Millionär Interview 13 – Der Hausmeister – Finanzielle Freiheit mit Mitte 30

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Freiheitsmaschine Millionaer Interview 13 Immobilien Der HausmeisterMillionär Interviews goes 2019! Heute schreibt uns der Hausmeister. Und dieses Interview hat es in sich!

Als mich die erste Mail vom Hausmeister erreichte und ich die Rahmenbedingungen „Anfang 30, keine reichen Eltern und Immobilieninvestor“ las, formte sich in meinem Gehirn das Bild eines Menschen mit einer Handvoll kleiner Wohnungen. Als ich dann den aktuellen Immobilienbestand plus aktuellen Nettovermögenswert las, fiehl ich fast rückwärts vom Stuhl!

Wunderbar! Und das alles selbsterschaffen in weniger als einer Dekade.

Hier zeigt sich der große Vorteil von Immobilieninvestments, wenn man genau weiß was man tut. Natürlich waren es im Nachhinein sehr gute Marktkonditionen. Aber man muss sie erkennen können und dann für sich mutig nutzen.

Was ich in meiner Zeit auf dieser Erde gelernt habe ist, dass sich ein Mensch der Erfolg hat, sich sein “Glück” über lange Sicht selbst erschaffen hat!

Die ganze Arbeit, Anstrengung und die Rückschlage sind im Nachhinein kaum sichtbar und die Mitmenschen malen sich aus Selbstschutz Ihres Egos dann oft ein Bild von Zufall und Glück. Wer dieses limitierende Denken überwindet und erkennt, dass es auf kurze Sicht natürlich Glück gibt aber über eine lange Reihe von Situationen genau wie beim aktiven Spekulieren nicht, hat einen großen Schritt in Richtung eigener Weiterentwicklung getan.

Lest mit mir nun das Interview vom Hausmeister und ich freue mich jetzt schon auf eure Fragen im Anhang. Wir können hier alle etwas lernen:

 

Vorab möchte ich mich beim Maschinisten bedanken. Ich finde es großartig, dass es Leute wie ihn gibt, die solche Blogs auf die Beine gestellt haben. Einfach nur inspirierend und motivierend. Bitte bleib dran und mach weiter so.
Wie mein Nickname schon sagt, habe ich bislang alles auf ein Pferd gesetzt und reite dieses immer noch mit Begeisterung:
Immobilien!
Mein aktuelles Ziel ist es möglichst schnell den “F*ck you Status” zu erreichen, getreu dem Motto: Ich kann, muss aber nicht. Nach aktuellem Fahrplan werde ich Ende 2019 soweit sein.
Ziel, wie bei vielen, ist es, die finanzielle Freiheit schnellstmöglich zu erreichen. Also raus aus dem für mich sinnfreien Hamsterrad, weg von der Fremdsteuerung hin zum selbst bestimmten Leben. D.h. ich entscheide selbst wann und wo ich was mache, finanziert von passiven Einkommensströmen.
Für mich sind hier Immobilien ein Weg von Vielen. Durch das Hebeln mit Fremdkapital und den damit verbundenen möglichen dreistelligen Eigenkapitalrenditen kann man die Geschwindigkeit zur Zielerreichung selbst stark beeinflussen.

 

Wie alt bist Du (und der Partner falls vorhanden) und wie lange seid Ihr schon zusammen?

Ich bin 32 Jahre alt. Meine Frau ist ebenfalls 32 Jahre. Wir sind seit 15 Jahren ein Paar, d. h. schon seit der 12ten Klasse. Verheiratet seit vier Jahren.

 

Habt Ihr Kinder und wenn ja, wie alt sind sie?

Seit Sommer 2018 sind wir Eltern einer Tochter.

 

Wo auf der Welt lebt Ihr (in der Stadt oder auf dem Land)?

Wir leben noch im Ort, in dem wir aufgewachsen sind, ein ruhiges 10.000 Einwohner Städtchen im Speckgürtel der Metropolregion Rhein Neckar. Hier sind wir auch mit all unseren Immobilen ausschließlich investiert, d.h. Fahrzeit max. 50 Minuten zum weitest entfernten Objekt. Uns gefällt es hier sehr gut, abgesehen vom zu langen kalten Winter. Aber dran arbeiten wir ja, um dies nach Bedarf ändern zu können. Stichwort Überwinter in der Sonne…das wäre einer meiner Träume und ein Antrieb, warum ich den anstrengenden Weg in die finanzielle Freiheit angetreten habe.


Was ist Dein (euer) jährliches Nettoeinkommen aus euren Berufen sowie euren Investments?

Nach dem Abi habe ich meinen Bachelor und Master im Maschinenbau gemacht und arbeite seit 2014 als Ingenieur in einem Konzern. Mein Nettoeinkommen als Angestellter liegt aktuell bei ca. 36.000 Euro im Jahr. Ab Frühjahr 2019 reduziere ich auf 28 Wochenstunden, also 4 Tage pro Woche. Entsprechend sinkt mein Gehalt um 20%.
Meine Frau hat nach dem Abi eine Ausbildung in einem anderen Konzern gemacht, sich dann kontinuierlich hochgearbeitet und Mitte 20 nebenberuflich ein Bachelorstudium absolviert (BWL). Sie verdiente, bis vor der Geburt unserer Tochter, noch etwas mehr als ich. Aktuell beträgt das Elterngeld 1800 Euro.
Unser Einkommen aus den Immos ist etwas aufwändiger zu beschreiben, daher werde ich das chronologisch in der Frage zum Vermögesaufbau beschreiben.

 

Wie hoch sind eure jährlichen Ausgaben und gibt es Dinge für die Du gerne Geld ausgibst?

