Investieren für Hausbesitzer

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Leser Marsupilami hat uns geschrieben:

Hallo zusammen,

erstmal vielen Dank an die Freiheitsmaschine für diesen tollen Blog. Ich bin leider erst vor kurzem auf diesen Blog gestoßen, sonst hätte ich vielleicht ein paar Dinge in meinem Leben anders gemacht. Ich würde euch gerne meine derzeitige Situation schildern und euch dann nach eurer Meinung fragen, wie ihr Vorgehen würdet um die finanzielle Freiheit möglichst schnell zu erreichen.

Meine derzeitige Situation:

30 Jahre alt, verheiratet, erstes Kind kommt im Frühjahr 2019.
Gemeinsames Einkommen ca. 4,5k Netto, nachdem das Kind da ist erstmal ca. 4k Netto wegen Elterngeld.

Ich habe einen Golf 7 finanziert für 4 Jahre, Vertrag läuft 2019 im November aus und ich werde das Aut0 wieder abgeben (verbrieftes Rückgaberecht). Das war finanziell definitiv ein Fehler, da es mich 300€ Finanzierung im Monat gekostet hat, ich werde mir danach ein gebrauchtes etwas größeres Auto kaufen um die 10k, das Geld dafür habe ich auf der Seite.

Vor einem Jahr haben meine Frau und ich uns eine Nebau-ETW gekauft. Gute Mikrolage und gute Anbindung an Bahn und Autobahn auf halbem Weg zwischen Stuttgart und Heilbronn. Wir hatten das für eine gute Idee gehalten, da die Mieten hier durch die Decke gehen und wir mehr Platz brauchten (wir wollen 2 Kiddies).
Die Gesamtkosten für die ETW lagen bei 400k (mit allen Nebenkosten, Grunderwerbssteuer, Notar, Stellplatz, Küche, etc.)
Davon haben wir 70k aus unserem Gesparten gestemmt, 330k Kredit haben wir bei der Bank aufgenommen. Der Kredit bei der Bank ist gesplittet auf 3 Bausteine – 10 Jahre;50k Kredit; 200€ monatliche Rückzahlung, 20 Jahre; 100k; 400€ monatliche Rückzahlung  und 30 Jahre; 180k; 750€ monatliche Rückzahlung. Gesamte Rückzahlung pro Monat für die ersten 10 Jahre liegt daher bei 1350€. Zinssatz über die Kredite hinwegt liegt bei ca. 2,2%.  Wenn wir die monatliche Rate 30 Jahre lang zahlen (ohne Sondertilgung) kommen wir auf 0 raus. Sondertilgungen sind möglich in einer Höhe von 5000€ beim 10 Jahres Kredit und 9000€ beim 30 Jahres Kredit.

Wenn wir eine identische/ähnliche Wohnung gemietet hätten wären wir bei 1100€ Kaltmiete pro Monat rausgekommen.

Mit nächstem Jahr ist es mein Ziel KEINE fixen monatlichen Kosten zu haben außer den absolut notwendigen (Wohnungsfinanzierung + Nebenkosten, Strom, Internet, Versicherung Auto, Essen/Trinken) da ich die Finanzierung des Autos auflöse.

Die Frage die ich mir jetzt stelle ist wie gehe ich am besten vor?
Soll ich tilgen was geht und schauen, dass ich so schnell es geht schuldenfrei werde (wäre vermutlich realistisch bis Anfang 50). Wenn ja macht es danach überhaupt noch Sinn in ETFs zu investieren? Oder wäre es besser jetzt parallel zum Kredit tilgen in ETFs zu investieren? Für mich fühlt sich das aber eher an wie Börsenspekulation mit Fremdkapital 😉

 

Hier meine Antwort

Hallo Marsupilami,

erst einmal herzlich Willkommen bei den Freiheitskämpfern und Glückwunsch, dass Du Dir mit 30 Jahren schon Gedanken um dieses Thema machst.

Als generelle Richtschnur hilft Dir der Freiheit für Familie Mustermann Beitrag:

Die Einkommen dort sind vergleichbar mit Euren zum derzeitigen Zeitpunkt. Ihr habt nur “etwas mehr Haus” gekauft.

Bezüglich Immobilienkredit-Tilgungen vs. dem Investieren am Aktienmarkt hast Du richtig erkannt, dass ein ETF Investment langfristig finanziell deutlich profitabler ist.

Wer erst mit Anfang 50 mit der Börse beginnt, hat nicht nur einen großen Teil des möglichen Zinseszinses versäumt sondern auch den Lerneffekt, der ein passives Investment in ETF mit sich bringt. Um mit den Schwankungen umzugehen und sich nicht aus der Ruhe bringen zu lassen, braucht es etwas Zeit und damit würde ich so früh wie möglich beginnen.

Kommen wir zu Deiner Situation

Durch die EZB Politik ist der Zinssatz für Immobilienkredite im Euroraum weiterhin auf einem Rekordtief. 2.2% durchschnittlicher Zinssatz für Deinen Immobilienkredit ist nahe der Inflationsrate. Das heißt dieser Kredit kostet Dich real ca. 0%, da der Immobilienwert mit der Inflation nominal steigt und Deine reale Kreditsumme mit der Inflation fällt!

Über lange Sicht betrachtet, bringen selbstgenutzte Immobilien in Deutschland (wie auch in den USA) kaum mehr Rendite als den Inflationsausgleich. Natürlich gibt es aktuell Ausnahmen wie München oder wenige andere A-Städte. Aber erstens gibt es genug Gegenbeispiele und ausserdem sind diese Preissteigerungen eine reine “Spekulation” und somit keine verläßliche Rendite.

Ein passives Börseninvestment in den gesamten Aktienmarkt mit einem ETF bringt dagegen langfristig (und seit ca. 200 Jahren in den USA) bei aktueller Inflation ca. 8,5% Bruttorendite im Jahr. Der Grund ist, dass man damit direkt in werteschaffende Unternehmen investiert. Man wird damit zu einem Kapitalist im System Kapitalismus.

Wenn man regelmäßig neues Geld in den Aktienmarkt investiert, erreicht man diese durchschnittliche Rendite deutlich schneller als das bei einem Einmalinvestment der Fall wäre. Von diesen 8,5% ziehen wir nun aus Vergleichsgründen die Inflation ab sowie die deutsche Kapitalertragssteuer auf die Dividenden. Wir rechnen deshalb hier in der Freiheitsmascheine meistens mit 5% Realrendite nach deutscher Steuer und Inflation und liegen damit auf der sicheren Seite.

Der Unterschied, nun z.B. monatlich wie in Deinem Fall 750 € als Sondertilgung in den Kreditabtrag eurer Wohnung zu stecken oder das Geld in einen passiven und gebührenarmen Welt ETF wie zum Beispiel den Vanguard All World anzusparen, beträgt nach 20 Jahren grob 125.000 €, die Du bei einem ETF Investment real nach Inflation mehr hast.

