Millionär Interview Nr. 11 – Heiko – Finanzielle Freiheit mit Immobilien

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Immobilieninvestor, Reich werden mit ImmobilienWas für ein wunderbarer Sommer in Deutschland! Selbst jetzt im September gibt es viele sonnige, warme Tage. Der Maschinist hat das Wetter mit seiner Familie sehr genossen und war die meiste Zeit draußen unterwegs.

Jetzt naht der Herbst und die kalte Jahreszeit ist statistisch nicht nur eine gute Zeit für die Börse sondern auch für Die Freiheitsmaschine. Die Menschen nehmen sich wieder mehr Zeit für Ihre Finanzen und damit, Ihr Leben zu verbessern.

Und um das zu befeuern ist es wieder Zeit für unsere Millionär Interviews.

Menschen berichten hier darüber, wie Sie sich selbst ein Vermögen aufgebaut haben. Das tun Sie nicht um damit zu prahlen, sondern damit die anderen Leser etwas lernen können und selbst neue Ideen und Motivation erhalten.

Es ist sozusagen eine persönliche Spende an die Mitmenschen, um das Leben in die eigene Hand nehmen zu können.

Der Maschinist lädt hiermit wie im letzten Jahr alle wohlhabenden Menschen für ein solches Interview ein.

Meldet euch einfach unter maschinist@freiheitsmaschine.com und beantwortet die Fragen des Interviews. Alle Beiträge werden wie immer vollkommen anonymisiert. Das heißt, niemand muss Sorge vor Nachteilen im persönlichen Umfeld haben! Also los, ran an die Tasten!

 

Heute schreibt uns Heiko. Er hat sich in ca. einer Dekade ein siebstelliges Immobilienvermögen aufgebaut. Geholfen haben Ihm dabei unter anderem sehr seine erworbenen Kenntnisse im Angestelltenberuf.

Falls jemand auf die Idee kommt, die Schenkungen der Familie zu kritisieren. Er hat das erhaltene Kapital durch kluge Käufe und viel Eigenleistung vervielfacht – Anstatt, wie es wahrscheinlich die meisten anderen Menschen gemacht hätten, es einfach zu verkonsumieren.

Hier das Interview:

Moin Maschinist,
habe die Ehre, hier zum Millionärsinterview antreten zu dürfen.
Ich habe aus zwei Gründen ein paar Wochen mit mir gehadert, ob ich es wirklich tun soll.
Erstens finde ich den Begriff „Millionär“ für mich unangemessen. Ein solcher sollte nach meinem Sprachempfinden neben einem entsprechenden Einkommen auch über mehr als nur eine einzige Million verfügen, diese zudem nicht fest gebunden in Firma oder selbstgenutzter Immobilie.
 
Zum anderen möchte ich mein Modell nicht verallgemeinern oder gar für jedermann propagieren, denn es ist mir durchaus bewusst, dass es nur als Nische funktioniert.
Aber, jetzt mal alle Bedenken beiseite gewischt, die anderen Interviews habe ich schließlich auch gern gelesen. Also lass uns anfangen.

 

  • Wie alt bist Du (und der Partner falls vorhanden) und wie lange seid Ihr schon zusammen?
Ich bin 44 Jahre alt, meine Frau 30. Wir leben seit drei Jahren zusammen, vor zwei Jahren haben wir geheiratet.

 

  • Habt Ihr Kinder und wenn ja, wie alt sind sie?
Eines gerade in Arbeit!

 

  • Wo auf der Welt lebt Ihr (in der Stadt oder auf dem Land)?
Wir leben vor den Toren einer deutschen Großstadt am Rande eines großen Ballungsraumes. Ganz hübsch ländlich.

 

  • Was ist Dein (euer) jährliches Nettoeinkommen aus euren Berufen sowie euren Investments?
Zurzeit ist eine Umbruchphase, da ich meinen bisherigen Bürojob langsam auslaufen lasse. Meine Frau arbeitet momentan auch nicht, das kann sich aber wieder ändern.
Zukünftig werden die gesicherten jährlichen Einnahmen nur noch aus Vermietung meiner 6 Häuser fließen, das sind 66.000 € Nettomieten. Davon kalkuliere ich 20% für Instandhaltung und Mietausfälle, wobei ich allerdings noch nie einen Monat Mietausfall hatte.