Vor drei Jahren haben wir begonnen ein detailliertes Haushaltsbuch zu führen. Um einerseits eine Übersicht über die wirklichen Ausgaben zu bekommen und andererseits soll dies als Datengrundlage (über mehrere Jahre) dienen. Sollten in ferner oder naher Zukunft Entscheidungen zur Aufgabe der Angestellten Jobs getroffen werden müssen, kann ich dann auf objektive Daten zurückgreifen. Seit Führung des Haushaltsbuches lag unsere Sparquote, in der Zeit vor der Geburt unserer Tochter, bei ca. 60%. Seit Geburt unserer Tochter ist die Sparquote auf ca. 50% runter gegangen, da sich meine Frau in Elternzeit befindet. Die Sparquoten beziehen sich nur auf die Angestelltengehälter.
Ich war schon immer recht sparsam. Dadurch, dass ich studiert habe war ich in dieser Zeit logischerweise auch nicht in einer Position, mehr Geld auszugeben als unbedingt nötig. Ich hatte immer verschiedene Studentenjobs und bekam auch Unterstützung meiner Eltern. Da ich noch in der Endphase meines Studiums als Student meine erste Wohnung als Investment gekauft hatte, bin ich dann gar nicht erst in Versuchung geraten, den Lebensstandard nach oben anzupassen. Alle Überschüsse wurden investiert, auch nach Abschluss des Studiums. Wir haben z. B. auch unsere kleine, mietfreie Studentenwohnung (im Erdgeschoss meines Elternhauses) beibehalten und unseren Lebensstandard auch hier nicht nach oben geschraubt. Stichwort mintgrünes Bad aus den 70ern usw. 🙂
Uns hat es aber grundsätzlich an nichts gefehlt und wir haben auch nichts vermisst.
Das ist meines Erachtens auch einer der wichtigsten Bestandteile des systematischen Vermögensaufbaus in jungen Jahren, egal ob Immos, Aktien oder was auch immer. In allen Bereichen unter seinen Möglichkeiten zu leben, sich nicht vom Konsum verleiten zu lassen und somit hohen Sparraten zum Investieren zu Verfügung zu haben. Bei uns wurde alles investiert was mehr verdient wurde.
Ich fahre beispielsweise auch noch meinen 15 Jahre alten Kleinstwagen, getreu dem Motto Wohnraum statt Hubraum J. Diesen habe ich mir vor 7 Jahren für 5.000 Euro gekauft. Das Auto ist nicht mehr viel Wert, was mir dann umso mehr Spaß macht, da der Wertverlust nun gegen Null geht.
Die ganzen Zahlen sind ohne den Cashflow aus den Immos, da der Immo-Cashflow erst in den letzten zwei Jahren stark gewachsen ist und aktuell monatlich zwischen 100 und 500 Euro steigt. Ende 2018 lag der Cashflow bei ca. +5.500 Euro im Monat ohne Instandhaltung. Durch zwei Neuvermietung du den Kauf eines MFHS im Januar 2019 seigt der Cashflow auf +6.200 Euro.
Das Einzige, für das wir in den letzten 5 Jahren Geld verkonsumiert haben, war für Urlaube. Das war uns wichtig und es war es Wert.


Wie hoch ist Dein (Euer) aktuelles Vermögen?

Aktuell liegt unser Immobilienvermögen bei ca. 2,2 Mio. Euro. Dieser Wert ergibt sich rein mathematisch aus der Differenz des aktuellen Immobilienwertes (Wiederverkaufswert gem. Bankeneinwertung) und der Restschuld. Demnach sind wir rein von den Zahlen Millionäre, was sich für mich aber absolut nicht so anfühlt. Ein Millionär ist für mich jemand, der mindestens eine Million liquide Gelder rumliegen hat und diese spontan nach Lust und Laune ausgeben kann. Unser Vermögen ist ja gebunden und soll auch noch ein Weilchen so für uns arbeiten.
Ein niedriger sechsstelliger liquider Betrag liegt auf verschiedenen Tags- und Girokonten, was natürlich gerade wenn man in Immos investiert ist, ein wichtiger Bestandteil zur Risikoabsicherung ist. Beim Investieren in Immos immer getreu der Devise: Eigenkapital für die Bank haben und nachweisen können aber nicht ausgeben müssen.

 

Wie hast Du (Ihr) euer Vermögen investiert (Aktien, Aktienfonds, vermietete oder selbstgenutzte Immobilien, eigenes Business, sowie Bargeld (inkl. Giro- und Tagesgeld)

Wie bereits im ersten Absatz geschrieben, haben wir das System Immobilie für uns entdeckt. Wir besitzen aktuell 72 Einheiten. Der letzte Kauf ist jetzt gerade am 21.1.19, ein Dreifamilienhaus für 395.000 Euro in einer der Rhein Neckar Großstädte.
Interessehalber habe ich mich 2017 auch mal ein paar Wochen intensiv mit ETFs beschäftigt. Ich finde die Börse auch total spannend. Ich habe mir und meiner Frau dann je ein Depot angelegt und je 3 ETF Sparpläne eingerichtet. Mir ging es in erste Linie darum, mich auch mit dieser Thematik mal beschäftigt zu haben um dann später, wenn ich diversifizieren möchte, auf Erfahrung zurück blicken zu können. Seit dem laufen die Sparpläne unverändert und ich schaue eigentlich immer nur dann rein, wenn ich für die Bank aktuelle Vermögensübersichten im Zuge neuer Immobilienkäufe erstellen muss. Leider waren alle ETFs im Januar 19 negativ, außer der S&P 500. Schade. Langfristig möchte ich jedoch eher in Einzelaktien investieren, da ich hier mit Sicherheit Spaß daran fände, und gut gestreut das Risiko dann ja auch wieder kalkulierbar ist. Als dritte und letzte Assetklasse möchte ich dann noch, zur reinen Vermögensabsicherung, Gold aufbauen.
Meine volle Überzeugung ist, dass wenn man in jungen Jahren eine funktionierende „Geschäftsidee“ für sich entdeckt hat, alle Energie und Ressourcen in diese zu stecken, 100%. Sollte es in die Hose gehen ist noch ausreichend Zeit um bis zur Rente wieder schuldenfrei zu werden.
Never change a winning Team.

