Aktien-ETFs & Immobilien oder Entscheidung für eine Option?  

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(@subdreamer)
Neuer Freiheitskämpfer

Hallo liebe Freiheitskämpfer,

ich möchte diesen Beitrag gerne dazu nutzen, meine derzeitige Situation kurz zu schildern und anschließend um euren Rat zu bitten.
Ich bin 22 Jahre alt, Student und schon seit einiger Zeit von dem Gedanken der FF begeistert. Durch Neben- und Ferienjobs konnte ich seit meinem 18. Geburtstag ca. 45.000€ zusammen sparen.
Ich bin mir bewusst, dass es nicht besonders viel ist, aber ich denke, dass in meiner Situation das Thema Humankapital noch der deutlich größere Hebel ist, weshalb ich mich stark darauf konzetriere.
Von dem Gesamtkapital von ~ 45.000€ sind knapp 25.000€ in ETFs (70/30 World / Emerging Markets) angelegt. Der Rest soll als Sicherheitspuffer dienen und mir nach dem Studium ermöglichen dort hin zu ziehen, wo ich möchte.
Wenn ich eine realistische / durchschnittliche Gehaltserwartung unterstelle und mein Aversion gegen Unternehmertum berücksichtige, kommt mir der Weg bis zur FF jedoch ziemlich lange vor. Besonders wenn ich diesen Pfad ausschließlich über Aktien-ETFs bestreiten möchte.
Außerdem kann ich mich mit dem Gedanken nicht anfreunden, irgendwann einmal 1 Mio. in Aktien-ETFs und sonst vielleicht 20-30k auf dem Tagesgeldkonto zu haben. Unter diesen Voraussetzungen würde ich einen Angestelltenjob niemals aufgeben können. Rein psychologisch.

Aus diesem Grund bin ich auf das Thema Immobilien gestoßen. Nach reichlich Recherche und Fachliteratur habe ich eine erste Wohnung für ~ 150.000€ ausfindig gemacht, die alle meine Kriterien erfüllt.

Meine Frage an euch bezieht sich nicht auf das Objekt oder dessen Preis, sondern darauf, ob es sinnvoll ist, ETFs und Immobilien gleichzeitig zu halten.
Wenn ich mir überlege, dass ich über eine Bürgschaft von Verwandten in Immobilien investiere und gleichzeitig ETFs halte, bedeutet das quasi eine Investition in Wertpapiere auf Kredit.

Nutzt ihr, durch FK gehebelte Immobilien, als Renditeboost?
Falls ja, wie teilt ihr euer Budget auf?

Über Anregungen / Kommentare / Tipps abseits meiner Fragen freue ich mich übrigens auch.:)

Viele Grüße,
Subdreamer

 

(falls ich in der Kategorie "finanzielle Freiheit" oder "Immobilien" hätte posten sollen, kann mein Beitrag gerne verschoben werden.)

Zitat
Veröffentlicht : 19. November 2019 14:57
Pascal Weichert
(@pascal-weichert)
Verdienter Freiheitskämpfer

Hallo Subdreamer, 
erstmal zu:

Veröffentlicht von: @subdreamer

Ich bin mir bewusst, dass es nicht besonders viel ist,

45k selbst erarbeitetes Nettovermögen ist viel! Besonders in dem Alter. 

Schau dir einfach mal Seite 6 (18): 
Die Grafik mit der Verteilung der Vermögen nach Alter an. 
45k in 4 Jahren sind fast 1.000€ pro Monat. Das ist viel.  

https://www.bundesbank.de/resource/blob/794130/d523cb34074622e1b4cfa729f12a1276/mL/2019-04-vermoegensbefragung-data.pdf

Zu deiner Frage allgemein:
ETFs und Immobilen sind kein Entweder oder. Es sind Instrumente die sich sehr gut ergänzen können Smile Einige halten Explizit nur ETFs um das Depot bei der Bank als Sicherheit zu hinterlegen zu können. 

