Millionär Interview 13 – Der Hausmeister – Finanzielle Freiheit mit Mitte 30

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Millionär Interviews goes 2019! Heute schreibt uns der Hausmeister. Und dieses Interview hat es in sich!

Als mich die erste Mail vom Hausmeister erreichte und ich die Rahmenbedingungen „Anfang 30, keine reichen Eltern und Immobilieninvestor“ las, formte sich in meinem Gehirn das Bild eines Menschen mit einer Handvoll kleiner Wohnungen. Als ich dann den aktuellen Immobilienbestand plus aktuellen Nettovermögenswert las, fiehl ich fast rückwärts vom Stuhl!

Wunderbar! Und das alles selbsterschaffen in weniger als einer Dekade.

Hier zeigt sich der große Vorteil von Immobilieninvestments, wenn man genau weiß was man tut. Natürlich waren es im Nachhinein sehr gute Marktkonditionen. Aber man muss sie erkennen können und dann für sich mutig nutzen.

Was ich in meiner Zeit auf dieser Erde gelernt habe ist, dass sich ein Mensch der Erfolg hat, sich sein “Glück” über lange Sicht selbst erschaffen hat!

Die ganze Arbeit, Anstrengung und die Rückschlage sind im Nachhinein kaum sichtbar und die Mitmenschen malen sich aus Selbstschutz Ihres Egos dann oft ein Bild von Zufall und Glück. Wer dieses limitierende Denken überwindet und erkennt, dass es auf kurze Sicht natürlich Glück gibt aber über eine lange Reihe von Situationen genau wie beim aktiven Spekulieren nicht, hat einen großen Schritt in Richtung eigener Weiterentwicklung getan.

Lest mit mir nun das Interview vom Hausmeister und ich freue mich jetzt schon auf eure Fragen im Anhang. Wir können hier alle etwas lernen:

 

Vorab möchte ich mich beim Maschinisten bedanken. Ich finde es großartig, dass es Leute wie ihn gibt, die solche Blogs auf die Beine gestellt haben. Einfach nur inspirierend und motivierend. Bitte bleib dran und mach weiter so.
Wie mein Nickname schon sagt, habe ich bislang alles auf ein Pferd gesetzt und reite dieses immer noch mit Begeisterung:
Immobilien!
Mein aktuelles Ziel ist es möglichst schnell den “F*ck you Status” zu erreichen, getreu dem Motto: Ich kann, muss aber nicht. Nach aktuellem Fahrplan werde ich Ende 2019 soweit sein.
Ziel, wie bei vielen, ist es, die finanzielle Freiheit schnellstmöglich zu erreichen. Also raus aus dem für mich sinnfreien Hamsterrad, weg von der Fremdsteuerung hin zum selbst bestimmten Leben. D.h. ich entscheide selbst wann und wo ich was mache, finanziert von passiven Einkommensströmen.
Für mich sind hier Immobilien ein Weg von Vielen. Durch das Hebeln mit Fremdkapital und den damit verbundenen möglichen dreistelligen Eigenkapitalrenditen kann man die Geschwindigkeit zur Zielerreichung selbst stark beeinflussen.

 

Wie alt bist Du (und der Partner falls vorhanden) und wie lange seid Ihr schon zusammen?

Ich bin 32 Jahre alt. Meine Frau ist ebenfalls 32 Jahre. Wir sind seit 15 Jahren ein Paar, d. h. schon seit der 12ten Klasse. Verheiratet seit vier Jahren.

 

Habt Ihr Kinder und wenn ja, wie alt sind sie?

Seit Sommer 2018 sind wir Eltern einer Tochter.

 

Wo auf der Welt lebt Ihr (in der Stadt oder auf dem Land)?

Wir leben noch im Ort, in dem wir aufgewachsen sind, ein ruhiges 10.000 Einwohner Städtchen im Speckgürtel der Metropolregion Rhein Neckar. Hier sind wir auch mit all unseren Immobilen ausschließlich investiert, d.h. Fahrzeit max. 50 Minuten zum weitest entfernten Objekt. Uns gefällt es hier sehr gut, abgesehen vom zu langen kalten Winter. Aber dran arbeiten wir ja, um dies nach Bedarf ändern zu können. Stichwort Überwinter in der Sonne…das wäre einer meiner Träume und ein Antrieb, warum ich den anstrengenden Weg in die finanzielle Freiheit angetreten habe.


Was ist Dein (euer) jährliches Nettoeinkommen aus euren Berufen sowie euren Investments?

Nach dem Abi habe ich meinen Bachelor und Master im Maschinenbau gemacht und arbeite seit 2014 als Ingenieur in einem Konzern. Mein Nettoeinkommen als Angestellter liegt aktuell bei ca. 36.000 Euro im Jahr. Ab Frühjahr 2019 reduziere ich auf 28 Wochenstunden, also 4 Tage pro Woche. Entsprechend sinkt mein Gehalt um 20%.
Meine Frau hat nach dem Abi eine Ausbildung in einem anderen Konzern gemacht, sich dann kontinuierlich hochgearbeitet und Mitte 20 nebenberuflich ein Bachelorstudium absolviert (BWL). Sie verdiente, bis vor der Geburt unserer Tochter, noch etwas mehr als ich. Aktuell beträgt das Elterngeld 1800 Euro.
Unser Einkommen aus den Immos ist etwas aufwändiger zu beschreiben, daher werde ich das chronologisch in der Frage zum Vermögesaufbau beschreiben.

 

Wie hoch sind eure jährlichen Ausgaben und gibt es Dinge für die Du gerne Geld ausgibst?