 

Wie hast Du es geschafft, Dein Vermögen zu generieren?

Diese Frage möchte ich nutzen, um unseren Weg in die finanzielle Freiheit mit den Immos chronologisch zu beschreiben.

 

2012 – Die Idee wurde geboren:
Meine Frau und ich wollten näher an Arbeitsstätte und Uni ziehen und mieteten Mitte 2012 eine schöne Wohnung in top Lage an. Der Vermieter wollte diese zufällig zur gleichen Zeit verkaufen. Da die Wohnung und die Lage wirklich top waren dachten wir uns, die Wohnung doch lieber selbst zu kaufen, bevor sie jemand anderes kauft und wir wieder ausziehen müssen. Gesagt getan.
Meine Frau hatte ja einen guten Angestelltenjob. In dieser Zeit, noch bevor wir überhaupt richtig eingezogen sind, ist mir dann die goldene Idee gekommen. Wäre es nicht sinnvoll, dass wir in unserer alten mietfreien Wohnung bleiben, und die neue Wohnung vermieten. Um somit nicht selbst den Kredit zurückzahlen müssen, sondern der Mieter dies für uns übernimmt. Meine Eltern hätte die Wohnung im eigenen Haus sowieso nicht vermietet, Mieter im selbstbewohnten Haus sind immer so eine Sache. Als dieser Groschen gefallen war und wir diesen simplen Zusammenhang verstanden hatten:

→ Geld leihen → Wohnung kaufen → vom Mieter über die Jahre zurückzahlen lassen!

