@hilogeorge: hört sich alles plausibel an. Nur die Tatsache (über die spricht er ja auch), dass Immobilienbesitzer schon immer die zur Kasse gebeten wurden, wenn Geld benötigt wurde, spricht eher wieder für Aktien. Vermieter sind halt von grundauf ganz fiese Leute, die den Mietern das Geld aus der Tasche ziehen… 🙃
Was meint ihr, lohnt es sich ein 4-Parteien MFH aus dem Jahr 1970 im Speckgürtel einer Metropole zu kaufen? Aktuelle bruttorendite 6%, vermutlich kann man am Preis noch verhandeln und eine 6,4% draus machen.
Momentan würde sich bei 4% Zinsen, 1% Tilgung und 1% IH vermutlich ein positiver Cash Flow ergeben.
Wie im Video oben beschrieben, wäre Wohnraum weiter knapp, die Preise und Gehälter weiter steigen, so dass nach 10 Jahren die bruttorendite >8% sein sollte schon aufgrund der gestiegenen Mieten.
Nachteilig am Objwkt:
Es erfüllt natürlich nicht annähernd den energiestandard wie ihn sich unser Umweltminister wünscht. Hier könnte man aber mit KFW nach 3 Jahren einmal die komplette Aussenhaut dämmen. Mit Günstigem Kredit (derzeit 1%), tilgungszuschuss von 15%, Abschreibung in kurzer Zeit und der Möglichkeit die Kosten auf die Mieter (aktuell 8%) weiterzugeben (natürlich muss die Wohnung danach noch dem marktniveau entsprechen…) könnte man das Thema erschlagen.
Zusätzlich bietet das Haus Potentiale, z.B. aus dem hässlichen GemeinschaftsGarten (trockene Wiese) zumindest für 3 Wohneinheiten einen eigenen Bereich mit Terrasse und direktem Gartenzugang zu schaffen. Ich würde dann erwarten, dass man damit die Miete um ca.10-15% anheben könnte bei Neuvermietung. Bei den Bestandsmietern zumindest um die neu geschaffene Terrassenfläche (zu 25%).
Bin gespannt auf eure Meinungen.
Grüße
Windsurfer
Was meint ihr, lohnt es sich ein 4-Parteien MFH aus dem Jahr 1970 im Speckgürtel einer Metropole zu kaufen? Aktuelle bruttorendite 6%, vermutlich kann man am Preis noch verhandeln und eine 6,4% draus machen.
Momentan würde sich bei 4% Zinsen, 1% Tilgung und 1% IH vermutlich ein positiver Cash Flow ergeben.
Das koennte sich rentieren, das koennte allerdings auch (finanziell) in die Hose gehen.
Der "Ist-" Zustand scheint ja soweit ok zu sein.
Voll vermietet, nach Abzug Kosten (und sogar Tilgung) positiver CashFlow ist interessant. Die mittlerweile wieder hoeheren Zinsen koennten ja u.U. sogar (anderes steuerpflichtiges Einkommen) das Investment als Steuersparmodell interessant machen.
Allerdings was danach kommt ist m.M. nach wesentlich heikler.
Dein Szenario beschreibt ja eher den Idealfall. Ueber 3 Jahren hinweg koennen auch einige Details der Regularien wieder mit Ueberasschungen (z.B. nach Wahlen) aufwarten. Kann sein, muss nicht.
Die Mieter koennen alle mitspielen, wenn sich aber einer querstellt und dir z.B. wegen Baumassnahmen die Miete kuerzt bzw. du eine gewisse Zeit Leerstaende hast kann das Bild wieder anders aussehen.
In wie weit sich die zusaetzlichen moeglichen Abschreibungen positiv auswirken haengt von deiner Gesamtsituation ab.
Preise und Gehaelter koennen ueber 10 Jahre gleichmaessig steigen, ein anderes Risiko waere dass Gehaelter/Loehne in bestimmten Sparten durch zusaetzliche zukuenftige Digitalisierung/Automatisierung unter Deflationsdruck leiden koennten (regionale Situation?) - somit die Mieten weniger steigen als erwartet/kalkuliert.
Kurzum, 3 bis 10 Jahre in die Zukunft planen kann einige Ueberraschungen mit sich bringen.
Ich denke dass deine Ueberlegungen eher vom positivsten Fall ausgehen.
Wenn du durch einige weniger gut verlaufende Szenarien durchgehst und das Investment auch unter diesen noch robust ist, bzw du Puffer hast, macht es wahrscheinlich Sinn wirklich in die Details zu gehen.