Vor drei Jahren haben wir begonnen ein detailliertes Haushaltsbuch zu führen. Um einerseits eine Übersicht über die wirklichen Ausgaben zu bekommen und andererseits soll dies als Datengrundlage (über mehrere Jahre) dienen. Sollten in ferner oder naher Zukunft Entscheidungen zur Aufgabe der Angestellten Jobs getroffen werden müssen, kann ich dann auf objektive Daten zurückgreifen. Seit Führung des Haushaltsbuches lag unsere Sparquote, in der Zeit vor der Geburt unserer Tochter, bei ca. 60%. Seit Geburt unserer Tochter ist die Sparquote auf ca. 50% runter gegangen, da sich meine Frau in Elternzeit befindet. Die Sparquoten beziehen sich nur auf die Angestelltengehälter.
Ich war schon immer recht sparsam. Dadurch, dass ich studiert habe war ich in dieser Zeit logischerweise auch nicht in einer Position, mehr Geld auszugeben als unbedingt nötig. Ich hatte immer verschiedene Studentenjobs und bekam auch Unterstützung meiner Eltern. Da ich noch in der Endphase meines Studiums als Student meine erste Wohnung als Investment gekauft hatte, bin ich dann gar nicht erst in Versuchung geraten, den Lebensstandard nach oben anzupassen. Alle Überschüsse wurden investiert, auch nach Abschluss des Studiums. Wir haben z. B. auch unsere kleine, mietfreie Studentenwohnung (im Erdgeschoss meines Elternhauses) beibehalten und unseren Lebensstandard auch hier nicht nach oben geschraubt. Stichwort mintgrünes Bad aus den 70ern usw. 🙂
Uns hat es aber grundsätzlich an nichts gefehlt und wir haben auch nichts vermisst.
Das ist meines Erachtens auch einer der wichtigsten Bestandteile des systematischen Vermögensaufbaus in jungen Jahren, egal ob Immos, Aktien oder was auch immer. In allen Bereichen unter seinen Möglichkeiten zu leben, sich nicht vom Konsum verleiten zu lassen und somit hohen Sparraten zum Investieren zu Verfügung zu haben. Bei uns wurde alles investiert was mehr verdient wurde.
Ich fahre beispielsweise auch noch meinen 15 Jahre alten Kleinstwagen, getreu dem Motto Wohnraum statt Hubraum J. Diesen habe ich mir vor 7 Jahren für 5.000 Euro gekauft. Das Auto ist nicht mehr viel Wert, was mir dann umso mehr Spaß macht, da der Wertverlust nun gegen Null geht.
Die ganzen Zahlen sind ohne den Cashflow aus den Immos, da der Immo-Cashflow erst in den letzten zwei Jahren stark gewachsen ist und aktuell monatlich zwischen 100 und 500 Euro steigt. Ende 2018 lag der Cashflow bei ca. +5.500 Euro im Monat ohne Instandhaltung. Durch zwei Neuvermietung du den Kauf eines MFHS im Januar 2019 seigt der Cashflow auf +6.200 Euro.
Das Einzige, für das wir in den letzten 5 Jahren Geld verkonsumiert haben, war für Urlaube. Das war uns wichtig und es war es Wert.


Wie hoch ist Dein (Euer) aktuelles Vermögen?

Aktuell liegt unser Immobilienvermögen bei ca. 2,2 Mio. Euro. Dieser Wert ergibt sich rein mathematisch aus der Differenz des aktuellen Immobilienwertes (Wiederverkaufswert gem. Bankeneinwertung) und der Restschuld. Demnach sind wir rein von den Zahlen Millionäre, was sich für mich aber absolut nicht so anfühlt. Ein Millionär ist für mich jemand, der mindestens eine Million liquide Gelder rumliegen hat und diese spontan nach Lust und Laune ausgeben kann. Unser Vermögen ist ja gebunden und soll auch noch ein Weilchen so für uns arbeiten.
Ein niedriger sechsstelliger liquider Betrag liegt auf verschiedenen Tags- und Girokonten, was natürlich gerade wenn man in Immos investiert ist, ein wichtiger Bestandteil zur Risikoabsicherung ist. Beim Investieren in Immos immer getreu der Devise: Eigenkapital für die Bank haben und nachweisen können aber nicht ausgeben müssen.

 

Wie hast Du (Ihr) euer Vermögen investiert (Aktien, Aktienfonds, vermietete oder selbstgenutzte Immobilien, eigenes Business, sowie Bargeld (inkl. Giro- und Tagesgeld)

Wie bereits im ersten Absatz geschrieben, haben wir das System Immobilie für uns entdeckt. Wir besitzen aktuell 72 Einheiten. Der letzte Kauf ist jetzt gerade am 21.1.19, ein Dreifamilienhaus für 395.000 Euro in einer der Rhein Neckar Großstädte.
Interessehalber habe ich mich 2017 auch mal ein paar Wochen intensiv mit ETFs beschäftigt. Ich finde die Börse auch total spannend. Ich habe mir und meiner Frau dann je ein Depot angelegt und je 3 ETF Sparpläne eingerichtet. Mir ging es in erste Linie darum, mich auch mit dieser Thematik mal beschäftigt zu haben um dann später, wenn ich diversifizieren möchte, auf Erfahrung zurück blicken zu können. Seit dem laufen die Sparpläne unverändert und ich schaue eigentlich immer nur dann rein, wenn ich für die Bank aktuelle Vermögensübersichten im Zuge neuer Immobilienkäufe erstellen muss. Leider waren alle ETFs im Januar 19 negativ, außer der S&P 500. Schade. Langfristig möchte ich jedoch eher in Einzelaktien investieren, da ich hier mit Sicherheit Spaß daran fände, und gut gestreut das Risiko dann ja auch wieder kalkulierbar ist. Als dritte und letzte Assetklasse möchte ich dann noch, zur reinen Vermögensabsicherung, Gold aufbauen.
Meine volle Überzeugung ist, dass wenn man in jungen Jahren eine funktionierende „Geschäftsidee“ für sich entdeckt hat, alle Energie und Ressourcen in diese zu stecken, 100%. Sollte es in die Hose gehen ist noch ausreichend Zeit um bis zur Rente wieder schuldenfrei zu werden.
Never change a winning Team.