war der Startschuss für meine Immobilienleidenschaft gesetzt.
Der Mut zum Risiko, das Aneignen von Know-How, mit tief rotem Kontostand nachts gut schlafen zu können, Durchhaltevermögen und viel Optimismus, sind weitere wichtige Eigenschaften / Voraussetzungen, die man mitbringen sollte.
Ich begann sofort die Idee weiter zu spinnen und fing an in den großen Städten nach Wohnungen mit guter Rendite zu suchen. Es kristallisierten sich relativ schnell kleine Wohnungen (1-2 Zimmer) heraus, welche die besten Renditen aufwiesen. Das Prinzip der kleinen Wohnungen hatte gleichzeitig den Vorteil der besseren Risikostreuung.
Warum: Bei einem beispielhaften Investitionsvolumen von 500.000 Euro von dem man 10 Wohnungen a 50.000 Euro kauft, ist der Mietausfall einer Wohnung mit einem 10%-igen Gesamteinnahmeausfall verbunden. Kauft man von den 500.000 zwei Wohnungen a 250.000 Euro und eine Miete fällt aus, dann fehlen gleich mal 50% der Einnahmen. Klar, der Aufwand in Verwaltung und Akquise ist bei vielen kleinen Wohnungen dafür natürlich größer. Aber am Anfang war es für mich sinnvoller, mir mit Aufwand Sicherheit schaffen zu können. Ich schaute und kaufte nur in den guten Lagen in den großen Städten der Region (Mannheim, Ludwigshafen, Heidelberg und Darmstadt).
Parallel musste ich mir über die Finanzierung Gedanken machen. Ich erklärte, besser gesagt verkaufte, meinem Vater meine „Geschäftsidee“ und konnte ihn davon überzeugen mir ein Privatdarlehen (= Eigenkapital) zu geben. Auch konnte ich über seinen Kontakt bei seinem langjährigen Bankberater Finanzierungen auf die Beine stellen. Hier merkte ich das erst Mal, wie wichtig es ist, sich selbst gut zu verkaufen. Ich war noch Student und hätte wahrscheinlich bei einer fremden Bank keine Kredite bekommen. Immerhin war ich ja aber schon im Masterstudium und konnte damit zumindest die Perspektive auf ein vernünftiges Angestelltengehalt verkaufen.
Zu unserem familiären Hintergrund:
Meine Großväter waren einfache Schichtarbeiter die, wie damals üblich, von der Hand in den Mund gelebt hatten. Meine Eltern haben mit 0 Euro angefangen und schafften es durch Angestelltenjobs in die einfache Mittelschicht zu rutschen. Mein Vater ist Beamter und meine Mutter Arzthelferin. Vermögensvermehrung betrieb mein Vater hauptsächlich durch einfache Festgeldanlagen (10% Zinsen waren über Lage Jahre nicht ungewöhnlich) und lustige Dinge wie Bundesschatzbriefe J.
Ich brachte 2012 ca. 100.000 Euro Sparguthaben mit, das mir zum einen meine Eltern seit Geburt an angespart und immer in gut verzinste Festgelder angelegt hatten und zum andern ich selbst immer (schon als Kind) viel gespart und neben dem Studium viel gearbeitet habe. Ich war viele Jahre im Eventaufbau, im Schichtbetrieb als Produktionshelfer, auf der Frankfurter Messe und als Hilfswissenschaftler am Institut schwer aktiv.
Bei meiner Frau sieht der finanzielle familiäre Hintergrund ziemlich ähnlich wie bei mir aus, nur brachte sie weniger Sparguthaben mit, dafür aber den Festvertrag im Angestelltenjob.
Dies schreibe ich, um zu zeigen, dass ich zwar eine wichtige Starthilfe hatte aber nicht mit goldenen Löffeln aufgewachsen bin. Ich konnte mir das Immosystem vor allem durch viel Einsatz, Arbeit, Wille und das gewisse Geschick aufbauen. Natürlich war es auch genau die richtige Idee zur richtigen Zeit.
2012 kaufte ich die ersten 3 Wohnungen.
2013
Nachdem ich dann die ersten Wohnungen einige Monate im Bestand hatte und ich mir eine Excel-Datei mit den monatlichen Geldflüssen bastelte, sah ich schwarz auf weiß, wie der Vermögenaufbau funktionierte.
Ich fing an in der Theorie linear zu skalieren, d.h., wenn eine Wohnung X Euro bringt dann bringen 10 Wohnungen X Euro mal 10. Dies war dann sehr motivierend weiter Gas zu geben.
2013 kaufte ich dann 15 Wohnungen.
Auch wenn es sich so anhört, als wäre ich in den Supermarkt gegangen und hätte eine Wohnung gekauft, bedeutet jedes einzelne Invest immer den gleichen umfangreichen Aufwand. Das Sichten unzähliger Exposés und das Einschätzen und Bewerten dieser ist ein wichtiger Teil des Erfahrungs- und Know how Aufbaus. Objektunterlagen bewerten, Telefonate führen mit Maklern und der Bank, Makro und Mikrolagen analysieren der Standorte, Besichtigungen machen, Unterlagen für die Bank vorbereiten, Banktermine usw. Am Anfang hat man bestimmt 95% vergebene Aufwendungen. Diese Quote wird aber mit dem Erfahrungsaufbau immer besser.
Nach erfolgreichem Deal, also nach dem Notartermin, kommen die ganzen Überweisungen, Wohnungsübergaben, Abstimmungen des Zahlungsverkehrs mit den Hausverwaltungen, ggf. Renovierungen und Neuvermietungen.
Aus meiner Erfahrung ist der Akquise Teil der mit Abstand aufwändigste Teil. Wenn mal alles nach einem Kauf ein und umgestellt und vermietet ist dann sind die meisten Wohnungen Selbstläufer. Einmal pro Jahr die Abrechnung, ggf. mal eine Neuvermietung und ggf. mal einen Handwerker beauftragen, sind die typischen Arbeiten bei Bestandseinheiten.
2014
Im Februar 2014, nach dem ich nochmal 2 weitere neue Wohnungen gekauft hatte, beendete ich zwischenzeitlich den Aufbau des Portfolios.
Die in dieser Zeit historisch geglaubten niedrigen Zinsen (ich zahlte damals im Durchschnitt ca. 3% Zinsen auf 10 Jahre Festschreibung bei ca. 90% Finanzierung) wurden allgemein und auch vom mir als einmalige Delle angesehen. Um bei Darlehnsauslauf nach 10 Jahren, durch dann hohe Zinsen, nicht in Schwierigkeiten zu geraten, tilgte ich im Schnitt bis dato 7%, was sehr viel ist.
Vorteil, ich habe somit nur noch eine sehr kleine Restschuld nach 10 Jahren übrig und kann diese direkt ablösen. Das Gesamtrisiko einer Pleite nach den 10 Jahren hatte ich somit gebannt. Diese Immobilen werden dann ab 2022, 2023 unbelastet sein und mir wird die volle Miete als Einnahme zur Verfügung stehen.