Viele Menschen im deutschsprachigen Raum sagen jetzt, dass ein solches Vorgehen “zu unsicher” sei und man erst seinen Immobilienkredit komplett tilgen sollte.

Neben dem von Dir richtig erkannten Zeitfenster im Leben eines Menschen, dass sich irgendwann an der Börse zumindest verengt und dem Fakt, dass es z.B. den Beruf des Immobilieninvestors gar nicht gäbe, wenn dieses Vorgehen stur befolgt werden würde, spricht neben der Finanzlogik auch der Punkt „Sicherheit“ für ein Invest in den Aktienmarkt im derzeitigen Zinsumfeld gegenüber einer Sondertilgung, wenn man das Thema wirklich einmal durchspielt.

 

Ja, Sicherheit lieber Leser – Und das Ganze sieht so aus

Du und Deine Partnerin besitzt eine Immobilie im Wert von ca. 360.000 € (400k € minus der Nebenkosten beim Kauf). Darin befinden sich aktuell ca. 30.000 € Eigenkapital von euch. Dein Vermögen ist damit 30.000 € positiv.

Was ist nun euer Worst Case?

–> Du oder Deine Frau werden früh arbeitsunfähig/arbeitslos und der übrig bleibende Partner kann aufgrund der Kinder und anderer Verpflichtungen die monatlichen Raten nicht mehr tragen.

Damit wäre die Tragfähigkeit eures Immobilienkredits in Gefahr und damit der Verbleib von euch in dieser Immobilie.

Frage: Bei welchem Szenario bildest Du mehr Sicherheiten um Dich gegen diesen Worst Case zu wappnen?

 

Machen wir einen A-B Vergleich
A: Investieren in einen passiven Welt Aktien ETF versus. B: Sondertilgung Immobilienkredit

 

A – ETF Invest: Nach fünf Jahren mit monatlich 750 € im Welt ETF per Sparplan liegen dort ca. 50.000 €, plus/minus z.B. 20% durch temporäre Kursschwankungen, an liquidem Kapital für euch zur freien Verfügung.

B – Sondertilgung: Wenn Du die Sparsumme als Sonderzahlungen in euren Immobilienkredit steckst, ist Dein liquide verfügbares Vermögen weiterhin gering. Dafür ist Deine Kreditsumme nach fünf Jahren um ca. 45.000 Euro kleiner.

Was passiert, wenn nun plötzlich euer Arbeitseinkommen aufgrund von Krankheit oder anderem versiegt?

A: ETF Invest: Die ca. 50.000 € sichern in diesem Worst-Case eure laufenden Ratenzahlungen für mehr als drei Jahre ab. Ihr habt dadurch viel Zeit um entweder die Immobilie für einen guten Preis zu verkaufen oder euer Einkommenspotential in der Zwischenzeit wieder aufzubauen.

B – Sondertilgung: Ihr könnt die weiter laufenden Immobilienkreditzahlungen nach kurzer Zeit nicht mehr bedienen. Ihr werdet damit im Extremfall zahlungsunfähig und seid dadurch dem Wohlwollen eures Kreditgebers ausgeliefert. Wenn Ihr keinen Kreditaufschub erhaltet, wird eure Immobilie nach einiger Zeit von der Bank versteigert. Durch den überstürzten Verkauf erhaltet Ihr garantiert nicht den besten Verkaufspreis und ein Teil des von euch in der Immobilie gebildeten Eigenkapitals wird dadurch ausgelöscht. Es gibt zwar Versicherungen, die in diesem Fall die Kreditzahlungen für einige Zeit absichern aber diese sind teuer und Sie machen keinen Sinn, wenn Du Dir selbst eine viel bessere Versicherung bauen kannst –> Eigenes liquides Vermögen in Aktien.

Das ist ein weiteres Beispiel dafür, warum die meisten Versicherungen vollkommen unnötig sind.

 

Das Ergebnis

Der Weg zur finanziellen Freiheit birgt einige unbequeme Wahrheiten.  Und das gilt für mich selbst genauso wie für die Leser.

Eine dieser unbequemen Wahrheiten lautet:

–> Jeder, der im aktuellen Niedrigzinsumfeld und in eurem Lebensabschnitt Sondertilgungen im Vergleich zu passiven Welt ETF Aktieninvestments vornimmt, ist entweder schlecht in Mathe oder er hat das wahre Risiko einer selbstgenutzten Immobilie bisher noch nicht verstanden.

 

Was rät der Maschinist Dir sonst noch?

Mit eurem Einkommen bewegt Ihr euch im Bereich einer deutschen Durchschnittsfamilie.

Das heißt, eine weitere Erhöhung eures Nettoeinkommens hat in diesem Bereich noch einen prozentual hohen Einfluss auf eure mögliche Spar- /Investitionssumme.

Der finanzielle Vorteil einer Erhöhung der monatlichen Spar- und damit Investitionssumme von 750 € auf z.B. 1.250 € beträgt nach 30 Jahren mit passiven Gesamtmarkt ETF ca. 400.000 € (1 Million vs. 600.000).

Um diese zusätzlichen 400.000 € mit der ursprünglichen Sparrate von 750 € aufzubauen, wären ca. neun zusätzliche Jahre an Ansparzeit notwendig. Das heißt diese 500 € zusätzliches Nettoeinkommen im Monat bringen euch knapp eine Dekade an zusätzlicher Freiheit und Unabhängigkeit, wenn Ihr eure Konsumausgaben nicht erhöht, sondern das Geld investiert.

Diese zusätzliche Investitionssumme dagegen mit Einsparungen in euren Lebenshaltungskosten zu erreichen, wird besonders als Familie mit Kindern irgendwann schmerzhaft und erzeugt unterhalb gewisser Grenzen Spannungen innerhalb der Familie.

 

–> Und Deine Familie sollte Dir immer am allerwichtigsten sein

Wenn Du mit 55 Jahren z.B. finanziell frei bist, aber Frau und Kinder Dich hassen, weil Du in Ihren Augen der größte Geizhals bist, hast Du einen schlechten Deal gemacht.

Neben der Notwendigkeit, Deine Partnerin in ein gemeinsames gedankliches Boot zu bringen und damit auf ein gemeinsames Ziel zu steuern, ist der Punkt Optimierung der Lebenshaltungskosten natürlich wichtig und ich rate ganz dringend dazu, alle Ausgaben einmal einige Monate lang zu tracken um zu sehen, wo das Geld hingeht. Alleine dieses Tracken führt dann meistens zu einem großen Aha-Erlebnis und führt dadurch zu einer Optimierung (alles was man misst, “optimiert sich”).

Trotzdem ist dann irgendwann der Punkt erreicht, hinter dem weitere Einsparungen weh tun und die Lebensqualität Deiner Familie leidet.

