Liege ich da irgendwo falsch oder übersehe ich was?
Die Berechnung sieht für mich mathematisch korrekt aus. 47.000 € Tilgung vs. 30.000 € im Depot. Bei den angenommenen Parametern Vorteil für die Immobilie...
Ich würde jedoch mit anderen Parameter rechnen:
- wie bereits erwähnt negativer Cashflow der Immobilie
- höhere Rendite des Depots (+ Versteuerung erst am Ende)
So oder so bleibt nach 10 Jahren ein Vorteil für die Immobilie. Hält man länger (z.B. 20 Jahre) ist es es vergleichbar bzw. liegt je nach hypothetischer Anschlussfinanzierung das Depot vorne.
Ungeplante Investitionen, Mietausfälle, etc. können die Immobilie noch verschlechtern. Und die Immobilie macht Arbeit...
Inflation habe ich bei beiden Varianten außen vor gelassen
Das ist sehr blauäugig. Mit einer 100 % Finanzierung der Immobilie erwirbst du quasi einen 10er Hebel auf die Inflation!
Beispiel nach 10 Jahren:
A: Wie ändert sich deine Rendite wenn der Depotwert um 10 % steigt oder fällt?
B: Wie ändert sich deine Rendite wenn der Immobilienpreis um 10% steigt oder fällt?
Eine hohe Inflation in der nächsten Zeit in der best case für das Immobilieninvestment. Wäre ich nicht schon mit über einer halben Mio. € in meine selbstgenutzte Immobilie investiert, würde ich auch Immobilienexposure aufbauen, da ich eine steigende Inflation erwarte. Allerdings wäre für mich der Fokus eher auf einem soliden Objekt mit Werterhaltungs-/Steigerungspotenzial bzw. etwas mit eventuell späterem persönlichen Nutzen.
Derzeit schieben meine Frau und ich ~10 k€/Quartal in ETFs
Krass, da habt ihr ja eine super Sparquote, dass euer Grenzsteuersatz nur 35% beträgt. Hatte hier einen Maximalsteuersatz von 42% angenommen. 
Den Grundstücksanteil bitte mit dem Tool vom Finanzamt überprüfen. Bei den hohen Bodenpreisen aktuell sollte es mich wundern wenn du auf 80% kommst
In Hessen gibt es dazu ein kostenlosen offizielles Tool ("Boris" https://hvbg.hessen.de/immobilienwerte/boris-hessen) mit dem man sich den Bodenrichtwert für jedes Flurstück anzeigen lassen und somit genau berechnen kann.
Ich habe es erstmal trotzdem für die Einliegerwohnung mit einer für mich günstigeren 80/20 Aufteilung versucht. Liegt aber noch beim Finanzamt zur Prüfung. :-D
@natman
Das hört sich doch interessant an. "Der Gewinn liegt im Einkauf" ist ja so eine schöner Spruch. Wenn durch niedrigen Kaufpreis ein positiver Cashflow raus kommt und die Wohnung nicht wegen Ihrer schlechten Substanz so günstig ist könnte das doch was für dich sein. Bei kleineren Wohnungen gibt es ja eventuell auch öfter Mieterwechsel, so dass du da sogar noch mehr Erfahrung sammeln kannst. 
Die Berechnung sieht für mich mathematisch korrekt aus. 47.000 € Tilgung vs. 30.000 € im Depot
Du machst hier den gleichen Fehler wie Kröte, man darf die Kaufnebenkosten nicht unterschlagen. Korrekt wäre:
47.000 Tilgung - 20.000 Kaufnebenkosten = 27.000 vs 30.000 Depot
Die Berechnung sieht für mich mathematisch korrekt aus. 47.000 € Tilgung vs. 30.000 € im Depot
Du machst hier den gleichen Fehler wie Kröte, man darf die Kaufnebenkosten nicht unterschlagen. Korrekt wäre:
47.000 Tilgung - 20.000 Kaufnebenkosten = 27.000 vs 30.000 Depot
Und ich bin immer noch nicht überzeugt, vielleicht reden wir auch aneinander vorbei oder mein Excel-Screenshot war zu unübersichtlich. Ich setze mal meine Zahlen in dein Beispiel von der vorigen Seite ein:
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Annahme: Du hast 100.000 € Cash, das sich mit 0% verzinst.
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Szenario 1:
Du kaufst eine Immobilie für 225.000 und nimmst dabei einen Kredit von 225.000 auf, 20.000€ Nebenkosten zahlst du aus deinem Cash.
