Nachrichten
Nachrichten löschen

"Ramsch-Immobilie" bzw. Messie-Wohnung als Investment?

Kroete
(@kroete)
Aktiver Freiheitskämpfer

Hallo zusammen,
ich würde gerne euren Input bzw. Schwarmintelligenz zu folgender Situation und Anlage-Idee hören:
- ich habe bisher noch keine fremdgenutzten Immos, möchte aber gern bald in ein erstes Objekt investieren
- durch eigengenutzte Immo ist etwas Wissen zu Renovierungskosten, etc. vorhanden
- habe jetzt auf eine Annonce reagiert und mit dem Verkäufer telefoniert: privater Immo-Investor (> 50 Einheiten), der ein Objekt verkaufen möchte

Soweit so gut, nun zum konkreten Objekt:
- Reihenmittelhaus im Ballungsgebiet, gute Mikro-Lage (Sackgasse, naturnah), 140 m² auf zwei Etagen, Ausbaureserve 50 m² unter'm Dach
- langfristig vermietet, Kaltmiete 800€/Monat, aufgerufener Kaufpreis 163k€ -> Faktor 17 bzw. 5,9% Bruttorendite
- Mieter sind die früheren Eigentümer, laut Verkäufer haben sie das Objekt "vom Finanzamt abgenommen" bekommen, woraufhin er es erstanden und an sie zurückvermietet hat
- Mieter sind 6-köpfige Familie die viele Sozialleistungen kassiert, allerdings in der Vergangenheit immer zuverlässig die Miete überwiesen (auf Wunsch belegbar durch Kontoauszüge laut Verkäufer)
- nun der größte Haken: die Mieterfamilie ist nicht sonderlich ordentlich und wohnt "schon immer" in dem Haus, so dass Keller und Dachboden total vollgestopft sind mit Krempel; desweiteren halten sie 4 Hunde und die Inneneinrichtung ist entsprechend abgewohnt
- laut Verkäufer aber kein Problem, da sie noch "mindestens die nächsten 15 Jahre" dort wohnen wollen, sich bisher selbst um alle Kleinreparaturen, etc. gekümmert haben und sollte es mal zu einem Auszug kommen könnte man das Objekt durchrenovieren und für > 250 k€ verkaufen (das glaube ich auch angesichts der sonst aufgerufenen Preise für EFH in der Gegend) oder aufteilen in z.B. 70 m² EG-Wohnung und 120 m² Maisonette-Wohnung in OG+DG und teurer neu vermieten.

Bis zum Punkt 5,9% Rendite und langfristig vermietet klang es für mich noch gut. Ab dem Kapitel 6-köpfige Familie mit 4 Hunden, die die Innenausstattung ziemlich runtergerockt hat, und das Haupteinkommen aus Sozialleistungen bezieht, bin ich gedanklich aus dem Deal ausgestiegen.

Dann habe ich mich aber daran erinnert, dass mir der Vater eines guten Freundes - ein ausgewiesener Immo-Hai - mal gesagt hat er kauft auch zwischendurch gerne mal abgerockte Schrott-Wohnungen und lässt Hartz IV Bezieher drin wohnen. Seine Aussage war: solange er > 5% Rendite auf den Kaufpreis kriegt ist ihm egal ob die Miete vom Sozialamt kommt.

Da wir hier einige Immo-Experten im Forum haben, dachte ich mir ich höre mir auch mal euren Input dazu an: Also, was denkt ihr, zuschlagen oder für die erste Immo lieber was anderes suchen?

Zitat
Themenstarter Veröffentlicht : 23. November 2021 14:46
Natman und BananenRapper mögen das
BananenRapper
(@bananenrapper)
Verdienter Freiheitskämpfer

Wichtig fände ich noch die ortsübliche Vergleichsmiete zu wissen. Du solltest mal die unterschiedlichen Szenarien anschauen.

- Was passiert wenn sie morgen ausziehen? Ist das Objekt mit Renovierungskosten zu neuer Miete noch rentabel. Hast du Bock auf ne Renovierung?

- Könnte man es in dem Zustand nochmal vermieten? Vermutlich nein.

- Wie sicher ist der Status, dass du Miete vom Amt kommt? Falls sie nicht mehr zahlen, ist es vermutlich schwer eine 6-köpfige Familie aus ‚ihrem‘ Haus rauszubekommen.

- Ist heute noch Luft nach oben bei der Miete?

Du schriebst, dass es durchrenoviert für 250k+ weggehen könnte, aber du hast ja schon 163k plus NK. Die Renovierung bei deiner Beschreibung könnte auch einiges Kosten bei 140qm. Baujahr?