Bei euren Verdienstmöglichkeiten gibt es dieses schmerzhafte Limit dagegen nicht. Auch wenn manche Mitbürger eine unterbewusste Abneigung gegen erfolgreiche Menschen mit einem hohen Einkommen haben, spielen wir hier in der Freiheitsmaschine dieses Neidspiel nicht mit. Ich applaudiere deshalb jedem hier, der mehr verdient und mehr erreicht hat als ich selbst. Und ich rate allen Lesern hier, sich ein ähnliches Mindset zuzulegen.

Der Grund: Mit dieser Offenheit siehst Du viele zusätzliche Chancen in Deinem Umfeld und Du ziehst damit auch andere erfolgreiche und positive Menschen in Dein Leben. Ihr könnt so voneinander lernen und euer Leben deutlich erfüllter gestalten.

Das Gerücht, dass Menschen die z.B. sechsstellige Gehälter verdienen, grundsätzlich keine Freizeit haben und Ihre Kinder nicht sehen, ist oft eben nur ein Gerücht. Es ist meistens nur eine Selbstberuhigungstaktik von Menschen mit geringerem Einkommen.

 

Leistung ist Arbeit pro Zeit

Und an eine hohe Leistung kann man sich genauso gewöhnen wie daran, den ganzen Tag vor dem Fernseher zu liegen und irgendwann gar nichts mehr auf die Reihe zu bekommen. Die Freiheitsmaschine ist deshalb ein Ort an dem wir uns für das Erreichte beglückwünschen und uns gegenseitig wieder aufbauen, wenn etwas mal nicht läuft.

Ich wünsche Dir und Deiner Partnerin viel Erfolg auf eurem gemeinsamen Weg und wir freuen uns natürlich alle über ein Update.

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Gast
Pascal Weichert

Zumal das nicht Tilgen zusätzlich wirkt, da die Zinsen des Kredites auf das zu versteuerbare Einkommen anrechenbar sind.

Beispiel:
Bei einem Bruttoeinkommen von 80.000€ und Zusammenveranlagung (Sind beide Verheiratet, zahlen beide Gemeinsam steuern) entspricht das einem Grenzsteuersatz von 35,42%. Also mehr als ein Drittel der Zinsbelastung, (Progression mal ausgeschlossen) kommt spätestens durch die Steuererklärung wieder zurück.

Das investieren in ETFs wirkt somit doppelt.
1. ETF Rendite > Inflation > Kredit
2. Steuerrückzahlung durch den Kredit.

Gruß,
Pascal

Gast
Ein Typ der steuerlich Ahnung hat

Steuerrückzahlung durch den Kredit?
Die Familie vermietet die Wohnung ja nicht.
Wäre mir neu wenn man einen privaten Kredit irgendwo anrechnen könnte.
Aber du kannst mich gerne eines besseren belehren.

MfG

Gast
Pascal Weichert

Stimmt. Du hast natürlich Recht!
Mein Fehler.

Gruß,
Pascal

Gast
Peter

Das was absetzbar wäre:
– ein Arbeitszimmer (wenn die Voraussetzungen stimmen)
– Handwerkerleistungen

Gast
slowroller

Ich will jetzt nicht kleinkariert wirken, aber zumindest in diesen Dingen sollte man die Klarheit der Sprache waren: Handwerkerleistungen sind nicht absetzbar sondern zum Teil abziehbar. Das ist ein nicht-marginaler Unterschied. Dazu betrifft das nur die reine Arbeitsleistung – diese muss separat ausgewiesen sein und darf pro Jahr einen bestimmten Wert nicht überschreiten. 20% dieser Leistungen kann man dann direkt abziehen. Gut für geringere Einkommen, weniger gut für höhere Einkommen.

Gast
ugly duckly

Hallo zusammen,
grundsätzlich hat der Maschinist natürlich Recht. 🙂
Was mich aber interessieren würde: Sind die Kreditbedingungen wirklich so, wie Pascal sie in seinem Forumsbeitrag ausgerechnet hat? Zumindest von den Zahlen her scheint es ja zu stimmen. Gibt es in solchen Konstellationen wirklich negative Kreditzinsen? Vielleicht kann mich mal jemand aufklären, kenne mich zwar mit Immobilien aus, aber eher weniger mit deren Finanzierung. Würde micht daher echt interessieren!
Wenn Pascals Zahlen stimmen, würde das die Betrachtung im einzelnen doch beeinflussen. (z.B. falls doch eine Sondertilgung vorgenommen werden soll, würde ich eher den Kredit mit fast 3% Zinsen zuerst bedienen, nicht den mit der kurzen Laufzeit).

Gespannte Grüße, die Ente

Mitglied
Pascal Weichert

Hallöchen Ente,

Ja, Banken verstecken die Gebühren gerne. Deshalb fand ich das auch sehr Inteligent gemacht.
Es wird dann im Verkaufsgespräch meist nur auf den ersten und den Zweiten Kredit eingegangen. Der Dritte, mit denen das eigentliche Geld verdient wird (weil Längste laufzeit und Höhe), wird meist nur nebenbei erwähnt. Die meisten Tilgen dann noch nach Laufzeit und nicht nach Zins.

Grade aus solchen gründen sind Banken durch den Gesetzgeber dazu verpflichtet worden, den Sollzinssatz explizit anzugeben, der hier bei 2,2% über die Laufzeit lag.

Der Rest ist dann wahrscheinlich in der Tat der Rundung geschuldet. Ich werde das nächste mal die rechnung mit angeben 🙂

Gruß,

Pascal

Gast
Dominik

Die “unbequeme Wahrheit” ist mir etwas zu einfach dargestellt. Die Sondertilgungen reduzieren die eigene Liquidität, und die Schulden werden dadurch zwar kleiner, aber die grundsätzliche Abhängigkeit von der Bank bleibt. Es wäre dumm, sich des eigenen Handlungsspielraums durch übereilte Sondertilgungen zu berauben.
Soweit gehe ich mit.

Was ich nicht teile ist der Dreisatz aus:
a) einem Kredit, der “real nichts kostet”,
b) einem ETF-Investment, das am Markt mal eben zu einem Vermögen wird und
c) einer bösen Bank, die nichts anderes im Sinn hat, als eine Immobilie in einer Konfliktsituation auf die unwirtschaftlichste Weise zu verwerten.

Die Zinsen von a) müssen dennoch erwirtschaftet werden (aus versteuertem Geld) und die Risikobewertung von b) und c) ist sehr einseitig.

Die Rendite durch nicht gezahlte Zinsen und die verkürzte Laufzeit sind sicher, das sollte man im Sinne einer risikoadjustierten Renditebetrachtung berücksichtigen. Zur Mathematik gehört hier auch, dass ein einfacher Vergleich von Prozentsätzen zu simpel ist.