Großer Nachteil: Trotz hoher Nettorenditen der Wohnungen von im Schnitt 9% (damals gab es diese Deals noch) liegt mein Kapitaldienst (Zinsen + Tilgung) an die Bank bei ca. 10%, d. h. ich legte auf jede Wohnung monatlich eigenes Geld drauf. Klar die Tilgung ist mein Vermögenszuwachs, der Cashflow ist aber negativ. Ich lag damals 2014 bei rund -1.300 Euro Cashflow pro Monat. Zusätzlich kamen im Schnitt -800 Euro weitere Kosten (Instandhaltung usw.) dazu. Diese Einschnürung war dann auch Grund, warum ich entschied aufzuhören. Ich konnte ja monatlich nicht immer mehr und mehr Geld aufbringen und drauflegen, was direkt wieder in die Immos fließen musste.
2014
Ich fing an als Angestellter zu arbeiten und so ging mein Gehalt komplett direkt für die Immos drauf. Wir lebten in dieser Zeit vom Gehalt meiner Frau und hielten entsprechend unsere privaten Ausgaben niedrig. Hier hätte ich mir gewünscht ein bisschen klüger zu denken und nicht so extrem hoch zu tilgen. Vor allem war meine Lösung, mit dem Zukauf neuer Wohnungen aufzuhören, da ich mich nicht noch weiter einschnüren kann, nicht sehr einfallsreich.
Zu meiner Verteidigung muss ich anmerken, dass es damals noch kaum Infos in Form von YouTube, Podcasts und Literatur gab. Heute ist der Markt ja überflutet von Infomaterial zu Immobilien.
2015
Da ich ja nach wie vor das Wissen und die Erfahrungen gemacht hatte wie gut Immobilien funktionieren können, und die Zinsen sogar noch etwas gesunken waren, fing ich im Januar 2015 wieder an über weiter Wohnungen nachzudenken. Ich schaute in den Immoscout und es dauerte nicht lange bis ich fündig wurde. Die Preise waren gestiegen, die Renditen wurden schlechter und so tilgte ich dann etwas weniger (ca. 5 %) um zumindest kein Geld mehr monatlich drauf zu legen. Da ich als Neuling auf der Arbeit recht stark eingespannt wurde, dümpelte die Immobiliengeschichte so ein wenig neben her übers Jahr.
Ich kaufte 2015 fünf Einheiten. Mittlerweile finanzierte ich aber 100% vom Kaufpreis, da das Eigenkapital ja auch immer ein Engpassthema ist.
2016
Ein einschneidendes Erlebnis war der einwöchige Gran Canaria Urlaub an Silvester 2015/2016. Kurz davor bin ich das erste Mal auf Blogs über passives Einkommen und Vermögensaufbau gestoßen. Dort wurde des Öfteren das Buch Rich Dad Poor Dad: Was die Reichen ihren Kindern über Geld beibringen von Robert Kiyosaki genannt, welches ich daraufhin in diesem Urlaub las. Hierdurch fing ich an völlig neu und in anderen Dimensionen zu denken. Ich war geflasht.
Die Immobilien waren am Anfang für mich eher eine Rentenabsicherung, da meine Generation wahrscheinlich keine Rente mehr bekommen wird. Später sollten die Immos dann als eine temporäre Absicherung gegen Jobverlust oder krankheitsbedingten Arbeitsausfall im fortgeschrittenen Alter (50+) fungieren und mit Sicherheit geben.
Zusätzlich zu dem völlig neuen Denken das ich aus dem Buch erlangte, kam die Erfahrung des unglaublich angehenden Klimas im Süden dazu. Gerade mal 4 Flugstunden entfernt, während in Deutschland der kalte grau Winter herrscht. Hatte ich so nicht gekannt.
Diese Kombination beflügelte mich, mich weiter mit den Möglichkeiten der Finanziellen Freiheit zu befassen um diese so früh wie möglich zu erreichen. Mein neues gesetztes Ziel: Frei mit Anfang 40 um möglichst schnell im Warmen überwintern zu können.
Ich machte mir intensiv Gedanken, wie ich meine Immobilienidee weiter optimieren kann. Den grundlegenden Schlüssel hatte ich ja mit der niedrigeren Tilgung (=geringer Rate) gefunden. Mir war damals das Restrisiko einer nicht mehr stemmbaren Bankrate nach Auslauf der 10-jährigen Zinsbindung durch steigende Zinsen zu groß. Also überlegte ich mir einfach den Zinsbindungszeitraum zu erhöhen. Es begann eine mühsame Suche nach einer neuen Bank die meine Anforderung erfüllt (20 Jahre Zinsbindung bei 100% Finanzierung, zu guten Zinssätzen). Meine erste Bank finanzierte nur max. 10 Jahre. Ich telefonierte mit sehr vielen verschiedenen Banken und stellte mich dann 4 Banken vor. Am Ende fand ich eine Bank mit der ich dann 6 Wohnungen in 2016 finanzierte. Die allgemeinen Zinsen waren inzwischen weiter gesungen und Kaufpreise gestiegen. Ich bekam Zinssätze von ca. 2,5% aber auf 20 Jahre bei 100% Finanzierung. Zur weiteren Eigenkapitalbeschaffung habe ich mit dieser Bank auch das erste Mal Grundschulden im 2. Rang auf ein Objekt eingetragen, bei dem bereits eine Grundschuld der ersten Bank im 1. Rang eingetragen war. Hier konnte ich von der Schere zwischen gestiegenem Immobilienwert und niedriger Restschuld wegen hoher Tilgung profitieren. Über die Jahre entstanden so durch diese Schere jede Menge freie Grundschulden bei meinen Wohnungen, also richtig Potential.
2017
Ende 2016 musste ich die erste große Enttäuschung im angestellten Job hinnehmen. Ich hatte sehr viel Einsatz und Vorleistung gebracht und mir wurde dann eine Weiterentwicklungsmöglichkeit aus politischen, abteilungsinternen Gründen verwehrt. Diese Enttäuschung zeigt mir, dass sich Leistung leider nicht immer auszahlt. Ich lernte am eigenen Leibe die Nachteile der Abhängigkeit von Anderen kennen. Denn bislang im Studium war ich immer selbst für meine Ergebnisse/Erfolg verantwortlich. Dies waren Schlüsselerlebnisse, die mir die Augen öffneten und ich mich dann innerlich entschieden habe, mehr und mehr im Job in den Hintergrund zu treten und mich voll und ganz auf die Immos zu konzentrieren.
Im Hinterkopf hatte ich die Karriere im Unternehmen abgehakt, musste mir das aber erst über das Jahr bewusst machen. Ich merkte, dass ich mit den Immos so viel mehr erreichen kann. Vor allem erntet man 100% der Früchte seiner Arbeit selbst. Das beflügelt.
