Hallo zusammen,
Was würdet ihr schätzen kostet eine kernsanierung und Modernisierung eines Reihenhauses mit 120qm aus den 50ern?
Lage: norddeutsche Großstadt
Zustand:
Alles muss neu bis auf die dachziegel.
Keller feucht
Böden neu
Wände neu - teilweise Wände rausnehmen
Gäste wg
Bad
Ein weiteres Bad einbauen
Elektrik
Heizung auf wärmepumpe inkl Einbau fussbodenheizung
Dämmen Fassade
Dämmen Dach
Fenster und Türen neu
Große Schiebetür zum Garten einbauen
Terrasse neu
Kellerabgänge rückbauen
Sind so die größten Punkte die mir einfallen…
Mich würde von euch eine Hausnummer interessieren. Ich habe was berechnet, will euch aber mit der Zahl nicht beeinflussen.
Besten Dank!
Windsurfer
So ganz grob aus der Hüfte: 250-300k
Bin gespannt auf Deine Berechnungen!
Hallo zusammen,
Was würdet ihr schätzen kostet eine kernsanierung und Modernisierung eines Reihenhauses mit 120qm aus den 50ern?
Lage: norddeutsche GroßstadtMich würde von euch eine Hausnummer interessieren. Ich habe was berechnet, will euch aber mit der Zahl nicht beeinflussen.
Besten Dank!
Windsurfer
Name | Material [Brutto, Euro] | Zeit [Tage] |
Keller feucht | 2000-10000 | 2-10 |
Böden neu – 120m2 | 3000 | 5-10 |
Wände neu - teilweise Wände rausnehmen | 2000-5000 | 5-10 |
Gäste wc | 2000 | 5 |
Bad | 5000-7000 | 5-10 |
Ein weiteres Bad einbauen | 5000-7000 | 5-10 |
Elektrik | 10000 | 10 |
Heizung auf Wärmepumpe inkl. Einbau fussbodenheizung | 20000 | 10 |
Dämmen Fassade | 5000-10000 | 5 |
Dämmen Dach | 2000 | 3 |
Fenster und Türen neu | 4000-8000 | 3 |
Große Schiebetür zum Garten einbauen | 2000-4000 | 1 |
Terrasse neu | 2000-10000 | 5 |
Kellerabgänge rückbauen | 2000 | 5 |
Zusammen | 70-150TEuro | 70-90 AT |
Für AT kannst du etwa 500 Euro annehmen. Macht in der Summe mit Material grob ca. 200TEuro.
Meine Kommentare:
1. Gäste WC + 2xBad bei 120m2 ist bissen übertrieben.
2. Fußbodenheizung im Bestand aus 50Jahre ist m.M.n. nicht sinnvoll. Ich wurde neue Heizkörper verbauen.
3. Viele der grössten Kostentreiber (Elektrik, Heizung, Terrasse) sind sehr ungenau. Ebenso ist Feuchteschaden im Keller ggf. ernstes Problem.
4. Wenn du viel selbst machen kannst, kannst du viel Geld sparen - es ist aber wie immer - Zeit vs. Geld. Ich habe in Etwa dein Plan in meinem Fertighaus aus den 70ger in Schritten über 3-5 Jahre gemacht.
5. Ob es sich "rentiert" - kommt drauf an auf (4), die Lage und Kaufwert.
Gruss
ziola
Bei der Aufstellung von Ziola würde ich mitgehen. Ich schlag noch mal 10-15% als Puffer drauf. Aus Erfahrung kann ich sagen, dass man bei sowas immer auf unvorhersehbare Sachen stößt. Oder Sachen findet, von denen man absehen kann, dass sie irgendwann zu einem Problem werden.
Findest du vielleicht in der Reihe jemanden, der das kürzlich mal durchgemacht hat? Der kennt vielleicht auch noch andere Problemstellen dieser Häuser.
@feivel2000 leider nein, die direkten Nachbarn waren die letzten, die haben vor über 10 Jahren für 200.000 Euro saniert, wobei sie das Eckhaus haben mit einer Außenwand mehr und ca 20qm mehr Wohnfläche.
Danke für Eure Abschätzungen!
Ich bin bisher auf 300.000 Euro gekommen. Im wesentlichen glaubebich dass die Kosten sehr hoch ausfallen werden, da viele Handwerker nur noch Abwehrangebote machen, z.B Elektriker und Heizung& Sanitär. Das treibt die Kosten für leider sehr große Positionen in die Höhe.