Gast
Joerg

Hallo Marsupi,

die ETW als Lifestyle-Wahl ist das, was dich auf dem Weg ein Vermoegen aufzubauen, ziemlich zurueckwirft!
Da ist die Entscheidung, ob schnell oder langsam zu tilgen und dafuer in ETFs anzusparen im Vergleich dazu zweitrangig …

Vielleicht hast du auch schon mal von der Bierdeckel-Ueberschlagsrechnung gehoert, wann Mieten und wann Kaufen besser sein koennte?
https://www.derimmobilienblog.de/ oder als Podcast gerade beim https://finanzrocker.net/.

Nettokaltjahresmiete x 15 = Kaufpreis (evtl auch x 16?).
Bei dir also ca. 400k / 15 = 26,7k / 12 = 2.200 EUR/mo Kaltmiete. D.h. wenn du guenstiger als 2.200 eine adaequate Mietswohnung findest, waere Mieten vermutlich “besser”.
Oben sprichst du von 1.100 € Kaltmiete? d.h. die “Aktion Nestbau” kostet Euch locker 1.000 EUR/mo fuer 20-30 Jahre.

Wenn du viel von etwas kaufst, egal was, und es ist da gerade “ziemlich teuer” (Japan 1989, “Neuer Markt/Nasdaq” 1999-2001, Amerikanische Immos 2007, Gold in EUR 2012, Bitcoins vor einem Jahr)
kann dir das seeehr lange ziemlich schwer im Magen liegen (Klumpenrisiko).

Ggfls waere es vermoegensbildungstechnisch am besten, die ETW relativ kurzfristig wieder abzustossen (Ziel: moeglichst incl Nebenkosten mit Null rauszukommen), zur Miete zu wohnen (ggfls etw. weiter weg pendeln) und erst, wenn Immos wieder relativ “billiger” sind, ggfls (nochmal) zu kaufen?
Wie gesagt, Livestyle-Entscheidung. Leisten koennt ihr Euch die Immo, aber sie ist halt eine ziemlich grosse Bleikugel am Fussgelenk beim Reichwerden.

Anderes Thema: Wie ist deine psychol. Konsistenz?
Auch wenn es theoret. “besser” waere keine Sondertilgungen zu machen und in ETFs anzusparen:
Was sagst du zu Hause und im Freundeskreis, wenn du so nach 5-10 Jahren doch von berufs wegen umziehen musst, die ETW-Preise um 20-30% niedriger als heute stehen und natuerlich in dem Wirtschaftsabschwung auch euer Depot einen 40-50% “Knick” zeigt.
Dann heisst es: “wieso hast du nicht meeehr sondergetilgt, dann kaemen wir guenstiger aus der Kiste raus, jetzt haben wir nur die bloeden ETFs, die auch noch im Minus sind”? Mentale Kontenbildung … Kampf gegen Windmuehlen.

So, wenn du immer noch nicht verzagt bist, hier weitere Meinungen zum Thema und eine kurze Berechnung, wieviel mit ETFs – vielleicht – drin ist statt Sonderzutilgen:
https://www.finanzwesir.com/blog/immobilie-depot-etf#1541803483

Wuensche Euch gute Entscheidungen!

Gast
Oskar

Hallo Jörg,

Da gehe ich nicht mit. Ich halte wenig davon, ohnehin problematische Bierdeckelrechnungen 1:1 auf Fälle zu übertragen, für die sie schlicht nicht gemacht sind. Die Faustregel
a) gilt für Fälle einer Investition in eine Immobilie zur Vermietung. Das schätzt die Rentabilität eines Immobilieninvestments ab – bei „mieten oder kaufen“ stehen die erforderlichen Raten aber nicht für alternative Investments zur Verfügung, sondern wäre zu großen Teil als Cash out/Miete ohne Rendite verloren und geht an den Vermieter anstelle der Bank.
b) Berücksichtigt vom Investor zu zahlende Steuern, Verwaltungskosten für eine als Renditeobjekt gekaufte und vermietete Immobilie
c) ist auf den Kaufpreis ohne Nebenkosten anzuwenden (also hier ca. 360 k€)
d) stammt bei Faktor 15 aus einer Zeit von deutlich höheren Zinsen als heute (heute geht man eher von Faktor 20-25 aus. Marsupilami liegt bei 27)
e) berücksichtigt den wichtigsten Faktor einer Immobilie nicht: die Lage

Zunächst zu Faktor e)

Die Arbeitslosigkeit im Landkreis Ludwigsburg liegt bei 2,7 %, es ist mit ca. 5 % seit 2011 und prognostizierten 5,1 % bis 2030 (Quelle: https://www.google.de/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=2&ved=2ahUKEwjxncX2hOreAhVK4YUKHXqeDUoQFjABegQICRAC&url=https%3A%2F%2Fwww.wegweiser-kommune.de%2Fkommunale-berichte%2Fdemographiebericht%2Fludwigsburg-lk.pdf&usg=AOvVaw0ksKQQOKQyJqtz40UjHbgt) eine Wachstumsregion, in der tendenziell von einer überdurchschnittlichen Immobilienwertsteigerung ausgegangen werden kann. Für weitere Betrachtungen würde ich mal den worst case annehmen, dass die ETW lediglich ihren realen Wert behält, also die Inflation ausgleicht. Das ist unter den gegebenen Rahmenbedingungen bei guter Mikrolage extrem konservativ.
Wenn mit Ehe, Gesundheit, Job o.ä. etwas schief geht, sollte man nicht gleich das Gespenst der Zwangsversteigerung an die Wand malen, sondern zunächst die Optionen prüfen (Wahrscheinlichkeit eines Arbeitsplatzes in der Region, Möglichkeiten zur Verkleinerung,…) und gegebenenfalls einen geeigneten Mieter finden, der die weitere Finanzierung der Immobilie nebst Tilgungsanteil übernimmt. Das sollte unter den genannten Bedingungen kein größeres Problem sein. Die Nettomiete wird bei dem Setup mit Sicherheit weit über der Zinsbelastung liegen, so dass das existenzielle Risiko gering ist (vorausgesetzt man kann mit der Bank einen Tilgungsaufschub verhandeln). Ob das dann aus Renditegesichtspunkten eine gute Investition war, steht auf einem anderen Blatt.

Die Angaben von Marsupilami sind mE nicht hinreichend, um alle Facetten seiner Entscheidung pro ETW zu bewerten. Nehmen wir mal die gegebenen Fakten: 70 k€ Eigenkapital, 1350 € Belastung über 10 Jahre (Total 162 k€), 30k€ Restschuld aus dem 10jährigen Darlehen, 1150 € die nächsten 10 Jahre (138 k€), 750 € für weitere 10 Jahre (90 k€). In Summe 466 k€ (davon ca. 135 k€ cash out als Zins an die Bank).

