@auf_dem_weg, das sehe ich ähnlich wie Natman, allerdings kommen für mich in Deinem Fall noch andere Faktoren dazu, die für mich wichtig wären:
1. Der Preis pro Wohn qm liegt unter 1.000 Euro
2. Für einen Boden qm zahlst Du knapp 160 Euro
Unter dem Aspekt baust Du auch einen gewissen Wert auf, auch wenn Du noch was reinstecken musst (und voll finanzieren solltest).
Es kommt also auf die Lage und den Preisvergleich bei Euch in der Gegend an. Bei uns sind 5.000 pro Wohn qm und ca 1.500 Euro als Bodenrichrwert „normal“. Da lohnt es sich nicht mehr, da eine entsprechende Miete gar nicht mehr erzielt werden kann.
Zu den konkreten Möglichkeiten gibt es vermutlich einige andere hier, die das für Dich besser bewerten können. 😉
VG CooperS
Stören tut mich nur was Habeck noch vor hat. Was passiert mit der Ölheizung?
Ich nehme an, der eingebaute Kessel ist auch noch aus 1982? Der wäre ja ohnehin die nächsten Jahre fällig. D.h. Du kannst dir auch direkt einen neuen Kessel einbauen. Dieses geplante Verbot ist ja noch nicht - und was man hat, hat man. Ich habe 2021 bei uns auch einen neuen Kessel eingebaut. D.h. ich hab diesbezüglich erstmal viele viele Jahre Ruhe. Wer weis, was es in 20-30 Jahren für Alternativen dann gibt.
Übersicht Hauspreise Deutschland 2006 bis Ende 2022 Nominal vs Real (Inflationsbereinigt):
Quartalsweise Betrachtung Preisänderung Deutsche Immobilien Nominal und Real:
Quelle: globalpropertyguide.com
Q4 2022 lag auf Quartalsbasis bei minus 5,9% realem Preisverlust.
Die Webseite ist eine gute Basis betreff weltweiter Übersicht Immobilienmarkt.
Schönen Tag
Danke für die Übersicht. Denke es wird die nächsten Jahre spannend am Immobilienmarkt. Positiv auf den Preis wirkt sich natürlich die sinkende Anzahl an Neubauten sowie die anhaltende Nachfrage in gefragten Städten/Gegenden aus. Negativ dürften sich auf den Preis weiterhin natürlich die höheren Zinsen und der Nachfragerückgang auswirken.
Ein spannender Faktor dürften auch auslaufende Zinsbindungen sein. 2013 lag der durchschnittliche Hypothekenzins mit 10 Jahre Zinsbindung laut statista.com noch bei 2,8%. Dieser ist dann 2014 auf 2,2% und 2015 auf 1,7% gesunken. Das heißt es könnte sein, dass hier bei einer Refinanzierung 2024,2025 bei Immobilienbesitzern die die Finanzierung damals "auf Kante" genäht haben ein Problem auftritt, wenn auf einmal das Darlehen nur noch zu 4% fortgesetzt werden kann. Hoffe nicht, dass es da zu einer Welle von Notverkäufen kommt. Es kann aber sein, dass das noch mal Druck auf den Markt ausübt.
Es wäre zu schön um wahr zu sein... 
Ich verstehe den Markt noch nicht bzw. Frage mich warum die Angebotspreise nicht schon um >25% gefallen sind.
Vor der Zinserhöhung:
Zinsen 1,2%
Preise bei uns unsaniert für EFH:
750.000
Plus kernsanierung 300.000
Plus NK:
Ca 1,1Mio Euro
Annahme: EK 250.000
Kredit: 850.000
Zinsen 1,2%
Tilgung 2%
Kreditkosten 27.700 Euro p.a., 2.266 Euro im Monat
Heute:
4% Zinsen
Gleiches Objekt 700.000 Euro
Sanierung: 350-400.000 Euro
Plus NK
Ca. 1,1 Mio Euro:
EK 250.000 (eigentlich müssten es jetzt weniger sein, wer parkt schon sein Geld in der Höhe auf dem Tagesgeld)
Kredit 850.000
4% Zinsen
1% Tilgung (reduziert, da je höher der Zinssatz, desto schneller die Tolgung)
Kreditkosten 42.500 p.a.