 

Wie hast Du es geschafft, Dein Vermögen zu generieren?

Diese Frage möchte ich nutzen, um unseren Weg in die finanzielle Freiheit mit den Immos chronologisch zu beschreiben.

 

2012 – Die Idee wurde geboren:
Meine Frau und ich wollten näher an Arbeitsstätte und Uni ziehen und mieteten Mitte 2012 eine schöne Wohnung in top Lage an. Der Vermieter wollte diese zufällig zur gleichen Zeit verkaufen. Da die Wohnung und die Lage wirklich top waren dachten wir uns, die Wohnung doch lieber selbst zu kaufen, bevor sie jemand anderes kauft und wir wieder ausziehen müssen. Gesagt getan.
Meine Frau hatte ja einen guten Angestelltenjob. In dieser Zeit, noch bevor wir überhaupt richtig eingezogen sind, ist mir dann die goldene Idee gekommen. Wäre es nicht sinnvoll, dass wir in unserer alten mietfreien Wohnung bleiben, und die neue Wohnung vermieten. Um somit nicht selbst den Kredit zurückzahlen müssen, sondern der Mieter dies für uns übernimmt. Meine Eltern hätte die Wohnung im eigenen Haus sowieso nicht vermietet, Mieter im selbstbewohnten Haus sind immer so eine Sache. Als dieser Groschen gefallen war und wir diesen simplen Zusammenhang verstanden hatten:

→ Geld leihen → Wohnung kaufen → vom Mieter über die Jahre zurückzahlen lassen!

