Liege ich da irgendwo falsch oder übersehe ich was?
Wo hast du denn die Instandhaltungskosten und die Zinskosten mitverwurschtelt? Die tauchen ja nicht explizit auf...
Dann sagst du, dass du 100% finanzieren willst und die Nebenkosten von 20.000 € selbst bezahlst. D.h. du bist ja am Anfang (in Jahr 0 sozusagen) erst mal mit 20.000 € im Minus. Denn die 20.000 € sind bei Notar und Staat und dein gesamtes Eigenkapital ist um den gleichen Betrag geschrumpft. Diesen Negativbetrag musst du schon berücksichtigen! Auf der anderen Seite - im Szenario Depot - legst du diese 20.000 € ja an und startest nicht bei Null.
Immobilien sind zudem im Vergleich zur Anlage in Aktien immer ein Steuerthema, das sollte man in der Kalkulation nicht unterschlagen.
Anbei eine Vorlage, die ich in Excel gebaut habe zur überschlägigen Immobilien Kalkulation. Die gelb hinerlegten Felder sind anzupassen, der Rest wird automatisch berechnet.
Edit: Upload funktioniert nicht...
Edit 2: Hier zum Trost ein Screenshot 
Liege ich da irgendwo falsch oder übersehe ich was?
Wo hast du denn die Instandhaltungskosten und die Zinskosten mitverwurschtelt? Die tauchen ja nicht explizit auf...
Dann sagst du, dass du 100% finanzieren willst und die Nebenkosten von 20.000 € selbst bezahlst. D.h. du bist ja am Anfang (in Jahr 0 sozusagen) erst mal mit 20.000 € im Minus. Denn die 20.000 € sind bei Notar und Staat und dein gesamtes Eigenkapital ist um den gleichen Betrag geschrumpft. Diesen Negativbetrag musst du schon berücksichtigen! Auf der anderen Seite - im Szenario Depot - legst du diese 20.000 € ja an und startest nicht bei Null.
Die -20.000 € sind in der Spalte rechts bei der Immo am Anfang berücksichtigt.
Instandhaltung sind etwa 500€ p.a. im nicht umlagefähigen Hausgeld enthalten. Die werden zusammen mit Annuität (Zinsen+Tilgung) und geschätzter steuerlicher Auswirkung im Cashflow verwurstelt: Cashflow = Kaltmiete - Annuität - nicht umlagefähiges Hausgeld - Steuern = ~15 € pro Monat
Das findet sich in der Spalte kum. Cashflow, der ist nur marginal positiv, deckt aber Zinsen, Tilgung und Hausgeld ab.
D.h. nach den anfänglichen 20.000 € muss kein Eigenkapital mehr eingesetzt werden und nach 10 Jahren stecken in der Immo ~47.000 € Nettovermögen, im Depot nur ~29.000 €.
Nein, es sind keine 47.000, sondern nur 27.000. Du kannst die -20.000 doch nicht einfach weglassen. Das ist doch Geld, was du auf nimmer wiedersehen ausgegeben hast. Sozusagen der Ausgabeaufschlag ;)
Das findet sich in der Spalte kum. Cashflow, der ist nur marginal positiv, deckt aber Zinsen, Tilgung und Hausgeld ab.
Vergess' dabei nicht, dass die Tilgung im Gegensatz zu Instandhaltung und Zins aus bereits versteuertem Einkommen geschieht!
Nein, es sind keine 47.000, sondern nur 27.000. Du kannst die -20.000 doch nicht einfach weglassen. Das ist doch Geld, was du auf nimmer wiedersehen ausgegeben hast. Sozusagen der Ausgabeaufschlag ;)
Und genau an der Stelle habe ich den Knoten im Kopf. 
Wenn ich nach 10 Jahren die 20.000 € EK für irgendwas anderes brauche und "entnehmen" möchte, hätte ich bei Verkauf der Immo für 225.000 € mit Restschuld 178.000 € von den 47.000 € noch 27.000€ übrig, bei Auflösung des Depots und Entnahme der 20.000 € nur noch die 9.000 € Wertzuwächse. Also ein Delta von 18.000 € nach 10 Jahren - richtig? 
Das findet sich in der Spalte kum. Cashflow, der ist nur marginal positiv, deckt aber Zinsen, Tilgung und Hausgeld ab.
