt nicht immer so glatt und schnell, aber ich kann jedem nur empfhelen, das mal so zu probieren 🙂

        2. Hallo Niels,
          danke fürs Teilen, habe mich immer gefragt, ob diese persönlichen Flyer, Plakate u.ä. funktionieren. Konnte ich mir ehrlich gesagt nicht wirklich vorstellen.

        3. Ein Freund von mir hat auch mit einem sympathischen Flyer (junge Familie, ein Baby, ein Hund) ihr neues Haus gefunden.

  10. Ich kann dir nix genaues raten, muss aber sagen, dass ein Wegzug für meine Große mit vier damals relativ belastend war obwohl nur 2km weiter. Auch war der Umzug mit damals 2 Kids relativ mühsam. Daraus folgt für mich kaufen und den “Aufpreis” durch Spekulation reinholen oder ihr leistet es euch einfach.

    1. Danke Natman,

      den Umzug selbst stecken die Kinder wahrscheinlich gut weg.

      Eine neue Umgebung ist je nach Lage der Überraschungen, die einen dann immer Treffen, schon schlechter abzuschätzen.

      Stärker als der mögliche Geldverlust würde mich der Fakt belasten eine Immobilie gekauft zu haben, die ich renovieren muss und dann doch nicht selbst gut nutzen kann und die ich betreff erreichbarer Mietrendite nicht gekauft hätte.

      Ich bin vom Typ her eher ein Aktionär und Spekulant. Ich durchdenke gerne im Voraus Dinge und vermeide Probleme indem ich sie möglichst vorher mit investiertem Zeitaufwand erkenne.

      Wenn meine Mieter z.B. Ihre Miete nicht bezahlen würden, musste ich gegen jede Menge inneren Unwillen arbeiten, mich dann um diese Situation (zusätzlich zu meinem jetzt schon spannenden Leben) zu kümmern.

      Schönen Abend

  11. Hallo Maschinist, als alter Immobilienfans würde ich natürlich zum Kauf raten, vorausgesetzt der Preis ist akzeptabel. Bei Eigennutzung halte ich einen Kaufpreisfaktor von bis zu 30 für gerade noch akzeptabel, vorausgesetzt der Zustand der Immobilie ist gut. Kurz- und mittelfristig anstehende Baumaßnahmen sind natürlich in die Rechnung einzubeziehen. Solltest du wider Erwarten eine Mietwohnung in ähnlicher Toplage und zu ähnlich günstigen Mietkonditionen finden, droht dir dort meines Erachtens dasselbe Problem. Gerade für Familien geeignete besonders große Wohnungen und Einfamilienhäuser bringen oft nur eine unterdurchschnittliche Mietrendite im Verhältnis zum Marktwert. Deshalb ist der Verkauf an Eigennutzer für den Vermieter meist attraktiver und spätestens wenn Investitionen größeren Umfangs anstehen, wird er sich dessen bewusst. Umgekehrt ist es gerade für Familien besonders schwierig, von einer Eigenbedarfskündigung bedroht zu sein, denn für die Kinder sind schnell Schulwechsel und damit ein Verlust des frezundeskreises verbunden. Daher also mein Rat zum Kauf, auch wenn die Rendite Dir vielleicht Kopfschmerzen bereitet.
    Zur konkreten Fragestellung der Mansarde kann ich jetzt noch nichts beitragen, da du einige entscheidende Informationen noch nicht gebracht hast Insbesondere, ob es sich um ein bereits WEG geteiltes Haus handelt und wem die übrigen Wohnungen gehören, wie hier auch schon einer der Vorkommentatoren geschrieben hat. Dann ist nämlich nicht nur die Baubehörde bei Genehmigungsfragen mit im Boot, sondern alle Miteigentümer. Wie du dich vielleicht erinnerst, bin ich Architekt und kann Dich gerne bei Fragen zur Genehmigungsfähigkeit kostenlos beraten, dazu schicke ich Dir parallel meine Nummer per E-Mail.
    Gruß, Ente

  12. Hallo Maschinist, eine interessante Frage. Ich bin auch kein Immoexperte.

    Vorab zu Option 2: Ein gesetzliches Vorkaufsrecht gibt es, soweit ich weiß, nur bei der Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung. Damit will der Regulator Mieter vor einer “spekulativen” Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen “schützen”. Aber auch dann gilt das Vorkaufsrecht nicht, wenn der Verkäufer die Wohnung an nahe Angehörige verkaufen möchte. Hier müsste man also im Einzelfall schauen, ob ein gesetzliches Vorkaufsrecht tatsächlich besteht. Das macht meiner Meinung nach Option 2 ein wenig “wackelig”.

    Zu Option 3: Sehe das wie Natman, Umzug mit der ganzen Familie ist mit sehr viel Aufwand verbunden. Und etwas “vergleichbares” in der Lage zu finden, wird, wie du selbst schreibst ,schwer.

    Daher würde ich an deiner Stelle wahrscheinlich zu Option 1 tendieren, zumal du schon finanziell frei bist, dich also nicht mehr im Vermögensaufbau befindest.

    Ihr könnt dort in der von euch bevorzugten Lage wohnen bleiben und die beiden Hauptrisiken (Immopreis in 10 Jahren sowie Nichtgenehmigung des Ausbaus) müsste man dann Inkauf nehmen. Ich würde aber vielleicht mit sachverständiger Hilfe vorher abschätzen lassen, wie hoch der Renovierungsstau ist. Nicht das es da böse Überraschungen gibt. Zudem vermute ich, dass es eine Wohneigentümergemeinschaft ist. Das ist meiner Meinung nach ein zusätzliches Risiko (WEG-Streitigkeiten in selbstbewohnten Wohnungen sind immer ätzend). Daher vielleicht mal einen Blick in die letzten WEG-Protokolle werfen, wie die finanzielle Situation der WEG aussieht und ob diese “zerstritten” ist (sofern du das nicht schon selbst einschätzen kannst).

    Viel Glück!

    1. Hallo Judge.

      Stimmt, meine Option 2 ist wackelig und ich glaube hier war ich bisher nicht sattelfest genug. Danke für die Aufklärung.

      Danke auch für Deine weiteren Hinweise. Ohne nutzbare Mansarde ist für uns als Familie einfach nicht genug Platz für die (bald pubertierenden) Kinder.

      Schönen Abend

  13. Wenn ich deinen Beitrag richtig interpretiere, wäre die Entscheidung bereits gefallen, sofern die Mansarde ausgebaut werden könnte.

    In diesem Fall wäre ein gangbarer Weg ggf mit dem Vermieter zu verhandeln, dass ihr die Wohnung inkl. Mansarde zu einem Kaufpreis von z.B. 3.500€ pro qm bereits genehmigter Wohnfläche erwerbt und im Kaufvertrag aufschiebend bedingt vereinbart, dass für die Mansarde, mit Genehmigung zur Wohnbebauung, ein nachträglicher Kaufpreis in Höhe von x€ (z.B 3.500€ qm abzgl. Baukosten) fällig wird.

    So würdet ihr zunächst nur den Kaufpreis für die offiziell bewohnbare Wohnung tragen und die Mansarde „kostenlos“ dazu bekommen und sofern der Bauantrag positiv beschieden wird und ihr sie zu Wohnzwecken ausbauen dürftet, würde der Vermieter durch die aufschiebende Bedingung nachträglich ebenfalls daran partizipieren.

    Sollte der Bauantrag negativ beschieden werden, hättet ihr eine Wohnung, zu einem marktgerechten oder ggf. günstigeren Preis in Top-Lage erworben, die ihr zumindest ertragreich vermieten oder höchstwahrscheinlich verlustfrei/gewinnbringend weiter veräußern könntet.