Andernfalls Finger weg.
@ste-fan besten Dank für deine ehrliche Meinung. Ich tendiere tatsächlich alles optimistisch zu sehen. Sonst fängt man aber auch nie irgendwas an, sondern wartet immer auf das geschenkte Objekt, das einem leider nur selten über den Weg läuft.
Grundsätzlich kaufe ich lieber so ein kleineres MFH an dem ich alles selbst entscheiden und gestalten kann statt einer Wohnung in einem großen Haus. Klar trägt man das alleinige Risiko, aber dafür hat mein sein Glück auch selbst in der Hand. Und man muss sich nicht mit untätigen oder unfähigen Hausverwaltungen und Miteigentümern rumschlagen.
Und ich muss feststellen, dass die Eigentumswohnungen derzeit immer noch max 3% bruttorendite haben, weil die potentiellen Selbstnutzer hier noch mitmischen.
Ich werde mal noch unterschiedliche Szenarien durchrechnen und dann schauen, ob es noch lukrativ bleibt. Am Ende muss ich dann auch abwägen ob der Mehraufwand den man im Vergleich zu einem ETF hat sich überhaupt lohnt. Ich denke mir nur manchmal ich sollte mehr diversifizieren und bei den Aussichten schadet es vielleicht auch nicht ein paar gute Schulden zu haben, die die Inflation abbezahlt...
Heute ein interessantes Gespräch mit einem Kollegen gehabt: er hat ein MFH mit 12 einzelgasthermen, Baujahr des Hauses um die Jahrhundertwende.
Wenn dann im nächsten Jahr die erste Therme kaputt geht, wird er die Wohnung einfach leer lassen, weil es keine Alternative Heizmöglichkeit mehr gibt bzw. dafür wahnsinnige Investitionen anstehen würden.
1 Fernwärme : nicht verfügbar im Viertel
2 wärmepumpe: kein Platz vor oder hinter dem Haus, Dämmung ohnehin nicht ausreichend, von der dimensionierung der Heizkörper ganz zu schweigen.
3 Solar: Statik Dach reicht nicht aus
Problematisch ist wohl auch, dass der Ersatzteilmarkt bereits jetzt schon leer gefegt ist und gebrauchte Geräte zum Neupreis auch eBay angeboten werden.
Ob das die Regierung bezweckt hat, dass der so knappe Wohnraum einfach leersteht?!?
Eigentlich sind solche Objekte ab nächstem Jahr quasi unverkäuflich und stehen dann die nächsten 10 Jahre leer, bis es eine politische Wende oder neue Technologie gibt?
Eigentlich sind solche Objekte ab nächstem Jahr quasi unverkäuflich und stehen dann die nächsten 10 Jahre leer, bis es eine politische Wende oder neue Technologie gibt?
Ja, solche Objekte werden nur noch mit riesigen Abschlägen gekauft werden. Und wenn sich die Investition nicht rechnet, dann bleibt die Wohnung natürlich leer, das gilt vor allem für die vielen Privaten Kleinvermieter in Deutschland. Vielleicht gibt es ja dann bald ein Gesetz, was Leerstand verbietet 
Hallo,
Wenn ich richtig verstanden habe, sollte es Ausnahmen für Bestand/Altbau geben. Sonst wird es einfach Haufen Klagen geben, da man bestimmte Eigentümern in eine Lage bringt, die aussichtslos ist (wenn z.B. Wärmepumpe aufgrund der Lage nicht installierbar ist).
Einen Leerstand zu verbieten ist auch keine Lösung, da man es durch "Dauerbaustelle" wg. Lieferschwierigkeiten, Fachkräftemangel usw., leicht umgehen kann. Das geht auch viel zu weit in das Eigentümersentscheidungsrecht.
Im Grunde geht es mir diese ganze "Verbessern durch verbieten" auf den Keks. Man sollte kreative Lösungen vorschlagen, die für die Menschen lohnenswert sind und deren Lebensqualität verbessern - das setzt voraus, dass man aber etwas auf dem Schirm hat... Das was bisher erbracht wurde führt vorwiegend zu weiterem Bürokratieausbau und auch gute Ideen (z.B. Balkonkraftwerk) werden so platt gefahren.
Gruss
ziola
. Vielleicht gibt es ja dann bald ein Gesetz, was Leerstand verbietet
Großartige Idee!
