Ich habe 2021 zum ersten mal meine ETW vermietet. Dementsprechend muss ich das ab jetzt bei der Steuerklärung berücksichtigen. Ich benutze schon seit längerem das Programm WISO Steuer. Komme damit soweit gut klar.
Bezüglich Einnahmen/Ausgaben habe ich eine Frage.
Die Hausverwaltung macht die Abrechnungen jedes Jahr von Anfang Juli bis Ende Juni.
Wohnung ist vermietet seit April 2021.
D.h. Die Nebenkostenabrechnung habe ich für meine Mieter erstellt von April21 bis Juni21. Von Juli21 bis Dezember21 wird nach Wirtschaftsplan bezahlt.
Wie würdet ihr nun bei der Steuererklärung vorgehen?
a) Einnahmen und Ausgaben zwischen April21 und Juni21 einreichen. Dann bei der Steuerklärung 2023 -> Juli21-Juni22 usw.
oder
b) Einnahmen und Ausgaben von April21 bis Dezember21. Dann bei der Steuererklärung 2023 -> Einnahmen und Ausgaben Januar22 bis Dezember22. usw. So würde ich ja keine "sauberen" Zahlen haben (Wirtschaftsplan)
oder
c) ich warte bis ich gegen August/September 22 die Nebenkosten-Abrechnung für Juli21-Juni22 bekomme. Danach die Steuererklärung machen. Allerdings muss man bis zum 31. Juli die Steuererklärung abgeben.
Danke im voraus.
b) ist korrekt aus meiner Sicht, wenn Du damit die Zuordnung der Einnahmen und Ausgaben zum jeweils für die Steuer geltenden Jahr meinst.
Steuerlich ist ausschließlich der Zahlungszeitpunkt relevant. Alles was im 2021 eingenommen oder ausgegeben wurde, wird mit der Steuererklärung 2021 erklärt.
Edit: siehe auch hier https://freiheitsmaschine.com/freiheitsforum/postid/28674/
ok ich habe gemerkt, dass ich zu kompliziert gedacht habe. Eigentlich logisch und einfach.
Meine nächste Frage ist bezüglich "Abschreibung". In meinem Kaufvertrag ist das Objekt nicht aufgeteilt in Grundstück und Gebäude. Wie würdest du da vorgehen?
Ich habe das hier entdeckt:
@m-can ich habe einfach bei der Abschreibung den damaligen Kaufpreis genommen (hab ich ja nicht gekauft ^^) und dann 80% auf die Wohnung genommen und 20% auf den Boden. Mir war es nicht bekannt und hab in mehreren Quellen im Netz bzgl. Immoseiten gelesen, dass es das Finanzamt dann schon anmeckern werden wenn es ihnen nicht passt. In meinen Dokumenten von der Immobilie gab es keine Information darüber.
Die einfachste Lösung wäre natürlich, wenn man die Abschreibungsmodalitäten Aufteilungsmodalitäten vom Vorbesitzer übernimmt, sofern die nicht völlig falsch/ungünstig sind.
Wenn das nicht möglich ist würde ich wie von @Natman vorgeschlagen eine für Dich günstige Aufteilung definieren und auf die gesamten Anschaffungskosten (nicht nur den Kaufpreis) anwenden. Die Finanzverwaltung wird sich schon melden, wenn sie etwas dagegen hat.
Hab mich für die 20/80 Variante entschieden.
Und hier die nächste Frage... Rücklagen...
An die Hausverwaltung wurde monatlich 215€ überwiesen. Laut Betriebskosten Abrechnung aufgeteilt in 175€ Hausgeld und 40€ Rücklagen.
In der Steuererklärung darf ich nur die 175 € abrechnen richtig?
Es wurden 250 € Rücklagen entnommen. Diese wiederum trage ich als kosten in die Steuererklärung ein?
Korrekt, Zuführungen zu Rücklagen kommen nicht in die Steuererklärung, erst die Entnahme aus Rücklagen zum Zweck von Reparaturen/Instandhaltungen werden für das Jahr erklärt, in dem die Entnahme bzw. Zahlung erfolgte.
Korrekt, Zuführungen zu Rücklagen kommen nicht in die Steuererklärung, erst die Entnahme aus Rücklagen zum Zweck von Reparaturen/Instandhaltungen werden für das Jahr erklärt, in dem die Entnahme bzw. Zahlung erfolgte.
Ich mache das seit dem Kauf meiner ersten ETW 1998 anderst.
Ich nehme das gesamte gezahlte Hausgeld (von dem ein Teil in die Rücklage fliesst) in die Steuererklärung, setze aber dann natürlich Entnahmen aus der Rücklage für Reparaturen nicht mehr ab.
Ob das jetzt rechtlich einwandfrei ist kann ich nicht sagen, jedenfalls gab es bei inzwischen 3 verschiedenen Finanzämtern bisher dazu keinerlei Probleme oder auch nur Rückfragen bzgl. dieser Vorgehensweise.
Ich nehme das gesamte gezahlte Hausgeld (von dem ein Teil in die Rücklage fliesst) in die Steuererklärung, setze aber dann natürlich Entnahmen aus der Rücklage für Reparaturen nicht mehr ab.
Die Rücklagen sind dann zwar gemäß Zufluss- und Abflussprinzip nicht dem korrekten Jahr zugeordnet und somit ist die Vorgehensweise formal nicht richtig. Die Finanzämter prüfen das aber unter gewissen Wertgrenzen nicht im Detail bzw. findet die Prüfung mittlerweile teil-automatisiert statt. Ähnlich ist es ja mit der Nebenkostenabrechnung, dabei gehen meiner Einschätzung nach mindestens 50% der privaten Vermieter den formal falschen Weg und tragen die Nachzahlung oder Erstattung der Nebenkostenabrechnung nicht in dem Jahr ein in dem die Zahlung geflossen ist, sondern in das Jahr für das die NKA erstellt wurde. Die Finanzämter erkennen aber auch das an. Somit heißt "formal falsch" auch nicht, dass alles abgelehnt wird und wenn Du bisher in dem Modus erfolgreich gefahren bist würde ich auch einfach so weiter machen. Am Ende ist es ja in sich schlüssig, problematisch wird es erst, wenn Du plötzlich auch Entnahmen aus Rücklagen in die Steuererklärung einträgst.
Meine nächste Frage ist bezüglich "Abschreibung". In meinem Kaufvertrag ist das Objekt nicht aufgeteilt in Grundstück und Gebäude. Wie würdest du da vorgehen?
Ich habe das hier entdeckt:
Hi M.Can,
ich würde es auch erstmal mit einer 80/20 Aufteilung versuchen und schauen was das Finanzamt macht. Ich hatte es ebenso für unser freistehendes Zweifamilienhaus versucht, da haben die sich jedoch gegen gesperrt und auf die von dir beschriebene Vorlage verwiesen. Habe dann mit dem Ertragswertverfahren und einen fiktiven Baujahr noch eine akzeptable Verteilung mit dem Tool realisieren können, aber 80/20 wäre noch besser gewesen. Bei einer normalen Eigentumswohnung hast du ja vielleicht gute Chancen, dass das durchgeht.