Veröffentlicht von: @subdreamer

Wenn ich mir überlege, dass ich über eine Bürgschaft von Verwandten in Immobilien investiere und gleichzeitig ETFs halte, bedeutet das quasi eine Investition in Wertpapiere auf Kredit.

Die ETFs lässt du in diesem Fall nicht mit in den Beleihungswert einfließen oder? Weil normalerweise liegt der Kredit nur bei dir. Falls du nicht Zahlen kannst, springt dein Bürge direkt ein. 
Der hat natürlich im Innenverhältnis dann einen Anspruch gegen dich, aber gegenüber der Bank ist dein ETF idr. nicht beliehen, es sei denn du gibst ihn direkt mit an zum Beleihen. Also irgendwie ist das nicht mit Kredit investieren. Zumal deine Immobile auch einen Eigenwert hat (Faustregel min 60%).  

Eine Immo ohne Kredit zu kaufen, kann für die EK-Rendite gefährlich sein. Das andere extrem wäre der Alex vom Vermietertagebuch, der eine Zeit lang nur 110% Finanzierungen gemacht hat. Das geht in einem steigenden Markt natürlich super, im Bären Markt endest du wie Dave Ramsey. Beide Strategien haben ihre Vor und Nachteile. 

60% Kredit sollten immer gehen und wenn du Wedge Deals bekommst, die Cashflow Positiv sind warum nicht mehr? 

Lange rede kurzer Sinn: 
Viele Wege führen nach Rom. Geh doch mal zu einem Treffen der Immopreneure, mir hat es immer geholfen mich persönlich mit Menschen auszutauschen die in dem Bereich viel weiter sind als ich. Guck was zu dir passt. Selbst wenn du die erste Immobile zu 100% Finanzierst, wird es dich nicht aus dem Leben hauen. Das Risiko ist hier gering (45k EK+ 60% Eigenwert+ Du stehst noch am Anfang deiner Kariere #Humankapital). Da muss schon ordentlich was passieren^^ 
Du stehst für deinem Alter sehr gut da Smile

Gruß, 
Pascal

Disclaimer: 
Ich besitze keine Immobilen und dies ist natürlich keine Anlageberatung gewesen 😉 

AntwortZitat
Veröffentlicht : 19. November 2019 22:43
Der Autodidakt und Maschinist mögen das
Der Autodidakt
(@der-autodidakt)
Aktiver Freiheitskämpfer
Unterstützer

Hi Subdreamer,

ich kann mich Pascal nur anschließen:
Sich 45.000 € im Alter von 22 durch Neben-und Ferienjobs zusammenzusparen ist eine außergewöhnliche Leistung! Meine Hochachtung!

Dein Gedankengang, dass du mit Wertpapieren auf Kredit spekulieren würdest, wenn du gleichzeitig eine Immobilie finanzierst, erschließt sich mir irgendwie überhaupt nicht. Vielleicht könntest du das näher erläutern?

Vermietete Immobilien sind eine wunderbare Möglichkeit um den Vermögensaufbau durch Fremdkapital zu beschleunigen. Und es spricht überhaupt nichts dagegen, sein Vermögen über verschiedene Asset-Klassen (z.B. ETF und Immobilie) zu streuen. In Gegenteil, dass macht dein Portfolio robuster.