Weiterer entscheidender Meilenstein! Anfang 2017 besuchte ich zum ersten Mal den gerade neuen gegründeten Mannheimer Immostammtisch. Der direkte Austausch mit Gleichgesinnten hatte unbezahlbaren Mehrwert für mich. Zum einen tauscht man sich natürlich fachlich aus und erweitert sein Know How. Für mich aber noch viel wichtiger war die neue Motivation, die doch nach anstrengenden Jahren der Doppelbelastung schwer aufrecht zu halten war. Ich konnte damals nicht ganz einschätzen, ob ich mich nicht doch verrenne, mit meinen bis dato 31 gesammelten Einheiten. Da ich immer mal wieder vom Umfeld zu hören bekam, dass es verrück sei was ich mache und ich doch schon süchtig sei :-). Wenn auch teilweise als Witz gemeint, machte ich mir dennoch meine Gedanken. Jetzt lernte ich aber Leute kennen, die wie ich unterwegs waren und vereinzelt viel mehr Einheiten im Bestand hatten. So sah ich was alles möglich ist.
Neu motiviert, kaufte ich 2017 mit sieben Meilen Stiefeln dann 14 Einheiten dazu. Über den Stammtisch bekam ich den Kontakt zu einer weiteren Bank, mit unglaublich guten Konditionen. Ich stellte mich dort vor und finanzierte dort dann zu ca. 1,5% Zinsen immer 100% über 10 und auch 15 Jahre Zinsbindung. Gleichzeitig tilgte ich nur noch zwischen 2 und 2,5 %. Da ich über den Stammtisch auch erst richtig die Bedeutung/Wichtigkeit von positivem Cash Flow kennenlernte, schaffte ich es mit Neukäufen von ca. minus 1.500 Euro Anfang 2017 auf +400 Euro pro Monat Ende 2017 zu kommen (ohne Instandhaltung).
2018
Nachdem ich bei dieser dritten Bank meine 100% Finanzierungsvolumen (Blankoanteil) ausgeschöpft hatte und die Bank nicht mehr 100% finanzieren konnte, ging ich 2018 zur ersten Bank zurück. Das war eine gute Idee, die Dynamik begann nun erst richtig. Ich hatte mittlerweile große Wertzuwächse bei den Immos aus 2012, 2013 und 2014 mitgenommen (Die Wohnungen waren 2 -3 Mal so viel Wert). Gleichzeitig tilgte ich ja mittlerweile über einige Jahre mit hohen Tilgungssätzen enorm viel und hatte die Schulden schon deutlich reduziert. Somit bekam ich ab nun bei der ersten Bank immer zwischen 108% und 113% vom Kaufpreis finanziert. Ich brauchte verhältnismäßig wenig Eigenkapital wodurch die Eigenkapitalrenditen dreistellig wurden. Da die Zinsen weiter gefallen waren, bekam ich Zinssätze zwischen 1,6 und 1,9 % je nach Finanzierungsvolumen. So konnte ich dann 24 Einheiten im Jahr 2018 kaufen und mein Investitionsvolumen nochmal deutlich steigern. Vor diesem Hintergrund war meine Devise: Nochmal möglichst viel Geld zum Arbeiten bringen, solange sich Immobilieninvestitionen, trotz hoher Preise, noch irgendwie rechnen.
Zum ersten Mal kaufte ich nun auch Mehrfamilienhäuser und Reihenhäuser. Der Aufwand in der Akquise ist ja bei einem Apartment für 50.000 Euro annähernd gleich wie beim Kauf eines MFHs für 600.000 Euro. So habe ich beispielsweise bei meinem ersten MFH im Feb 2018 mit einem Deal rund 1.000 Euro positiver Cashflow pro Monat erzielt. Ich war nun mit den Wohnungen ausreichend breit gestreut und konnte das, meiner Meinung größte Risiko bei MFHs, das Klumpenrisiko, für mich nun vertreten und statistisch kompensieren. Begründung: Steht beim MFH ein neues Dach an muss ich als Alleineigentümer einen entsprechend hohen Betrag auf einmal sofort selbst bezahlen. Bin ich in einer großen Anlage mit einer Wohnung und einem Miteigentumsanteil von z.B. 1% vertreten, muss ich bei einem neuen Dach von z.B. 200.000 Euro eine Sonderumlage von 2.000 Euro zahlen. Dies ist verkraftbar. Vorteile von MFHs sind, dass man keine Kosten für eine Hausverwaltung tragen muss, da man selbst verwalten kann, und dass ich das Haus uneingeschränkt entwickeln kann.
2019
Der erste Kauf für 2019 ist getätigt. Um ein Investment als Beispiel mal mit Zahlen zu hinterlegen:
  • MFH mit 3 Einheiten, 10 Zimmer und 265 qm in guter Lage in der Großstadt.
  • Kaufpreis: 395.000 Euro
  • Finanzierung: 430.000 Euro
  • Eigenkapital: 6.000 Euro
  • Zinssatz: 1,6%
  • Tilgung: 2,1%.
  • Rate: 1300
  • Nettorendite: 5 % (Verhältnis aus Kaltmiete abzüglich aller Kosten zu Anschaffungskosten)
  • Eigenkapitalrendite: 214%
  • Cashflow pro Monat: 450 Euro.
  • Vermögenaufbau (Cashflow + Tilgung) ohne Wertsteigerung im ersten Jahr: 13.500 Euro
Hier werden die Möglichkeiten der Immos durch Hebeleffekt und die damit verbundene hohe Eigenkapitalrendite deutlich.
Bis dato brachten mir die Immos noch keinen direkten Nutzen, dafür aber sehr viel zusätzliche Arbeit. Ich konnte mich immer nur am virtuellen Vermögensaufbau erfreuen und dem Wissen, dass meine Zeit noch kommen wird. Nachdem ich 2018 aufgrund weiterer Enttäuschungen im Job direkt Aufgaben abgelehnt habe, konnte ich das erst mal so richtig von den Immos profitieren. Ich hatte nichts zu verlieren, Karriere im Konzern ist abgehakt.
Meine Immobilientätigkeiten machten, an den richtigen Stellen gestreut, schnell die Runde und das Management hat mich dann recht schnell abgeschrieben. Ich rutschte natürlich schnell von der High Potential Liste auf das Abstellgeleis, was von mir auch bewusst so geplant war. Der Druck und der Stress im Job wurden so deutlich reduziert. Jetzt arbeitete es sich recht entspannt. Die Entscheidung war ja getroffen mit Mitte 30 auszusteigen bzw. des Kontaktes wegen zu den Kollegen ggf. erstmal noch halbtags zu arbeiten.
2019 werde ich das zweite Mal direkt und merklich von den Immos richtig profitieren, da ich ab Frühjahr 2019 auf 28 h also 4 Arbeitstage reduziere. Weiterhin hatte ich 2018 schon 2 Monate Elternzeit und 2019 nehme ich nochmal zusätzlich 2 Monate Elternzeit. Durch den monatlichen Cashflow, den ich 2018 von +400 auf ca. +5500 Euro im Monat hochschrauben konnte, kann ich die Gehaltseinbußen von mir und meiner Frau gut kompensieren. Da Banken total auf Angestellte im Festvertrag stehen, werde ich auch, solange ich noch in der extremen Ankaufphase bis Ende 2019 bin, bei 28 h in der Woche bleiben.