    Für euch mit noch weniger Risiko verbunden wäre natürlich ein aufschiebend bedingter Kauf der gesamten Wohnung oder ein Rücktrittsrecht im Falle eines negativen Bauantrags. Hierauf dürfte sich der Verkäufer üblicherweise aber nicht einlassen oder es sich teuer bezahlen lassen.

    Viele Grüße

    1. Danke Chupete,

      genau der Hauptknackpunkt ist die Unsicherheit und der deutliche Aufwand der Mansarde inkl. Verbingung und Genehmigung.

      Wie ich meinen Vermieter einschätze, wird er sich auf diese Überlegung von Dir nicht einlassen und er spekuliert eher auf einen Mischpreis. (voller Preis Wohnung, Abschlag für die Mansarde und der Käufer muss sich dann darum kümmern).

      Schönen Abend

  14. Hi Maschinist,

    als mehrjähriger Mitleser ist es heute an der Zeit, sich hier anzumelden und als winziger Teil der sog. “Schwarmintelligenz” meinen kleinen Beitrag zu leisten.

    Kurz vorab ein paar Infos zu mir zur besseren Einordnung: Ich bin selbst Mieter, aber mehr aus Gründen, dass es mich beruflich jederzeit woanders hin verschlagen könnte. Ein Kauf ist daher und aus anderen Gründen für mich (Alter: 42 Jahre) momentan nicht vorstellbar, mittel- bis langfristig stelle ich mir aber schon Wohneigentum vor.

    Wenn du mindestens 15 Jahre nicht mehr gependelt bist, wirst du es heute nicht mehr wollen. Habe pendeln schon vor 10 Jahren aufgehört und bin an den Arbeitsort gezogen. Es wird immer verrückter auf den Straßen. Kurze Wege zu haben, ist ein unheimlicher Gewinn an Lebensqualität.

    Bzgl. Umwandlung der Mansarde in Wohnraum würde ich mich an Deiner Stelle unverzüglich bei einem Architekten oder Rechtsanwalt mit Schwerpunkt Baurecht informieren, um zu erfahren, wie die Erfolgsaussichten sind. Die Chancen der Umwandlung in Wohnraum sollten unbedingt vor einem Kauf abschätzbar sein.

    Ich selbst habe mal eine schön gelegene 2,5 Zimmer-Wohnung gemietet. Wie das Leben so spielt: Drei Jahre später ne Freundin mit zwei Katzen kennengelernt. Für alle vier zu wenig Platz in der Wohnung, also mußte ich die schöne Lage aufgeben. Obwohl ich jetzt in viel neuerer und besserer Bausubstanz wohne, denke ich manchmal mit Wehmut an die schöne Lage der alten Wohnung zurück, aber sie war eben zu klein. Größe des erforderlichen Wohnraums ist für mich ein wichtigeres Kriterium als die Lage. Ist die Wohnung zu klein, kann die Lage noch so schön sein. Und heute sitzen meine Freundin und ich im home office. Das wäre in der alten Wohnung nie und nimmer gegangen.

    Mit einem Kauf bindet man sich sehr an die Immobilie. Deren Größe muß heute und in absehbarer Zukunft ausreichend sein. Zumindest, wenn man sich nachträglich nicht doch eine Vermietung oder gar Verkauf der Wohnung vorstellen kann.
    Daher mein Hinweis: Erfolgsaussichten des Ausbaus der Mansarde zu Wohnraum unbedingt vor einem Kauf klären.

    Ist die Erfolgsaussicht größer als 50%, sehe ich den Kauf der Wohnung eher als Chance. Wo gibt es noch so eine tolle Lage und vor allem zu dem Preis? Außerdem kennst du die Gegend bestens. Der Verkäufer spart sich das ganze Maklergedöns. Er weiß, wer die Wohnung kauft und weiß sie daher in guten Händen. Dafür gibts manchmal auch einen Rabatt.

    Wenn die Miete bisher niedrig war, wird sie bei einem Verkauf an jemand anderes garantiert an die Marktsituation nach oben angepaßt werden. Du hast dann nur Mehrkosten und wer weiß, wie der neue Eigentümer ist. Anmeldung Eigenbedarf? Die ständige Ungewissheit “Wann muss ich raus?” Und vor allem “Wohin?”, bist du doch die super Lage gewohnt. etc. Darauf hätte ich keine Lust.

    Als Käufer der Wohnung kommt dazu, dass du den Zeitpunkt der Wohnungssanierung selbst festlegen kannst. (Ausnahme: Kernsanierung des gesamten Hauses, wenn du nicht das gesamte Haus kaufst.)

    Abschließend ein paar Fragen, die du dir zur Entscheidungsfindung selbst stellen solltest:

    Falls du “nur” die Wohnung kaufen kannst, aber nicht das gesamte Haus: Wie sind die Eigentümer der anderen Wohnungen? Könntest du mit denen in den Eigentümerversammlungen und auch sonst klarkommen?

    Wie “seriös” ist der Verkäufer? Hast du das Kaufangebot exklusiv erhalten oder hat der Eigentümer bereits einen Makler eingeschaltet? Wenn letzteres: Möchte der Verkäufer eine “Bieterschlacht” eröffnen und freut sich über jeden weiteren Interessenten?

    Bzgl. Unsicherheit der Immopreisentwicklung: Die ist zu jedem Zeitpunkt ungewiss. Wenn ich vor zehn Jahren geahnt hätte, dass sich die Kaufpreise hier in “meiner” süddeutschen Stadt verdoppeln werden, hätte ich damals gekauft, trotz der Gefahr jederzeit woanders hin versetzt zu werden. Die Zukunft des Immomarktes kann zumindest ich nicht vorhersagen. Kauf oder Miete – das habe ich vor zehn Jahren aufgrund der aktuellen Lebensumstände entschieden und nicht aus Spekulationsgründen, der Wohnungswert könnte sich in zehn Jahren verdoppelt haben. Stünde ich heute wieder vor der Entscheidung “Kaufen oder Mieten”, würde ich wieder anhand der Lebensumstände heute und in den nächsten Jahren – soweit vorhersehbar – entscheiden.

    Kannst du dir vorstellen, eine Wohnung oder gar ein Haus zu besitzen? Sich darum zu kümmern, gerade vor dem Hintergrund, dass Sanierungen anstehen?

    1. Herzlich Willkommen Radoslaw und vielen Dank für Deine umfangreiche Antwort.

      Das Haus hat insgesamt 3 Parteien. Die beiden anderen sind Eigentumswohnungen. Die Besitzer sind beide nett und wir kommen prima klar. Von daher also angenehm.

      Ich sehe es auch so. Die Mansarde ist das Thema. Wenn die Wohnraumumwandlung nicht geht, ist die Wohnung in den nächsten ca. 10 Jahrem für uns zu klein und dann reicht die gute Lage nicht.

      Schönen Abend

  15. Ich sehe es so wie auf_dem_weg bereits geschrieben hat. Ich habe meine zweite Wohnung übrigens deutlich unter dem Marktpreis bekommen, weil man mich kannte und wusste, dass ich zuverlässig bin. Genau wie du habe ich für den Kauf keinen Kredit benötigt.
    Wenn du dich gut mit deinem Vermieter verstehst und ihm klar machen kannst, dass es mit dir keine Scherereien gibt, dann dürfte ihm das einiges wert sein.

    Die Vertragsgestaltung, die Chupete vorgeschlagen hat finde ich eine faire Lösung. Das würde ich versuchen.

    Es ist unheimlich viel wert, dass du dich gut mit den Nachbarn verstehst. Das merken die Leute oftmals erst, wenn das mal nicht so ist.

    Ich würde ein Angebot abgeben und schauen was passiert. Aber bitte nicht emotional festlegen. Wenns zu teuer wird, dann solltest du auch so flexibel sein abzulehnen. Ich finde diesen Punkt immer recht schwierig.