Aber ich halte es für fahrlässig Immobilien als eine Art risikoarme Alternative zum Aktienmarkt anzusehen. Das ist nämlich mit Nichten der Fall! Der einzige Unterschied ist, dass uns das Risiko am Aktienmarkt durch die täglichen Kursbewertungen ständig präsent scheint: Man sieht halt immer wieder, dass es mit den Kursen auch mal nach unten gehen kann.
Immobilien haben aber auch ihre Risiken:

  • Du machst dich (meistens jedenfalls) von einem Kreditgeber abhängig. Eine Neubewertung der Immobilie in einer Krise kann zu einer Nachschusspflicht von EK führen. Vor allem bei 100% Finanzierungen.
  • Du setzt dich politischen Risiken aus. Siehe die aktuelle Problematik in Berlin.
  • Du brauchst sehr viel Kapital um sinnvoll zu Diversifizieren. Diversifikation ist der einzige echte Schutz vor Risiko. Wenn du nur eine Immobilieneinheit hast, dann hängt alles daran, dass diese bloß keine Probleme verursachen wird (Mietausfall, mieser Mieter, Baumängel etc.).
  • Liquiditätsklemme bei Leerstand und z.B. gleichzeitiger Arbeitslosigkeit.
  • Sonderumlagen, weil die Stadt z.B. beschließt, dass der Kanal vor deinem Haus gemacht wird. Falls du denkst, dass das durch Steuern bezahlt wird, muss ich dich enttäuschen. Hier werden die Eigentümer zur Kasse gebeten.
  • Persönliche Verhältnisse können sich ändern: Du wirst z.B. längerfristig krank oder musst in eine andere Stadt ziehen usw. Wer kümmert sich nun um deine Immobilie?

Dann musst du dir noch die Frage stellen, ob du überhaupt der Vermietertyp bist. Hier hast du es nämlich direkt mit Menschen zu tun. Kannst du Menschen im Vier-Augen-Gespräch auch mal Nein sagen und dieses Nein auch vehement verteidigen? Kannst du einvernehmliche Lösungen finden, wenn es zu Problemen kommt? Kannst du Mieterhöhungen durchsetzen? Usw...

Mit all diese Risiken und Problemen musst dich du bei deinem ETF Portfolio überhaupt nicht rumschlagen.

Du schreibst:

Außerdem kann ich mich mit dem Gedanken nicht anfreunden, irgendwann einmal 1 Mio. in Aktien-ETFs und sonst vielleicht 20-30k auf dem Tagesgeldkonto zu haben.

Dann solltest du dich noch weiter in die Thematik einarbeiten. Es wird bestimmt irgendwann der Punkt kommen, an dem du die innere Überzeugung erlangen wirst, dass es nichts Besseres gibt als 1 Mio. in Produktivkapital investiert zu haben.

Mal noch so nebenbei bemerkt:
Man liest ja immer wieder von irgendwelchen Zahlen (1 Mio € oder 500.000 €...) bei denen die Leute dann ihren Job kündigen wollen und finanziell Frei von ihrem Kapital leben möchten. Meiner Meinung nach sind das alles Milchmädchenrechnungen. Selbst 1 Mio € ist bei Weitem nicht genug, um alle Zelte im Beruf abzubrechen. Das ist eine sehr fragile Konstruktion, mit 100ten an Bruchstellen, die die ganze Sache dann nach 10 Jahren plötzlich doch nach hinten losgehen lassen. Vor allem, wenn die Leute auch noch planen mit Mitte 30 oder 40 aus dem Berufsleben auszuscheiden...

AntwortZitat
Veröffentlicht : 20. November 2019 07:35
Maschinist mag das
Maschinist
(@maschinist)
Maschinist Admin
Veröffentlicht von: @der-autodidakt

Hi Subdreamer,

ich kann mich Pascal nur anschließen:
Sich 45.000 € im Alter von 22 durch Neben-und Ferienjobs zusammenzusparen ist eine außergewöhnliche Leistung! Meine Hochachtung!

...

Danke @der-autodidact für den ausführlichen und guten Beitrag, der beide Seiten des Immobesitzes beleuchtet. Super geschrieben.

Und gerade da Subdreamer von seiner "Aversion gegen Unternehmertum" schreibt, passen diese Punkte. Immobilien zu vermieten ist nach meiner Meinung eine Art Unternehmertum inkl. kümmern, sozialer Kommunikation, Steuern, Abschreibungen, Planung und anderem.