war der Startschuss für meine Immobilienleidenschaft gesetzt.
Der Mut zum Risiko, das Aneignen von Know-How, mit tief rotem Kontostand nachts gut schlafen zu können, Durchhaltevermögen und viel Optimismus, sind weitere wichtige Eigenschaften / Voraussetzungen, die man mitbringen sollte.
Ich begann sofort die Idee weiter zu spinnen und fing an in den großen Städten nach Wohnungen mit guter Rendite zu suchen. Es kristallisierten sich relativ schnell kleine Wohnungen (1-2 Zimmer) heraus, welche die besten Renditen aufwiesen. Das Prinzip der kleinen Wohnungen hatte gleichzeitig den Vorteil der besseren Risikostreuung.
Warum: Bei einem beispielhaften Investitionsvolumen von 500.000 Euro von dem man 10 Wohnungen a 50.000 Euro kauft, ist der Mietausfall einer Wohnung mit einem 10%-igen Gesamteinnahmeausfall verbunden. Kauft man von den 500.000 zwei Wohnungen a 250.000 Euro und eine Miete fällt aus, dann fehlen gleich mal 50% der Einnahmen. Klar, der Aufwand in Verwaltung und Akquise ist bei vielen kleinen Wohnungen dafür natürlich größer. Aber am Anfang war es für mich sinnvoller, mir mit Aufwand Sicherheit schaffen zu können. Ich schaute und kaufte nur in den guten Lagen in den großen Städten der Region (Mannheim, Ludwigshafen, Heidelberg und Darmstadt).
Parallel musste ich mir über die Finanzierung Gedanken machen. Ich erklärte, besser gesagt verkaufte, meinem Vater meine „Geschäftsidee“ und konnte ihn davon überzeugen mir ein Privatdarlehen (= Eigenkapital) zu geben. Auch konnte ich über seinen Kontakt bei seinem langjährigen Bankberater Finanzierungen auf die Beine stellen. Hier merkte ich das erst Mal, wie wichtig es ist, sich selbst gut zu verkaufen. Ich war noch Student und hätte wahrscheinlich bei einer fremden Bank keine Kredite bekommen. Immerhin war ich ja aber schon im Masterstudium und konnte damit zumindest die Perspektive auf ein vernünftiges Angestelltengehalt verkaufen.
Zu unserem familiären Hintergrund:
Meine Großväter waren einfache Schichtarbeiter die, wie damals üblich, von der Hand in den Mund gelebt hatten. Meine Eltern haben mit 0 Euro angefangen und schafften es durch Angestelltenjobs in die einfache Mittelschicht zu rutschen. Mein Vater ist Beamter und meine Mutter Arzthelferin. Vermögensvermehrung betrieb mein Vater hauptsächlich durch einfache Festgeldanlagen (10% Zinsen waren über Lage Jahre nicht ungewöhnlich) und lustige Dinge wie Bundesschatzbriefe J.
Ich brachte 2012 ca. 100.000 Euro Sparguthaben mit, das mir zum einen meine Eltern seit Geburt an angespart und immer in gut verzinste Festgelder angelegt hatten und zum andern ich selbst immer (schon als Kind) viel gespart und neben dem Studium viel gearbeitet habe. Ich war viele Jahre im Eventaufbau, im Schichtbetrieb als Produktionshelfer, auf der Frankfurter Messe und als Hilfswissenschaftler am Institut schwer aktiv.
Bei meiner Frau sieht der finanzielle familiäre Hintergrund ziemlich ähnlich wie bei mir aus, nur brachte sie weniger Sparguthaben mit, dafür aber den Festvertrag im Angestelltenjob.
Dies schreibe ich, um zu zeigen, dass ich zwar eine wichtige Starthilfe hatte aber nicht mit goldenen Löffeln aufgewachsen bin. Ich konnte mir das Immosystem vor allem durch viel Einsatz, Arbeit, Wille und das gewisse Geschick aufbauen. Natürlich war es auch genau die richtige Idee zur richtigen Zeit.
2012 kaufte ich die ersten 3 Wohnungen.
2013
Nachdem ich dann die ersten Wohnungen einige Monate im Bestand hatte und ich mir eine Excel-Datei mit den monatlichen Geldflüssen bastelte, sah ich schwarz auf weiß, wie der Vermögenaufbau funktionierte.
Ich fing an in der Theorie linear zu skalieren, d.h., wenn eine Wohnung X Euro bringt dann bringen 10 Wohnungen X Euro mal 10. Dies war dann sehr motivierend weiter Gas zu geben.
2013 kaufte ich dann 15 Wohnungen.
Auch wenn es sich so anhört, als wäre ich in den Supermarkt gegangen und hätte eine Wohnung gekauft, bedeutet jedes einzelne Invest immer den gleichen umfangreichen Aufwand. Das Sichten unzähliger Exposés und das Einschätzen und Bewerten dieser ist ein wichtiger Teil des Erfahrungs- und Know how Aufbaus. Objektunterlagen bewerten, Telefonate führen mit Maklern und der Bank, Makro und Mikrolagen analysieren der Standorte, Besichtigungen machen, Unterlagen für die Bank vorbereiten, Banktermine usw. Am Anfang hat man bestimmt 95% vergebene Aufwendungen. Diese Quote wird aber mit dem Erfahrungsaufbau immer besser.
Nach erfolgreichem Deal, also nach dem Notartermin, kommen die ganzen Überweisungen, Wohnungsübergaben, Abstimmungen des Zahlungsverkehrs mit den Hausverwaltungen, ggf. Renovierungen und Neuvermietungen.
Aus meiner Erfahrung ist der Akquise Teil der mit Abstand aufwändigste Teil. Wenn mal alles nach einem Kauf ein und umgestellt und vermietet ist dann sind die meisten Wohnungen Selbstläufer. Einmal pro Jahr die Abrechnung, ggf. mal eine Neuvermietung und ggf. mal einen Handwerker beauftragen, sind die typischen Arbeiten bei Bestandseinheiten.
2014
Im Februar 2014, nach dem ich nochmal 2 weitere neue Wohnungen gekauft hatte, beendete ich zwischenzeitlich den Aufbau des Portfolios.
Die in dieser Zeit historisch geglaubten niedrigen Zinsen (ich zahlte damals im Durchschnitt ca. 3% Zinsen auf 10 Jahre Festschreibung bei ca. 90% Finanzierung) wurden allgemein und auch vom mir als einmalige Delle angesehen. Um bei Darlehnsauslauf nach 10 Jahren, durch dann hohe Zinsen, nicht in Schwierigkeiten zu geraten, tilgte ich im Schnitt bis dato 7%, was sehr viel ist.
Vorteil, ich habe somit nur noch eine sehr kleine Restschuld nach 10 Jahren übrig und kann diese direkt ablösen. Das Gesamtrisiko einer Pleite nach den 10 Jahren hatte ich somit gebannt. Diese Immobilen werden dann ab 2022, 2023 unbelastet sein und mir wird die volle Miete als Einnahme zur Verfügung stehen.