Vergess' dabei nicht, dass die Tilgung im Gegensatz zu Instandhaltung und Zins aus bereits versteuertem Einkommen geschieht!
Ja, aber aus Einkommen, das nur aus der Vermietung kommt und für das einmalig 20.000 € EK eingesetzt wurde.
Deine Excel würde mich sehr interessieren @der-autodidakt - findest du irgendeinen anderen Weg die hochzuladen? z.B. komprimieren und als *.png umbenennen?
Nein, du startest doch mit -20.000 € bei der Immobilie. Wenn du dann nach 10 Jahren 20.000 € "entnehmen" willst, dann hättest du bei der Immobilie nach Verkauf und Tilgung der Restschulden 7.000 € und beim Depot 9.000 €.
Ja, aber aus Einkommen, das nur aus der Vermietung kommt und für das einmalig 20.000 € EK eingesetzt wurde.
Das ist irrelevant, du versteuerst das Einkommen mit deinem Grenzsteuersatz plus Soli (plus Kirchensteuer). Dann kann schon fast die Hälfte weg sein, bevor es in die Tilgung geht!
Anders gesagt: Um eine Tilgung von 4.500 zu leisten musst du vor Steuer ~8.200 einnehmen, bei 42% EK-Steuersatz, plus Soli ohne Kirchensteuer.
Und genau an der Stelle habe ich den Knoten im Kopf.
Wenn du mal die Immobilie nicht isoliert betrachtest, sondern nur als Teil deines Gesamtvermögens, dann sollte es klar werden. Am Kauftag ist dein Gesamtvermögen um 20.000 € geschrumpft! Das Geld ist weg!
@dustin hab tatsächlich in meiner alten Studistadt ein Objekt gefunden, was einen guten positiven Cashflow hätte allerdings mit 2 Downtopics (EG Wohnung und etwas zu klein die Bitte daher schlechter Kredit). Der Vorteil an Erlangen ist eine hohe Durchschnittsbruttomiete (knapp 15 Euro) bei zwar hohen Kaufpreisen aber es gibt in den nur OK Stadtteilen hin u wieder Gelegenheit für billiger zu kaufen (für 3000 pro qm statt 4500 Euro).
Und genau an der Stelle habe ich den Knoten im Kopf.
Wenn du mal die Immobilie nicht isoliert betrachtest, sondern nur als Teil deines Gesamtvermögens, dann sollte es klar werden. Am Kauftag ist dein Gesamtvermögen um 20.000 € geschrumpft! Das Geld ist weg!
Ok, also am Kauftag wären wir bei Immokauf bei -20 k€, bei Geld im Depot lassen noch bei +-0. Nach 10 Jahren verkaufe ich die Immo für 225 k€, tilge die Restschuld von 178 k€ und bin in Summe bei +27 k€ (-20 + 225 - 178 = +27). Hätte ich es im Depot gelassen, wären nur +9 k€ Wertzuwächse aufgelaufen. Irgendwie schnalle ich es immer noch nicht. 
Ja, aber aus Einkommen, das nur aus der Vermietung kommt und für das einmalig 20.000 € EK eingesetzt wurde.
Das ist irrelevant, du versteuerst das Einkommen mit deinem Grenzsteuersatz plus Soli (plus Kirchensteuer). Dann kann schon fast die Hälfte weg sein, bevor es in die Tilgung geht!
Anders gesagt: Um eine Tilgung von 1.500 zu leisten musst du vor Steuer ~2.700 einnehmen, bei 42% EK-Steuersatz, plus Soli ohne Kirchensteuer.
Meine Milchmädchenrechnung zur Steuer sieht so aus:
Einnahmen:
- 8160 € Kaltmiete
Abzüglich Werbungskosten:
- 2% der Anschaffungskosten minus 20% Grundstücksanteil: 3906 €
- 1,09% Zinsen: 2452 €
- nicht umlagefähiges Hausgeld: 200 €
Überschuss: ~1600 €
Bei 35% angenommenem Steuersatz also 560 € p.a. Steuern, d.h. der Cashflow von ca. +50 € p.M. wird quasi auf 0 gedrückt, ich müsste aber auch kein eigenes Geld nachschießen.
Irgendwie schnalle ich es immer noch nicht.
Ok. Hier mal ein Beispiel mit fiktiven Zahlen zum einfachen Rechnen. Ich denke, dann verstehst du es.