3.540 Euro pro Monat.
Selbst bei Gehaltsteigerungen von 10% kommt man da nicht hin.
Meine Erwartung an den Verkaufspreis:
Gleich Rate wie vorher plus 10%:
Rund 30.000 Euro im Jahr.
Bedienbare Kreditsumme bei 5% kosten:
600.000 Euro
Plus EK 250.000 Euro
850.000 Euro
Minus NK 50.000
Minus Sanierung 350.000
—> Kaufpreis 450.000 Euro
Habe ich einen Rechenfehler oder muss ich einfach noch 4 Monate warten bis es die Verkäufer geblickt haben?
Oder hoffen alle auf die Megainflation von 10% über 10 Jahre?
Dann müsste sich nur mein Gehalt entsprechend anpassen und man müsste die ersten Jahre die hohe Rate überstehen. Hört sich nach Harakiri an…
Grüße
Windsurfer
Oder noch brutaler wäre die Renditerechnung:
Erzielbare Miete
2.500 Euro im Monat
30.000 Euro im Monat
5-6% brutto
500-600.000 Euro für saniertes Haus
Sagen wir mal keine Luxussanierung, aber Dach, Elektrik, Bäder, Fenster müssen bei einem Haus aus 1935 schon mal gemacht werden, wenn das zuletzt 1970 teilweise erneuert wurde.
Sanierung 250.000 Euro
Kaufpreis 250-350.000 Euro für unsaniertes Haus.
@windsurfer bei mir in der Region ist es so, dass die Verkäufer es noch nicht wahr haben wollen und auf einen Dummen (bzw jemand mit fundamental anderen und einzigartigen Annahmen bzgl der Zukunft) hoffen.
Die Objekte stehen dann ewig online. Falls sie rausgenommen werden, dann kommen sie fast alle ein paar Wochen später wieder als "neues" Angebot.
@smmn: ich hoffe es kommt noch der große Knall. Aber ich glaube dann werden die hausverkäufer auch noch alle gerettet. Die armen, die teilweise ja Höchstpreise bezahlt haben, weil der böse Markt und die nullzinspolitik der EZB schuld an der Blase sind.
Die häuserpreise für MFH Häuser sind schon wieder ordentlich gesunken. 6% bruttorendite werden schon wieder angeboten. Reicht nur leider noch nicht ganz bei 4% Zinsen bleibt dann nur noch wenig übrig für Instandhaltung und Tilgung. Die Mieten sollten aber in den Städten ordentlich anziehen, da ja zu wenig bis gar nichts gebaut wird. vielleicht auch bald eine gute Investition?
Was sagen denn die Profis hier im Forum?
Ab wann lohnen sich wieder MFHs?
Oder noch brutaler wäre die Renditerechnung:
Erzielbare Miete
2.500 Euro im Monat
30.000 Euro im Monat
5-6% brutto
500-600.000 Euro für saniertes Haus
Sagen wir mal keine Luxussanierung, aber Dach, Elektrik, Bäder, Fenster müssen bei einem Haus aus 1935 schon mal gemacht werden, wenn das zuletzt 1970 teilweise erneuert wurde.
Sanierung 250.000 Euro
Kaufpreis 250-350.000 Euro für unsaniertes Haus.
Kommt drauf an wo man wohnt - in einer Stadt 200k, oder deren Umkreis - kann es stimmen.
