Hallo zusammen,
ich habe auf einem Geburtstag einen Immobilieninvestor kennengelernt. Er hat wohl zig MFHs sowie Gewerbeeinheiten. Nach einem sehr langen Gespräch hat er mir ein Angebot gemacht, mich mal zu beteiligen. Natürlich sollte sowas reichlich überlegt sein und vor allem sollte ich mich mal von Fachseite beraten lassen. Da hier einige Immobilieninvestoren sind wollte ich das Schreiben mal kurz vorstellen. Vielleicht kann mich der Ein oder Andere mich mal zurechtstutzen ob Deal or no Deal.
Also los geht´s, hier das Schreiben.
ich habe auf einem Geburtstag einen Immobilieninvestor kennengelernt
Also mal abgesehen von dem Projekt selbst, würde ich niemandem 500.000 € geben, aufgrund einer flüchtigen Begegnung auf einer Feier.
Zu dem Deal: Du musst bei der Summe in Relation zum Kaufpreis davon ausgehen, dass du hier null Mitspracherecht haben wirst… Beschlüsse bei Gesellschafterversammlungen werden anhand der Eigentumsverhältnisse gefasst.
Ich habe mir eben den Text nochmal durchgelesen (hatte das vorhin nur so überflogen und nicht realisiert). Wie kommt es denn, dass du 20% der Ausschüttungen erhalten sollst, aber mit 500.000 € weit unter 10% der Gesamtinvestition trägst? Und bei Verkauf sollst du dann sogar ein viertel des Gewinns bekommen? Das macht doch keinen Sinn. Oder habe ich da im Text etwas falsch verstanden?
Hallo zusammen,
ich habe auf einem Geburtstag einen Immobilieninvestor kennengelernt. Er hat wohl zig MFHs sowie Gewerbeeinheiten. Nach einem sehr langen Gespräch hat er mir ein Angebot gemacht, mich mal zu beteiligen. Natürlich sollte sowas reichlich überlegt sein und vor allem sollte ich mich mal von Fachseite beraten lassen. Da hier einige Immobilieninvestoren sind wollte ich das Schreiben mal kurz vorstellen. Vielleicht kann mich der Ein oder Andere mich mal zurechtstutzen ob Deal or no Deal.
Also los geht´s, hier das Schreiben.
Derzeit habe ich 1 spannendes Projekte wo ich mir einen Co-Investor wie Dich vorstellen kann:Ein Hotel welches sich zu Micro-Apartments umbauen und vermieten möchte, direkt in XXX , super Lage und potential für eine Vergrößerung von 100-300 % innerhalb der nächsten Jahre. Hier ist ein Anbau bzw. Ausbau des DG geplant.Das Grundstück hat ca 15.000 qm, ein Teil lässt sich bebauen. Ich habe hier bereits mit der Stadt XXX als Mieter gesprochen, diese können sich vorstellen das gesamte Gebäude für 10 Jahre zu mieten. Das wäre natürlich der Traum - keine Arbeit und 10 Jahre sichere Mieteinnahme. Mit der Stadt habe ich bereits X weitere, größere Mietobjekte ....Der Kaufpreis beträgt hier 6 Mio, die Sanierung ca. 750-900k, die zu erwarteten Einnahmen schätze ich nach Sanierung / Erweiterung auf ca. 650-750.000,- Euro p.a., ggfl mehr.Die Eigentümer (beide deutlich über 70 Jahre) wollen sich jetzt zurück ziehen. Wir sind hier kurz vor Abschluss.Hier könnte ich mir eine Beteiligung wie folgt vorstellen:500.000,- Euro als Darlehen in dei Holding für 4,75 % p.a. fest für 5-7 Jahre, Beteiligung der Miete am Objekt als passive Einnahme - also nach Abzug Kreditrate Zins und Tilgung sowie Abschreibung bekommst Du 20 % (Wir schütten jedes Jahr aus) sowie bei Abverkauf 25 % Gewinnbeteiligung - legen wir aber beide gemeinsam fest. Auch hier ehrlich und nur wenn beide damit einverstanden sind.Vorteil für Dich: Haus steht schon, ist im super Zustand ( Baujahr 1995) und voll vermietet. Kein Risiko von "Schrottimmobilie" oder Leerstand da bereits alles fertig. Du bekommst ab Tag 1 Zinsen, bist Gesellschafter oder im Grundbuch abgesichert (kannst du Dir aussuchen) und bekommst zusätzlich Mietausschüttung bzw. Überschüsse zu 20 % ( denke das ist echt fair und ne Menge Geld). Bei einem Exit ausserdem 25 % vom Gewinn. Ziel ist es das Projekt innerhalb der nächsten 5-7 Jahre auf 17-20 Mio zu heben.Ich mache das aber nur XXX wenn wirklich alles passt und wir uns auch verstehen und die Chemie passt. Bisher habe ich mit allen Gesellschaftern ein sehr gutes und über die Jahre freundschaftliches Verhältnis. Mit allen darüber hinaus viele weitere Projekte zusammen. Alles auf Augenhöhe und transparent für alle Seiten.