    Schöne Grüsse
    Max

    1. Danke Max,

      ich bin parallel schon seit einigen Tagen mein Angebot am formulieren inkl. eigenem m2 Preis für die Mansarde und Abschlägen für den Reparaturstau.

      Das Hauptproblem ist die ganze Arbeit und dann wäre es als Familie nicht nutzbar. Dann werde ich in Richtung zwangsweiser Vermieter der Hauptwohnung geschoben.

      Spannendes Thema!

      Schönen Abend

  16. Hallo ,
    ich würde vor allem mit offenen Karten spielen .Irgendwie schlauer sein zu wollen als der Verkäufer der Wohnung wäre sehr negativ. Ich glaube nicht wie du es beschreibst dass sich dein Vermieter auf Experimente einlässt. Klauseln im Kaufvertrag und ähnliches betr. des Umbaus werden ihndazu veranlassen sofort andere Bewerber mit ins Boot zu holen . Dein Problem bei diesem Vorhaben wird der Brandschutz werden . Lass dir von einem Sachverständigen oder Brandschutzfachman eine Einschätzung vornehmen. Hier ein paar Stichworte: 2. Fluchtweg, Gebäudeklasse ,dauernder Aufenthaltsraum. Sehe es als Vorteil an dass der Vermieter dich zuerst angesprochen hat. Ihr kennt euch lange und habt bedingt ein Vertrauensverhältnis. Sollte die Ampel beim Brandschutz mit überschaubaren Aufwendungen auf grün stehen würde ich nochmal den Preis ansprechen und sofort kaufen. Was weißt du was in 10 Jahren ist. Strategisch hast du gute Karten ich würde sie versuchen gut zu spielen und gezielt schnell vorgehen. Langlaufendes Darlehen mit normaler Tilgung 2 % . Bitte keinen Zinsspread in diesem Fall handeln wollen.
    Grüße Hilo

    1. Hallo Hilo,

      danke und das sind gute Gedanken von Dir.

      Klauseln im Kaufvertrag sehe ich auch negativ und wird nicht laufen.
      Und das Problem bei der Genehmigung Wohnraum Mansarde ist der Brandschutz inkl. Fluchtweg und co.

      Schönen Abend

  17. Persönlich würde ich Variante 2. nicht riskieren, wenn Ihr an der Wohnung hängt. Der Immobilienmarkt ist aktuell klar in Verkäuferhand. Schau Dich doch mal bei den einschlägigen Portalen um, ob Du so eine Wohnung am freien Markt bekämst und ggf. zu welchen Preisen – wenn es da kaum was gibt, wäre mir das Risiko von Variante 2. zu hoch. Die Wohnungsgröße und Lage ist doch für Dinkis oder Leute mit einem Kind sehr attraktiv, und auch wenn die Autoindustrie aktuell in einem Transformationsprozess ist, gibt es in Eurer Gegend immer noch viele sehr-gut-Verdiener, die bereit sind, unwirtschaftliche Preise für eine tolle Wohnung zu zahlen. Abgesehen davon: angesichts Corona ist es durchaus möglich, dass die Notenbanken demnächst nochmal die Zins-Bazooka ziehen, um die Märkte zu stimulieren. Folge wären noch höhere Immobiienpreise.

    Ich würde den Kauf einer selbstgenutzten Immobilie nur zu einem kleinen Teil als Investition sehen: man spart Miete, insofern gibt es Investionsaspekte, aber man hat weiter Kosten. Zum ganz großen Teil ist eine selbstgenutzte Immobilie eine Gefühlssache. Meine Meinung: wenn Ihr an der Wohnung hängt, sie für Euch vom Platzangebot passt und Ihr nicht plant, je wieder auszuziehen, dann betrachtet das nicht rein ökonomisch und kauft sie. Ein Haus zu kaufen oder einen Bauplatz zu finden, ist in aktuell äußerst schwierig und teuer – mehrere Freunde von mir haben in der nächsten größeren Stadt bei Euch in der Gegend mehrere Jahre gesucht, dann irgendwann ihre Preisvorstellung deutlich nach oben geschraubt und dennoch auf dem Land gekauft, weil alles ind er Stadt zu teuer war. Derartige Fälle gibt es wahrscheinlich ganz viele, und das treibt einfach die Preise.

    Zur Mansarde: sorry, damit kenne ich mich nicht aus und sage nichts dazu..

  18. Ein Vorkaufsrecht hast du nur, wenn das Haus nach beginn eures Mietverhältnisses nach WEG geteilt wurde. Dann hast du, ich meine 30 Tage, Zeit in den bestehenden Kaufvertrag einzutreten.

    Unabhängig ob der Mansard Teil als Wohnraum genehmigungsfähig ist (Brandschutz inkl. zweitem Rettungsweg sowie BPlan sollten als erstes geprüft werden) müsste dieser nach der Teilungserklärung euer Wohnung zugeteilt sein. Sollte das nicht der Fall sein, müssten die anderen Eigentümer einstimmig zustimmen und die Teilungserklärung müsste geändert werden.

    An einen Käufer der auf Eigenbedarf klagt glaube ich nicht. Der potenzielle Käufer könnte frühestens nach einem Jahr einziehen (Kauf muss abgewickelt werden, Käufer kann erst auf Eigenbedarf klagen, wenn er im Grundbucheingetragen ist, Kündigungsfrist sollten 9M sein die man leicht hinauszögern kann), eher später.

    Was würde ich empfehlen: Es dem Verkäufer schwierig machen zu verkaufen. Besichtigungen nicht unbedingt sabotieren aber auch nicht unterstützen. Jedem der besichtigt über die Mängel und Nachteile des Hauses informieren.
    Und am Ende kauft ihr selber, am besten etwas unter Marktwert. Und dann habt ihr alle Karten in der Hand. Entweder ihr bleibt einfach wohnen oder ihr sucht euch was neues, hübscht die Wohnung etwas auf und verkauft an Eignnutzer (da leer). Damit sollten sich problemlos 50-100.000€ verdienen lassen.

    1. Danke Tim,

      mit dem Vorkaufsrecht hast Du wahrscheinlich recht und ich habe heute abend wieder etwas gelernt.

      Die Aussichten bei einem Verkauf an andere sehe ich auch so und wenn ich nicht mit meiner Familie dort beteiligt wäre sondern alleine, kann man das einfacher spielen.

      Falls ich kaufe, werde ich versuchen dem Vermieter Deine Punkte unten schon vorher so nahe zu bringen, so dass er die Wohnung direkt auf dem Verhandlungsweg mit Preisabschlag an uns verkauft.

  19. Lieber Maschinist,

    die Auflistung der Alternativen samt Vor- und Nachteilen und jeweiliger Risiken ist in Deinem Beitrag aus meiner Sicht schon sehr umfassend, zudem wurden noch viele richtige und wichtige Dinge in den Kommentaren genannt/verstärkt.

    Ich gebe dennoch auch meinen Senf dazu 🙂

    Zentraler Punkt ist für mich Deine Aussage, dass ihr die Entscheidung nicht weiter aufschieben könnt, da die Kinder zeitnah jeweils eigene Zimmer benötigen.
    Somit ist die eigentlich perfekte Strategie “auf Zeit spielen” leider raus (nicht kaufen und hoffen, dass keine Eigenbedarfskündigung kommt oder aber, dass die Eigenbedarfskündigungsfrist möglichst lang ist und ihr bis dahin eine größere vergleichbare Mietwohnung findet).
    Nicht entscheidungsrelevant ist für mich die Tatsache, dass ihr euch den Kauf der Wohnung leisten könnt – Du könntest Dir auch einen neuen Porsche 911 Turbo leisten und es gibt Gründe, warum Du das trotzdem nicht tust.
    Auch wenn ein Hauskauf nie so rational gesehen werden kann wie ein Autokauf will ich trotzdem bewusst ein paar rationale Gründe gegen den Kauf anführen, weil der bisherige Verlauf nach meinem Empfinden in Richtung kaufen geht. Also quasi ein Sparring 🙂
    Und bitte nicht falsch verstehen – ich bin nicht grundsätzlich gegen den Kauf von Immobilien (wir haben ein Reihenhaus gekauft und meine Frau besitzt eine vermietete Eigentumswohnung). Du triffst ja letztlich die Entscheidung und natürlich spielen auch emotionale Gründe und vor allem der Familienfrieden eine wichtige Rolle.

