Und als besonders kreative Idee, der Verlust aus privaten Veräußerungsgeschäften:
Du kaufst Gold für 10.000 € und verkaufst das dann mit Verlust für 1.000 € an mich weiter (ich hätte auch kein Problem damit, den entstandenen Gewinn ordentlich zu versteuern)...
....auf die Idee bin ich wirklich nicht gekommen ;)
gruss
ziola
Du kannst alle Kaufnebenkosten (Makler, Notar, Grunderwerbssteuer, Kapitalbeschaffungskosten,...) als Ausgaben voll steuerlich geltend machen.
Leider kenne ich mich in Steuerfragen nicht gut aus (weiß also nicht ob so tatsächlich umsetzbar), aber folgende Ideen hätte ich:
Vielleicht irgendwelche Ausgaben mit Nebengewerbe, Stiftung oder ähnlichem.
Aber eben nur ueber die Nutzungszeit und nicht im Jahr des Kaufes - also Abschreibung im Normalfall ueber 50 Jahre. Das gilt auch fuer die 15%, gehts ueber die Grenze drueber sind es 50 Jahre. Allerdings sollte man auch unter 15% auf die Abschreibungsfristen schauen - nicht alles geht in einem Jahr.
Speziell bei Denkmalschutz waere ich extrem vorsichtig. Es gilt ja immer noch dass man nicht gegen die Steuer abschreibt sondern das zu versteuernde Einkommen/den Gewinn reduziert. Wenn man groessere Summenn von sonst zu versteuerndem Geld (von dem man das Netto zumindest verblasen kann) in so eine Kiste steckt/bindet nur wegen "X% Steuerersparnis" kann das nach Jahre auch trotz Steuerersparnis im Verlust enden.
Aber eben nur ueber die Nutzungszeit und nicht im Jahr des Kaufes - also Abschreibung im Normalfall ueber 50 Jahre.
Danke für die Klarstellung. Also im Endeffekt dann nur 2% der Nebenkosten im Anschaffungsjahr...
Speziell bei Denkmalschutz waere ich extrem vorsichtig. Es gilt ja immer noch dass man nicht gegen die Steuer abschreibt sondern das zu versteuernde Einkommen/den Gewinn reduziert. Wenn man groessere Summenn von sonst zu versteuerndem Geld (von dem man das Netto zumindest verblasen kann) in so eine Kiste steckt/bindet nur wegen "X% Steuerersparnis" kann das nach Jahre auch trotz Steuerersparnis im Verlust enden.
Genau dieser Meinung bin ich auch und das bringt mich auch vom Investment in die PV/Windparks inkl. IAB, weg - da man dort Geld bindet und meistens der Anbietern komisch wirken...
Optimal wäre für mich ein Investment mit etwa 30-40% abzugsfähigen Kosten im ersten Jahr, was über etwa 10 Jahren inkl. Inflationsausgleich, zurückbezahlt wird.
Die bisher genanten Möglichkeiten (PKV Vorauszahlung, Kauf der Rentenpunkte) sind hier noch recht "limitiert".
So was, wie eine Selbst-verwaltende-GmbH für Aktien/ETF-Investment, wo ich die Gründungskosten inkl. Einzahlung als Kosten über mein persönlicher Einkommenssteuer verrechnen konnte wäre ein Traum 
Gruss
ziola
ich habe mal wieder eine Immobilie gefunden und wir fragen uns ob wir sie kaufen sollten.
3 parteienhaus, ca 300qm, Baujahr 195x
wärmetechnisch muss noch was gemacht werden,
lukrativ ist sie meiner Meinung nach - es würden in etwa 3.500 Cashflow nach steuern im Jahr abfallen plus 5.500 in die Tilgung.
Wir stellen uns 2 Fragen:
1) wenn uns unsere Traumimmo zur selbstnutzung noch über den Weg läuft, wie findet es die Bank, wenn ich schon 300k Schulden habe (die aber einen positiven CF haben). Auch wenn das EK kaum beeinflusst wäre, da 100% Finanzierung.
die traumimmo würde vermutlich 1 Mio kosten - EK-Quote ca 50% plus weitere Sicherheiten (2 kleinere immobilien die uns zur Hälfte gehören)
Ich hatte mal mit einem Banker telefoniert, der sagte wenn die Mieteinnahmen x0,75 > bankrate seien, dann kein Problem.
habt ihr damit Erfahrungen?