Nur den letzten Abschnitt würde ich differenzierter beschreiben. Wie viel Vermögen und wie viele Sicherheitspuffer man braucht hängt von den eigenen Ausgaben, Alter und der Lebenssituation ab.

1 Million für einen 50 jährigen flexiblen Single mit 1.500 Euro Lebenshaltungskosten und baldiger sicherer Rentenzahlungen ab 63 mehr als ausreichend. Alleine die ca. 35.000 Euro jährlicher Dividenden daraus (plus Inflationsausgleich plus fast jährlicher Steigerungen) sind nach Krankenkasse (18% vom Brutto) und danach Steuerabzug (durch Freibetrag und Günstigerprüfung weniger als 20%) mehr, als er braucht und Dividenden des Gesamtmarktes werden auch in tiefsten Rezessionen wie 2008 kaum gekürzt.

Für eine junge Familie mit vier Kindern, arbeitsunfähigem Ehepartner und ohne nennenswerte aufgebaute Rentenanwartschaften wäre mir diese Summe dagegen auch zu riskant.

 

@Subdreamer: 45k Euro selbsterschaffenes Vermögen mit 22 sind fantastisch. Tolle Leistung! 99% Deiner Altersgruppe haben sich zum Thema Vermögensaufbau noch gar keine Gedanken gemacht (und ich gehörte damals leider auch noch nicht zu den 1%).

Das Mantra "Immobilien mit Immokredit plus Aktien sind viel zu riskant", (und dafür lieber Sondertilgen) ist in Deutschland leider weit verbreitet und hindert die große Masse der Hausbesitzer, außerhalb der Immobilie Vermögen aufzubauen, bis bezüglich Zinseszins der Zug zum großen Teil leider abgefahren ist.

Wir hatten das Thema hier ja durchgespielt und als Ergebnis, dass die Fokussierung auf Immobilie riskanter ist als Diversifizierung auch in Aktien. Der Kommentarbereich darunter ist auch interessant:

https://freiheitsmaschine.com/2018/11/22/sondertilgung-immobilie-oder-investieren-aktienmarkt-etf/

Schönen Tag

AntwortZitat
Veröffentlicht : 20. November 2019 09:24
(@subdreamer)
Neuer Freiheitskämpfer

@pascal-weichert

Hallo Pascal, zunächst einmal vielen Dank für deine Zeit, die du dir für diese Antwort genommen hast. Deine Links werde ich mir ansehen und besonders ein Treffen der Immopreneure lasse ich mir durch den Kopf gehen. 

@der-autodidakt

Auch dir zunächst vielen Dank für deinen ausführlichen Kommentar. Mein Gedanke bezüglich des Investierens auf Kredit ist folgender:

Ich betrachte die Investitionen nicht getrennt, sondern als ein Gesamtvermögen. Da die ETFs im schlimmsten Fall verkauft werden müssten, auch wenn ich diese nicht beleihe. 

Deine genannten Risiken sind mir durchaus bewusst, allerdings lassen sich diese mMn schlecht bis gar nicht quantifizieren. Wie groß ist die Chance, dass ich nach dem Studium ins Ausland gehe? Wie hoch ist das politische Risiko? etc.

Da sich das Risiko nicht bewerten kann, wehrt sich mein Kopf gegen eine Immobilieninvestition.
Die genennten Risiken können zwar durch Liquiditätsreserven verringert werden, allerdings mindern diese auch wiederum die Gesamtrendite.

 

Deinem letzten Abschnitt kann ich auch nur zustimmen. Mit 1 Mio. würde ich mit 30-40 auch auf keinen Fall aufhören zu arbeiten. Selbst mit 50 würde ich das nicht tun. Eine Reduzierung auf 50% könnte ich mir jedoch vorstellen. 

 

@maschinist

Deinen verinkten Artikel, sowie die Kommentare werde ich mir auch noch anschauen. Vielen Dank!