 

Verdient habe ich als angestellter Architekt eher am unteren Rand, zuletzt waren es 2.300,- € netto/Monat bei einer 4-Tage-Woche (80%), also gerade einmal 4.000,- € brutto hochgerechnet auf eine volle Stelle. Andererseits habe ich sehr viele Freiheiten genossen und natürlich auch fachlich viel für meine Immobilien-Investitionen mitnehmen können.

 

  • Wie hoch sind eure jährlichen Ausgaben und gibt es Dinge für die Du gerne Geld ausgibst?
Ich war nie diszipliniert genug, ein Haushaltsbuch zu führen. Daher kann ich das gar nicht genau sagen.
Zwangsläufig müssen wir natürlich mit den Einnahmen auskommen, so dass uns zukünftig von den 66.000,- € nach Abzug von 20% Instandhaltung und nach Bezahlung von monatlich ca. 700,- € GKV mit Pflegeversicherung sowie ca. 600,- Einkommensteuer mit Soli nur gut 3.000,- € netto verbleiben werden. Da wir mietfrei in einer kleinen Dreizimmerwohnung in einem meiner Häuser wohnen, sollte das aber reichen und ich hoffe sogar noch auf etwas Sparquote.
Dabei leisten wir uns zwei Autos, einen Kleinwagen und einen Kompaktwagen. Anders als von den meisten FIRE-Bloggern postuliert, behaupte ich sogar, dass in diesen Fahrzeugklassen der Neukauf mit anschließender etwa 10 jähriger Haltedauer am günstigsten kommt. Also nur etwa 400,- bis 500,- monatlich für beide Karren all inclusive, wobei Sprit mit 200,- € der größte Einzelposten ist.
Generell bin ich vom Gebrauchtkauf bei größeren Konsumgütern abgekommen.  Lieber kaufe ich neu.
Die Faustregel ist meistens, das günstigste Markenprodukt in Basisausstattung online zu kaufen. Kostet wesentlich weniger Zeit und macht auch mehr Spaß.
Bei Lebensmitteln kaufe ich dagegen fast nie Markenware, bei Klamotten immerhin selten.
Urlaube werden wir in Zukunft ausgedehnter machen können als bisher.
 
Da wir mit dem Wohnmobil unterwegs sind, ist das Leben im Urlaub aber nicht zwangsläufig teurer als zuhause. Das haben wir in den letzten Jahren mit jeweils einmonatiger Winterflucht schon ausprobiert.
Das inzwischen vier Jahre alte Wohnmobil teilen wir uns mit einem meiner Brüder und seiner Familie, daher zahlen wir nur 150,- € im Monat dafür. Er nutzt es in den Schulferien, wir außerhalb davon. Das passt prima. Zusätzlich haben wir das Fahrzeug in den Zwischenzeiten, wenn es ohnehin nur rumsteht, manchmal vermietet, so dass unsere tatsächlichen Kosten nur bei etwa 100,- € monatlich liegen. Zuzüglich Sprit natürlich.

 

  • Wie hoch ist Dein (Euer) aktuelles Vermögen?
Schwierig zu sagen, da fast alles in Immobilien angelegt ist. Irgendwo zwischen 1,0 und 1,5 Mio. € wahrscheinlich. Wenn man Faktor 20 der Nettomieten ansetzt, was hier in der Gegend schon als günstig gilt, wären es 1,32 Mio. € für die Immobilien. Wenn ich schnell verkaufen müsste bestimmt deutlich weniger.


  • Wie hast Du (Ihr) euer Vermögen investiert (Aktien, Aktienfonds, vermietete oder selbstgenutzte Immobilien, eigenes Business, sowie Bargeld (inkl. Giro- und Tagesgeld)
Wie schon gesagt besteht das Vermögen fast ausschließlich aus Immobilien.
Neben einigen unbedeutenden Grundstücken sind das 6 Häuser, die mir aber nicht alle allein gehören (2 St. zu 100%, 3St. zu 50%, 1St. zu  25%). Die oben angegebenen Einnahmen und Vermögenswerte beziehen sich also nur auf meine Anteile, die anderen Anteilseigner sind Freunde und Geschwister. Von den unbebauten Grundstücken haben höchstens 1-2 das Potential, einmal Bauland zu werden.
Vom Vermögen abziehen muss man noch eine Hypothek, von der noch ca. 70.000 € zu tilgen sind. Auf der Habenseite stehen dagegen 140.000 € Cash, die mir einerseits den Übergang in die „Passive Phase“ absichern sollen (mehr psychologisch, brauche das Geld hoffentlich nicht für den Lebensunterhalt). Andererseits möchte ich aber auch keine Gelegenheit für einen weiteren günstigen Immobilienkauf auslassen müssen. Daher liegt das Geld momentan auch nur auf normalen Girokonten.