    Aber grundsätzlich hat euer bisheriger Lebensplan den Kauf einer Immobilie nicht enthalten. Das steht auch voll im Einkang mit eurem Gedankenspiel, in gut 10 Jahren den Lebensmittelpunkt wieder zu ändern und euch keinen Klotz in Form einer Immobilie ans Bein zu binden. Eine Immobilie mit dem Nutzungshoritont von 10 Jahren zu kaufen mag zwar hipp klingen, ist aber bei genauem Hinsehen unsinnig, wenn nicht sogar dekadent. Zumal Du das betreffende Objekt so beschreibst, als würden die Instandhaltungskosten zukünftig nicht kleiner werden. Auf einen späteren Verkauf mit Gewinn zu hoffen ist Spekulation bzw. unnötiges Risiko. Die Wohnung stattdessen später einfach zu vermieten klingt immer ganz reizvoll, will aber aus meiner Sicht kritisch betrachtet und durchgerechnet werden – bei hohen Kaufpreisen und Instandhaltungskosten kommt eine bescheidene Rendite heraus und Du müsstest ja auch noch zusätzlich renditeschmälernd für jeden Handgriff jemanden beauftragen, wenn Du wegziehst und Dich nicht selbst um alles kümmern willst.
    Und ganz wichtig: Ihr habt den Lebensmittelpunkt als Familie bereits gewechselt (sogar über Landesgrenzen hinweg) und wisst, dass ihr das könnt und was auf euch zukommen würde (positiv wie negativ).

    Eigentlich spricht alles für Deine Alternative 3 und am Ende ist die Frage, wo hierbei eure individuelle Schmerzgrenze als Familie liegt (eure interne Frist bis die jetzige Wohnung endgültig zu klein wird, Größe des Suchradius, Stadt vs. Vorort, Schulwechsel und Pendeln etc.). Wenn die Schmerzgrenze überschritten werden müsste und ihr damit nicht leben wollt, würde ich die Wohnung kaufen – aber niemals ohne Sicherheit, dass ihr die Mansarde an euren Wohnraum anschließen und entsprechend nutzen könnt. Ich würde da auch nichts ohne offizielle Genehmigungen machen – stell Dir vor es entsteht irgendein Versicherungsschaden (ob bedingt durch den baulichen Eingriff oder nicht ist dabei erstmal egal)…

    Viele Grüße, Siduva

    1. Danke für Deinen Beitrag Siduva und ganz herzlichen Dank für Deine andere Perspektive.

      Ich bin in meiner aktuellen Lebenslage und früher auch generell eher ein Mieter und das Gefühl in wenigen Jahren etwas anderes zu machen, gibt mir einen Mehrwert.

      Spätere Vermietung aus der Ferne mit eigentlich überschaubarer Rendite sehe ich eher als Klotz am Bein. Dann lieber ein Verkauf.

      Als Ergebnis schwanken wir aktuell je nach Alternative 3 Suchergebnis wieder zur Variante 1. Wenn uns dort Renovierungs- und Umbauaufwand klar wird, schwanken wir wieder zurück 😉

      Schönen Abend!

  20. Hi Maschinist,

    es wurden schon total viele Vorschläge gemacht. Was ich beitragen kann:
    Wir waren in ähnlicher Situation. Wohnung top, Miete total günstig, leider zu klein für 4 Personen. Lage war jetzt nicht so mega wie bei euch.
    Haben ewig gesucht, hatten aber keinen Druck und uns deshalb nie für die Veränderung entschieden.
    Plötzlich gab es ein Haus in perfekter Lage zur Miete. Preis ok, logischerweise aber deutlich teurer als die Mietwohnung. Kaufpreis wäre aktuell für das Objekt astronomisch.
    Sind jetzt umgezogen.
    Fazit: Umzug total ätzend, verdrängt man aber. Sich einrichten dauert. Kinder finden es durch die Lage jetzt viel besser.
    Mehr Wohnraum ist total angenehm und wir sind froh über die Entscheidung. Mehrkosten daher in Summe für uns vertretbar.
    Tapetenwechsel und neue Umgebung können erhellend sein.

    Mein Tip wäre in deiner Kombination: aktuelle Wohnung kaufen. Dann entweder Mansarde ausbauen oder falls das nicht geht, in Ruhe neues Objekt suchen und bei Umzug dann eure aktuelle Wohnung teuer vermieten. Eigentlich traumhafte Situation für euch. Paar Tausend hin oder her sind bei dir ja völlig egal.
    Maschinist goes Immos
    Grüße

    1. Hallo Pistol Pete,

      das habt Ihr gut gemacht.

      Wenn ich ein Haus zur Miete in halbweg ähnlicher Lage finde, würde ich es sofort nehmen und gerne für die kommenden Jahre dafür einen deutlichen Mehrpreis bezahlen.

      Ein paar tausend Euro wären schon ok. Falls die im Paket gekaufte Mansarde dann aber nicht als Wohnraum genehmigt wird, sinkt leider auch die erziehlbare Miete und es sind eher 50-100.000 Euro.

      Maschinist goes Immos in 2020 hört sich irgendwie unklug an, wenn man es a la Aktienmarktbewertung aus der Perspektive mit einer Dekade Immobilien “Bullenmarkt” betrachtet. 😉

      Schönen Abend

  21. Sofort kaufen. Lage klingt sensationell und Preis ist ok und Hypotheken praktisch bei 0. Wirst du vermutlich nie wieder finden. Worst case ist für euch zu klein, aber dann easy zu verkaufen oder zu vermieten. Wenn du nicht willst meld dich bei mir 😉

  22. Ich würde dir raten, die ganze Finanzoptimiererei für einen Moment auszublenden. Du hängst offenbar an der Wohnung und ich kann dir aus eigener Erfahrung sagen, dass “auf die Schnelle” etwas anderes Gutes zu finden, zumindest zum Kaufen, in diesen Zeiten sehr aufwändig ist und bei uns extremen Stress in der ganzen Familie ausgelöst hat. 9 Monate sind da schnell verballert. (Und ja, das Recht steht auf der Seite der Mieter, du kannst in dem Fall verlängern…) Du solltest unbedingt die Mansarde mit kaufen, zu einem günstigeren qm-Preis. Aus meiner Sicht – und wenn ich sehe, was hier so alles ohne Bauantrag gebaut wird – kann dich keiner kontrollieren, wenn du von deiner Wohnung hoch eine Treppe dahin baust, da alles innen und in deinem Besitz. Dann hast du ja auch zwei Zugänge, von denen einer der Fluchtweg ist. Wer soll mitkriegen, ob du oder deine Kinder oben oder unten schlafen?
    So, jetzt wieder Finanzoptimierung: mach direkt einen Vertrag mit dem Besitzer, schick ihn nicht erst auf den freien Markt. Das macht ihn erst gierig. Da laufen völlig unseriöse Typen rum, die sagen so ungeprüft daher, dass sie in jedem Fall 20 k drauflegen, um dich zu überbieten usw. Ich hab ein halbes Jahr mit einem Verkäufer verhandelt, der wusste gar nicht, wieviel er wollte, sagte immer nur, seine geschiedene Frau wolle mehr… und das, obwohl wir die ersten Besichtiger waren und nett ein Bier mit ihm auf der Terrasse getrunken haben… Bring das jetzt mit ihm in trockene Tücher, und wenn du dir unsicher bist zur Bewertung, das kannst du für ca. 600 Euro relativ schnell ermitteln lassen. (Dieser “Wert” liegt im Normalfall etwas unter dem erzielbaren Marktpreis.) Da du dir die Wohnung leisten kannst, würde ich persönlich das Geld direkt überweisen statt Kredit. Kredite binden einen emotional lange und man kann schlecht aussteigen. Etwas Sondertilgung ja, aber direkt ablösen ist normal nicht vorgesehen.
    Scheiss auf die Kohle, gönn dir deine Wohnung 🙂

    1. Sehe ich auch so. Finanzoptimierung stelle ich auch nicht über Lebensqualität.
      Um ungenehmigte Wohnungsumbauten in einem Haus vorzunehmen, das einem nicht im Ganzen gehört, muss man aber schon der Typ dafür sein. Ich wäre es nicht.