Bei mir (RLP) im Umfeld einer 80k Stadt bekommst du für 600-800k ein 2-5 Jahre altes Haus. Selbstverständlich ist hier die Mietrendiete aber entsprechend mau.
gruss
ziola
@windsurfer bei mir in der Region ist es so, dass die Verkäufer es noch nicht wahr haben wollen und auf einen Dummen (bzw jemand mit fundamental anderen und einzigartigen Annahmen bzgl der Zukunft) hoffen.
Die Objekte stehen dann ewig online. Falls sie rausgenommen werden, dann kommen sie fast alle ein paar Wochen später wieder als "neues" Angebot.
So scheint es hier auch zu sein. Angebote stehen ewig drin…
Andererseits: begehrte Wohnlagen (unsere direkten Nachbarn im Speckgürtel Hauptstadt) sind immer noch ratzfatz verkauft. Unsere Nachbarn haben zu einem echt sportlichen Kurs ihr 15-17 J. altes EFH vor 1 Monat bei Ebay Kleinanzeigen (über Makler) inseriert und letzte Woche zogen schon die neuen ein.
Im Ort sind jetzt auch wieder einige ETW inseriert worden. Aber da komme ich auf 4.000€/qm. Wie soll man das mit Miete wieder reinholen?
Ich beobachte ebenfalls weiter.
@yakari Möglicherweise sind die Käufer die mit "fundamental anderen und einzigartigen Annahmen bzgl der Zukunft"? :P
Es gibt überraschend viele Käufer die sich nicht mit sowas wie Rendite auseinandersetzen.
Eine Maklerin sagte kürzlich zu einem Objekt: "Das ist kein Renditeobjekt, das ist ein Kaufobjekt". Das war ihre Antwort auf meine Rückfrage wie denn eine hypothetische Mietrendite von ca. 2% zu einem Zinssatz von 4% passt. Nach meiner Überlegung muss ich das auch als Selbstnutzer vergleichen, da die Alternative immer auch Mieten ist.
Wenn das die "Kaufkonkurrenz" ist, dann kann man als rationaler Käufer nichts finden - zumindest solange man den "emotionalen Wert" eines selbst bewohnten Eigenheims nicht mit sehr hohen € Beträgen quantifiziert.
@smmn : LOL
Trotz Liebhaberei , die sicherlich immer mitspielt bei Eigenheimen, muss es halt auch finanzierbar sein. Und wie man alleine Zinsen für 32.000 Euro als regulärer Angestellter (selbst in Führungsposition) stemmen kann und will, ist mir nicht klar. Am Ende soll es ja auch noch für schöne Urlaube reichen. Bei anderen dann noch den 5er BMW.
hier meine Meinung : wir befinden uns in einer Übergangsphase in der die Folgen des rasanten Zinsanstieges sich zuerst auskonsolidieren muss. Es wird eine Zeit der Transfusion sein . Danach wird es vermutlich nicht zwangsläufig zum riesigen Drama am Immobilienmarkt kommen. Nach langen Jahren der Assetprice Inflation durch zu niedrige Kreditkosten werden die Halter von Sachwerten gepaart mit Krediten auch hier durch die Inflation entschuldet . Klar ist das man in dieser Übergangsphase bis die Löhne wieder gestiegen sind eine schlechte Grundlage für klare Renditeberechnungen hat . Sicher ist nur eines Immobilien sind nicht Immobilien . Guten Lagen mit guter Infrastruktur energetisch saniert und solide finanziert sind auf sehr lange Sicht immer noch kaum ohne Alternative für Anleger die gut schlafen wollen und einen Vermögenserhalt suchen.
Hier ein sehr guter Beitrag gerade. Die Ansicht zu Immobilien unterstreiche ich ausdrücklich ...genau von dieser Art Immobilien rede ich !! Neben all der undifferenzierten Berichterstattung über Immobilien hier mal ein Beitrag der Mehrwert bringt . Das Szenario der steigenden Kaufkraft durch Lohnsteigerungen wird aktuell vernachlässigt ...... jeder schaut auf den Zins.
Sehr gutes Interview auch abseits der Immobilien. Danke fürs teilen 👍