Der aktuelle Zuzug von außen passt zu 95% aber nicht zu Reihenhäusern / EFH für 600k+ Euro Gesamtkosten bzw. 1.800Euro+ Euro Miete.
Ich stimme zu, möchte aber einwerfen, dass immer häufiger auch umstrukturiert wird um an illegale Einwanderer zu vermieten, weil der Staat das ganze kräftig subventioniert. Immobilienmakler werben inzwischen damit. Hinzu kommt dann die massive Entwertung der Immobilien in deren Nähe eine Unterkunft errichtet wird.
Es wird spannend zu beobachten wo das ganze sich hinbewegt...
Der aktuelle Zuzug von außen passt zu 95% aber nicht zu Reihenhäusern / EFH für 600k+ Euro Gesamtkosten bzw. 1.800Euro+ Euro Miete. Aber natürlich drückt dieser Zuzug die Preise im unteren bis mittlereren Segment nach oben.
Ja, es stimmt natürlich, dass der Zuzug meist keine Reihenhäuser/EFHs belegt. Aber ich bin mir nicht sicher, ob man Immobilien-Segmente so isoliert betrachten kann.
Selbst bei uns hier auf dem Land (Südhessen, 20 min bis Darmstadt) werden Immobilen noch immer zu irrwitzigen Preisen inseriert und dann auch tatsächlich verkauft. Da ist man auch schnell bei 500k Gesamtkosten für ein sanierungsbedürftiges EFH bis man einziehen kann.
Der aktuelle Zuzug von außen passt zu 95% aber nicht zu Reihenhäusern / EFH für 600k+ Euro Gesamtkosten bzw. 1.800Euro+ Euro Miete. Aber natürlich drückt dieser Zuzug die Preise im unteren bis mittlereren Segment nach oben.
Ja, es stimmt natürlich, dass der Zuzug meist keine Reihenhäuser/EFHs belegt. Aber ich bin mir nicht sicher, ob man Immobilien-Segmente so isoliert betrachten kann.
Selbst bei uns hier auf dem Land (Südhessen, 20 min bis Darmstadt) werden Immobilen noch immer zu irrwitzigen Preisen inseriert und dann auch tatsächlich verkauft. Da ist man auch schnell bei 500k Gesamtkosten für ein sanierungsbedürftiges EFH bis man einziehen kann.
Dem kann ich nur zustimmen - bin quasi auf der anderen Rhein-Seite ;)
Wobei im meiner C-Stadt sind die Preise der Wohnungen bereits um 10-15% gefallen. Die Häuser dagegen kaum.
Gruss
ziola
Habe gerade spasseshalber bei uns in der Gegend geschaut (Chiemgau).
Vermietete MFH gibt es zum Faktor 31 zu kaufen, Baujahr 65...
Häuser sind nach wie vor nicht wesentlich im Preis gefallen. Lediglich die "Bruchbuden" werden reduziert.
So, wir haben uns erstmal dagegen entschieden und dem Makler das am Telefon mitgeteilt. Daraufhin hat er direkt den Preis um 10% reduziert. Also hat er geblufft bei der Besichtigung, es gebe schon Angebote zum Kaufpreis. Schon ein Witz dass man solchen Leuten noch Geld geben muss dafür dass sie nur für die Verkäuferseite arbeiten.
Trotzdem ist das Objekt nun langsam preislich wieder interessant, da es deutlich günstiger ist als alles andere im Viertel- natürlich auch aufgrund der kleinen Fläche. Wobei die anderen glaube ich noch nicht die Neuen Preise wahrhaben wollen oder hoffen, es würde jeden Tag ein dummer aufstehen.
Soeben wurde wieder ein 220qm Reihenhaus im Preis reduziert…
Erstinserat im März für 975.000 unsaniert, reduziert auf 925.000 im Juni und jetzt für schlanke 875.000. also wer da nicht zuschlägt ist selber schuld 
Wir sind auf jeden Fall nochmal ins Grübeln gekommen. Aber man muss sich immer daran erinnern, dass es immer mehr als eine Chance gibt. Bei uns im Viertel gibt es ca 300 EFH. Selbst wenn die Leute im Schnitt 20 Jahre dort leben, wird rein rechnerisch mehr als 1 Haus im Monat frei. Die Makler preisen trotzdem alles als seltene Gelegenheit an…
Danke nochmal für eure Tipps, ich halte euch auf dem Laufenden.