2) eigentlich sind wir jetzt schon ganz gut ausgelastet - so eine immobilie kostet ja auch Zeit. Ich sehe es als diversifikation bzgl Einnahmequelle. Aktuell hohe Abhängigkeit von meinem gut bezahlten Job. Ich könnte damit zumindest ca 1,5 nettomonatsgehälter kompensieren, wenn ich die Tilgung mit berücksichtige. Vermögensseitig vermutlich eher klumpenbildung, da von dem erwähnten EK alles in Aktien und ETFS ist.
Besten Dank für eure Meinungen.
grüsse
windsurfer
@windsurfer Baujahr aus meiner Sicht super unattraktiv ohne dass man mehr weiß (Zustand Wasser/Elektrik/Fenster/Dach/Heizung?). Der Immobilienmarkt ist aus meiner Sicht noch in der Korrekturphase und die politische Risikokomponente so unkalkulierbar, dass das ein Fass ohne Boden sein kann, sprich Risiko einer solchen langfristigen Investition ist zu hoch für die mögliche Rendite, weil es zu viele kritische Variablen gibt. Dabei ist der zeitliche Aufwand noch gar nicht berücksichtigt.
Wenn ihr bereits Miteigentümer von Immobilien seid vergrößert ihr zudem nur das (regionale?) Klumpenrisiko. Wenn aufgrund Erbschaft weiterer Immobilienzuwachs zu erwarten ist würde ich keinen Cent mehr in diese Assetkategorie investieren (bei uns so der Fall).
Wenn die Preise für Immobilien mit Baujahr 201x in attraktive Regionen kommen mag das alles wieder anders sein, weil dann andere bauliche Voraussetzungen sowohl dem Investor als auch potentiellen Mietern in die Karten spielen. Es hat seinen Grund, dass derzeit viele Immobilien mit den von Dir grob benannten Eckdaten zum Kauf angeboten werden.
Ich kann @siduva beipflichten und habe im 1952 Bau wo meine ETW liegt einiges erlebt. Elektrik war in der Wohnung teilweise veraltet, ist von mir als Eigentümer aber bald behoben worden (machen lassen). Zweitens Heizungsleitungen Probleme, die sind auch Vergangenheit. Die Decke bei mir nachträglich runtergezogen war wackelig zum Bohren.
Sonst ging es aber vom Bauzustand und es war nicht sehr schlimm, da ich unter Marktpreis gekauft hatte und seltsamerweise der Quadratmeter Preis in der Stadt gestiegen ist im Vergleich zum Kauf. Allerdings würde ich mir überlegen noch Mal so etwas zu kaufen...
Im Haus ist es etwas wild, da sie wenig Rücklagen haben, mal sehen was da noch passiert.
Ich gehe davon aus, dass man als Whg Eigentümer noch weniger Chaos hat (dafür mehr Gestaltungsraum als Hausbesitzer), aber es kann wirklich schwierig werden...
Danke für eure schnellen Antworten.
ich war tatsächlich schon mit einem Gutachter drin - der war anfangs auch etwas pessimistisch, danach aber ganz zufrieden bis auf das Thema Wäremdämmung. Hier hat er ca. 70k bis 2033 veranschlagt um das Gebäude auf energieffizienz D zu heben. Hier stellt sich die Frage ob D denn ausreicht - und ob ich die momentan noch in gutem Zustand befindlichen Thermen auch rausschmeißen muss. Fernwärme aktuell noch nicht vorgesehen.
ansonsten haben 2 Wohnungen neue Elektrik, neue Steigrohre, neue Heizkörper und im EG neue Fenster. Bäder sind überall erst 10 Jahre alt.
Ich bin wie gesagt vor allem motiviert aufgrund diversifikation zu meinem angestelltenjob, aber ich will es mir auch nicht schönrechnen. Am Ende viel Zeit für eine schwarze Null lohnt nicht.