  23. Lieber Maschinist,

    ich antworte blind (ohne die anderen Kommentare zu lesen), mit einem Bauchgefühl. Haftungsausschluss: Ich selber bin Buy & Hold Index-Investor und bislang unerfahren in Immobilieninvestitionen. Daher ist folgender Text ein sentimentaler.

    Ich halte es mit Herrn Kommer und sage “Immobilienkauf ist keine finanzielle, sondern eine Lifestyle-Entscheidung”.
    Ob Deiner Schilderungen ist das keine Einfache.
    Da ihr offensichtlich an der Wohnung hängt und schon sehr viel Zeit als Familie mit schönen Momenten dort verbracht habt, wäre meine Priorität 1 der Erwerb der bestehenden Immobilie. Unter der Prämisse, dass ihr ggf. noch Zeit “kaufen” und den Ausbau der Mansarde zumindest vorfühlen könnt. So oder so, wir das ein Stück Glücksspiel. Wie fühlst Du dich damit?
    Plan B: Falls der Mansardenausbau nicht genehmigt wird: Habt ihr eine Alternative, die euren Kids eigenen Zimmer in der Wohnung verschafft?

    Falls der “Lifestyle” unter der Betrachtung dieser 2 Optionen nicht zu erhalten ist, würde ich (subjektiv) die Zeit nutzen und aggressiv auf Wohnungssuche gehen – in der Hoffnung eine neue, gleichwertige Option tut sich auf.

    Viel Erfolg bei der Entscheidung – ich bin gespannt wo es hingeht.

    Gruß,
    MN

  24. Hallo lieber Maschinist,

    ich entfliehe jetzt auch dem stillen Mitlesertum und möchte gern einen hoffentlich hilfreichen Beitrag verfassen 😉

    Wir wohnen augenscheinlich in derselben Stadt wie du und haben zudem auch genau dasselbe getan, was du gerade durchdenkst…eine Wohnung gekauft und den darüberliegenden Spitzboden ausgebaut.

    Zu den finanziellen Rahmenbedingungen und der großen Abhängigkeit der Stadt/Region von der Automobilbranche ist schon alles gesagt, auch ich sehe hier ein hohes Risiko, dem man aber nur schwer entkommen kann, wenn man eben in dieser Branche tätig ist.

    Bezüglich der Zusammenlegung von Wohnung und Boden/Mansarde kann ich aber sagen, dass das größte Problem der Erwerb von der WEG war. Die Genehmigung des Bauamts war recht einfach zu bekommen, sofern eine Abgeschlossenheitserklärung vorliegt und sich keine Brandschutzauflagen ergeben. Hierfür ist insbesondere die Höhe des Gebäudes relevant. Da muss man aufpassen, weil das oberste Geschoss dann weiter oben ist und dadurch evtl. neue Anforderungen auf einen zukommen. Sollten aber wiederum die Decken flach genug/schräg genug sein, so wird die Fläche nicht als Wohn- sondern Nutzraum klassifiziert, wodurch wiederum keine neuen Auflagen entstehen. Uns hat diese Regelung vor immensen Mehrkosten bewahrt. Das lässt sich auch recht leicht im Vorhinein abklären.

    Ansonsten gab es bei uns keine weiteren Hürden. Es ist also zu vermuten, dass es bei euch dann genau so wäre 😉

    Viele Grüße,
    kokerste

  25. Hallo Maschinist,

    ich denke, das ist eine schöne Gelegenheit für mich, mich nach langer und stiller Mitleserschaft auch mal zu Wort zu melden und vielleicht auch ein klein wenig zurückzugeben.

    Meine Frau und ich haben vor wenigen Jahren unsere schöne, kleine Stadtwohnung aufgegeben und auf Pump ein Haus auf dem Land gekauft.
    Wir hatten Einkaufsmöglichkeiten und Freunde in Laufnähe und ca. 4km zur Arbeit.
    Wir wollten unbedingt einen großen Garten für potentielle Kinder und “endlich ankommen”. Außerdem macht man das halt so, oder? 😉
    Jetzt haben wir zwei Autos, beide ca. 40 Autominuten zur Arbeit und es vergeht kaum ein Tag, an dem ich mir dafür nicht in den Allerwertesten beißen könnte.

    Die Moral von der Geschicht: egal wie, bleib genau da, wo Du bist!

    Beste Grüße
    Bernd das Brot

    1. Auch jetzt noch in Covid? Wir mit kleiner Familie zu dritt sind “noch” in der Stadt in einer Wohnung, denken aber immer mehr darüber nach nicht doch weiter raus zu ziehen. Garten eher nicht unsere Motivation, aber dafür mehr Platz und Natur direkt vor der Tür. Täglich reinpendeln erwarten wir nicht, da Home Office massiv ausgebaut wird in den meisten Firmen.
      Stelle ich mir das Ganze “draußen” zu gut vor?

      1. Nachteile: 🙂
        – Land / Dorf da ist man als zugezogener Fremdkörper
        – Sportkurse schwieriger wie Kampfkunst
        – für alles braucht man das Auto / Rad…

        1. Man muss sich halt einbringen, in die Vereine gehen und nicht erwarten, dass einen die Nachbarn freudig erwarten. Ich kenne eigentlich nur aus der Stadt, dass man dort manchmal die Nachbarn am eigenen Flur nicht kennt.
          Das man das Auto (oft) braucht, ist wahr, aber in unserem 2,5K-Kaff ist alles auch fußläufig möglich. Ärzte, Kindergärten, Grundschule, Discounter…man darf halt nicht in ein Kaff mit 3 Häusern ziehen. Lage, Lage Lage – auch am Land 😉

        2. Wir wohnen auch auf dem “Land” in einem Kaff mit 5.000 Einwohnern, zwar im Speckgürtel größerer Städte aber die sind 15-20 km weit weg. Wir sind in einem großen Neubaugebiet und für uns war das die absolut richtige Entscheidung. In einem Neubaugebeit sind alle “neu” und es ergeben sich tolle neue Beziehungent mit anderen jungen Familien. Wir haben zB 2 neue Familien getroffen mit denen wir echt gut befreundet sind.

          Wegen Infrastruktur kommt es halt echt drauf an, wie es in dem jeweiligen Ort aussieht. Bei uns ist Bäcker, Metzger, Supermarkt (sogar mehrere), Arzt, Kita, Friseur in wenigen Minuten zu Fuß zu erreichen. Ich brauche das Auto eigentlich nur zum auf Arbeit fahren. Zusätzlich hat man wunderbare Natur und eigenen Garten direkt vor der Haustür. Der wirklich einzige Nachteil für uns war das Pendeln zur Arbeit. Dieser Faktor hat sich aber durch Corona auch stark relativiert, ich zB werde langristig maximal 3 Tage die Woche im Büro sein. Ich könnte mir gut vorstellen, dass in Zukunft naturnahe, schöne Lagen mit guter Infrastruktur dank Home Office stark an Bedeutung gewinnen.

