Rene Schäfer: Die Nächsten Jahre

Ich hatte auf dem Youtubechannel ein Kommentar von Rene Schäfer. Der Wahrlich zum Nachdenken anregt. Kurz zur einordnung, Rene ist Immobilieninvestor und Big in England im Geschäft, er berät auch regelmäßig in Zürich Institutionelle Investoren.

Video 

Kommentar Rene Schaefer: 

"Super Beitrag! Ich sage das schon länger und habe es mathematisch mit einer Ertragwertformel aufbereitet. Der Ertragswert von Deutschen Immmobilien ist jetzt schon 59% geringer als der Marktpreis! Wenn Du vorher 0,8% Zinsen gezahlt hast und 100% Beleihung bekommen hast und jetzt 3,35% Zinsen zahlst und nur noch 90% Beleihung bekommst musst Du den Preis um genau 59,01% herunterhandeln um die gleiche Eigenkapitalrendite zu erwirtschaften! Das ist die unbequeme Wahrheit, die keiner ausprechen will. Ich kann das im Excel mit meiner Ertragswertformel genau berechnen. Die Formel lautet: neuer Marktwert = (Jahreskaltmiete*(1-%Leerstand)*(1-% Kosten für Reparatur und Management))/(%Eigenkapitalrendite vor Änderung der Hyothekenkonditionen-%Eigenkapitalrendite vor Änderung der Hyothekenkonditionen*%Beleihungshöhe/(1+%Kaufnebenkosten)+%Beleihungshöhe/(1+%Kaufnebenkosten)*%Zins)*(1/(1+%Kaufnebenkosten)) % immer als Faktor z. B. 0,1 für 10% hier die Formel zum Runterladen: https/g/personal/rene_schaeferpropertyinvest_onmicrosoft_com/EXiXVXx3pfNGkdNoSSAvBfgBAVG35msVT-NwyjtK_6IV-w?rtime=TapWBUJV2kgOder für die, die nicht so mathematisch begabt sind: Wenn eine Kuh am Tag 40 Liter Milch gibt und 1000€ in der Anschaffung kostet - würdet Ihr dann eine Kuh, die nur 20 Liter milch am Tag gibt auch für 1000€ oder 900€ kaufen? Aber es gibt immer noch ein paar dumme Bauern, die das tun. Darauf beruht das sogenannete Ponzi scheme das auf Ertragsunabhängigen Wertzuwachs spekuliert. Dass es eine Diskrepanz von -59% zwischen Marktpreis und Ertragswert gibt indiziert eine dramatische Blasenbildung die sich in 1-2 Jahren in einem Crash von bis zu 50% entladen wird, wenn die Zinsen nicht wieder sinken. Was viele auch nicht im Blickfeld haben ist, dass der sinkende maximale Beleihungsauslauf bei Immobilien eine noch viele stärkere Auswirkung auf die Eigenkapitalrende und damit auf den Ertragswert hat: Bleibt die maximale Beleihung unverändert bei 100% sinkt der Ertragswert durch die gestiegenen Zinsen nur um 44,61% wenn der maximale Beleihungsauslauf aber auf 80% reduziert wird, sinkt der Ertragswert um 67,47%. Das ist ein selbstverstärkender Multiplikator - je stärker die Immobilienpreise sinken, desto geringer wird man Immobilien beleihen können. Die Formel bezieht sich jedoch nur auf die Gegenwart. Die Inflation gleicht (wenn sie über viele Jahre anhält) den niedrigeren Ertragswert teilweise wieder aus wenn viel Fremdkapital im Spiel ist, aber bis 67% ausgegleichen sind dauert schon eine Weile. Es gibt aber noch einen - leider nur kurzfristigen - Gegeneffekt: Dadurch, dass viele potentiele Eigenheimkäufer jetzt keine Finanzierung mehr bekommen werden, kommen sie als solvente Mieter zusätzlich auf den Mietmarkt, weil sie mieten und nicht kaufen. Dadurch machen die Mieten kurzfristig eine Sprung nach oben (bei mir in England waren es in den letzten 12 Monaten schon +18,8%), aber sobald durch die höheren Zinsen die ersten Jobs verloren gehen werden, geht die Entwicklung der Mieten ehr in die andere Richtung. Die Miete hängt leider nicht nur von Angebot und Nachfrage ab, sondern auch von der Kaufkraft. Je weniger Menschen sich mit ihrer Kaufkraft eine Wohnung leisten können, desto mehr werden die Mieten nachgeben und desto mehr Menschen werden nur noch in WG Zimmern wohnen und desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass es wieder Mietpreisbremsen geben wird - nicht aus Vernuft (weil der Anreiz zu bauen dann ja noch viel geringer ist) sonder aus Populismus: Wenn drei Wölfe (Proletarier) und ein Schaf (Immobilieninvestor) darüber abstimmen, was es heute Abend zum Essen gibt, dann steht Schaf (Sozialismus, Enteignung und Mietpreisbremse) auf dem Speiseplan. In 1-2 Jahren könnten wir die gleiche wirtschaftliche Situation haben wie damal, als Hitler an die macht kam - und ich würde mal behaupten Hitler was ein Linker - eben ein rasistischer Sozialist (Nationalsozialist). Die Gefahr von Links ist also extrem hoch. Kolumbien hat gerade einen sozialistischen Präsidenten bekommen. Durch den Sozialmus werden aller ärmer. Die Reichen und die Armen. Schuld ist nicht der Kapitalismus - sonder der Keynesianismus mit seiner Niedrigzinspolitik, die durch den Cantillon-Effekt zu einer extremen Umverteilung von Arm nach Reich geführt hat.

Ich will aber klarstellen, dass ich nicht für Sparen und Abwarten bin! Wenn Du wartest hast Du 8% Verlust pro Jahr durch Inflation und das Risiko eines Totalverlustes durch eine Währungsreform. Besser ist in einem Land Immobilien zu kaufen, in dem die Zinsen die letzten Jahre schon sehr hoch waren und der maximale Beleihungsauslauf niedrig. Z. B. Dubai. Dort werden die Preise nicht oder nur sehr gering einbrechen und wenn die Zinsen wieder mal von 7-8 auf 1-2% sinken ver5fachen sich dort die Preise - wenn nicht ist auch gut, dann hat man seinen Wert wenigstens erhalten. Man nennt das auch Geo-Arbitrage. So bin ich vor ein paar Jahren in England reich geworden. Aber jetzt ist England nicht mehr ganz so günstig"