Annahme: Du hast 100.000 € Cash, das sich mit 0% verzinst.
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Szenario 1:
Du kaufst eine Immobilie für 200.000 und nimmst dabei einen Kredit von 200.000 auf, 20.000€ Nebenkosten zahlst du aus deinem Cash.
Jetzt sieht deine Vermögenssituation am Tage des Kaufes so aus:
Cash +80.000 € Immobilie +200.000 € Schulden -200.000 € ------------------------------- Gesamt +80.000 €
Situation nach 10 Jahren:
Cash +80.000 € Immobilie +200.000 € Schulden -170.000 € ------------------------------- Gesamt +110.000 €
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Szenario 2:
Du kaufst für 20.000 € Aktien, die sich mit 6% p.A. rentieren:
Vermögensstand nach Aktienkauf:
Cash +80.000 € Aktien +20.000 € ------------------------------- Gesamt +100.000 €
Situation nach 10 Jahren:
Cash +80.000 € Aktien +35.000 € ------------------------------- Gesamt +115.000 €
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Du siehst, die 20.000 Kaufnebenkosten sind weg und müssen somit durch die Mieteinkünfte erst wieder erwirtschaftet werden! Ich habe hier jetzt zum einfacheren Rechnen keinen Wertzuwachs der Immobilie unterstellt und keine Steuer oder sonstige Komplikationen berücksichtigt. Es geht mir nur darum aufzuzeigen, dass du bei deinem Immobilieninvestment die Kaufnebenkosten tatsächlich auch als Ausgaben mit berücksichtigen musst!
Meine Milchmädchenrechnung zur Steuer sieht so aus:
Einnahmen:
- 8160 € Kaltmiete
Abzüglich Werbungskosten:
- 2% der Anschaffungskosten minus 20% Grundstücksanteil: 3906 €
- 1,09% Zinsen: 2452 €
- nicht umlagefähiges Hausgeld: 200 €Überschuss: ~1600 €
Bei 35% angenommenem Steuersatz also 560 € p.a. Steuern, d.h. der Cashflow von ca. +50 € p.M. wird quasi auf 0 gedrückt, ich müsste aber auch kein eigenes Geld nachschießen.
OK
Den Grundstücksanteil bitte mit dem Tool vom Finanzamt überprüfen. Bei den hohen Bodenpreisen aktuell sollte es mich wundern wenn du auf 80% kommst
Den Grundstücksanteil bitte mit dem Tool vom Finanzamt überprüfen. Bei den hohen Bodenpreisen aktuell sollte es mich wundern wenn du auf 80% kommst
Was man auch machen kann:
A) im Notarvertrag die Verteilung Boden- /Gebäudeanteil nennen lassen beim Kaufvertrag. Für den Käufer ein Vorteil, weil ein Argument mehr da ist, dass es eben nicht 70/30 ist sondern 80/20 oder 90/10. Für den Verkäufer entsteht dadurch kein Nachteil. Aber: Das Finanzamt muss diese Zahlen nicht akzeptieren.
B) Sich selbst die Bodenrichtwerte zum Zeitpunkt des Verkaufs besorgen, nicht nur von der Gegend des Kaufs, sondern auch angrenzende Gebiete. Damit kann man auch wieder für eine steuerlich bessere Aufteilung zwischen Boden- / Gebäudeanteil argumentieren. Teils verwendet das Finanzamt nämlich aktuelle Bodenrichtwerte, da können die zum Kaufzeitpunkt besser sein, da sich in 2-3 Jahren zwischen Kaufzeitpunkt und Diskussion mti dem Finanzamt die Preise durchaus ändern können (meist nach oben...). Auch kann man argumentieren, dass bspw. angrenzende Gebiete schlechtere Bodenrichtwerte haben und das eigene Gründstück eher hier reingehört, da ähnliche Eigenschaften. Und man kann argumentieren, dass genau das Eigene Grundstück am blödsten liegt... Damit kann man die Berechnungsgrundlage verbessern.
Das kann direkt einige Prozent Unterschied ausmachen. Die man dann 50 Jahre lang besser abschreiben kann! Hier lohnt sich m.E. eine kleine Diskussion mit dem Finanzamt. Das offizielle Tool des Finanzamt würde ich wenn möglich vermeiden ;)