      2. Hallo Smmm,
        ich habe gerade zufällig Deine Antwort gesehen und antworte mal, vielleicht interessiert es ja jemanden.

        Mittlerweile sehe ich es etwas versöhnlicher. Homeoffice ist deutlich besser möglich, und der Platz ist dank Covid und Nachwuchs mittlerweile tatsächlich angenehm. Die Umgebung eignet sich auch viel besser zum Sport treiben.

        Der zentrale Punkt, den ich persönlich bereue, ist der, dass wir uns durch den Kredit die Freiheit genommen haben, einfach (!) umzuziehen. Ich rate daher mittlerweile jedem, es auszuprobieren. Behaltet Eure Wohnung und mietet Euch in Eurer Zielgegend mal für ein paar Monate was. Wenn es sich dann total falsch anfühlt, kündigt Ihr die Wohnung mit einem entspannten Grinsen und macht es einfach rückgängig. Zugegeben eine teure Option, aber die Kosten sind ein Witz verglichen mit einem unglücklichen und festgeketteten Leben, das am Ende noch die Beziehung ernsthaft Belastet.

        tl;dr:
        Repariert nichts, was nicht kaputt ist und erhaltet Euch Eure Freiheit!

        Beste Grüße
        Bernd das Brot

  26. Lieber Maschinist,

    toller Blog! Schön, dass dir deine Leser auch mal helfen können.

    Ich war selbst bis vor kurzem Vermieter einer Wohnung, die ich dann an meine Mieter verkauft habe. Ich möchte dir folgende Tipps geben:

    1. Sprecht ausführlich – am besten persönlich – mit dem Vermieter. Hinterfragt seine Verkaufsmotive und erklärt Eure Bedenken. Beiderseitige Missverständnisse und falsche Annahmen sind die Regel. Am besten viele Fakten mitbringen (z. B. Gutachten, Angebot Umbaukosten). Teilt ihm vor allem die Bedingung, dass die Mansarde legal ausbaubar ist unbedingt mit.
    2. Unterschätzt nicht die Kosten für einen Umbau und anstehende Renovierungen sowie das Genehmigungsrisiko. Eventuell braucht ihr die Zustimmung ALLER Miteigentümer. Lasst euch vom Vermieter auf jeden Fall alle Unterlagen zeigen (v. a. Protokolle der Eigentümerversammlungen und Dokumente zur Bausubstanz). Ich rate dringend einen Gutachter zu beauftragen. Der ist in jedem Fall günstig im Vergleich zum Kaufpreis.
    3. Keine Angst vor der Eigenbedarfskündigung. Erst wenn diese tatsächlich vorliegt, ist Eile geboten. Dazu muss der neue Eigentümer im Grundbuch stehen, die Kündigung formell richtig sein und kein Härtefall vorliegen. Letzteres ist möglicherweise schon deshalb gegeben, weil nichts Vergleichbares angemietet werden kann. In jedem Fall würde ich einen Anwalt einschalten. 
    4. Der Blickwinkel eines Vermieters/Eigentümers ist sehr transparent in einigen Blogs dargestellt. Hier gibt’s viele Infos zu Gutachtern und möglichen Problemen. Ich empfehle das vermietertagebuch.com

    Persönlich glaube ich, dass die Eigenbedarfskündigung für Euch das kleinste Risiko in diesem Kontext darstellt. Eine Wohnung mit langjährigen Mietern ist selbst in guter Lage für Käufer zur Eigennutzung unattraktiv. Wer wartet schon gern eine halbe Ewigkeit bis man einziehen kann und riskiert am Ende einen teuren Rechtsstreit mit ungewissem Ausgang. Das weiß wahrscheinlich auch euer Vermieter. Insofern ist Eure Verhandlungsposition alles andere als schlecht.

    Alles Gute für eure Entscheidung!

  27. Hallo Maschinist,
    so wie ich das sehe, kommt Vermietung für dich eher nicht in Frage.

    Bleibt also entweder:

    Der Kauf für Eigennutzung mit ausgebauten Dachboden:
    Voraussetzung wäre ja aber, dass die Mansarde umgebaut werden kann. Hier würde ich versuchen mit dem Vermieter ins Gespräch zu kommen und die Gründe für den jetzigen Verkauf zu erfahren. Wenn er keinen dringenden Verkaufsdruck hat, lässt sich dieser Punkt ja eventuell vorher klären bzw. der Kaufvertrag so lange vertagen. Hier könnt ihr zur Unterstützung zum Einen euren Status als langjährige Mieter einwerfen (“Möglichkeiten” von anderen bereits ausgiebig dargelegt) zum Anderen könntet ihr auch schon eine Art Vorvertrag oder ähnliches aufsetzen, in dem schon ein angemessener Kaufpreis (bei positiver Ausbaumöglichkeit) vereinbart ist. Dies würde dem Verkäufer zusätzliche Sicherheit bieten bis die Sache mit dem Ausbau geklärt ist (die Deutschen lieben ja bekanntlich Sicherheit). Zumal ihr eure Miete ja weiterhin zahlt und so der Kaufpreis in der Zwischenzeit dadurch ja quasi weiter steigt.

    Suchen eines anderen Mietobjektes:
    Positive wie auch negative Änderungen sind hier möglich und da ich den Markt nicht kenne auch nur schwer abzuschätzen. Hier im Rhein-Main-Gebiet ist die Sìtuation zwar angespannt, aber nicht hoffnungslos. Es gibt immer mal wieder passable Mietobjekte. Da ihr euch in 10 Jahren ja eventuell auch nochmal verändern wollt, wäre aus meiner Sicht auch eine etwas höhere als marktübliche Miete auch noch vertretbar. Zeit genug etwas zu finden wäre also hoffentlich da, allerdings ist die Suche aktuell alles andere als lebenszeiteffektiv. Um gute Chancen zu haben müsste, wenn etwas interessantes online kommt, spätestens am Abend des ersten Tages eine Interessenbekundung raus (der frühe Vogel fängt den Wurm). Dies bedeutet ein tägliches (idealerweise mehrmals tägliches) überprüfen der gängigen Portale bzw. der Ergebnisse des angelegten Suchauftrags (im Zweifelsfall über etliche Monate hinweg).

    Ich persönlich würde in deiner Situation die erste Möglichkeit bevorzugen, ist aber eine persönliche Sache.

      1. Eventuell hat jemand in seinem Umfeld auch gerade eine Immobilie zu einem guten Preis verkauft, ihm davon erzählt und er malt sich schon aus, welchen Traum er sich mit dem Verkauf erfüllen kann? (Gier & Angst sind nicht nur an der Börse sehr dominante Emotionen…)

        Hier hilft es nur mit dem Vermieter ins Gespräch zu kommen um die Gründe und Ziele des Verkaufs herauszufinden, damit du dich dann entsprechend positionieren kannst.

        Viel Erfolg!

      2. Hallo Maschinist,

        bin etwas spät in den Kommentaren unterwegs, aber ich wollt’s doch noch loswerden 🙂 :

        Verkaufsdruck beim Verkäufer könnte auch daher rühren, dass ihm die in absehbarer Zeit am Gemeinschaftseigentum zu tätigenden Investitionen zu teuer werden. Den Punkt Instandhaltung würde ich als absolute Kosten bei einer so kleinen Eigentümergemeinschaft generell nicht unterschätzen.

        Wir wohnen im Eigentum und vermieten mehrere Wohnungen, ich bin grundsätzlich also sehr aufgeschlossen für das Thema. Gerade weil ich emotional Immobilien-affin bin, würde ich aber davor warnen, mir die KPIs “schönzurechnen”: Klar, aus Hamburger Sicht hören sich 3.500 EUR pro qm günstig an, aber die qm liegen eben auch nicht in Hamburg. Und inzwischen scheint sich auch in Hamburg die Entkoppelung der Kaufpreise von den Mietpreisen zu verlangsamen.