 

  • Wie hast Du es geschafft, Dein Vermögen zu generieren?
Der größte Turbo war wohl, im Nachhinein betrachtet, dass ich immer extrem günstig gekauft habe. Außerdem nie über Makler, sondern aus Zwangsversteigerungen oder direkt von Kommune bzw. Wohnungsbaugesellschaft, was die Kaufnebenkosten der ersten Objekte bei ca. 4% hielt. 500,- €/m² Wohnfläche waren anfangs mein Limit. Dafür bekam ich natürlich nur Schrottimmobilien in Schrottlagen. Die Mieten waren dementsprechend anfangs sehr niedrig, aber in Relation zum Kaufpreis ganz okay und vor allem steigerungsfähig.
Da ein Architektengehalt unter Akademikern leider deutlich unterdurchschnittlich ist und ich außerdem wenig Selbstdisziplin habe, habe ich die ersten 5 Berufsjahre blöderweise fast nix gespart. Außer einem Notgroschen hatte ich also nicht viel vorzuweisen, als ich mich vor 10 Jahren zum Kauf meines ersten Hauses entschlossen habe.
Wegen eines etwas übertriebenen Freiheitsfimmels kamen für mich damals weder eine Eigentumswohnung in WEG-Teilung noch ein jahrzehntelanger Bankkredit in Frage. Also habe ich etwas außerhalb der Großstadt gesucht und gefunden, um dann meinen Vater wegen eines Kredits anzubetteln. Das Objekt war ein Doppelhaus, bestehend aus zwei Doppelhaushälften .Für die zweite Doppelhaushälfte konnte ich einen meiner Brüder gewinnen.
Das fand unser Vater wohl so gut, dass er direkt nach dem Kauf den Kredit in eine Schenkung umwandelte. Damit war ich erstmal happy und für die nächsten 1,5 Jahre mit Renovierungen beschäftigt. In diesem Haus wohnen wir heute noch. Da ich seitdem keine Miete mehr zahlen musste, blieb etwas mehr Geld monatlich übrig und ich kaufte 2010 Haus Nr.2. Das war der beste Deal überhaupt, denn ich konnte das Grundstück aufteilen und einen Großteil weiter verkaufen. Im selben Jahr folgte auch schon Haus Nr. 3, mein Vater war offenbar auf den Geschmack gekommen, dass Schenken Spaß macht, und hatte die Losung ausgegeben, ein Haus für alle Geschwister zusammen zu kaufen. Wir saßen zu fünft in der Zwangsversteigerung (Papa und alle Kinder)und haben wohl den Saal gerockt. Diese Bude war endlich mal in gutem Zustand und ebensolcher Lage. Wir zahlten trotzdem nur 1.000,- €/m² Wohnfläche für das erst sieben Jahre alte Mehrfamilienhaus.
Haus Nr. 4 ließ etwas länger auf sich warten. Ich hatte schließlich mit Renovieren und Vermieten neben meinem normalen Job gut zu tun. 2013 war dann eine gute Gelegenheit und ich schlug wieder zu. Haus Nr. 5 lag dann erstmals nicht mehr in meinem direkten Wohnumfeld, sondern am Rande eines anderen großen Ballungsraumes. Da einer meiner Brüder mittlerweile in dieser Gegend lebte, habe ich es mit ihm zusammen gekauft. Er kümmert sich mittlerweile um die Vermietung und Abrechnung, nachdem ich es durchrenoviert habe.
Haus Nr. 6 war einerseits schon fast Routine, andererseits aber eine Premiere, da ich erstmals einen Bankkredit zur Finanzierung in Anspruch nahm. Bis dahin hatte ich nur Kredite innerhalb der Familie oder im Freundeskreis genutzt sowie meine geringen eigenen Mittel. Später hat mir auch ein in der Familie seit Generationen vererbtes Grundstück geholfen, dass mittlerweile zu Bauland geworden war. Mit meinem Anteil am Verkaufserlös habe ich dieses Jahr meine Privatschulden alle getilgt und die Bargeldreserve aufgestockt.
Insgesamt haben die Kaufpreise für alle 6 Häuser bzw. Hausbeteiligungen zusammen gerade einmal ca. 300.000,- € betragen, etwa genauso viel habe ich nochmal für Kaufnebenkosten und Renovierungen investieren müssen, konnte es aber aus dem Cashflow der Immobilien bezahlen.
Aus Schenkungen stammen insgesamt ca. 240.000,- €.  Nur ca. 60.000,- € konnte ich in den letzten 10 Jahren von meinem Gehalt sparen, was einer Sparquote von gerade einmal 25% entspricht.
Dass der Wert heutzutage aber sicherlich doppelt so hoch ist wie das investierte Kapital, zeigt recht deutlich, dass sich der Markt inzwischen gedreht hat und mein bisheriges Geschäftsmodell mangels Angebot geeigneter Objekte nicht mehr funktioniert.
Das habe ich innerhalb des letzten Jahres gedanklich realisiert und mir daraufhin überlegt, aus dem Berufsleben schon jetzt auszusteigen. Ansonsten hätte ich wahrscheinlich noch 2-3 Jahre weitergemacht.