Grüsse
Windsurfer
verkaufen durch gestiegene Zinsen ist nach meiner Meinung auch ein prozentuales Non-Event.
Da bin ich mir gar nicht so sicher. Vor 2 Jahren wurden noch großzügig Kredite für Häuser >1 Mio für Zinsen um 1% vergeben. Da haben viele zugeschlagen. Da haben sich einige gewundert, warum wir 20k Jahresmiete zahlen, kaufen sei ja günstiger.
Bei 2% Tilgungsrate sind nach 10 Jahren fast immer noch 80% der Kreditsumme da. Wenn man dann 4% zahlt bzw. dieser Zinssatz durch gesunkenen Immobilienwert und somit höheres Risiko für die Bank auf 5-6% steigt hat man ein fettes Problem.
Wieviele solche Finanzierungen abgeschlossen haben ist natürlich ohne Datengrundlage schwer zu sagen.
verkaufen durch gestiegene Zinsen ist nach meiner Meinung auch ein prozentuales Non-Event.
Da bin ich mir gar nicht so sicher. Vor 2 Jahren wurden noch großzügig Kredite für Häuser >1 Mio für Zinsen um 1% vergeben. Da haben viele zugeschlagen. Da haben sich einige gewundert, warum wir 20k Jahresmiete zahlen, kaufen sei ja günstiger.
Bei 2% Tilgungsrate sind nach 10 Jahren fast immer noch 80% der Kreditsumme da. Wenn man dann 4% zahlt bzw. dieser Zinssatz durch gesunkenen Immobilienwert und somit höheres Risiko für die Bank auf 5-6% steigt hat man ein fettes Problem.
Wieviele solche Finanzierungen abgeschlossen haben ist natürlich ohne Datengrundlage schwer zu sagen.
Ich denke es wird durchschnittlich in den nächsten 8 Jahren mindestens 4% Inflation pro Jahr geben (wahrscheinlich noch deutlich mehr wie in den 70er Jahren (oder Mitte 40er bis Anfang 50er Jahre USA trotz gewonnenem WK2) mit durchschnittlich 7% pro Jahr).
Dadurch wird der Kredit sehr gut "abbezahlt" und nach 10 Jahren ist inklusive etwas Tilgung nur noch grob die Hälfte der realen Summe übrig. (Nominale Gehälter würden in diesem Szenario in 10 Jahren deutlichst höher sein, prozentualer Abschlag der Nachfinanzierung damit tragbar).
Nach meiner persönlichen Spekulation denke ich, dass dadurch vergleichsweise weniger Eigentümer wirklich Probleme bekommen werden als auf den ersten Blick sichtbar.
Kann natürlich falsch sein aber ich sehe kaum ein Szenario, wie die westlichen Staaten mit Ihrer Überschuldung klarkommen sollen wenn sie nicht wie schon mehrmals in den letzten hundert Jahren dafür auch dieses Mal wieder den einfachsten Weg wählen.
Schönen Abend
@maschinist ok, wenn das so kommt, sollte man dann nicht in jedem Fall eine Immobilie kaufen und mit einem Zinssatz unter 4% finanzieren?
Vor allem wenn die Mieten ebenfalls stark steigen werden.
Wenn wir das RH kaufen sollten, werden wir vermutlich suchende Hälfte des Depots stehen lassen, zumindest solange die Inflation > Zinssatz ist würde ich nichts sondertilgen.
@maschinist ok, wenn das so kommt, sollte man dann nicht in jedem Fall eine Immobilie kaufen und mit einem Zinssatz unter 4% finanzieren?
Vor allem wenn die Mieten ebenfalls stark steigen werden.