Bei Rücklagen für Renovierungen würde ich mich an die Angaben in der „Verordnung über wohnwirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz“ orientieren: 7,10 € pro QM und Jahr bei ETWs. Bei angenommenen 120 qm wären das ca. 850 € p.a., auf 30 Jahre gerechnet großzügig aufgerundet 30 k€.

Insgesamt zahlt er damit in Summe für Zins, Tilgung und Reparaturen nominal 496 k€. In Gegenzug wird er in 30 Jahren eine Immobilie mit einem Wert von nominal 640 k€ sein Eigen nennen (heutiger Wert 400 k€ – 10% Kaufnebenkosten = 360 k€, 2% Inflationsausgleich).

Würde er zu konstant 1100 € monatlich mieten, kämen ohne Mietsteigerung in 30 Jahren 396 k€ CASH OUT zusammen. Mit 2 % Mietsteigerung (Inflationsausgleich) wären es 535 k€. Nehmen wir also an, er würde zu monatlich konstant 1100 € mieten und die 70k€ Eigenkapital stattdessen investieren (ergibt bei 6 % netto nach 30 Jahren 380 k€). Vom Einkommen gehen 1100€ monatlich als Cash out an Vermieter, stehen also NICHT zur Investition zur Verfügung. In den ersten 10 Jahren könnte er gegenüber der Kaufvariante also noch 250 € pro Monat investieren, ergibt nach 10 Jahren 35k€, welche sich nach weiteren „beitragslosen“ 20 Jahren bei 6% netto zu 106 k€ entwickeln). In den darauffolgenden 10 noch 50 € (ergibt am Ende 14 k€) – und für die nächsten 10 liegt die Gesamtbelastung schon unter der Miete. Letzteres großzügig ausgeblendet, stünden nach 30 Jahren als Alternative rund 500 k€ im Depot. Bei 7 % Nettorendite wären es 595 k€.

Dabei wären Mietsteigerungen noch nicht einmal eingerechnet, und wenn man das derzeitige Drama um die Vonovia-Mieter in Stuttgart sieht,… (die möglichen Szenarien und Unsicherheiten bei Miete darf sich jeder selbst ausmalen). Siehe auch oben Punkt a)

Das Thema Sicherheit und Handlungsoptionen bei Jobverlust/ -veränderung, Krankheit, Scheidung etc… müsste man separat ausführlicher beleuchten, hier bietet die Miete sicher mehr Flexibilität als eine ETW, bei der das Thema ua stark von der Vermietbarkeit abhängt (insbesondere da ein Kredit mit seiner extremen Laufzeit von 30 Jahren zwar Zinssicherheit bietet, aber eben auch erhöhtes Risiko / verringerte Handlungsoptionen im Krisenfall). Das würde für mich evtl auch die Entscheidung im vorliegenden Fall auch eher zugunsten von Miete kippen lassen (insbesondere wenn man mit u.U geringem Lifestyle-Abschlag auch günstiger mieten könnte womit sich die Bilanz zugunsten der Miete dreht). Insofern bestätigt diese Überschlagsrechnung, dass Marsupilami mit einem Faktor von 27 in der „Bierdeckelrechnung“ sicher eher auf der teuren Seite liegt, aber eben nicht komplett out of range.

Das Thema Sicherheit wäre für mich auch ein Entscheidendes bei der Frage Sondertilgung oder ETF Sparplan. Vom Grundsatz her halte ich es hier so, dass ein illiquides Klumpenrisiko (welches die Immobilie nunmal darstellt) als Balance einen ordentlichen Liquiditätspuffer erfordert. Von daher mein Votum unabhängig von Renditebetrachtungen klar gegen Sondertilgung, solange dieser Puffer nicht ausreichend aufgebaut ist (sollte mehrere Monate Arbeitslosigkeit überbrücken können). Inwieweit man bei der Assetallokation dieses Puffers auf ETF vs Cash setzt, kann man sicher diskutieren. Das individuelle Ergebnis wird aber vielleicht weniger von der Rendite als von der Risikobereitschaft abhängen.

Fazit: Für „Mieten oder Kaufen“ gelten ganz andere Regeln, Hebel und Abwägungen als für „investiere ich monatlich 1100 € in einen ETF-Sparplan oder kaufe ich eine Immobilie zur Vermietung?“.

Marsupilami zu einer Rückabwicklung inklusive der anfallenden Vorfälligkeitsentschädigungen etc zu raten ist schlicht grober Unfug.

Grüße,
Oskar

Gast
Joerg

Prima, Oskar. Danke fuer das Zahlenmaterial (ich bin kein Immo-Experte). Tolle Handlungsideen im Was-waere-wenn-Fall.

Die Rueckabwicklung kommt schon aus emotionalen Huerden nicht in Frage …
Allerdings hilft Provokation vielleicht anderen jungen Familien VOR dem Immo-Kauf die rosa-rote-Brille kurz zur Seite zu legen?

Gast
Oskar

Naja, wie aufgezeigt halte ich die Grundsatzentscheidung pro Wohneigentum nicht für völlig falsch. Ich habe vor vielen Jahren mein erstes Haus (Bierdeckel-Faktor ca. 22) nach nichtmal 3 Jahren aufgrund eines beruflich bedingten Umzugs verlassen. Durch die gute Lage war es gut vermietbar, die Zinslast plus Tilgung wurde komplett durch Mieteinnahmen (+ Steuererstattung durch degressive Abschreibung) gedeckt. Anstelle selbstgenutzten Wohneigentums hatte ich dann halt ein Investment, welches nach Ablauf der Spekulationsfrist mit einer Netto-Eigenkapitalrendite >5% verkauft wurde – zu einer Zeit mit überschaubarer Gesamtimmobilienmarktentwicklung. Lage, Lage, Lage sag ich nur 🙂

Letztlich ein Investment mit gutem Rendite-Risikoverhältnis, welches mich gleichzeitig zu Ausgabendisziplin und Sparquotenerhöhung zwang, um Liquidität aufzubauen und Risiko weiter zu minimieren. Ohne diese Entscheidung und ihre Folgen stände ich heute schlechter da, auch wenn ein ETF-Investment sich rückblickend besser entwickelt hätte. Das hätte ich freiwillig zu dem Zeitpunkt aber wohl nicht in gleicher Höhe bedient. In der Praxis macht halt jeder seine individuelle Entwicklung auf Basis eigener Erfahrungen durch.

Habe mal eine Studie gelesen, nach der dieser Disziplinierungseffekt (in Kombination mit der deutschen Börsenaversion) einer der Hauptgründe ist, dass Eigentümer bei vergleichbarer Einkommenshistorie idR deutlich höhere Nettovermögen besitzen als Nichteigentümer. Insofern scheint eine Wohnimmo trotz geringerer Renditen für viele kein Bremsklotz, sondern eher ein Katalysator für Vermögensaufbau zu sein. Bei mir war es das.