 

  • Welche Fehler hast Du auf Deinem Weg gemacht, was würdest Du Deinem jüngeren Ich dazu raten und was können die Leser Der Freiheitsmaschine davon lernen?
Aus heutiger Sicht war ich wohl viel zu risikoscheu, habe zu spät angefangen zu sparen und zu investieren und hätte über größere Kredite und ohne Ausschluss von Eigentumswohnungen aus meinem Beuteschema einen wesentlich größeren Hebel erzeugen können.
Mein jüngeres Ich hatte aber auch so schon manchmal Muffensausen und die Buxe voll, daher bin ich mir nicht sicher, ob ich zu höherem Risiko raten würde.

 

  • Was hast Du während Deines Weges zur finanziellen Unabhängigkeit gelernt und was können andere Menschen davon für sich nutzen?
Gelernt habe ich, dass es ganz ohne Risiko und ohne Eigeninitiative nicht geht. Wer das hohe Risiko scheut, muss eben langsam und klein anfangen, wichtig ist aber, überhaupt anzufangen.
Frugalismus ist nicht mein Weg, Sparsamkeit schon.
In den unteren Gehaltsklassen funktioniert reines Sparen aber nicht, hier muss man meiner Meinung nach den Schritt in die Selbständigkeit wagen, für Risikoscheue am besten zunächst im Nebenerwerb.
Zufall ist natürlich auch im Spiel. Wenn man aber nicht zu hohe Risiken eingeht, egalisieren sich die Effekte von Glück und Pech im Laufe der Jahre wieder. Das Schöne ist, dass man in der Erinnerung hauptsächlich die Glücksmomente behält. In meinem Fall bedeutet das z.B., dass das halbe Dutzend geglückter Käufe von mehreren Dutzend Fällen begleitet war, in denen ich schon dicht dran war an einem Objekt, es aber nicht bekommen habe. Weil ich aber eben hin und wieder etwas günstig kaufen konnte, hänge ich diesem Pech nicht sehr nach.
Es sei denn, ich muss wieder darüber nachdenken…Wie z.B. jetzt, da ich darüber schreibe…Oh, Mann! Eine Doppelhaushälfte in bester Großstadtlage, noch in der Krise vor 10 Jahren, für nur 90.000,- weggegangen. Ich wurde um ganze 500,- € überboten! OMG! Moment, ich muss mir kurz in den Hintern beißen…

 

 

  • Was machst Du aktuell um Dein Vermögen zu nutzen/erhalten oder noch zu erhöhen?
Durch die Aufgabe meiner hauptberuflichen Tätigkeit wird die Sparrate in Zukunft noch niedriger sein als bisher schon, aus dieser Richtung ist nicht viel zu erwarten.
Bleibt also noch, die vorhandenen Werte auszubauen. Bei 2-3 der Häuser besteht die Möglichkeit zum Dachausbau/Aufstockung, 1-2 Grundstücke dürfen vielleicht irgendwann bebaut werden, so etwas will auch immer angeschoben werden.
Sollte doch noch eine sehr günstige Kaufgelegenheit um die Ecke kommen, wird die natürlich geschnappt!