Großer Nachteil: Trotz hoher Nettorenditen der Wohnungen von im Schnitt 9% (damals gab es diese Deals noch) liegt mein Kapitaldienst (Zinsen + Tilgung) an die Bank bei ca. 10%, d. h. ich legte auf jede Wohnung monatlich eigenes Geld drauf. Klar die Tilgung ist mein Vermögenszuwachs, der Cashflow ist aber negativ. Ich lag damals 2014 bei rund -1.300 Euro Cashflow pro Monat. Zusätzlich kamen im Schnitt -800 Euro weitere Kosten (Instandhaltung usw.) dazu. Diese Einschnürung war dann auch Grund, warum ich entschied aufzuhören. Ich konnte ja monatlich nicht immer mehr und mehr Geld aufbringen und drauflegen, was direkt wieder in die Immos fließen musste.
2014
Ich fing an als Angestellter zu arbeiten und so ging mein Gehalt komplett direkt für die Immos drauf. Wir lebten in dieser Zeit vom Gehalt meiner Frau und hielten entsprechend unsere privaten Ausgaben niedrig. Hier hätte ich mir gewünscht ein bisschen klüger zu denken und nicht so extrem hoch zu tilgen. Vor allem war meine Lösung, mit dem Zukauf neuer Wohnungen aufzuhören, da ich mich nicht noch weiter einschnüren kann, nicht sehr einfallsreich.
Zu meiner Verteidigung muss ich anmerken, dass es damals noch kaum Infos in Form von YouTube, Podcasts und Literatur gab. Heute ist der Markt ja überflutet von Infomaterial zu Immobilien.
2015
Da ich ja nach wie vor das Wissen und die Erfahrungen gemacht hatte wie gut Immobilien funktionieren können, und die Zinsen sogar noch etwas gesunken waren, fing ich im Januar 2015 wieder an über weiter Wohnungen nachzudenken. Ich schaute in den Immoscout und es dauerte nicht lange bis ich fündig wurde. Die Preise waren gestiegen, die Renditen wurden schlechter und so tilgte ich dann etwas weniger (ca. 5 %) um zumindest kein Geld mehr monatlich drauf zu legen. Da ich als Neuling auf der Arbeit recht stark eingespannt wurde, dümpelte die Immobiliengeschichte so ein wenig neben her übers Jahr.
Ich kaufte 2015 fünf Einheiten. Mittlerweile finanzierte ich aber 100% vom Kaufpreis, da das Eigenkapital ja auch immer ein Engpassthema ist.
2016
Ein einschneidendes Erlebnis war der einwöchige Gran Canaria Urlaub an Silvester 2015/2016. Kurz davor bin ich das erste Mal auf Blogs über passives Einkommen und Vermögensaufbau gestoßen. Dort wurde des Öfteren das Buch Rich Dad Poor Dad: Was die Reichen ihren Kindern über Geld beibringen von Robert Kiyosaki genannt, welches ich daraufhin in diesem Urlaub las. Hierdurch fing ich an völlig neu und in anderen Dimensionen zu denken. Ich war geflasht.
Die Immobilien waren am Anfang für mich eher eine Rentenabsicherung, da meine Generation wahrscheinlich keine Rente mehr bekommen wird. Später sollten die Immos dann als eine temporäre Absicherung gegen Jobverlust oder krankheitsbedingten Arbeitsausfall im fortgeschrittenen Alter (50+) fungieren und mit Sicherheit geben.
Zusätzlich zu dem völlig neuen Denken das ich aus dem Buch erlangte, kam die Erfahrung des unglaublich angehenden Klimas im Süden dazu. Gerade mal 4 Flugstunden entfernt, während in Deutschland der kalte grau Winter herrscht. Hatte ich so nicht gekannt.
Diese Kombination beflügelte mich, mich weiter mit den Möglichkeiten der Finanziellen Freiheit zu befassen um diese so früh wie möglich zu erreichen. Mein neues gesetztes Ziel: Frei mit Anfang 40 um möglichst schnell im Warmen überwintern zu können.
Ich machte mir intensiv Gedanken, wie ich meine Immobilienidee weiter optimieren kann. Den grundlegenden Schlüssel hatte ich ja mit der niedrigeren Tilgung (=geringer Rate) gefunden. Mir war damals das Restrisiko einer nicht mehr stemmbaren Bankrate nach Auslauf der 10-jährigen Zinsbindung durch steigende Zinsen zu groß. Also überlegte ich mir einfach den Zinsbindungszeitraum zu erhöhen. Es begann eine mühsame Suche nach einer neuen Bank die meine Anforderung erfüllt (20 Jahre Zinsbindung bei 100% Finanzierung, zu guten Zinssätzen). Meine erste Bank finanzierte nur max. 10 Jahre. Ich telefonierte mit sehr vielen verschiedenen Banken und stellte mich dann 4 Banken vor. Am Ende fand ich eine Bank mit der ich dann 6 Wohnungen in 2016 finanzierte. Die allgemeinen Zinsen waren inzwischen weiter gesungen und Kaufpreise gestiegen. Ich bekam Zinssätze von ca. 2,5% aber auf 20 Jahre bei 100% Finanzierung. Zur weiteren Eigenkapitalbeschaffung habe ich mit dieser Bank auch das erste Mal Grundschulden im 2. Rang auf ein Objekt eingetragen, bei dem bereits eine Grundschuld der ersten Bank im 1. Rang eingetragen war. Hier konnte ich von der Schere zwischen gestiegenem Immobilienwert und niedriger Restschuld wegen hoher Tilgung profitieren. Über die Jahre entstanden so durch diese Schere jede Menge freie Grundschulden bei meinen Wohnungen, also richtig Potential.
2017
Ende 2016 musste ich die erste große Enttäuschung im angestellten Job hinnehmen. Ich hatte sehr viel Einsatz und Vorleistung gebracht und mir wurde dann eine Weiterentwicklungsmöglichkeit aus politischen, abteilungsinternen Gründen verwehrt. Diese Enttäuschung zeigt mir, dass sich Leistung leider nicht immer auszahlt. Ich lernte am eigenen Leibe die Nachteile der Abhängigkeit von Anderen kennen. Denn bislang im Studium war ich immer selbst für meine Ergebnisse/Erfolg verantwortlich. Dies waren Schlüsselerlebnisse, die mir die Augen öffneten und ich mich dann innerlich entschieden habe, mehr und mehr im Job in den Hintergrund zu treten und mich voll und ganz auf die Immos zu konzentrieren.
Im Hinterkopf hatte ich die Karriere im Unternehmen abgehakt, musste mir das aber erst über das Jahr bewusst machen. Ich merkte, dass ich mit den Immos so viel mehr erreichen kann. Vor allem erntet man 100% der Früchte seiner Arbeit selbst. Das beflügelt.