        Faktor 30 finde ich für einen Altbau mit Renovierungsstau und unklarer Substanzlage grenzwertig, das wäre für mich tatsächlich auch eine Liebhaberbewertung – was für Selbstnutzung ja okay sein kann (auf jeden Fall mal andenken, mit einem Sachverständigen durch die Immobilie zu gehen, bevor Ihr ein verbindliches Angebot abgebt). Bei den geschätzten Sanierungskosten würde ich auf Basis der Erfahrungen, die wir mit Sanierungen gemacht haben, einen eher hohen als niedrigen Sicherheitspuffer einrechnen. Wenn ich es richtig verstanden habe, dass die Villa vor dem 2. Weltkrieg gebaut und in den 50ern wieder aufgebaut wurde, wird bei Sanierungen wahrscheinlich ziemlich viel angefasst werden müssen, um auf die neuen Standards zu kommen. Und wenn man mal anfängt, alte Substanz “aufzumachen” gibt’s leider meistens unangenehme Überraschungen.

        Bitte versteh meine Antwort nicht zu negativ, mir macht die Begeisterung etwas Sorge, mir der im Moment an vielen Stellen jeder Immobilienkauf gefeiert wird, der sich oberflächlich günstig anhört. Und irgendwie ist da auch immer schnell FOMO mit drin. Du sprichst selbst den möglichen “Klotz am Bein” an: ich würde keine Immobile aus spekulativer Sicht kaufen, auf die ich eigentlich keine Lust habe, wenn sich der Wertzuwachs nicht so entwickeln sollte wie gehofft.

        Wenn ich in Deiner Situation wäre, würde mir überlegen, ob ich die Wohnung und die Lage so sehr mag, dass es mir im Grunde auch schwerfallen wird, in 10 oder 15 Jahren dort wegzuziehen. Wenn das der Fall ist, finde ich eine so schöne Innenstadtlage, wie Du sie beschreibst, eine deutlich bessere Idee, als zum Beispiel – primär wegen mehr Platz für die Kinder – aus der Stadt herauszuziehen, und dann in 15 Jahren festzustellen, dass das Haus ohne die Kinder einem eigentlich zu groß und zu schlecht angebunden ist. Den Pendelpunkt, der von einem anderen Leser angesprochen wurde, würde ich auch komplett unterschreiben.

        Alles Gute für Eure Entscheidung!

  28. Hier der Andreas vom letzten Blog-Artikel. Wir haben ja vor einigen Jahren auch unsere Wohnung vom Vermieter gekauft. B-Stadt, alle Attraktionen in der Innenstadt zu Fuß erreichbar, Altbau, allerdings kein Villenviertel.

    Der Aktion ging voraus, dass unsere Nachbarin von gegenüber ihrerseits eine Eigenbedarfskündigung erhielt und plötzlich mit unserem Vermieter über einen Kauf “unserer” Wohnung verhandelt hatte, weil sie im selben Haus bleiben wollte. Wir haben damals dem Vermieter sehr deutlich unsere Verärgerung mitgeteilt, weil er uns als “langfristige Mieter” gesucht hatte, um nur wenige Monate nach unserem Einzug Besichtigungstermine zu vereinbaren. Nachdem sich unser Ärger gelegt hatte, hat sich aber glücklicherweise abgezeichnet, dass die Uhr für uns tickt, d.h. die voraussichtliche Transaktionsdauer inklusive Grundbuchamt und Kündigungsfrist hätten für den letztmöglichen Umzugstermin unserer Nachbarin nicht sicher gereicht, und unsere zarte Drohung, das weitere Vorgehen rechtlich prüfen zu lassen hat womöglich dafür gesorgt, dass sie das Vorhaben nicht weiter verfolgt hat.

    Zwei Jahre später kam der Vermieter dann auf uns zu. Den geringfügigen Renovierungsstau der Wohnung (ein Vorteil, wenn man schon länger darin wohnt) und die Aussicht auf eine schnelle Transaktion konnten wir nutzen, um einen für alle Seiten guten Preis zu erzielen (ca. 16 Kaltmieten). Jenseits der Kosten war sicher vorteilhaft, die anderen Bewohner bzw. Eigentümer des Hauses bereits zu kennen.

    Nach dem Kauf haben wir noch ca. 4 Jahre in der Wohnung gewohnt. Die beim Kauf bereits eingepreisten Renovierungen (Heizung…) haben wir nach unserem Auszug durchgeführt und die Wohnung für einen um ca. 30% höheren, aber immer noch absolut marktüblichen Preis zu vermieten. Eine Anzeige bei eBay Kleinanzeigen hat gereicht, um innerhalb von knapp 2 Wochen und ca. 20 Besichtigungen etwa 10 Interessenten zu haben, von denen wir etwa die Hälfte für geeignet hielten.

    Die Wohnung sehe ich nicht als strategisches Investment, sondern ich bin langfristig zufrieden damit, wenn sie sorgsam bewohnt wird, ein gutes Verhältnis zu den Mietern haben und am Ende noch ein paar Euro hängenbleiben. Insbesondere machen wir nicht von jeder Erhöhungsgelegenheit des Indexmietvertrags Gebrauch. Wegen der Innenstadtlage im Erdgeschoss könnte ich mir auch vorstellen, wieder zurückzuziehen, wenn die Kinder groß sind.

    Witzigerweise haben Freunde von uns gerade auch zwei Wohnungen in dem Haus gekauft, in dem sie schon länger Mieter waren und sind gerade dabei, die Etagen zu verbinden. Ich weiß allerdings nicht, welchen Papierkram sie dafür erledigen mussten.

    1. Herzlichen Dank Andreas für Deinen Bericht!

      Ich sehe das bei mir aktuell auch nicht, um damit einen Gewinn zu machen, sondern um uns Optionen zu sichern und Lebensqualität zu ermöglichen ohne dabei wirklich große Geldsummen zu verbrennen.

      Schönen Abend!

  29. Hallo Maschinist,
    ich habe einen anderen Blickwinkel auf die Nutzung der Mansarde. Warum muss unbedingt ein Durchbruch geschaffen werden bzw. ist das für dich so entscheidend bei der Kaufentscheidung?

    Ich hatte gemeinsam mit meiner Schwester in meiner Jugend (11-18 Jahre) eine kleine eigene Wohnung im Haus meiner Eltern (sie im 1. Stock, wir im EG), die auch durch Treppenhaus und Türen getrennt waren. Die Hauptwohnung war oben, aber wir haben den eigenen Raum für uns beide sehr genossen. Weil er eben nicht direkt neben dem Schlaf- oder Wohnzimmer der Eltern lag. Vielleicht wäre das auch für deine Kinder eine Option.

    1. Danke Dagobertine,

      diese Überlegung hatten wir auch. Negativargumente in der Familie waren dabei, dass das Familienleben darunter leidet und so schon ein halber Auszug vollzogen ist.

      Das Problem mit dem offiziell nicht deklarierten Wohnraum/Brandschutz bestünde weiterhin.

      Gruß und schönen Tag!

  30. Erfüllt die Mansarde die Anforderungen an Wohnraum?

    50 % über 2,2 m Deckenhöhe. Dann sollte unnutzung als Wohnraum unproblematisch sein.

    Aber auch wenn das nicht gegeben ist, m.M.n. kein Showstopper, da du ja die Treppe ohnehin innen rein machen willst und das DG daher nicht alleine alle Vorschriften an Wohnraum erfüllen muss.

    Wie andere schon geschrieben haben, musst du den ganzen Schnulli von der WEG genehmigen lassen. Das daueeeeeerrrtt Umständen etwas.

  31. Hi Maschinist,

    ich bin kein Profi in Immobilien, kann dir deshalb nur laienhafte Ratschläge geben.

    Nur meine Sichtweise:

    • emotional hängt ihr an der Wohnung
    • Wohnung noch relativ günstig
    • nötige Kleingeld vorhanden.