Und dann bitte aufgrund der erhöhten Energiekosten mit einem erweiterten Mietpreisdeckel von Max. 50% der üblichen Vergleichsmiete und Einstellung der KfW Förderung weil die Töpfe leider aufgebraucht sind… 
. Vielleicht gibt es ja dann bald ein Gesetz, was Leerstand verbietet
Großartige Idee!
Und dann bitte aufgrund der erhöhten Energiekosten mit einem erweiterten Mietpreisdeckel von Max. 50% der üblichen Vergleichsmiete und Einstellung der KfW Förderung weil die Töpfe leider aufgebraucht sind…
Will ja kein Spielverderber sein, aber langfristiger Leerstand ist bereits verboten:
https://www.allrecht.de/alles-was-recht-ist/wohnungsleerstand/
Eigentum verpflichtet.
https://www.allrecht.de/alles-was-recht-ist/wohnungsleerstand/
Eigentum verpflichtet.
Generell natürlich ein korrekter Hinweis für die 5 Bundesländer, in denen es so ist.
Dieser ständig auftauchende Nebensatz, in dem indirekt aufs GG Art. 14 Abs. 2 verwiesen wird und dabei ein Großteil des Absatzes weggelassen wird ("Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.", Betonung auf zugleich!) stört mich in dieser Debatte aber ziemlich.
Denn: Wozu Eigentum konkret verpflichtet ist eben nicht! definiert und es wäre schön, wenn Menschen ihre persönliche Interpretation des Grundgesetzes nicht als geltendes Recht ausgeben würden.
Dieser ständig auftauchende Nebensatz, in dem indirekt aufs GG Art. 14 Abs. 2 verwiesen wird und dabei ein Großteil des Absatzes weggelassen wird ("Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.", Betonung auf zugleich!) stört mich in dieser Debatte aber ziemlich.
Denn: Wozu Eigentum konkret verpflichtet ist eben nicht! definiert und es wäre schön, wenn Menschen ihre persönliche Interpretation des Grundgesetzes nicht als geltendes Recht ausgeben würden.
Das stimmt. Wobei in diesem Fall die Auslegung des Gesetzgebers klar ist: Der Besitz von Wohneigentum verpflichtet den Besitzer dazu, es zum Wohnen tatsächlich zur Verfügung zu stellen. Von daher gebe ich lediglich die Interpretation des Gesetzgebers wieder, die geltendes Recht ist und mWn auch nicht vorm BVG angefochten wird.
Mich betreffen sehr teure Sanierungsmaßnahmen als Eigentümer auch. Bei mit dem Sonderfall (wobei, vielleicht nicht so unüblich), dass die Hausgemeinschaft die letzten 40 Jahre darauf verzichtet hat irgendwas zu tun und jetzt ganz überrascht ist, dass die Preise und Anforderungen gestiegen sind.
Natürlich muss das Ganze irgendwie bezahlbar bleiben, aber ein Anrecht auf garantierte 4% Rendite auf den Kaufpreis, von der Eigenkapitalrendite mal ganz zu schweigen, hat man nicht.
Im geschilderten Fall sollte der Besitzer zudem mal die Übergangsregelungen im Falle einer Heizungshavarie lesen. MFH mit 13 Wohnungen dürfte Gasetagenheizung sein, dann darf er bis zu 13 Jahre lang noch Gasheizungen einbauen.
Ist die Heizung kaputt und kann nicht mehr repariert werden – eine so genannte Heizungshavarie – greifen Übergangsfristen: grundsätzlich sind dies drei Jahre; bei Gasetagen bis zu 13 Jahre. Vorübergehend kann auch eine gebrauchte, fossil betriebene Heizung eingebaut werden. Soweit ein Anschluss an ein Wärmenetz absehbar ist, gelten Übergangsfristen von bis zu zehn Jahren.
- https://www.bundesregierung.de/breg-de/aktuelles/neues-gebaeudeenergiegesetz-2184942
Wenn dem so wäre, hätte man wohl ein Zweckentfremdungsverbot in ALLEN 16 Bundesländern bzw. eher sogar auf Bundesebene. Haben wir aber nicht. Es ist eben gerade nicht so, dass es eine generelle Pflicht zur Wohnungsvermietung gibt. Es ist meines Wissens nach sogar so geregelt, dass auf kommunaler Ebene das Zweckentfremdungsverbot erlassen wird.