Weiterer entscheidender Meilenstein! Anfang 2017 besuchte ich zum ersten Mal den gerade neuen gegründeten Mannheimer Immostammtisch. Der direkte Austausch mit Gleichgesinnten hatte unbezahlbaren Mehrwert für mich. Zum einen tauscht man sich natürlich fachlich aus und erweitert sein Know How. Für mich aber noch viel wichtiger war die neue Motivation, die doch nach anstrengenden Jahren der Doppelbelastung schwer aufrecht zu halten war. Ich konnte damals nicht ganz einschätzen, ob ich mich nicht doch verrenne, mit meinen bis dato 31 gesammelten Einheiten. Da ich immer mal wieder vom Umfeld zu hören bekam, dass es verrück sei was ich mache und ich doch schon süchtig sei :-). Wenn auch teilweise als Witz gemeint, machte ich mir dennoch meine Gedanken. Jetzt lernte ich aber Leute kennen, die wie ich unterwegs waren und vereinzelt viel mehr Einheiten im Bestand hatten. So sah ich was alles möglich ist.
Neu motiviert, kaufte ich 2017 mit sieben Meilen Stiefeln dann 14 Einheiten dazu. Über den Stammtisch bekam ich den Kontakt zu einer weiteren Bank, mit unglaublich guten Konditionen. Ich stellte mich dort vor und finanzierte dort dann zu ca. 1,5% Zinsen immer 100% über 10 und auch 15 Jahre Zinsbindung. Gleichzeitig tilgte ich nur noch zwischen 2 und 2,5 %. Da ich über den Stammtisch auch erst richtig die Bedeutung/Wichtigkeit von positivem Cash Flow kennenlernte, schaffte ich es mit Neukäufen von ca. minus 1.500 Euro Anfang 2017 auf +400 Euro pro Monat Ende 2017 zu kommen (ohne Instandhaltung).
2018
Nachdem ich bei dieser dritten Bank meine 100% Finanzierungsvolumen (Blankoanteil) ausgeschöpft hatte und die Bank nicht mehr 100% finanzieren konnte, ging ich 2018 zur ersten Bank zurück. Das war eine gute Idee, die Dynamik begann nun erst richtig. Ich hatte mittlerweile große Wertzuwächse bei den Immos aus 2012, 2013 und 2014 mitgenommen (Die Wohnungen waren 2 -3 Mal so viel Wert). Gleichzeitig tilgte ich ja mittlerweile über einige Jahre mit hohen Tilgungssätzen enorm viel und hatte die Schulden schon deutlich reduziert. Somit bekam ich ab nun bei der ersten Bank immer zwischen 108% und 113% vom Kaufpreis finanziert. Ich brauchte verhältnismäßig wenig Eigenkapital wodurch die Eigenkapitalrenditen dreistellig wurden. Da die Zinsen weiter gefallen waren, bekam ich Zinssätze zwischen 1,6 und 1,9 % je nach Finanzierungsvolumen. So konnte ich dann 24 Einheiten im Jahr 2018 kaufen und mein Investitionsvolumen nochmal deutlich steigern. Vor diesem Hintergrund war meine Devise: Nochmal möglichst viel Geld zum Arbeiten bringen, solange sich Immobilieninvestitionen, trotz hoher Preise, noch irgendwie rechnen.
Zum ersten Mal kaufte ich nun auch Mehrfamilienhäuser und Reihenhäuser. Der Aufwand in der Akquise ist ja bei einem Apartment für 50.000 Euro annähernd gleich wie beim Kauf eines MFHs für 600.000 Euro. So habe ich beispielsweise bei meinem ersten MFH im Feb 2018 mit einem Deal rund 1.000 Euro positiver Cashflow pro Monat erzielt. Ich war nun mit den Wohnungen ausreichend breit gestreut und konnte das, meiner Meinung größte Risiko bei MFHs, das Klumpenrisiko, für mich nun vertreten und statistisch kompensieren. Begründung: Steht beim MFH ein neues Dach an muss ich als Alleineigentümer einen entsprechend hohen Betrag auf einmal sofort selbst bezahlen. Bin ich in einer großen Anlage mit einer Wohnung und einem Miteigentumsanteil von z.B. 1% vertreten, muss ich bei einem neuen Dach von z.B. 200.000 Euro eine Sonderumlage von 2.000 Euro zahlen. Dies ist verkraftbar. Vorteile von MFHs sind, dass man keine Kosten für eine Hausverwaltung tragen muss, da man selbst verwalten kann, und dass ich das Haus uneingeschränkt entwickeln kann.
2019
Der erste Kauf für 2019 ist getätigt. Um ein Investment als Beispiel mal mit Zahlen zu hinterlegen:
  • MFH mit 3 Einheiten, 10 Zimmer und 265 qm in guter Lage in der Großstadt.
  • Kaufpreis: 395.000 Euro
  • Finanzierung: 430.000 Euro
  • Eigenkapital: 6.000 Euro
  • Zinssatz: 1,6%
  • Tilgung: 2,1%.
  • Rate: 1300
  • Nettorendite: 5 % (Verhältnis aus Kaltmiete abzüglich aller Kosten zu Anschaffungskosten)
  • Eigenkapitalrendite: 214%
  • Cashflow pro Monat: 450 Euro.
  • Vermögenaufbau (Cashflow + Tilgung) ohne Wertsteigerung im ersten Jahr: 13.500 Euro
Hier werden die Möglichkeiten der Immos durch Hebeleffekt und die damit verbundene hohe Eigenkapitalrendite deutlich.
Bis dato brachten mir die Immos noch keinen direkten Nutzen, dafür aber sehr viel zusätzliche Arbeit. Ich konnte mich immer nur am virtuellen Vermögensaufbau erfreuen und dem Wissen, dass meine Zeit noch kommen wird. Nachdem ich 2018 aufgrund weiterer Enttäuschungen im Job direkt Aufgaben abgelehnt habe, konnte ich das erst mal so richtig von den Immos profitieren. Ich hatte nichts zu verlieren, Karriere im Konzern ist abgehakt.
Meine Immobilientätigkeiten machten, an den richtigen Stellen gestreut, schnell die Runde und das Management hat mich dann recht schnell abgeschrieben. Ich rutschte natürlich schnell von der High Potential Liste auf das Abstellgeleis, was von mir auch bewusst so geplant war. Der Druck und der Stress im Job wurden so deutlich reduziert. Jetzt arbeitete es sich recht entspannt. Die Entscheidung war ja getroffen mit Mitte 30 auszusteigen bzw. des Kontaktes wegen zu den Kollegen ggf. erstmal noch halbtags zu arbeiten.
2019 werde ich das zweite Mal direkt und merklich von den Immos richtig profitieren, da ich ab Frühjahr 2019 auf 28 h also 4 Arbeitstage reduziere. Weiterhin hatte ich 2018 schon 2 Monate Elternzeit und 2019 nehme ich nochmal zusätzlich 2 Monate Elternzeit. Durch den monatlichen Cashflow, den ich 2018 von +400 auf ca. +5500 Euro im Monat hochschrauben konnte, kann ich die Gehaltseinbußen von mir und meiner Frau gut kompensieren. Da Banken total auf Angestellte im Festvertrag stehen, werde ich auch, solange ich noch in der extremen Ankaufphase bis Ende 2019 bin, bei 28 h in der Woche bleiben.