 

Welche Fehler hast Du auf Deinem Weg gemacht, was würdest Du Deinem jüngeren Ich dazu raten und was können die Leser Der Freiheitsmaschine davon lernen?

Die Zeit ist einer der entscheidenden Faktoren. Also so früh wie möglich Geld zum Arbeiten bringen. Ich habe zwar mit 26 recht früh angefangen und will mich nicht beschweren, ich merke nur jetzt, dass die Kurve ab einem gewissen Zeitpunkt nicht mehr linear sondern eher exponentiell steigt.
Also so früh wie möglich los legen!
Auch hätte ich mich durch das mega anstrengende Studium an der Uni so nicht durchgequält, wenn ich das Prinzip vom Unternehmertum schon gekannt hätte. Ich hatte im Studium extreme Scheuklappen auf und hatte nur das eine Ziel, einen vernünftigen Abschluss zu schaffen, mit dem ich bei einem vernünftigen Unternehmen unterkomme. Es gibt einem einfach so viel mehr Antrieb und macht so viel mehr Spaß, wenn man direkt für sich wirtschaftet. Hätte mir doch jemand Rich Dad Poor Dad von Robert Kiyosaki mit 18 in die Hand gedrückt. Andererseits hätte es immer besser laufen können, also nicht den verpassten Chancen nachtrauern, sondern nach vorne schauen und neue Gelegenheit finden und ergreifen.

 

Was hast Du während Deines Weges zur finanziellen Unabhängigkeit gelernt und was können andere Menschen davon für sich nutzen?

Nicht vom Umfeld ausbremsen lassen. Die träge Masse wird immer alles kritisch sehen.
Macht euer Ding!
Was habe ich gelernt und hätte ich so nie gedacht: Das meiner Meinung nach größte Risiko im Vermögensaufbau, ob Start Up, Immobilien, Aktion usw. ist die Politik. Wer persönliches Risiko eingeht, also Fremdkapital aufnimmt, für den ist Kontinuität und Planbarkeit essentiell. Emotionale, willkürliche, klientel-Entscheidungen, was ich seit einigen Jahre immer häufiger in der Politik beobachte, sind nicht plan- oder vorhersehbar. Also Gift für jedes Unternehmertum und damit für Fortschritt und Wohlstand.
Bezogen auf die Immos sehe ich weder die seit Jahren in aller Munde befindliche „Immobilienblase“ als Risiko. Ich plane nicht zu verkaufen, somit ist der Wert nicht entscheidend und sollte eine Korrektur kommen, geht der Run danach von vorne los. Auch sehe ich den theoretisch möglichen Zinsanstieg nicht als Gefahr. Die Zinsen können aus mehreren Gründen gar nicht mehr merklich steigen.

 

Was machst Du aktuell um Dein Vermögen zu nutzen/erhalten oder noch zu erhöhen?

Wie beschrieben nutze ich zurzeit den über die Jahre entstandenen Substanzaufbau um weitere Immobilien mit möglichst wenig EK zu kaufen. D.h., wenn mal eine Basis geschaffen ist, läuft es viel einfacher. Man hat, wie oben erwähnt, z. B. bei Immos die Möglichkeit Grundschulden im zweiten Rang auf eine, von einer anderen Bank bereits beliehenen Immobilie, einzutragen und somit vorhandenes Vermögen weiter zum Arbeiten zu bringen. Ich möchte langfristig weiterhin das Buy and Hold Konzept weiter verfolgen, um langfristig stabile Einnahmen zu generieren. Ggf. werde ich nach 10 Jahren steuerfrei hier und da mal Objekte umschichten, d.h. z.B. aus dem Verkauf von zwei kleinen ggf. nicht so guten Wohnungen eine Größere kaufen.

 

Hast Du eine bestimmte Vermögenshöhe, die Du erreichen willst?

Ich habe keine Vermögenshöhe, sondern eine monatliche Cashflowhöhe, die wir erreichen möchten. 10.000 Euro pro Monat nach Instandhaltung und Steuer. Diesen Betrag werden wir nicht brauchen, ich möchte aber weiterhin investieren können und Goldreserven aufbauen können. Auch gibt ein möglichst großer monatlicher Überschuss natürlich Sicherheit. Ziel ist es aber möglichst schnell finanziell frei zu werden. Dies strebe ich mit 5.000 Euro Cashflow pro Monat nach Instandhaltung und Steuer an. Das wird voraussichtlich Ende 2019 erreicht sein.

 

Wo stehst Du aktuell? Was sind Deine Pläne für die Zukunft bezüglich Deine Lebensstils, Lebensortes oder Deiner aktuellen Arbeit?