Jetzt sieht deine Vermögenssituation am Tage des Kaufes so aus:
Cash +80.000 € Immobilie +225.000 € Schulden -225.000 € ------------------------------- Gesamt +80.000 €
Situation nach 10 Jahren:
Cash +80.000 € Immobilie +225.000 € Schulden -178.000 € (etwa 21% getilgt in 10 Jahren) ------------------------------- Gesamt +127.000 €
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Szenario 2:
Du kaufst für 20.000 € Aktien, die sich mit 6% p.A. rentieren:
Vermögensstand nach Aktienkauf:
Cash +80.000 € Aktien +20.000 € ------------------------------- Gesamt +100.000 €
Situation nach 10 Jahren:
Cash +80.000 € Aktien +35.000 € ------------------------------- Gesamt +115.000 €
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Aufgrund der höheren angenommenen Aktienrendite von 6% (vs. 4% bei mir) ist die Differenz zwischen Szenario 1 und 2 nach 10 Jahren bei 12.000 €, und zwar pro Immobilie.
PS: Eventuell führen auch die geringeren prozentualen Kaufnebenkosten (da von privat) zu Verwirrung. Dadurch steigt die EK-Rendite ja auch noch mal.
@der-autodidakt
hmmm, dann verstehe ich es nicht ganz. Ich dachte die Nebenkosten sind da schon berücksichtigt... 
Ich habe mal dein Beispiel genommen und die Zahlen von @kroete eingefügt und komme trotzdem auf das Ergebnis, dass das Depot nach 10 Jahren um ca. 17.000 € hinten liegt...(Änderungen von mir fett markiert)
Szenario 1:
Du kaufst eine Immobilie für 225.000 und nimmst dabei einen Kredit von 225.000 auf, 20.000€ Nebenkosten zahlst du aus deinem Cash.
Jetzt sieht deine Vermögenssituation am Tage des Kaufes so aus:Cash +80.000 € Immobilie +225.000 € Schulden -225.000 € ------------------------------- Gesamt +80.000 €Situation nach 10 Jahren:
Cash +80.000 € Immobilie +225.000 € Schulden -178.000 € ------------------------------- Gesamt +127.000 €---
Szenario 2:
Du kaufst für 20.000 € Aktien, die sich mit 4% p.A. rentieren:
Vermögensstand nach Aktienkauf:
Cash +80.000 € Aktien +20.000 € ------------------------------- Gesamt +100.000 €Situation nach 10 Jahren:
Cash +80.000 € Aktien +30.000 € ------------------------------- Gesamt +110.000 €---
Mir ging es nicht darum zu zeigen, ob sich Aktie oder Immobilie mehr rentieren. Sondern einfach nur den Rechenfehler aufzuzeigen, die Kaufnebenkosten einfach unter den Tisch fallen zu lassen. Meine Zahlen waren reine Beispielzahlen, um zu zeigen, wie sich die Kaufnebenkosten in der Vermögensbilanz niederschlagen. Ob in dem Beispiel jetzt Immobile oder Aktien vorne liegen, spielt keine Rolle und ist ja alleine von der Wahl meiner Beispielzahlen abhängig.
Ah ok. Ja, da stimme ich dir zu, die Nebenkosten dürfen nicht unterschlagen werden, da sonst Äpfel mit Birnen verglichen werden.
@kroete hat die Nebenkosten jedoch in seinem Beispiel rechnerisch berücksichtigt, auch wenn das in seiner Excel-Tabelle nicht direkt ersichtlich ist, sondern indirekt "verwurschtelt" ist (deswegen hatte ich auch nochmal seine konkreten Beispielzahlen genommen).
Der Rendite-Turbo pro Immobilie ist jetzt natürlich:
- Eine 110%-Finanzierung -> kein Eigenkapital also unendlich hohe Eigenkapitalrendite
- Tilgung auf 1% setzen -> positiver Cashflow, der in Aktien gesteckt werden kann und dort nochmals Rendite abwirft
So kann man ohne eigenes Geld einzusetzen monatlich zusätzliches Geld ins Depot stecken.
- Tilgung auf 1% setzen -> positiver Cashflow, der in Aktien gesteckt werden kann und dort nochmals Rendite abwirft
So kann man
Oder in 2.immo. nur steigt bei diesem Ansatz das Risiko, wenn man nicht weiß was man tut...
@kroete hat die Nebenkosten jedoch in seinem Beispiel rechnerisch berücksichtigt, auch wenn das in seiner Excel-Tabelle nicht direkt ersichtlich ist, sondern indirekt "verwurschtelt" ist (deswegen hatte ich auch nochmal seine konkreten Beispielzahlen genommen).
Ja, stimmt. Unterm Strich kommt es auf die Art und Weise auf’s selbe raus.