    Deshalb würde ich aus meiner Sicht das Ding kaufen.

    was willst du denn sonst mit deinem Vermögen anfangen (sind es schon 2 mio?) ?
    Du bist jetzt fast 50, denk also mal an ausgeben.
    Nur vererben ist schlecht, da sich deine Kinder dann gar nicht mehr anstrengen müssen,
    und nur Horten ist auch ne verschwendungsart.

    Deshalb mein Tipp: Kaufen.

    LG

    leansoccer.de

    1. Hallo Leansoccer,

      ich gebe gerne Geld aus, um meine Lebensqualität zu steigern.

      Ich sehe den Punkt bei dieser Immobilie noch nicht klar, wenn ich die prozentuale Wahrscheinlichkeit Umwandlung und Verbindung Mansarde und die nötige Umbauarbeit mit einbeziehe. Ich möchte mir keine “Probleme kaufen”.

      Außerdem ist das Geld bei einem Immobilienkauf ja nicht “ausgegeben”. Es wurde nur überwiegend geliehenes Geld zu real 0% plus z.B. ca. 20% Eigenkapital, dass zuvor in Aktien lag, nun in Beton umallokiert.

      Die Fragestellung, den Kindern hohe Geldsummen zu vererben, ist für mich auch generell ein bedeutendes Thema.

      Je nach Typ und wenn es zu früh erfolgt, tötet es beim Nachwuchs eigene Ambitionen. Ich sage meinen Kindern aktuell deshalb immer, dass jeder sein eigenes Vermögen schafft und damit machen kann, was er will. Alleine schon um bei Ihnen keine Spekulation darauf zu erzeugen.

      Ein(e) Freund(in) einer meiner Kinder hat von seinen wohlhabenden Eltern schon gesagt bekommen, dass es sich um eigenes Geldverdienen keine Gedanken machen muss. Das Kind hat das direkt aufgegriffen und spricht davon nun, dass es nicht wichtig ist, was es später tut. (meine Kinder haben sich daraufhin bei mir beschwert, warum ich das nicht genauso mache).

      Also richtig gedacht hier von Dir und darauf passe ich auf.

      Schönen Tag

  32. Moin Maschinist,

    ich habe nicht alle Posts in Gänze gelesen, deshalb kann es sein, dass meine Gedanken schon mal aufgepoppt sind 😉

    Ich würde die Sache mit der Mansarde nicht unterschätzen; es gibt da im Baurecht so ein paar Dinge die bei so etwas sehr unschön werden können. Wir hatten auch mal eine Eigentumswohnung mit ausgebautem Spitzboden, die Fläche war riesig und die Dachflächenfenster auch. Also schon ziemlich cool.

    Haken an der Sache: der Spitzboden war “für dauerhaften Aufenthalt nicht vorgesehen”; nominell hätte man hier also z.B. kein Schlafzimmer mit Bett einrichten dürfen. Ein Heimkino allerdings schon 🙂
    Das war dann weniger cool, es hing u.a. mit Fluchtwegen etc. zusammen. Ich vermute, bei eurer Mansarde gibt es auch nur “einen Zugang”? Dann ist das wohl ähnlich zu sehen.

    Man könnte die Sache aber auch nicht nur negativ sehen, sondern das oben geschriebene verwenden, um den Preis beim Vermieter/Verkäufer nach unten anzupassen 🙂 Ich glaube, er hätte beim Verkauf an andere Interessenten zumindest Erklärungsbedarf für diesen Umstand.

    Wenn ihr wirklich kaufen wollt, vielleicht kein schlechter Gedanke.

    Wir haben damals ein gebrauchtes Haus gekauft und es im Laufe der Zeit immer mehr “zu unserem Haus” gemacht: Heizung neu, Fenster neu, energetische Sanierung, Garten etc. Nach 10 Jahren hatten wir es abbezahlt – weil die Bank sich bei der Umschuldung selten dämlich angestellt hat – wegen zwei Monaten wollten die >2000 EUR Vorfälligkeitsentschädigung. Nickes. Dann haben wir das restliche Darlehen auf einen Schlag getilgt und das Thema war durch.

    Im Nachhinein war das genau das richtige für uns.

    Ich wünsche euch auf jeden Fall die “richtigen” Gedanken und die für euch passende Entscheidung!

    Viele Grüße,
    Mike

  33. Hallo Maschinist,

    Es wurden ja schon viele gute Punkte genannt.
    Ich möchte noch einen anderen Aspekt mit einbringen. Du schreibst du bist handwerklich begabt, das ist schon mal gut. Aber auch, das es dir um Lebensqualitätsoptimierung geht, was ich eher in den Bereich Stressvermeidung legen würde. Daher solltest du/ihr euch vielleicht noch die Frage stellen, ob du dich selber eher als Typ Mieter oder als Eigentümer sehen würdest.

    Anders gesagt – als Eigentümer musst du dich um vieles selbst kümmern, was als Mieter mit einem Anruf beim Vermieter geklärt wird. Gute Kontakte zu Handwerkern sind da im Ernstfall Gold wert, sonst wartest du im Winter mit ner kaputten Heizung auch mal ne Woche.

    Ich kenne einige Beispiele die aus genau diesem Grund entweder den Haus/Wohnungskauf gelassen oder doch in Teilen bereut haben. Man ist grade bei einem Eigenheim sein eigener Hausmeister und oft geht die wenige Freizeit für Kleinkram drauf, da klemmt mal eine Jalousie, Lampe geht nicht, Fensterdichtungen müssen geprüft werden, etc. Es gibt eben immer was zu tun.

    Zur preislichen Seite kann ich nichts sagen, da mir persönlich fast alle Zahlen im Immobiliensekter der letzten 5 Jahre unwirklich vorkommen. Aber ich sehe (mit Sorge) einen gewissen Gewöhnungseffekt an diese großen Zahlen im Bekannten- und Freundeskreis.

    Ich halte es für keine gute Zeit eine Immobilie kaufen zu müssen.

    1. Sehe das ähnlich wie du.

      Bekannte sind grad am überlegen, Haus zu bauen.

      Ohne Gründstück (!) sind sie bei über 500 T€.

      Ich könnte keine Nacht mehr schlafen vor Geldsorgen und abhängig von einem Arbeitgeber.

      LG

      leansoccer

  34. Hallo,

    das hört sich wie meine Heimatstadt Rgensburg an 🙂 .

    Ich würde dem Vermieter ein Angebot machen unter Marktwert, wenn er den leichteren Weg gehen will wird er an dich Verkaufen.
    Am freien Markt wird der Verkauf für dich nur teuerer wenn du dann den Interesenten die Wohnung doch noch vorher wegschnappen willst.
    Kaufen würde ich bei den momentanen Zinsen auf jeden Fall der Miete vorziehen, dann hast auch deine Ruhe von den bösen Vermietern. 😉 (Ps. hab selber 9 Immobilien)
    Wie lange wohnt ihr schon da?

    Gruß Chris

  35. Hoffentlich ist es noch nicht zu spät. Saidi von Finanztip hat gerade ein Video zu diesem Thema veröffentlicht: https://youtu.be/JIyqp_e2EkM
    Drei Jahre generelle Sperrfrist für eine Eigenbedarfskündigung und eventuell sogar zehn Jahre, wenn ihr in einer Stadt wohnt, in der die Wohnungsversorgungslage von der Landesregierung als angespannt definiert wurde. Einfach mal §577a und das Bundesland bei Google eingeben.

    1. Guter Hinweis. Der 577a BGB greift aber nur bei wenn nach Beginn des Mietverhältnisses die Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird. VG

        1. 😉 für das komplizierte deutsche Wohnraummietrecht braucht man gefühlt auch ein paar Semester Jura um da durchzublicken

          vG und danke für den YouTube Link

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