AntwortZitat
Veröffentlicht : 23. November 2021 15:42
Kroete und Judge Dredd mögen das
Der Autodidakt
(@der-autodidakt)
Verdienter Freiheitskämpfer

Die Frage die sich mir stellt ist: "Warum will der Kerl verkaufen?" 

AntwortZitat
Veröffentlicht : 23. November 2021 16:00
Vroma, Kroete, Mrtn17 und 2 User mögen das
Judge Dredd
(@judge-dredd)
Freiheitskämpfer Gold

@bananenrapper 

definitv, rein mietrechtlich ist das super schwer. Wenn die zwei Monate nicht zahlen und du auf Räumung klagst braucht es einige Monate bis zum Prozess.Selbst wenn man da obsiegt (was wahrscheinlich ist) ist es wegen der Kinder sehr wahrscheinlich, dass dort noch einige Monate eine gerichtliche Räumfrist eingeräumt wird. Das kann also im schlimmsten Fall ein langer Zeitraum sein.

würde da auch abklären, ob die Miete wirklich und sicher direkt vom Amt übernommen wird.

AntwortZitat
Veröffentlicht : 23. November 2021 16:33
Kroete und Natman mögen das
Yakari
(@yakari)
Freiheitskämpfer Silber
Veröffentlicht von: @judge-dredd

würde da auch abklären, ob die Miete wirklich und sicher direkt vom Amt übernommen wird.

Par. 22 Abs. 7 SGB II

https://www.gesetze-im-internet.de/sgb_2/__22.html

Dass direkt an den Vermieter gezahlt wird, beruht nur auf dem guten Willen der Leistungsbezieher. Problem da: Erhöhungen werden von etwas verpeilteren Menschen nicht ans Jobcenter weitergegeben, dann wird monatelang zu wenig gezahlt…
Aus Liquiditätsgründen wird das auch gern mal widerrufen, bei manchen ist es ein ziemliches on- off und der Vermieter wartet auf sein Geld.

Anderes Szenario: du musst sie räumen, auf einige Probleme hat schon Judge hingewiesen. Bin kein großer Mietrechtsexperte, aber wenn es zur Räumung kommt, kannst du den Plunder  nicht wegzaubern, sondern darfst ihn kostenpflichtig einlagern. Natürlich müssen die Ex-Mieter dir sämtliche Kosten (auch Rechtsanwalt und Gericht…) erstatten, aber greife mal nem nackten Mann in die Tasche.

 

Das Thema hast du als Vermieter latent sicher überall, jeder kann in eine Krise geraten.

und die Geschichte KANN sehr gut ausgehen und tatsächlich unkompliziert sein, man weiß es halt nicht sicher im Voraus, so ohne Glaskugel…

AntwortZitat
Veröffentlicht : 23. November 2021 22:08
Natman, Kroete, Judge Dredd und 1 User mögen das
Judge Dredd
(@judge-dredd)
Freiheitskämpfer Gold

@yakari 

super, dass es da direkt eine Norm zu gibt. Dann muss man nur schauen, dass die leistungsberechtigte Person auch den Antrag stellt und das zur "Geschäftsgrundlage" der Vermietung macht. Das  Jobcenter ist ja quasi ein AAA Schuldner.

 

Definitv, die Räumkosten( die der Vermieter vorstrecken muss) kämen noch hinzu.

 

AntwortZitat
Veröffentlicht : 24. November 2021 09:54
Natman und Kroete mögen das
Natman
(@natman)
Freiheitskämpfer Gold Moderator

Mein Input dazu: Wir hatten im Verwandtenkreis eine Messiewohnung mal ausgeräumt. Dabei gab es nur die Reste, wo schon einmal jemand etwas getan hatte und zwar 2 Tage a 10h lang. War wirklich heftig. Für mich klingt die Rendite von 5% nicht ausreichend genug, sich den ganzen Ärger anzutun. Der Verkäufer spielt vermutlich die Probleme herunter, er hat ja den Wunsch, das Ding loszuwerden. Ich würde persönlich immer erst das Risiko und dann die Rendite sehen.