Erst geht es um ein ehemaliges Hotel, dass erst noch in Appartments umgebaut und dann vermietet werden soll:
Ein Hotel welches sich zu Micro-Apartments umbauen und vermieten möchte, direkt in XXX , super Lage und potential für eine Vergrößerung von 100-300 % innerhalb der nächsten Jahre. Hier ist ein Anbau bzw. Ausbau des DG geplant.
Weiter unten in dem Text ist die Rede von einem Haus in super Zustand, bei dem bereits "alles fertig" ist und welches "voll vermietet" ist:
Vorteil für Dich: Haus steht schon, ist im super Zustand ( Baujahr 1995) und voll vermietet. Kein Risiko von "Schrottimmobilie" oder Leerstand da bereits alles fertig. Du bekommst ab Tag 1 Zinsen, bist Gesellschafter oder im Grundbuch abgesichert
Ausserdem soll es fuer dich geben 4.75% Zinsen + Mietauasschuettungen + Gewinnbwewteiligung bei Verkauf. Dass bei einer erwarteten Mietrendite von ~10% und einer erwarteten Wertsteigerung von 200% in 5-7 Jahren (von jetzt ~7Mio auf 17-20Mio). Wieso bietet er Dir sowas an, wenn er bei der Bank auf eigene Rechnung Geld als Immodarlehen fuer 4.5% leihen koennte, ohne weitere Goodies anbieten zu muessen.
Ich bin zwar kein Immobilienexperte, aber mein erster Gedanke, wenn ich das lese, ist: "Nepper, Schlepper, Bauernfaenger". Vielleicht irre ich mich ja und es ist tatsaechlich ein super Deal. Allein mir fehlt der Glaube.
Was mir aus der Beschreibung noch nicht klar geworden ist (und Dir ggf. auch noch nicht?), in was genau investierst Du eigentlich?
- Bist Du rein Geldgeber und stellst ein Darlehen zur Verfügung (Mit Absicherung über Grundschuld?, welchen Rangplatz, wenn auch noch weiteres FK aufgenommen wird?) und vertraglich wird noch Mietausschüttung/Wertsteigerung geregelt.
ODER
- Bist Du Miteigentümer einer GmbH? / Holding (welche Rechtsform?) / der Immobilie direkt und bekommst für die 500k hier direkt Anteile. Und im Vertrag der Holding wird so etwas wie Ausschüttung Miete / Partizipation bei Verkauf geregelt?
Je nach Antwort auf diese Fragen ergeben sich weitere Fragen / Erkenntnisse zu deinem Risiko, deiner Möglichkeit mitzuentscheiden und Fairness des Deals.
Auch wäre für mich interessant wie die Gesamtfinanzierung aussieht. Wieviel EK wird genutzt, wieviel FK. Von wem kommt das EK und FK. Bist Du EK oder FK? ;-)
Wie ist das Risko auf Deine 500k abgesichert. Nehmen wir an bei der Holding kracht es richtig. Hat das Auswirkkungen auf Deine 500k?
Wie ist der Plan bei Worst Case Szenarien? Gibt es hier schon Ideen? (unerwartet hoher Leerstand, deutlich teurerer Umbau, etc. etc.)