Provokation ist schonmal OK, aber differenzierte Betrachtung bringt einen dann meist doch weiter 🙂

Grüße,
Oskar

Gast

Warum immer so schwarz/weiß?

Auch wenn der Zins bei nur 2,2% liegt und selbst wenn dies durch die Inflation mathematisch auf 0% fällt, will die Bank trotzdem jedes Jahr 7260 Euro Zinsen haben.

Und 7260 Euro Zinsen müssen erstmal verdient werden.
In der Frage fehlt zudem eine wichtige Angabe: die Dauer der Zinsbindung.
Die beiden Kredite über 280.000 Euro über 20 und 30 Jahren müssen nicht zwangsläufig auch eine so lange Zinsbindnung haben.

Von daher könnte es durchaus sehr sinnvoll, sich nicht nur um einen Vermögensaufbau zu kümmern, sondern auch um eine sinnvolle Tilgung.
Auch wenn die Zinsen theoretisch bei 0 liegen, müssen trotzdem fast zwei Netto-Monatsgehälter nur für die Zinszahlungen aufgewendet werden. Unnötig viel Geld, das hier der Bank in den Rachen geworfen wird.

Ich würde beide Strategien parallel fahren. Ein ETF Portfolio aufbauen, natürlich auch gleich eins für das Kind und die Möglichkeiten der Sondertilgung nutzen.

Es ist wie beim Investieren. Immer Diversifizieren!!! Niemals auf nur ein Pferd setzen.
Nur weil die Börse die letzten 20 Jahre so funktioniert hat, heißt das nicht, dass es auch die nächsten 20 Jahre so laufen wird!

Gast
KostenRunter

Toll, wieviel Aspekte hier beleuchtet werden. Insbesondere finde ich die Betrachtung des Maschinisten bezüglich der Reaktionszeit auf eine persönliche Krise (z.B. Arbeitslosigkeit, Krankheit). Es ist einfach Lebensqualität, agieren zu können, statt reagieren zu müssen.
Das komische Gefühl, Schulden zu haben und gleichzeitig Aktien zu kaufen, kenne ich. Ich bin damals bescheidener eingestiegen (40 Jahre alter Altbau, unrenoviert, keine Einbauküche) und das Gehalt hat sich gut entwickelt, so dass etliches überigblieb und angelegt werden konnte. Nach Ablauf der 5 und 10 Jahre Zinsbindung habe ich dann den Restbetrag auf den Tresen geblättert, statt über einen Anschluss zu verhandeln (geiles Gefühl). Das gute Argument von oben fällt dann auch weg und der Zins war damals auch noch deutlich höher.
Zu einer genauen Berechnung fehlen die Tilgungsraten, aber mit Zinsbindungen von bis zu 30 Jahren scheint mir die Niedrigzinsphase lange gesichert. Deswegen würde ich auch nur die vereinbarte Rate zahlen und erstmal keine Sonderzahlungen leisten, stattdessen in ETFs anlegen. Nach 10 Jahren genau anschauen, ggf. ist auf dem 10 Jahres Kredit noch eine Restschuld, die man dann ablösen kann, statt bei ggf. gestiegenen Zinsen neu zu verhandeln. Auch für die Kredite mit Zinsbindung > 10 Jahre ist nach 10 Jahren eine Rüczahlung erlaubt.
Da zumindest nach heutigem Steuerrecht die Zinsen privat genutzter Immobilien aus versteuertem Einkommen zu bestreiten sind, entspräche die Sondertilgung (bei 2,2 % Zins) dem Kauf einer AAAA+++ Anleihe mit 2,83 % Zinsen (vor Steuern). Das ist deutlich mehr als sichere Anleihen dezeit bringen. Wenn die Reserve für das aktive Reagieren da ist, dann macht es immer wieder mal Sinn, zu überlegen, ob man was in die “sichere Anleihe” umschichten will.

Nicht ganz sicher bin ich, ob die Wertsteigerung der Immobilie immer einen Inflationsausgleich bringt. Ist jetzt so, in guten Lagen auch deutlich mehr, war aber lange nicht so. On top: Nicht ganz so stark wie neue Autos haben auch Neubauten einen starken Wertverlust nach 5 Jahren, wenn die Gewährleistung abgelaufen ist. Und es war noch von einer Küche die Rede, die nach 5 Jahren einen Marktwert nahe Null hat.

Ansonsten, wie der Maschinist sagt: “Einkommen rauf!” und ich sage noch “Kosten runter!” dazu. Der Wechsel des Autos und die Reduktion der monatlich festen Kosten ist ein guter Schritt. Gerade mit kleinen Kindern läßt sich auch gegenüber der Musterfamilie viel sparen, wenn man nicht jedem Trend folgt, z.B. kein (rosa) Kinderzimmer, weniger Spielzeug, Kleidung gebraucht holen, ect ..

Gast
Glücksjäger

Ich muss sagen, wir lieben unser Haus. Projekte, renovieren, reparieren, geniessen, pride of ownership, alles gut. Es passt gerade zu unserem Lebensabschnitt. Früher waren wir äusserst zufrieden in unseren Mietwohnungen. Ich bin schon älter (52) und daher die Sondertilgungen, ich will in ein paar Jahren (nach 10 Jahren) die Konditionen neuverhandeln. Wir sind nicht Haus Rich, Cash Poor aber viel Kapital sitzt, geparkt im Haus, und wird nicht sinnvoll genutzt (gutes sleep at night Gefühl).
Interessanterweise im Geschäft würde ich es sehr nüchtern betrachten und nicht gross tilgen. Der Weg mit ETFs ist mMn der richtige Weg, aber ich möchte, dass die Schulden nicht so hoch sind. Als Privatmensch will ich mein Freiheitshaus, am liebsten sofort abbezahlt haben (mit Lottogewinne am liebsten (träume weiter)), aber der Schuldenberg abzuzahlen ist auch motivierend. Ich weiss aber da sind Sachen wie ein neues Dach, Ausbildungen, Freiheit, Early Retirement, mögliche Krankheit, usw. und dafür brauche ich Rücklagen. Jeden Monat spare ich in ETFs – langweilig aber effektiv!
Für mich und mein Sicherheitsgefühl (auch wenn es keinen Sinn ergibt), mache ich beides: monatlich in ETFs sparen und Weihnachtsgeld oder Bonus als Sondertilgung (ich weiss, Luxusproblem). Holistisch betrachten: Notgroschen, Schulden abbezahlen, investieren.

Apropos, ich finde diesen Blog wirklich gut! Tolle Sachen zum nachdenken, reflektieren und im eigenen Leben einzuarbeiten! Klasse!

Gast
Dustin

Hallo Maschinist,

vielen Dank für deinen tollen Blog und deine interessanten Beiträge.