Wenn wir das RH kaufen sollten, werden wir vermutlich suchende Hälfte des Depots stehen lassen, zumindest solange die Inflation > Zinssatz ist würde ich nichts sondertilgen.
Hier sind viele andere, die von Immobilien mehr Ahnung haben als ich.
Nach meiner persönlichen Spekulation gibt es in der anrollenden Rezession noch einmal deutlich bessere Zinsen und der Immomarkt für selbstgenutzte Immos hat in vielen Lagen aktuell noch nicht sein Gleichgewicht gefunden (kaum Handel).
(In meiner B-Stadt von ca. 120 EFH-Angeboten vor 18 Monaten auf aktuell ca. 350 und weiter steigend da kaum Käufer zu diesen Preisen).
Der Immomarkt ist für mich als Aktionär furchtbar langsam, bis auf eine neue Marktsituation reagiert wird...
Ich war bereit etwas Schönes zu kaufen um meiner Familie eine hohe Lebensqualität zu geben. Wir haben das Problem nun durch Mieten gelöst und ich fühle mich damit gut. Wenn ich jetzt 30 Jahre an der selben Stelle wohnen bleiben möchte, hätte ich noch stärker auf Kaufen gedrängt.
Wir halten fast das gesamte Vermögen in Aktien und etwas Krypto. Also Sachwerte ohne Klumpenrisiko und wir sind damit sehr mobil. Deutschland sieht für mich persönlich nicht danach aus, als würde es aktuell in die richtige Richtung gehen. Unsere Kinder gehen in wenigen Jahren Ihre eigenen Wege, damit wieder eine neue Wohnsituation.
Also zusammenfassend eine sehr persönliche Entscheidung und Hauptsache das Vermögen ist in diesen Hochinflationszeiten in Sachwerten investiert.
Schönen Abend!
Zu den Handwerkern - da bin ich gleicher Meinung wie @maschinist - die kommenden 12-18 Monate werden den Markt in neue Lage bringen und die Verfügbarkeit wird besser. Das wird mehr Konkurrenz verursachen und dadurch Preislage für Kunden verbessern. Allerdings wird Material nicht günstiger - das glaube ich nicht.
Aus meiner beruflichen Situation bei unserer Bauhandels- und unserem Schlüsselfertigbauer (als GU, unter anderem auch Mehrfamilienhäuser) kann ich berichten, dass man den Abschwung beim Bau bereits merkt, auch wenn er für uns bisher düster am Horizont liegt.
Materialpreise, vor allem für Ziegel, Baustahl sowie Dämmung ist bereits wieder gesunken und das nicht knapp, da merken wir im Materialeinkauf eine positive Entwicklung, auch bei Fensterglas, hier aber schwächer.
Nachunternehmerpreise sind ebenfalls rückläufig. Wo bisher das Problem bestand, dass wir die Handwerker nicht rechtzeitig auf die Baustelle bekommen haben, sind aktuell eher Sorgen vor Pleiten im Fokus. Selbst einer der größeren Auftraggeber (ein Pflegewohnheim im Volumen von knapp 15 Mio.), mit dem wir schon viel gebaut haben, hat aktuell Liquiditätsprobleme angemeldet.
Zusammenfassend herrscht intern einhellig die Meinung, dass die Entwicklung eindeutig ist und sich noch beschleunigen wird.
Vielen Dank nochmals an alle für eure Meinungen und Einschätzungen. Es hat uns bestärkt, dass wir mit dem Abwarten erstmal richtig liegen.
Letztendlich wäre für uns ein bereits saniertes Haus ohnehin besser, der Koordinierungsaufwand und die nervliche Belastung sind glaube ich nicht zu unterschätzen.
Viele Grüße
Windsurfer
Koordinierungsaufwand und die nervliche Belastung sind glaube ich nicht zu unterschätzen
Genau aus diesem Grund haben wir damals ein Haus in gutem Zustand "etwas weiter draußen" gekauft.
Die Objekte direkt am Chiemsee oder näher an den Bergen waren im Schnitt 50% teurer, dafür aber sanierungsbedürftig, an stark befahrenen Straßen oder deutlich kleiner.