Das ganze kann ein super Deal sein. Von dem Bekannten kann es Sinn machen hier neues frisches Kapitel und Dich dazuzunehmen um weiter schön gehebeltz mit FK das nächste Projekt zu stemmen. Aber um das zu bewerten fehlen mir noch viele Informationen.
Hallo zusammen,
ich habe Ihm per Mail einige Fragen gestellt. Bin nun auf eine Antwort gespannt und werde berichten.
Schönen Abend
Bei der ganzen Sache muss ich an einen Bekannten Anwalt denken. Der hat eine Immobilienfirma mit Ärtzten gegründet. Diese haben das Kreditrisiko über eine GmbH auf sich genommen, er hat das durch eine Geschäftsführerregelung sich an der Wertentwicklung (relativ) risikofrei beteiligt. Im Worst Case hätte er immer noch sein GF Gehalt bekommen.
War sehr ausgewieft.
Rechtsanwälte, grade für Gesselschaftsrecht spielen machmal in einer ganz anderen Liga. Was da für Feinheiten gibt. Weil es geht für manche nicht darum gerecht zu sein, sondern recht zu bekommen...
Nach ein paar Tagen erreicht mich folgende Nachricht.
Kling interessant.
Jetzt folgende Ablauf:
1. Du steigst ein
2. Die GmbH hat noch 2-3 weiteren Gesellschafter - du hast 20%. Lt. Vertrag erfolgen die Entscheidung nicht einstimmig sondern über Mehrheit.
3. Nach einem Monat stellt man fest, dass wg. Nutzungsänderung, Brandschutzauflagen, Energienachweis oder Klimaänderung folgendes Saniert werden muss: Dach, Brandmeldeanlage, Sprinkleranlage, Brandschutztüre, Fenster o.ä.
4. Die Angebote werden eingeholt - Zuschlag bekommt der "Schnellster" auch wenn er 3-Mal so teuer ist, wie der Marktschnitt - immerhin ist es doch dringend. Entscheidung erfolgt gem. GmbH-Vertrages - du hast nichts zu melden.
5. Da Rücklagen zu gering sind - wird die Kapitalerhöhung beschlossen - schnell muss du noch 500k drauflegen - alles legal - lt. GmbH-Vertrages.
6. Hast du das Geld nicht? Da gibt es Gerichtsvollzieher.
7. Später wird man feststellen, dass der Betrieb, der o.g. Sanierung macht, komischerweise der Frau eines der Gesellschafter gehört.
Ist leider kein Märchen...
Lieber erst mit Anwalt reden...
Gruss
ziola
@auf_dem_weg was mich massiv stört:
- du hast nur kurz Zeit zu überlegen sonst ist das Angebot weg (Druck erzeugen alte Vertriebsmasche)
- Er betont zu oft dass alles sauber ist und er seriös und so erfahren
- Es hört sich insgesamt zu gut und auch super riskant an
- sichere Mieteinnahmen nur kurz. Die Stadt kann später noch etliches kippen bzw es kann teurer werden oder sonstiges alles Risiko dann bei dir.
Ich teile die Bedenken von @ziola und @natman voll und ganz! Bin ja aber auch nicht sehr risikofreudig.
An deiner Stelle würde ich vor einer Entscheidung unbedingt die weiteren Mitstreiter in diesem Projekt kennenlernen wollen, und mich auch über sie (und deinen Bekannten) informieren wollen. Dem steht natürlich der "Zeitdruck" ziemlich entgegen.
Vielleicht würde ich mir auch einige der anderen Projekte ansehen wollen...
Sorry aber für mich hört sich das schon beim Lesen sehr unseriös an und die Alarmglocken schrillen.
Z.B. die Punkte wie der erzeugte Zeitdruck und die ganze Erwähnung wie ehrenhaft und erfahren er ist.
Du kannst doch nicht jemandem 500k Euro geben, den Du bei einer Party kennen gelernt hast und der Dir jetzt zwei Mails schreibt ohne Dich intensivst mit den ganzen verbundenen Themen auszukennen (GmbH Ausgestaltung bei mehreren Anteilseignern, Hotelgewerbe und dessen Zyklus...)