Evtl könnte ich auch nochmal massiv nachverhandeln - aber dazu wäre eine Absage auch erstmal hilfreich. Für 250k könnte ich vermutlich nicht widerstehen. Das wäre dann Faktor 10,5. aktuell stehen die Verhandlungen bei 12-13.
Grüsse
windsurfer
Ich habe einmal eine Frage bzgl. Optimierung / Modernisierung / Renovierung einer meiner vermieteten Wohnungen. Ich habe zeitnah ein paar Arbeiten an meiner Immobilie zu vergeben. Diese umfassen:
- Elektroarbeiten (2 Steckdosen kaputt), indirektes Licht optimieren im Wohnzimmer
- Bad: evtl. neu fliesen lassen je nach Kosten (da einige Fliesen häßlich)
- alte Küche abbauen und entsorgen lassen
- 1x alles durchstreichen (79 m²)
- Schönheitsreparaturen (1-2 häßliche Heizrohre verkleiden, was drumrumbauen)
- evtl. alte Türen streichen
Ich habe mir überlegt, einen Art Generalhandwerker zu organisieren, der alles zeitnah erledigt mit Rechnung und nach Standard. Mein Fokus ist wirklich, möglichst wenig Ärger damit zu haben und es wäre kein Problem dafür mehr Scheine zu bezahlen. Ich habe dazu bei Kleinanzeigen nachgesehen, allerdings werde ich nur Firmen in Betracht ziehen, die eine Webseite haben und keine Pfuscher-Handwerker ;-)
Macht das Sinn oder ist das eine dumme Idee? Habt ihr damit schon Erfahrungen gemacht? Ich sehe es einfach in nächster Zeit nicht, mich um alle Gewerke gesondert zu kümmern, sondern brauche eine einfache und zeiteffiziente Lösung.
Ich habe mir überlegt, einen Art Generalhandwerker zu organisieren, der alles zeitnah erledigt mit Rechnung und nach Standard. Mein Fokus ist wirklich, möglichst wenig Ärger damit zu haben und es wäre kein Problem dafür mehr Scheine zu bezahlen. Ich habe dazu bei Kleinanzeigen nachgesehen, allerdings werde ich nur Firmen in Betracht ziehen, die eine Webseite haben und keine Pfuscher-Handwerker ;)
Die Küche würde ich bei ebay Kleinanzeigen für Selbstabholer zu Verschenken reinstellen. Zu verschenken wird sogar der letzte Schrott noch abgeholt...
Abgesehen vom Posten "Bad neu fließen" sind das ja alles komplett triviale Arbeiten - was willst du dich da gegen "Pfusch" absichern? Auch Fachfirmen können pfuschen...
Im Übrigen sind Streicharbeiten eigentliche Sache des Mieters. Ich würde den Mieter beim Einzug streichen lassen, denn beim Auszug hat er keine Motivation es ordentlich zu machen.
Das beste Preis-Leistungs-Verhältnis kannst Du meiner Erfahrung nach mit zuverlässigen Allroundern ohne Website erreichen ;)
Du kannst mal schauen welcher Immocation-Stammtisch bei Dir in der Nähe ist. Gibt Whatsapp-Gruppen dazu. Da werden solche Infos gerne ausgetauscht.
Wir haben solche "Kleinkram"-Geschichten in den letzten Jahren immer über myhammer vergeben. Von 6 verschiedenen Anbietern war einer dabei, wo das Ergebnis akzeptabel war, alle anderen wirklich top.
Freundlich, ordentlich, zügig, und man muss nicht selbst suchen, sondern stellt sein Anliegen ein und bekommt Angebote. Da war 2xElektro, Wasser, Umzugshilfe, Nachjustieren einer selbst aufgebauten Küche und Malern dabei. Eigene Websites hatten die mein ich alle nicht, war aber alles sauber über Rechnung.
Fliesen: In unserer letzten Wohnung hatte die Vermieterin sehr hässliche und sogar gemusterte 80er-Jahre-Fliesen mit entsprechender weißer Farbe überstrichen (Badfarbe? Jedenfalls wasserfest und zu diesem Zweck). Das Ergebnis sah auch nach 5 Jahren noch sehr gut aus.