 

  • Hast Du eine bestimmte Vermögenshöhe, die Du erreichen willst?
Die Vermögenshöhe ist mir nicht so wichtig, den Cashflow würde ich aber schon noch gerne auf ca. 7.000,- € monatlich steigern. Der Zusammenhang ist bei Immobilien nicht immer so direkt, eigentlich ähnlich wie bei Aktien.
So hoffe ich z.B. bei zwei Häusern auf eine in Planung befindliche Umgehungsstraße, die würde den Vermögenswert direkt und ohne mein Zutun um 100-200k € steigern, hat aber auf den Cashflow kaum Einfluss.

 

  • Wo stehst Du aktuell? Was sind Deine Pläne für die Zukunft bezüglich Deine Lebensstils, Lebensortes oder Deiner aktuellen Arbeit?
Nun, wir stehen gerade an der Schwelle zu einem spannenden neuen Lebensabschnitt, auf den ich mich sehr freue.
Trotzdem werde ich mit dem Erhalt der Häuser und der Vermietung noch ausreichend beschäftigt sein.
Die meisten Reparaturen kann ich selbst erledigen. Vor dem Studium habe ich eine handwerkliche Ausbildung abgeschlossen, Elektrik, Sanitär und Heizung habe ich mir über die Jahre selbst beigebracht.
Der Lebensstil und Lebensort wird sicherlich beibehalten werden. Wir sind beide nicht an einem Umzug ins Ausland interessiert. Hier in Deutschland gefällt es uns super. Neun von 12 Monaten finde ich auch klimatisch okay bis sehr gut. Die übrigen drei Monate kann man mit je zwei einmonatigen Aufenthalten in Südeuropa prima verkürzen. Wenn wir mal schulpflichtige Kinder haben, sieht das natürlich anders aus, aber das dauert ja noch.

 

  • Gibt es noch einen Rat, den Du den Menschen in Der Freiheitsmaschine gerne mitgeben möchtest?
Probiert ruhig viele verschiedene Dinge in eurem Leben möglichst früh aus und habt dabei keine Angst vorm Scheitern!

 

 

Dankeschön Heiko, dass Du Dir die Zeit genommen hast, die Fragen aus der Millionär Interview Reihe zu beantworten! Und natürlich herzlichen Glückwunsch, was Du in Deinem Leben erreicht hast!

Den Bereich, bei dem ich schmunzeln musste ist, wie Du Dir Dein siebenstelliges und so gut wie schuldenfreies Immobilienvermögen selbst kleinredest. Ich kenne das von mir selbst. Wenn ich in unsere Depots schaue, habe ich manchmal ähnliche Gefühle unter dem Motto: „Schließlich habe ich gut verdient – Das ist doch fast zwangsläufig und jeder kann das Gleiche tun…“

Im Nachhinein ist es immer einfach und wenn man die dafür notwendigen Fertigkeiten alle verinnerlicht hat, kommt es einem wie eine Normalität vor.

Wie die Mitmenschen zeigen, ist das meistens aber nicht der Fall. Der Unterschied zwischen einem Millionär und einen Schuldensklaven besteht nur aus ein paar Gewohnheiten. Und Deine Gewohnheit war es, nicht das gesamte Geld auszugeben und Dir von der Familienschenkung keinen Sportwagen und Kokain zu kaufen. 😉

Ich wünsche Dir ganz viel Erfolg bei euren nächsten Schritten und den Plänen für die Zukunft! Es würde mich und die Leser natürlich sehr interessieren, wie euer Alltag ohne das Angestelltendasein später aussieht, wenn Ihr das eine Zeitlang gemacht habt. Und als Reiseliebhaber interessiert mich natürlich auch, welche Länder Ihr mit eurem Wohnmobil bereist.

 

Und jetzt zu den Lesern. Habt Ihr auch eine vergleichbare Geschichte? Habt Ihr eigenes Vermögen aufgebaut und könnt niemandem davon erzählen? Hier in der Freiheitsmaschine könnt Ihr das tun.

Ihr könnt anderen Menschen auf Ihrem Weg damit sehr helfen und beim zwanglosen Austausch dabei selbst neue Ideen erhalten.

Schreibt dem Maschinisten unter maschinist@freiheitsmaschine.com und werdet selbst Teilnehmer bei den Millionär Interviews!

Und jetzt Feuer frei im Kommentarbereich. Was interessiert euch speziell am Weg von Heiko. Was hilft euch besonders weiter?

 

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