Mit der Geburt unseres Sohnes vor einem Jahr habe ich angefangen mich mehr mit Finanzen und insbesondere der Anlage von Geld über längere Zeiträume (wie investiere ich für ihn am besten?) zu beschäftigen. In dem Zusammenhang bin ich dann auf die Themen Anlage in Aktien/ETF und finanzielle Freiheit gestoßen.

Seit ca. 6 Monaten lese ich deinen (und noch ein paar andere Blogs) mit und dies ist jetzt meine erster Kommentar, da mich das Thema selbst betrifft und auch dazu geführt hat, dass ich meine zukünftige Vorgehensweise bezüglich Sondertilgung verändern werde (also verbessern).

Ich bin zur Zeit in einer ähnlichen Situation wie Marsupilami:

32 Jahre alt, verheiratet, 1 Kind (1 Jahr,)
1 Vollzeit- und 1 Teilzeit-Einkommen seit November (vorher Elterngeld)
Ab diesem Monat knapp 5k € netto (inkl. Kindergeld)
ETW gekauft vor 5 Jahren (Neubau)
100% Finanzierung des Kaufpreises von 226k €
Nebenkosten (32k €) und Sonderausstattung (10k €) aus Eigenkapital bezahlt
2 Kredite: 176k €, 3,1 % Zinsen 15 Jahre Zinsbindung, 50k € KfW Kredit, diesem Sommer durch 10 jähriges Darlehen mit 1,9 % Zinsen abgelöst (so dass beide Kredite zeitgleich in 10 Jahren enden)

In den letzten Jahren haben wir 27k € sonder-getilgt und uns vor 2 Jahren einen Jahreswagen (15k €) bar gekauft (Familienauto).

Die Zahlungen an die Bank belaufen sich auf 1100 €/Monat und das Hausgeld beträgt knapp 300 € (inklusive Rücklagen). Unsere Sparquote ist bei ca. 25 % und bisher haben wir das Geld auf das Tagesgeldkonto angespart und einmal im Jahr eine Sondertilgung vorgenommen. Ein kleiner Teil von 250 €/Monat geht zusätzlich in einen ETF-Sparplan. Unsere Rücklagen belaufen sich auf 24k € Tagesgeld und das ETF-Depot von 6k €.

Bisher hat das Gefühl keine Schulden haben zu wollen, das schlechte Gewissen einer 100% Finanzierung und das fehlende Bewusstsein für andere Alternativen zu Sondertilgungen geführt. Zukünftig werden wir den ETF-Sparplan erhöhen und keine Sondertilgung mehr vornehmen. Die Restschuld, von in diesem Fall 81k € in 10 Jahren, sollten wir auch so stemmen können.

Den größten Einfluss auf unsere positive finanzielle Gesamtsituation hatte dabei jedoch die Steigerung unserer beider Einkommen (angestellt). Zum Kaufzeitpunkt lag unser Verdienst (2x Vollzeit) bei unter 3,7k € und hat sich seitdem doch deutlich auf 4,8k €(1x Vollzeit, 1x 30h/Woche) erhöht.

Gast
Finanzhafen

Hallo Marsupilami, Freiheitsmaschine,

ein sehr interessanter Fall, vor dem, so kann ich mir sehr gut vorstellen, bestimmt viele Menschen im Laufe ihres Lebens stehen, stehen werden oder bereits gestanden haben. Danke Freiheitsmaschine, dass du Denkimpulse lieferst und diese Plattform anbietest. Mit den Rahmendaten von Dir, Marsupilami (Eigenheim, Familie, Wirtschaftsraum Stuttgart) und ein paar Annahmen/Parametern würde ich die weitere Steuerung meines Vermögensaufbau in 4 Schritten angehen: 1. Aufbau von Liquidität für Unvorhergesehenes. // 2. Aufbau von Sicherheit. // 3. Investieren in Sachanlagen (vorzugsweise ETFs) . // 4. Ausbau eures Humankapital. Ihr habt Euch für ein Eigenheim entschieden – eine tolle Sache, die einem Freude bereiten kann – ich gratuliere Euch. Geniesst es! Oskar hat es schon sehr gut auf den Punkt gebracht, ihr habt Kapital gebunden, ob es sich der Kauf gegenüber der Miete rechnet wird die Zeit zeigen, jedoch seid ihr innerhalb eines Korridors bei dem beides, Kauf oder Miete in Ordnung geht aus finanzieller Sicht. Zeit den Reset-Knopf zu drücken und die Finanzen neu zu adjustieren. Zu 1.: Bei 4000 Euro netto und einer nicht zu grosszügigen Lebensweise nehme ich mal an, dass ihr 3k€ Ausgaben im Monat habt und 1k€ sparen könnt. In diesem ersten Schritt würde ich über 16 Monate Rücklagen für 4 Monate bilden (Monat 750€). Die Gelder würde ich auf einem Girokonto oder Tagesgeld Konto parken. Ob euch 4 Monate Rücklagen ein gutes Gefühl geben oder ob ihr lieber für einen längeren Zeitraum ein Liquiditätspolster aufbauen wollt, das kann auch nur euer persönlicher “Ruhig-Schlafen- Zustand” geben. // Zu 2.: Sollte eine Situation eintreffen (z.B. Arbeitslosigkeit/Krankheit) dann will man sich nicht auch noch gleich mit den Konsequenzen, vor allem den finanziellen beschäftigen wollen, daher Aufbau einer Sicherheitsreserve, welche die Zinskosten des Darlehens für 1 Jahr deckt, ca. 7,3k€ Jahr. In den Hypotheken Verträgen müsste eine Klausel enthalten sein, ob die Tilgung ausgesetzt werden kann. Falls dies nicht möglich ist, dann Aufbau dieser Sicherheitrseserve über Tilgung und Zinszahlungen für 1 Jahr, insgesamt 16k€. // Nach 2-3 Jahren sind die Rücklagen aufgebaut. Nach dieser intensiven Phase des Verzichts, ist es vielleicht auch mal an der Zeit sich etwas zu gönnen, sei es eine Neuanschaffung für die Wohnung, eine gemeinsame Reise…. 🙂 Zu 3. Parallel zu 1. und 2. Ansparen in einen Brot und Butter ETF über einen monatlichen Sparvertrag, möglichst bei einem Anbieter mit geringen Gebühren, mit 250€ monatlich. (Babylon Prinzip). Wenn Liquidität und anschliessend die Sicherheit aufgebaut ist, kann die Sparrate entsprechend erhöht und 1 oder 2 weitere ETFs hinzugenommen werden. Warum ETFs und keine anderen Finanzvehikel? Weil ETFs (MSCI World oder FTSE Developed World ) ohne viel Aufwand und Wissen angespart werden können. Erst nach 4-5 Jahre ab dem Drücken des Resetknopfs braucht ihr euch mit dem “Rebalancing” und bei einem günstigen Verlauf der Finanzsituation mit weiteren Assetklassen zu beschäftigen. Die eingesparte Zeit für Finanzinvestitionen würde ich in Familie und persönliche Weiterbildung, siehe 4., stecken. Mit 30 Jahren, bist du/ihr in der Blüte eures Lebens und das Humankapital ist die wohl entscheidendste Quelle für euren finanziellen Wohlstand aus eigener Kraft. Mit diesem 4-teiligen Konzept legst du nicht alle in einer Korb, du verschaffst dir ein finanzielles Polster, baust dir Rücklagen auf und investierst parallel dazu in Sachwerte neben deiner ETW, dazu investierst du eingesparte Zeit, die du nicht für finanzielle Experimente aufwendest in deine Familie und in deine Weiterbildung. Klingt nach viel, ist aber mit Fokussierung, Klarheit in der Birne zu schaffen und kann Freude machen.