Eine Wärmepumpe ist meines Wissens nicht für unter 20 zu haben, da kommt dann noch die Sanierung der Hwizungsrohre und der Einbau der Fußbodenheizung dazu.
Und mir fallen täglich neue Positionen ein, die ich bisher nicht bedacht hatte.
Im wesentlichen sind bei mir die unterschiede:
- Heizung 20 plus 15 für Fußbodenheizung inkl estrich
- Fußböden Eiche ca 60 Euro Material plus verlegen und Fußleisten ist man schnell bei 100 Euro pro qm. 12.000 Euro
- wir brauchen noch eine große Gaube um das zweite Bad unterzukriegen: 20.000 Euro
- Küche: 10.000 Euro
- Fenster (wir hätten gerne Holz): 20.000
- große Schiebetür habe ich aufgrund des Trägers mit 10.000 Euro abgeschätzt.
- Trockenlegen Keller 10.000 Euro (von außen abdichten und Sanierputz innen)
Unrealistisch oder kommen wir doch auf 300.000?
Für 300.000 kann man dann eigentlich auch neubauen - wenn es denn kein Reihenhaus wäre…
Grüße
Windsurfer
...
Für 300.000 kann man dann eigentlich auch neubauen - wenn es denn kein Reihenhaus wäre…
...
Das ist ein wichtiger Punkt und Du wirst trotz der hohen Gesamtkosten und dem Aufwand dann noch Kompromisse eingegangen sein z.B. bei Raumaufteilung, Deckenhöhen, Schrägen und Grundsubstanz.
Wenn sich Deine Region nicht gegen den landesweiten Trend gerade fantastisch entwickelt, hört sich das für mich zu diesem Zeitpunkt nicht prickelnd an.
Wir haben uns in den letzten Jahren mehr als 50 Objekte zum Kaufen oder Mieten angesehen.
Das waren oft ältere Objekte, die oft mehrere Hundertausend Euro extra an Sanierung erfordert hätte, da wir in der Stadt wohnen bleiben wollten. Wir haben Architekten engagiert und Kostenvoranschläge machen lassen.
Am Ende war das Ergebnis für eine selbstgenutzte Immobilie bei uns immer negativ (z.B. 135qm Haus aus den 50ern in guter Lage für Gesamtkosten mit Sanierung von über 1 Million Euro). Alles Blödsinn und das in einer Region die stark an einem Arbeitgeber hängt und dessen Branche schwächelt...
Bei großen Mehrfamilienhäusern sind die Preise in unserer westdeutschen B-Stadt mittlerweile schon deutlich zurück gekommen und es gibt teilweise knapp 6% Rendite für Vermieter.
Bei Einfamilienhäusern / Reihenhäusern zur Eigennutzung ist das meistens aber noch nicht der Fall und die Preise stehen immer noch eingefroren viel zu hoch.
Wir haben mittlerweile ein fast neues Reihenhaus (BJ2017) zur Miete mitten in der Stadt gefunden und sind happy. Dividenden bezahlen die Miete.
Viel Glück bei der weiteren Suche und beim Rechnen.
Danke für Eure Abschätzungen!
Unrealistisch oder kommen wir doch auf 300.000?
Für 300.000 kann man dann eigentlich auch neubauen - wenn es denn kein Reihenhaus wäre…
Grüße
Windsurfer
Guten Morgen,
es kann durchaus realistisch sein - vor allem wenn du vorwiegend auf Handwerker angewiesen bist. Im Grunde, dass was du vor hast entspricht in etwa einem Neubau. Mit Sicherheit kann man hier einiges optimieren - dennoch wir reden vom Haus aus 50er - da wurde häufig gebaut mit dam was "da" war - folglich ist Bausubstanz häufig nicht wirklich gut. Wie auch schon @Maschinist schreibt - du bist hier stark eingeschränkt auf die vorhandenen Bauverhältnisse. Dazu kommt das momentan Zinsumfeld und Handwerkerverfügbarkeit nicht wirklich toll ist.
Am Ende ist es aber so, dass im Fall eines selbst genutzten Hauses, der Preis nicht in der Relation zu irgendwelchen Renditen stehen muss - häufig gibt es andere Faktoren, die wichtiger für Eigentümer sind. Das treibt den Marktpreis der Einfamilienhäuser nach oben - im Gegenzug zu den Mehrfamilienhäuser, die häufig als Renditeobjekt wirtschaftlich sein müssen - deswegen fallen bei diesen bereits die Preise.