AntwortZitat
Veröffentlicht : 24. November 2021 09:59
Maschinist, Kroete, Judge Dredd und 1 User mögen das
Yakari
(@yakari)
Freiheitskämpfer Silber

jetzt bist du auch den weitverbreiteten Irrglauben aufgesessen. Die Norm begründet eben keinen Anspruch des Vermieters gegen das JobCenter. Aufgrund der gesetzlichen Vorgabe kann aber das JobCenter im Namen des Mieters direkt an den Vermieter zahlen. Das muss der Mieter aber veranlassen und er kann es auch jederzeit widerrufen und in der Praxis wird davon auch Gebrauch gemacht, wenn der Mieter mehr Geld braucht.

daher ist das JobCenter eben kein super Schuldner, es ist überhaupt gar kein Schuldner der Mietzahlung. Es schuldet dem Mieter ALG II (Hartz IV), worin Kosten der Unterkunft enthalten sind , mehr nicht. Dies setzt im übrigen auch voraus, dass der Mieter seinen Antrag regelmäßig stellt und seinen Mitwirkungspflichten nachkommt. Manche sind auch dazu nicht in der Lage… (dann sollte man als Vermieter sich an das Betreuungsgericht wenden und eine Betreuung anregen). Dann bekommt er , der Mieter, eben kein ALG 2, der Vermieter als letzter in dieser Kette bekommt dann auch keine Miete…

 

Edit: lief auch schon beim Bundessozialgericht, hier mal gut verständlich besprochen:

https://www.dgbrechtsschutz.de/recht/sozialrecht/arbeitslosigkeit/themen/beitrag/ansicht/arbeitslosigkeit/vermieter-haben-keinen-anspruch-auf-miete-gegen-das-jobcenter/details/anzeige/?type=999&cHash=664f77a52898db808339a4bdd489a5ba

AntwortZitat
Veröffentlicht : 24. November 2021 10:00
Natman, Kroete und Judge Dredd mögen das
Judge Dredd
(@judge-dredd)
Freiheitskämpfer Gold

@yakari 

genau, Vertragspartner bleibt der Mieter. Mein Einwand mit dem AAa Schuldner bezug sich nur darauf, dass der Mieter und das Jobcenter mitspielen. Du hast die Risken auf Mieterseite (der wirkt nicht mit) ja schon angesprochen. Auf der anderen Seite kann aber auch z.B. das Jobcenter nicht mitspielen, wenn die z.B. im VErhältnis zum Mieter sagen, dass die Wohnung nicht angemessen ist (also zu groß). Bin kein Sozialrechtler aber aber gibt es höchstwahrscheinlich nur teilweise Leistungen von der Behörde und die Sache mit dem AAA Schuldner geht nicht auf. Also da muss schon alles passen, damit man mit dem Jobbcenter einen AAA Schuldner bekommt.

AntwortZitat
Veröffentlicht : 24. November 2021 10:17
Natman und Kroete mögen das
Kroete
(@kroete)
Aktiver Freiheitskämpfer

Danke für eure ganzen Antworten und Hinweise!

Veröffentlicht von: @bananenrapper

Wichtig fände ich noch die ortsübliche Vergleichsmiete zu wissen. Du solltest mal die unterschiedlichen Szenarien anschauen.

- Was passiert wenn sie morgen ausziehen? Ist das Objekt mit Renovierungskosten zu neuer Miete noch rentabel. Hast du Bock auf ne Renovierung?

- Könnte man es in dem Zustand nochmal vermieten? Vermutlich nein.

- Wie sicher ist der Status, dass du Miete vom Amt kommt? Falls sie nicht mehr zahlen, ist es vermutlich schwer eine 6-köpfige Familie aus ‚ihrem‘ Haus rauszubekommen.

- Ist heute noch Luft nach oben bei der Miete?

Du schriebst, dass es durchrenoviert für 250k+ weggehen könnte, aber du hast ja schon 163k plus NK. Die Renovierung bei deiner Beschreibung könnte auch einiges Kosten bei 140qm. Baujahr?

Die Miete entspricht schon etwa der ortsüblichen Vergleichsmiete, die bei der Wohnungsgröße nur noch um die 5,50 €/m² liegt. Wenn die Messies ausziehen bleibt also eigentlich nur noch Fix&Flip.
Baujahr ist 1956, Dach inkl. Dämmung ist von 2000, Fenster & Elektro von 1996. Wird also keine Kernsanierung, aber ein bisschen was wäre schon zu tun. Und dann ist es vermutlich so wie du schreibst: 163 k€ + NK + Renovierung dürfte in die Größenordnung des erzielbaren Verkaufspreises kommen. Damit auch unattraktiv. Das einzige Szenario das finanziell Sinn ergibt ist die Messies drin lassen, am Haus nichts großartig sanieren und einfach beten, dass die Miete für die nächsten 20+ Jahre zuverlässig gezahlt wird und man seine 5,9% Rendite bekommt.

Veröffentlicht von: @der-autodidakt

Die Frage die sich mir stellt ist: "Warum will der Kerl verkaufen?" 

Das habe ich mich auch gefragt. Er sagte dazu: Hat selbst >50 Einheiten, verkauft aktuell ~5 um etwas freie Liquidität zu haben und "damit auch andere die Chance haben mit Immos so reich zu werden wie er". Bei letzterem Statement ist mein Bullshit-Detektor sehr weit ausgeschlagen. Kann also gut sein, dass er von seinen >50 Einheiten die loswerden will, die ihm am meisten Stress machen.