Die Weichen sind gestellt, der Zug fährt volle Kraft voraus. Jetzt muss der Zug „nur“ noch am Laufen gehalten werden. Vermögensverwaltung ist deutlich einfacher als Vermögensaufbau. Ich habe Spaß mit den Immobilien und sehe meine Aufgabe langfristig in der Verwaltung und bei Bedarf der Entwicklung unseres Immoportfolios.
Meiner Meinung nach sind 100 Einheiten zu zweit problemlos handelbar. Diese Aufgabe brauche ich auch und macht mir auch riesigen Spaß. Niemand der mal sehr aktiv war möchte keine Aufgabe haben und nichts tun. Vor allem Immobilien sind, wenn man alles wie ich selbst macht, natürlich alles andere als passiv. Im fortgeschrittenen Stadium erlaubt aber auch diese Assetklasse dem Investor komplett passiv zu werden, in dem man Dienstleister wie Sondereigentumsverwaltungen beauftragt. Hier geht dann nur noch die Nettomiete abzüglich des Dienstleistergehaltes auf dem Konto ein und man hört sonst nichts mehr. Schmälert natürlich die Rendite und macht daher in der Aufbauphase wenig Sinn. Vor allem der wertvolle Erfahrungsaufbau ist essentiell und unbezahlbar.
90% unserer finanziellen Ziele sind erreicht. Auch wenn wir ab sofort nicht mehr investieren würden hätten wir die finanzielle Freiheit spätestens 2022 erreicht, wenn die ersten Immokredite fast schuldenfrei auslaufen.
Zum Lebensort: Ich denke wir werden nicht mehr umziehen, nur wie die Zugvögel an warmen Orten überwintern. Auf Vorschlag meiner Eltern haben wir mit ihnen Ende 2018 die Wohnungen getauscht. Auslöser war der Nachwuchs. Wir bewohnen jetzt die große 130qm Wohnung mit ausreichend Zimmern und meine Eltern sind in unsere alte 60qm 2-Zimmer Wohnung gezogen. Die kleine Wohnung haben ich und mein Vater komplett saniert. So wurde eine Win-Win-Situation geschaffen. Wir mussten uns nichts Neues suchen und haben einen Babysitter im Haus. Meine Eltern brauen eine solche große Wohnung nicht mehr und sehen die Kleine aufwachsen.
Ich hoffe unsere Einstellung zum Konsum bleibt so besonnen, somit plane ich nicht den Lebensstil drastisch zu ändern. Für Reisen werden wir jedoch deutlich mehr ausgeben, das plane ich in meiner Kostenprognose ein.

 

Gibt es noch einen Rat, den Du den Menschen in Der Freiheitsmaschine gerne mitgeben möchtest?

  • Bei mir kam der Turbo, nachdem ich angefangen habe mich auf Stammtischen mit Gleichgesinnten auszutauschen.
  • Das setzten von Zielen war für mich extrem wichtig.
  • Lebe unter deinen Möglichkeiten. Erkenne, dass es viel mehr Spaß macht, bewusst nicht zu konsumieren.
  • Fundiertes Analysieren ist die Grundlage, auf der man dann Entscheidungen treffen kann.
  • Ohne Risiko keine Erfolg. Wichtig, das Risiko immer zum Nutzen ins Verhältnis setzen.
  • Gerade bei Immobilien ist das TUN wichtig.
Die Antworten sind doch in Summe etwas länger geworden als gedacht. Aber ich hoffe ich konnte den Einen oder Anderen motivieren, sich selbst um sein Vermögen, den Vermögensaufbau und damit um seine Freiheit zu kümmern. Es ist mehr möglich als man sich vorstellen kann.
Grüße
Der Hausmeister

 

Das war das Interview mit dem Hausmeister – Mich hat es sehr beeindruckt!

Hier ist jemand mit Anfang Dreißig, der sich in weniger als einer Dekade nach Beendigung seines Studiums ein kleines Immobilienimperium aufgebaut hat, das Ihm aktuell schon mehr Cashflow bringt als den meisten Menschen Ihr Angestelltenjob, in denen Sie den größten Teil Ihrer aktiven Tageszeit gegen Geld tauschen.

Ich bin sicher, dass dieses Interview weitere Menschen motivieren wird, es dem Hausmeister gleich zu tun.

Ich selbst zum Beispiel hatte im Jahr 2012 ein Vielfaches des Vermögens vom Hausmeister als Investitionskapital zur Verfügung, habe diese Chance aber nicht gesehen und damit auch nicht genutzt. Das geht jedem von uns bei verschiedenen Dingen so.

Die Frage ist, was wir mit diesem Wissen nun tun. Verteidigen wir unsere Entscheidungen von damals mit Ausreden um unser Ego zu schützen oder sind wir vorbehaltlos bereit uns einzugestehen, dass wir diese Chance nicht genutzt haben, um es in Zukunft mit mehr Wissen und einer offenen Herangehensweise nun besser zu machen.

Die Freiheitsmaschine motiviert Dich ganz klar zu letzterem!

Das tut kurzfristig manchmal weh, hat langfristig aber unschätzbare Vorteile für Dein ganzes restliches Leben. Und das unabhängig davon, ob beim Investieren oder bei fast allen anderen Dingen die Dir wichtig sind.

Also hiermit noch einmal ganz herzlichen Dank an Hausmeister, dass Du Dir Zeit für dieses ausführliche Interview genommen hast!

Und jetzt zu den Lesern. Habt Ihr auch eine vergleichbare Geschichte? Habt Ihr eigenes Vermögen aufgebaut und könnt niemandem davon erzählen?

Hier in der Freiheitsmaschine ist das anders!

Hier könnt Ihr anderen Menschen auf Ihrem Weg damit sehr helfen und beim zwanglosen Austausch dabei selbst neue Ideen erhalten.

Schreibt dem Maschinisten unter maschinist@freiheitsmaschine.com und werdet selbst Teilnehmer bei den Millionär Interviews!

Und jetzt Feuer frei im Kommentarbereich. Was interessiert euch speziell am Weg vom Hausmeister. Was hilft euch besonders weiter und was möchtet Ihr noch von Ihm wissen.

 

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