 

Welche Fehler hast Du auf Deinem Weg gemacht, was würdest Du Deinem jüngeren Ich dazu raten und was können die Leser Der Freiheitsmaschine davon lernen?

Die Zeit ist einer der entscheidenden Faktoren. Also so früh wie möglich Geld zum Arbeiten bringen. Ich habe zwar mit 26 recht früh angefangen und will mich nicht beschweren, ich merke nur jetzt, dass die Kurve ab einem gewissen Zeitpunkt nicht mehr linear sondern eher exponentiell steigt.
Also so früh wie möglich los legen!
Auch hätte ich mich durch das mega anstrengende Studium an der Uni so nicht durchgequält, wenn ich das Prinzip vom Unternehmertum schon gekannt hätte. Ich hatte im Studium extreme Scheuklappen auf und hatte nur das eine Ziel, einen vernünftigen Abschluss zu schaffen, mit dem ich bei einem vernünftigen Unternehmen unterkomme. Es gibt einem einfach so viel mehr Antrieb und macht so viel mehr Spaß, wenn man direkt für sich wirtschaftet. Hätte mir doch jemand Rich Dad Poor Dad von Robert Kiyosaki mit 18 in die Hand gedrückt. Andererseits hätte es immer besser laufen können, also nicht den verpassten Chancen nachtrauern, sondern nach vorne schauen und neue Gelegenheit finden und ergreifen.

 

Was hast Du während Deines Weges zur finanziellen Unabhängigkeit gelernt und was können andere Menschen davon für sich nutzen?

Nicht vom Umfeld ausbremsen lassen. Die träge Masse wird immer alles kritisch sehen.
Macht euer Ding!
Was habe ich gelernt und hätte ich so nie gedacht: Das meiner Meinung nach größte Risiko im Vermögensaufbau, ob Start Up, Immobilien, Aktion usw. ist die Politik. Wer persönliches Risiko eingeht, also Fremdkapital aufnimmt, für den ist Kontinuität und Planbarkeit essentiell. Emotionale, willkürliche, klientel-Entscheidungen, was ich seit einigen Jahre immer häufiger in der Politik beobachte, sind nicht plan- oder vorhersehbar. Also Gift für jedes Unternehmertum und damit für Fortschritt und Wohlstand.
Bezogen auf die Immos sehe ich weder die seit Jahren in aller Munde befindliche „Immobilienblase“ als Risiko. Ich plane nicht zu verkaufen, somit ist der Wert nicht entscheidend und sollte eine Korrektur kommen, geht der Run danach von vorne los. Auch sehe ich den theoretisch möglichen Zinsanstieg nicht als Gefahr. Die Zinsen können aus mehreren Gründen gar nicht mehr merklich steigen.

 

Was machst Du aktuell um Dein Vermögen zu nutzen/erhalten oder noch zu erhöhen?

Wie beschrieben nutze ich zurzeit den über die Jahre entstandenen Substanzaufbau um weitere Immobilien mit möglichst wenig EK zu kaufen. D.h., wenn mal eine Basis geschaffen ist, läuft es viel einfacher. Man hat, wie oben erwähnt, z. B. bei Immos die Möglichkeit Grundschulden im zweiten Rang auf eine, von einer anderen Bank bereits beliehenen Immobilie, einzutragen und somit vorhandenes Vermögen weiter zum Arbeiten zu bringen. Ich möchte langfristig weiterhin das Buy and Hold Konzept weiter verfolgen, um langfristig stabile Einnahmen zu generieren. Ggf. werde ich nach 10 Jahren steuerfrei hier und da mal Objekte umschichten, d.h. z.B. aus dem Verkauf von zwei kleinen ggf. nicht so guten Wohnungen eine Größere kaufen.

 

Hast Du eine bestimmte Vermögenshöhe, die Du erreichen willst?

Ich habe keine Vermögenshöhe, sondern eine monatliche Cashflowhöhe, die wir erreichen möchten. 10.000 Euro pro Monat nach Instandhaltung und Steuer. Diesen Betrag werden wir nicht brauchen, ich möchte aber weiterhin investieren können und Goldreserven aufbauen können. Auch gibt ein möglichst großer monatlicher Überschuss natürlich Sicherheit. Ziel ist es aber möglichst schnell finanziell frei zu werden. Dies strebe ich mit 5.000 Euro Cashflow pro Monat nach Instandhaltung und Steuer an. Das wird voraussichtlich Ende 2019 erreicht sein.

 

Wo stehst Du aktuell? Was sind Deine Pläne für die Zukunft bezüglich Deine Lebensstils, Lebensortes oder Deiner aktuellen Arbeit?