--> Warren Buffet: Circle of Competence
Wenn Du wirklich Interesse hast sowas zu machen, würde ich zuerst einmal in Ruhe den Anbieter von hinten bis vorne durchleuchten lassen. Historie, Unternehmen, Insolvenzen, alles und mich dann in die Materie Hotels / Umwandlung in Wohnraum und weiteres einarbeiten.
Hey, schließe mich denn anderen an. Ich an deiner Stelle würde es nicht machen. There is no free lunch. Insbesondere wie @natman schreibt, ist der erzeugte Zeitdruck ein Warnsignal und das ganze Konstrukt nicht wirklich durchsichtig. Wie @yakari schreibt definitiv falls du sowas doch vor hast weitere Infos zum Schutz einholen und sehr vorsichtig bei der Sache sein.
Weitere Recherche-Idee: gibt’s wirklich für (erfolgreiche) Hotellerie, Flüchtlingsunterkunft und Appartement-Anlage die gleichen Voraussetzungen bei dieser Immobilie? Kommt mir nicht zwingend plausibel vor. In der Gegend ,wo man Flüchtlinge unterbringt, möchten Touristen & Geschäftsreisende nicht unbedingt übernachten. Appartements gehen wahrscheinlich überall gut, aber da mit verschiedener Ausrichtung an die jeweilige Zielgruppe (überspitzt: Sozialer Wohnungsbau vs. Luxus).
Ich bin natürlich kein Immo-Investor oder-Entwickler. Diese Gedanken würden mich jedoch zu konkreter Recherche veranlassen, so ein universelles Objekt klingt ja zu schön um wahr zu sein. „Da kann ja nichts schiefgehen!“ ist ebenso verdächtig wie die vielgepriesene Korrektheit.
Weitere Recherche-Idee: gibt’s wirklich für (erfolgreiche) Hotellerie, Flüchtlingsunterkunft und Appartement-Anlage die gleichen Voraussetzungen bei dieser Immobilie? Kommt mir nicht zwingend plausibel vor. In der Gegend ,wo man Flüchtlinge unterbringt, möchten Touristen & Geschäftsreisende nicht unbedingt übernachten. Appartements gehen wahrscheinlich überall gut, aber da mit verschiedener Ausrichtung an die jeweilige Zielgruppe (überspitzt: Sozialer Wohnungsbau vs. Luxus).
Ich bin natürlich kein Immo-Investor oder-Entwickler. Diese Gedanken würden mich jedoch zu konkreter Recherche veranlassen, so ein universelles Objekt klingt ja zu schön um wahr zu sein. „Da kann ja nichts schiefgehen!“ ist ebenso verdächtig wie die vielgepriesene Korrektheit.
Hi,
ob es bei Hotel so geht bin ich 100% nicht sicher, aber allgemein ist es tatsächlich möglich und es wurden mind. im meinem Umfeld, einige Groß-Immobilien so zu Flüchtlingsunterkunft umfunktioniert. Da Staat in diesem Segment recht fröhlich mit Geldern umging, wurden Investments in Größenordnung von ein paar Mio. Euro innerhalb von 2-3 Jahren komplett getilgt.
Gruss
ziola
@ziola ja, das geht bestimmt mit Hotelgebäuden.
Ich fragte mich, ob man ein Objekt in super Lage und super Zustand (s.o.) selbst bei attraktiven Konditionen einer solchen Unterkunft (5-10 Jahre wenig Arbeit und sicheres Einkommen) hergibt? Danach ist es doch vermutlich abgeranzt, also würde man das eher als Endstation für ein Objekt im nicht mehr so guten Zustand vorsehen, oder? Zumal es fraglich ist, ob die Stadt eine solche Unterkunft in super Lage überhaupt möchte. Da stellt man sich ja eher weiterhin ein Hotel vor.
Aber das sind alles nur so laienhafte Mutmaßungen und Überlegungen einer Außenstehenden. Vielleicht normales Business denken von Investoren, ich weiß es nicht, würde mich aber erkundigen wollen, bevor ich 500k investiere. Denke mal, auch für @aufdemweg ist es viel Geld. Man darf nicht vor lauter Begeisterung in einen Gier frisst Hirn-Modus kommen. Bei jeder Aktie wird doch auch lange recherchiert vor dem Kauf…