Ganz naive Frage - was kostet bei dir im Umfeld?:
- Haus aus dem Jahr 2010-2020.
- Miete für einen <10Jahre altes Reihenhaus
- Miete für eine 120m2 Wohnung im aktuellen Standard
Gruss
ziola
@maschinist : Wahnsinn, 50 Objekte. Da ist aber auch schon viel Lebensenergie reingeflossen.
Das wäre der Vorteil wenn man was kauft und zufrieden ist, ist diese ewige Suche endlich mal vorbei. Kostet uns viel energie.
@ziola : wir wohnen in einem alten Reihenhaus (Denkmal) für 10 Euro den qm. Es sind allerdings über 180 die wir gar nicht brauchen. Und der Altbau bringt eben viele Nachteile - insbesondere schallschutz zu den Nachbarn ist nicht gegeben. Das nervt gewaltig.
Außerdem entspricht vieles (Bäder, Elektrik, etc) nicht einem modernen wohnstandard.
Neue Häuser gibt es bei uns keine. Wir wohnen sehr zentral.
Aus renditegesichtspunkten müsste man wohnen bleiben - aber wie von dir beschrieben sind bei eigennutzung eben noch andere Faktoren dabei.
Ich warte eigentlich auch seit 1,5 Jahren dass die Preise richtig fallen (siehe parallelthread zum zinsumfeld), aber es tritt nicht wirklich ein. Mit den gestiegenen Sanierungskosten sind die Preise gefühlt noch weiter gestiegen. Wobei das auch nur die aufgerufenen Preise sind - verkauft wird fast nichts mehr. Die Objekte sind teilweise schon 12 Monate inseriert.
Danke nochmals für euren Input!
Wir lassen es euch wissen wie wir uns entschieden haben.
Grüße
Windsurfer
,,,
Ich warte eigentlich auch seit 1,5 Jahren dass die Preise richtig fallen (siehe parallelthread zum zinsumfeld), aber es tritt nicht wirklich ein. Mit den gestiegenen Sanierungskosten sind die Preise gefühlt noch weiter gestiegen. Wobei das auch nur die aufgerufenen Preise sind - verkauft wird fast nichts mehr. Die Objekte sind teilweise schon 12 Monate inseriert.
Danke nochmals für euren Input!
Wir lassen es euch wissen wie wir uns entschieden haben.....
Irgendwas muss ja passieren.
Die ganz große Mehrheit der Menschen kann sich selbst ein sanierungspflichtiges Reihenhaus inkl. der besprochenen Kompromisse zu den aktuellen Konditionen in Stadtnähe nicht leisten und die Reallohnentwicklung der nächsten Jahre ist wahrscheinlich höchstens bei null.
Ich vermute die deutschen Immobilienpreise laufen nun mehrere Jahre seitwärts, das heißt durch Inflation 3-6% Realverlust pro Jahr. Gleichzeitig wird in der nächsten europaweiten Rezession das Zinsniveau für Baukredite noch einmal auf 2-2,5% zurück gehen und die meisten Handwerker werden in 12-18 Monaten auch keine Abwehrangebote mehr machen, da die bestehenden Aufträge alle abgearbeitet sind und deutlich zu wenige nachkommen.
Kann natürlich falsch sein aber irgend eine Änderung muss es geben, da es immer Menschen geben wird die Verkaufen müssen (Scheidung, Tod, Wegzug) bzw. z.B. als Erben eine sehr starke Verkaufsmotivation haben und die Käuferseite aktuell deutlich zu schwach in dieser Gemengelage.
Schönen Tag und viel Erfolg bei der Entscheidungsfindung.
Irgendwas muss ja passieren.
Die ganz große Mehrheit der Menschen kann sich selbst ein sanierungspflichtiges Reihenhaus inkl. der besprochenen Kompromisse zu den aktuellen Konditionen in Stadtnähe nicht leisten und die Reallohnentwicklung der nächsten Jahre ist wahrscheinlich höchstens bei null.
Ich vermute die deutschen Immobilienpreise laufen nun mehrere Jahre seitwärts, das heißt durch Inflation 3-6% Realverlust pro Jahr. Gleichzeitig wird in der nächsten europaweiten Rezession das Zinsniveau für Baukredite noch einmal auf 2-2,5% zurück gehen und die meisten Handwerker werden in 12-18 Monaten auch keine Abwehrangebote mehr machen, da die bestehenden Aufträge alle abgearbeitet sind und deutlich zu wenige nachkommen.