Also tut mir Leid, aber die hier von dir angewandte umgekehrte Logik, wonach deine Interpretation sich mit einer angeblichen Auslegung des Gesetzgebers deckt und diese ja auch nicht vor dem und durch das BVerfG ja angefochten wird, ist einfach nicht korrekt.
Weder gibt es ein entsprechenden Gesetz noch den einen Gesetzgeber, auf welchen du dich beziehen möchtest.
Es gibt in gewissen Schwarmstädten und in manchen Bundesländern dazu Regeln, wonach mehr als 6 Monate Leerstand eine Zweckentfremdung darstellt und man diese Ahnden kann. Mehr nicht.
Daraus ist mit Sicherheit nicht abzuleiten, dass Art 14. Abs. 2 GG entsprechend deiner Interpretation gemeint ist. Es bleibt dabei. Wozu Eigentum verpflichtet, vor allem im Bezug auf Wohnraum, ist eben nicht definiert und es wäre daher gut, wenn man diesen Halbsatz nicht immerzu verwenden würde.
Mich betreffen sehr teure Sanierungsmaßnahmen als Eigentümer auch. Bei mit dem Sonderfall (wobei, vielleicht nicht so unüblich), dass die Hausgemeinschaft die letzten 40 Jahre darauf verzichtet hat irgendwas zu tun und jetzt ganz überrascht ist, dass die Preise und Anforderungen gestiegen sind.
Natürlich muss das Ganze irgendwie bezahlbar bleiben, aber ein Anrecht auf garantierte 4% Rendite auf den Kaufpreis, von der Eigenkapitalrendite mal ganz zu schweigen, hat man nicht.
Ich befürchte so besonders ist der Fall gar nicht. Leider.
Es gibt aber eben auch keine Pflicht zur Geldvernichtung und Negativrendite kann auch nicht vorgeschrieben werden.
Wenn dem so wäre, hätte man wohl ein Zweckentfremdungsverbot in ALLEN 16 Bundesländern bzw. eher sogar auf Bundesebene. Haben wir aber nicht. Es ist eben gerade nicht so, dass es eine generelle Pflicht zur Wohnungsvermietung gibt. Es ist meines Wissens nach sogar so geregelt, dass auf kommunaler Ebene das Zweckentfremdungsverbot erlassen wird.
Nein, nur weil eine Auslegung rechtens ist, ist sie nicht unbedingt verpflichtend. Der Gesetzgeber hat hier viel Spielraum und der wird auch genutzt.
Also tut mir Leid, aber die hier von dir angewandte umgekehrte Logik, wonach deine Interpretation sich mit einer angeblichen Auslegung des Gesetzgebers deckt und diese ja auch nicht vor dem und durch das BVerfG ja angefochten wird, ist einfach nicht korrekt.
Es ist vom Grundgesetz gedeckt, aus "Eigentum verpflichtet" herzuleiten, dass Wohnungseigentümer Wohnungen tatsächlich auch vermieten müssen. Es ist nicht zwingend so, dass Länder das auch per Gesetz verpflichtend machen.
Das ist keine umgedrehte Logik, sondern einfach die Realität. Nochmal: Ich behaupte nicht, dass man daraus eine allgemeines Leerstandsverbot ableiten müsste oder das Grundgesetzt Leerstand verbietet. Wozu Eigentum verpflichtet, kann und muss der Gesetzgeber regeln.
Weder gibt es ein entsprechenden Gesetz noch den einen Gesetzgeber, auf welchen du dich beziehen möchtest.
Klar gibt es ein entsprechendes Gesetz. Und dazu die passenden Gesetzgeber. Dass es "den einen" geben müsste, habe ich nie behauptet.
§ 2 Zweckentfremdung
(1) Eine Zweckentfremdung im Sinne dieses Gesetzes liegt vor, wenn Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken genutzt wird, insbesondere wenn Wohnraum (...)
4. länger als drei Monate leer steht
https://gesetze.berlin.de/perma?j=WoZwEntfrG_BE_!_2
Das wusstest du aber schon:
Generell natürlich ein korrekter Hinweis für die 5 Bundesländer, in denen es so ist.
Zur Diskussion passende Entwicklung in Spanien:
Schafft natürlich auch keinen neuen Wohnraum.
Zur Diskussion passende Entwicklung in Spanien:
Schafft natürlich auch keinen neuen Wohnraum.
Ist eben eine linke Regierung. Deren Konzepte haben noch nie funktioniert - und oft bewirken sie sogar das Gegenteil. Da muss man sich schon fragen ob das Dummheit oder böse Absicht ist.