Gast
Michael

Also ich würde sagen, deine angegebenen Tilgungsraten ergeben eine anfängliche Tilgung von 4,91 % (1350*12= 16.200/Kredit), das ist “Sparquote” genug, nachdem ich mal annehme, dass du ein annuitätisches Darlehen eingegangen bist. Annuität bedeutet dein Zahlbetrag an die Bank ist für die Laufzeit konstant, damit schaffst du den Effekt dass mit jeder Zahlung deine Tilgung steigt und der Zins sinkt. Bedeutet in diesem Fall, dass du in 10 Jahren überschlägig fast 200k zurückzahlst.. was soll da die Sondertilgung bringen ? Die hat wahrscheinlich nur eines gebracht -sorry- eine Erhöhung der Marge der Bank, da damit der Zins höher berechnet wurde. Gleiches gilt wohl auch für die extrem langen Laufzeiten von 20 und 30 Jahren, die dich ohne jede Gegenleistung an deine Bank binden.

Allein aus diesem Grund heißt es jetzt rein in alternativen Anlagen (also EFT oder Aktien :-)), das eine Sparschwein läuft und brauch keine Hilfe mehr ! Und wie hier schon mehrmals angeregt, ist es jetzt wichtiger einen Puffer für Unvorhergesehenes einzurichten, damit du die Zahlungen absicherst.

Gast
Hagen

Da maschinist auch in USA gelebt hat, habe ich hier mal meine variante des ansparens.
ich habe leider auch nicht mehr viel zeit mit aktien unabhanegig zu werden und meine deutsche rente wird spaeter auch nicht ueppig ausfallen.
und so habe ich mir dieses konstrukt ausgedacht.
miami bietet ja ungeahnte renditen im immo sektor und so hatte ich vor 10 jahren dort schon ein stadthaus oder townhaus erworben. die immokurve ist zwar danach nochmal abgesackt aber in den letzten 4-5 jahren wieder regelrecht explodiert. heute koennte man schon von den mieteeinnahmen die finanzierung fuer eine wohnung in Dland stemmen, wenn man denn wieder zurueck gehen wuerde. ich rede hier von vorsteuer mieteinnahme ueberschuss von ca $700-800 bei einer 30 jahre finanzierung. ebenso ist inzwischen schon ein guter wertzuwachs von 100k entstanden.

nun habe ich noch ein appartment gekauft, habe dieses auf deutsches niveau gebracht und generiere hier derzeit einen mieteinnahme ueberschuss von $500 im monat.
dieses geht in einen ETF oder anderweitige aktien auf ein deutsches konto. da ich in usa lebe fallen ja keine steuern an und man kann sich befreien lassen. dies sind bei single 10k im jahr und verheiratet 20k die man bei gewinnen nicht versteuern muss. hoert sich doch schonmal gut an oder?
Nach 10 jahren finanzierung sind noch 90k abzutragen. nimmt man nun an bei monatlich 400$ einzahlungen und 5k einmalzahlung und 9% rendite (bei TQQQ) etf sollte diese bedeutent hoeher ausfallen, enstehen in 10 jahren ca. 90k an wert.
nun kann man anfangen und pro jahr 20k tilgen und den mietueberschuss anderweitig verwenden. sollte man schneller fertig werden wollen so muss man eben auf den restbetrag 25% steuer inkauf nehmen. in 5 jahren waere getilgt und nun kommts. in USA muss man keine gewinnsteuern auf immos zahlen wenn man selber 2 jahre vor verkauf drin gewohnt hat und der wert unter 500k ist.
also selber anmelden und immer schoen auf urlaub nach miami fahren. aber ein monatliches festes mieteinkommen von dann sicherlich $2000 pro monat ist ein guter grundstock denke ich.
sollte man keine lust mehr haben sich mit vermietern rumzuaergen dann verkauft man und reinvestiert wieder am markt und lebt von dividenden die guenstiger versteuert werden als in dland. einen teil kann man ja wieder in dland investieren da man ja immer noch 20k pro jahr steuerfrei hat.
oder sollte man einen teil der mieteinnahmen in die GRV investieren? ich gehe auf die 50 zu und das sollte mit 60 fertig finanziert sein.

VG
Hagen

Gast
Carsten

Nicht berücksichtigt wird in der Argumentation “pro ETF”, dass bei einer abgezahlten Immobilie der “Eigenmietwert” (= gesparte Miete) in Deutschland keiner Besteuerung unterliegt. Anders als die Divideneneinnamen über EFT´s (nach Freibetrag, 25% Abgeltungssteuer + 5,5% Solidaritätszuschlag + event. Kirchensteuer). Das ist aus meiner Sicht ein großes “Plus” und relativiert etwas die – unzweifelhaft vorhandenen – Nachteile gegenüber der Investitionen in ETF´s.
Der “Steuervorteil” gilt auch bei Verkauf der selbstgenutzten Immobilie bzgl. des realisierten Gewinns durch Wertsteigerung vs. Verkauf ETF´s bzgl. des realisierten Gewinns durch Wertsteigerung.

Mitglied
marsupilami

Hi zusammen,

nachdem ich mich nun stärker mit ETFs auseinandergesetzt habe, habe ich noch eine Logikfrage:
Ist es so, dass je später man einsteigt (sprich je höher die Bewertung eines ETFs ist), die Renditeaussichten generell niedriger sind?

Fiktives Beispiel:

Ein ETF ist bewertet mit einem Kurs von 100.
Wenn dieser ETF in 5 Jahren um 100 steigt entspricht das einem Wachstum von 100%.

Wenn aber jemand zum Wert von 200 einsteigt und der Kurst steigt um 100 auf 300 in 5 Jahren ist das Wachstum nur 50%. Das Wachstum war aber vom Wert her das selbe.

D.h. das Wachstum müsste exponential verlaufen, damit die Höhe des Einstiegswertes keine Rolle spielt.

Oder in anderen Worten:
Sind die generellen Renditeaussichten im World ETF auf 30 Jahre wenn man heute einsteigt generell niedriger als sie bei einem Einsteig vor 20 Jahren gewesen wären?

Danke 😉