Hi,
ich glaube die Deutschen sind verwöhnt mit niedrigen Mietpreisen. Durch die Lohnentwicklung wird sich die Lage auf dem Mietmarkt allerdings verschlechtern - es wird kaum "Sozial" gebaut und wir haben grösseren Zuzug vom Draußen als der Abzug. Diese Situation kenne ich aus den "armen" Ländern - dort wird vorwiegend gekauft, nicht gemietet - in Polen ist der Eigentumsanteil wesentlich höher als hier. Diese Umdenken wird auch hier stattfinden und man wird die Kredite auf 25+ Jahre in Kauf nehmen und sich immobil machen - wo soll man eh ziehen, wenn die Großfirmen abziehen... naja - so schlimm wird es bestimmt nicht.
Zu den Handwerkern - da bin ich gleicher Meinung wie @maschinist - die kommenden 12-18 Monate werden den Markt in neue Lage bringen und die Verfügbarkeit wird besser. Das wird mehr Konkurrenz verursachen und dadurch Preislage für Kunden verbessern. Allerdings wird Material nicht günstiger - das glaube ich nicht.
Gruss
ziola
Ich vermute die deutschen Immobilienpreise laufen nun mehrere Jahre seitwärts, das heißt durch Inflation 3-6% Realverlust pro Jahr. Gleichzeitig wird in der nächsten europaweiten Rezession das Zinsniveau für Baukredite noch einmal auf 2-2,5% zurück gehen und die meisten Handwerker werden in 12-18 Monaten auch keine Abwehrangebote mehr machen, da die bestehenden Aufträge alle abgearbeitet sind und deutlich zu wenige nachkommen.
Man darf da aber auch die Nachfrageseite nicht vernachlässigen. Solange es in Deutschland Zuzug von außen gibt und Wohnraum daher weiterhin knapp ist, wird sich das auch auf die Preise auswirken.
Was man auch nicht vergessen darf: Es wird ja oft das Argument gebracht, dass einige Leute verkaufen müssen, weil sie sich die gestiegenen Zinsen bei Anschlussfinanzierung nicht mehr leisten können. Die Leute, die aber aktuell eine Anschlussfinanzierung (privat meist nach 10 Jahren) benötigen, haben nie mit den nahe-Null-Zinsen aus 2017-2022 kalkuliert. Die haben damals auch schon mit 4,5% finanziert.
Die haben damals auch schon mit 4,5% finanziert.
4,5% waren es nicht ganz, weiß ich aus eigener Erfahrung.
2-3% waren 2013 das Maß der Dinge.
Ich vermute die deutschen Immobilienpreise laufen nun mehrere Jahre seitwärts, das heißt durch Inflation 3-6% Realverlust pro Jahr. Gleichzeitig wird in der nächsten europaweiten Rezession das Zinsniveau für Baukredite noch einmal auf 2-2,5% zurück gehen und die meisten Handwerker werden in 12-18 Monaten auch keine Abwehrangebote mehr machen, da die bestehenden Aufträge alle abgearbeitet sind und deutlich zu wenige nachkommen.
Man darf da aber auch die Nachfrageseite nicht vernachlässigen. Solange es in Deutschland Zuzug von außen gibt und Wohnraum daher weiterhin knapp ist, wird sich das auch auf die Preise auswirken.
Was man auch nicht vergessen darf: Es wird ja oft das Argument gebracht, dass einige Leute verkaufen müssen, weil sie sich die gestiegenen Zinsen bei Anschlussfinanzierung nicht mehr leisten können. Die Leute, die aber aktuell eine Anschlussfinanzierung (privat meist nach 10 Jahren) benötigen, haben nie mit den nahe-Null-Zinsen aus 2017-2022 kalkuliert. Die haben damals auch schon mit 4,5% finanziert.
Hallo Autodidakt,
verkaufen durch gestiegene Zinsen ist nach meiner Meinung auch ein prozentuales Non-Event.
Der aktuelle Zuzug von außen passt zu 95% aber nicht zu Reihenhäusern / EFH für 600k+ Euro Gesamtkosten bzw. 1.800Euro+ Euro Miete. Aber natürlich drückt dieser Zuzug die Preise im unteren bis mittlereren Segment nach oben.
Ich bin wie immer gespannt und schaue fasziniert auf die weitere Preisentwicklung.
Schönen Abend!