@yakari & @judge-dredd : Danke für den Input bzgl. rechtlicher Lage bei Sozialhilfe-Empfänger-Mietern, denke das ist auch für einige andere hier im Forum interessant.

@natman : Ja, das stimmt. Allerdings sind hier aktuell 5,9% Rendite und sonst ist es schwierig was über 4% zu finden. Und bei den "höherklassigen" Objekten sind wir selbst hier in einem recht strukturschwachen Gebiet mittlerweile bei Kaufpreisen angelangt, die sich für eine Vermietung nicht mehr rentieren. Um in Richtung 5% zu kommen müsste man Kaltmieten aufrufen, die eigentlich nur Leute zahlen können, die auch selbst einen Kredit für die entsprechende Immobilie bekämen. Und diese Leute kaufen aktuell bei dem "billigen Geld" eher als dass sie mieten.

AntwortZitat
Themenstarter Veröffentlicht : 24. November 2021 10:29
Der Autodidakt, Judge Dredd, Natman und 1 User mögen das
Yakari
(@yakari)
Freiheitskämpfer Silber
Veröffentlicht von: @judge-dredd

Auf der anderen Seite kann aber auch z.B. das Jobcenter nicht mitspielen, wenn die z.B. im VErhältnis zum Mieter sagen, dass die Wohnung nicht angemessen ist (also zu groß). Dann gibt es nur teilweise Leistungen und die Sache mit dem AAA Schuldner geht nicht auf.

Definitiv. Wobei bei mehreren Kindern, ggf. eines mit Besonderheiten, sollte der durchschnittliche Fachanwalt für Sozialrecht damit im Nullkommanix fertigwerden, das hilft nur dem Vermieter natürlich auch nicht.

 Ich würde dem an „Hartzis“ vermietenden Immoeigentümer raten, nicht nur den Mietspiegel im Auge zu behalten, sondern auch die Angemessenheitsrichtlinien (Geschäftsanweisung) des örtlich zuständigen Jobcenters (dito Sozialamt), und auch die Wohngeldtabelle.

Und die Abschläge für NK/HK nicht zu niedrig ansetzen, lieber dem Mieter was erststten als auf Nachzahlung warten, aber das dürfte man als Vermieter wohl intuitiv machen. 😉

AntwortZitat
Veröffentlicht : 24. November 2021 10:31
Natman, Judge Dredd und Kroete mögen das
yok
 yok
(@yok)
Freiheitskämpfer Gold

Rein gefühlsmässig würde ich sagen, da ist was faul. Auf 5.9% Rendite "hoffen" wäre mir zu anstrengend. Geh doch mal bei den Mietern vorbei und sprich mit denen. Warst du schon mal drinnen und hast dir den Zustand angeschaut?

AntwortZitat
Veröffentlicht : 24. November 2021 10:49
Kroete, Yakari und Natman mögen das
Roman
(@roman)
Verdienter Freiheitskämpfer

@kroete 

Wenn das einzig positive Szenario für die zu erzielende Rendite die Hoffnung ist, dass die Messies noch 20 Jahre bleiben, dann steht der Investment-Case auf schwachen Füssen. Die Rentabilität sehr unsicher, genau wie die Sicherheit einen Ersatzmieter zu finden (ohne Fix&Flip).

Auch der Liquiditätaspekt (für den Wiederverkauf) ist vermutlich eher schlecht wegen der Bewohner. Versuche mal herauszufinden, wie lange das Objekt schon am Markt ist und ob bereits Kaufpreisanpassungen nach unten gemacht wurden. Das würde diesen Aspekt bestätigen.

Soweit ich das sehe hat das Investment einen eher negativen Erwartungswert. 5.9% Bruttorendite wäre mir für dieses Risiko einfach zu wenig.

AntwortZitat
Veröffentlicht : 24. November 2021 12:08
viper2333, Kroete, Yakari und 4 User mögen das
Der Autodidakt
(@der-autodidakt)
Verdienter Freiheitskämpfer
Veröffentlicht von: @kroete

Er sagte dazu: Hat selbst >50 Einheiten, verkauft aktuell ~5 um etwas freie Liquidität zu haben und "damit auch andere die Chance haben mit Immos so reich zu werden wie er".

Ja, an der Stelle wäre ich wahrscheinlich raus gewesen. Das glaubt doch kein Mensch...

Ich bin hier der Meinung von @roman. Hoffnung ist keine Investmentstrategie.

AntwortZitat
Veröffentlicht : 24. November 2021 14:00
Feivel2000, Vroma, viper2333 und 5 User mögen das