Alles in allem nehme ich aus euren Beiträgen mit, dass das Risiko einer Immobilie in meiner Situation zwar höher ist, mich aber ein Kredit von vlt. 100.000€ auch nicht in die Privatinsolvanz stürzen würde. Besonders weil das Familienmitglied, welches mir die Bürgschaft stellen würde im Zweifel das Objekt bar zahlen könnte und ich es ihm überschreiben könnte.
Dennoch habe ich gemerkt, dass ich für eine Investitionsentscheidung noch zu unsicher bin und Instandhaltungsrücklagen etc. noch einmal durchrechnen sollte.

AntwortZitat
Veröffentlicht : 20. November 2019 11:12
Der Autodidakt und Maschinist mögen das
Der Autodidakt
(@der-autodidakt)
Aktiver Freiheitskämpfer
Unterstützer
Veröffentlicht von: @maschinist

Nur den letzten Abschnitt würde ich differenzierter beschreiben. Wie viel Vermögen und wie viele Sicherheitspuffer man braucht hängt von den eigenen Ausgaben, Alter und der Lebenssituation ab.

1 Million für einen 50 jährigen flexiblen Single mit 1.500 Euro Lebenshaltungskosten und baldiger sicherer Rentenzahlungen ab 63 mehr als ausreichend. Alleine die ca. 35.000 Euro jährlicher Dividenden daraus (plus Inflationsausgleich plus fast jährlicher Steigerungen) sind nach Krankenkasse (18% vom Brutto) und danach Steuerabzug (durch Freibetrag und Günstigerprüfung weniger als 20%) mehr, als er braucht und Dividenden des Gesamtmarktes werden auch in tiefsten Rezessionen wie 2008 kaum gekürzt.

Absolute Zustimmung! Das ist natürlich individuell verschieden und war so zu pauschal geschrieben. Ich hatte da eher den Uni-Absolventen im Kopf, der dann 10-15 Jahre arbeitet und meint anschließend mit 500k bis 1 Mio sich in die "Frührente" verabschieden zu können, weil das irgendwelche Entnahme-Simulationen so suggerieren. 

AntwortZitat
Veröffentlicht : 20. November 2019 12:05
Maschinist mag das
(@natman)
Verdienter Freiheitskämpfer

Hi Subdreamer, noch eine Anmerkung zu Immos von mir. 

Ich bin durch Zufall zum Verpächter eines Gartens geworden (ist eine längere Geschichte; Kurzversion: wir hatten einen Kleingarten zum Gemüseanbau gekauft und bestellen nun einen größeren Garten, den wir zum Obst-/ Beeren- und Gemüseanbau nutzen. Und Rasentraktor fahren ist der Hammer 😍). Ich hatte anfangs etwas Probleme mit dem rechtzeitigen Eingang der Pacht und daher etwas Chaos. Es hat sich mittlerweile eingespielt, aber ich muss sagen, dass mir Erträge aus Aktien, ETFs und REITs lieber sind, Eine Wohnung ist nochmal etwas komplizierter.

Ich will jetzt nicht negativ klingen, man sollte sich nur überlegen, ob man ein Immogeschäft machen will, da dies immer ein aktives Einkommen ist.

Mir macht die Börse auch mehr Spaß als mich in der Freizeit mit Mieterproblemen zu kümmern. Ich will Immobilien auch nicht schlecht machen, der Vorteil ist halt einerseits, dass man bei Immoinvestments einen Hebel hat (mit geliehenem Geld) und weniger Investmentsumme für ein "passives" Einkommen braucht als an der Börse.

Für mich ist es momentan nichts. Vielleicht ändert sich dies aufgrund meiner persönlichen Situation noch. Meine Familie + Schwiegerfamilie hat Immos, die wir irgendwann erben werden. Was damit sein wird, ist mir aktuell noch nicht klar.

AntwortZitat
Veröffentlicht : 4. Dezember 2019 22:12
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