Die Weichen sind gestellt, der Zug fährt volle Kraft voraus. Jetzt muss der Zug „nur“ noch am Laufen gehalten werden. Vermögensverwaltung ist deutlich einfacher als Vermögensaufbau. Ich habe Spaß mit den Immobilien und sehe meine Aufgabe langfristig in der Verwaltung und bei Bedarf der Entwicklung unseres Immoportfolios.
Meiner Meinung nach sind 100 Einheiten zu zweit problemlos handelbar. Diese Aufgabe brauche ich auch und macht mir auch riesigen Spaß. Niemand der mal sehr aktiv war möchte keine Aufgabe haben und nichts tun. Vor allem Immobilien sind, wenn man alles wie ich selbst macht, natürlich alles andere als passiv. Im fortgeschrittenen Stadium erlaubt aber auch diese Assetklasse dem Investor komplett passiv zu werden, in dem man Dienstleister wie Sondereigentumsverwaltungen beauftragt. Hier geht dann nur noch die Nettomiete abzüglich des Dienstleistergehaltes auf dem Konto ein und man hört sonst nichts mehr. Schmälert natürlich die Rendite und macht daher in der Aufbauphase wenig Sinn. Vor allem der wertvolle Erfahrungsaufbau ist essentiell und unbezahlbar.
90% unserer finanziellen Ziele sind erreicht. Auch wenn wir ab sofort nicht mehr investieren würden hätten wir die finanzielle Freiheit spätestens 2022 erreicht, wenn die ersten Immokredite fast schuldenfrei auslaufen.
Zum Lebensort: Ich denke wir werden nicht mehr umziehen, nur wie die Zugvögel an warmen Orten überwintern. Auf Vorschlag meiner Eltern haben wir mit ihnen Ende 2018 die Wohnungen getauscht. Auslöser war der Nachwuchs. Wir bewohnen jetzt die große 130qm Wohnung mit ausreichend Zimmern und meine Eltern sind in unsere alte 60qm 2-Zimmer Wohnung gezogen. Die kleine Wohnung haben ich und mein Vater komplett saniert. So wurde eine Win-Win-Situation geschaffen. Wir mussten uns nichts Neues suchen und haben einen Babysitter im Haus. Meine Eltern brauen eine solche große Wohnung nicht mehr und sehen die Kleine aufwachsen.
Ich hoffe unsere Einstellung zum Konsum bleibt so besonnen, somit plane ich nicht den Lebensstil drastisch zu ändern. Für Reisen werden wir jedoch deutlich mehr ausgeben, das plane ich in meiner Kostenprognose ein.

 

Gibt es noch einen Rat, den Du den Menschen in Der Freiheitsmaschine gerne mitgeben möchtest?

  • Bei mir kam der Turbo, nachdem ich angefangen habe mich auf Stammtischen mit Gleichgesinnten auszutauschen.
  • Das setzten von Zielen war für mich extrem wichtig.
  • Lebe unter deinen Möglichkeiten. Erkenne, dass es viel mehr Spaß macht, bewusst nicht zu konsumieren.
  • Fundiertes Analysieren ist die Grundlage, auf der man dann Entscheidungen treffen kann.
  • Ohne Risiko keine Erfolg. Wichtig, das Risiko immer zum Nutzen ins Verhältnis setzen.
  • Gerade bei Immobilien ist das TUN wichtig.
Die Antworten sind doch in Summe etwas länger geworden als gedacht. Aber ich hoffe ich konnte den Einen oder Anderen motivieren, sich selbst um sein Vermögen, den Vermögensaufbau und damit um seine Freiheit zu kümmern. Es ist mehr möglich als man sich vorstellen kann.
Grüße
Der Hausmeister

 

Das war das Interview mit dem Hausmeister – Mich hat es sehr beeindruckt!

Hier ist jemand mit Anfang Dreißig, der sich in weniger als einer Dekade nach Beendigung seines Studiums ein kleines Immobilienimperium aufgebaut hat, das Ihm aktuell schon mehr Cashflow bringt als den meisten Menschen Ihr Angestelltenjob, in denen Sie den größten Teil Ihrer aktiven Tageszeit gegen Geld tauschen.

Ich bin sicher, dass dieses Interview weitere Menschen motivieren wird, es dem Hausmeister gleich zu tun.

Ich selbst zum Beispiel hatte im Jahr 2012 ein Vielfaches des Vermögens vom Hausmeister als Investitionskapital zur Verfügung, habe diese Chance aber nicht gesehen und damit auch nicht genutzt. Das geht jedem von uns bei verschiedenen Dingen so.

Die Frage ist, was wir mit diesem Wissen nun tun. Verteidigen wir unsere Entscheidungen von damals mit Ausreden um unser Ego zu schützen oder sind wir vorbehaltlos bereit uns einzugestehen, dass wir diese Chance nicht genutzt haben, um es in Zukunft mit mehr Wissen und einer offenen Herangehensweise nun besser zu machen.

Die Freiheitsmaschine motiviert Dich ganz klar zu letzterem!

Das tut kurzfristig manchmal weh, hat langfristig aber unschätzbare Vorteile für Dein ganzes restliches Leben. Und das unabhängig davon, ob beim Investieren oder bei fast allen anderen Dingen die Dir wichtig sind.

Also hiermit noch einmal ganz herzlichen Dank an Hausmeister, dass Du Dir Zeit für dieses ausführliche Interview genommen hast!

Und jetzt zu den Lesern. Habt Ihr auch eine vergleichbare Geschichte? Habt Ihr eigenes Vermögen aufgebaut und könnt niemandem davon erzählen?

Hier in der Freiheitsmaschine ist das anders!

Hier könnt Ihr anderen Menschen auf Ihrem Weg damit sehr helfen und beim zwanglosen Austausch dabei selbst neue Ideen erhalten.

Schreibt dem Maschinisten unter maschinist@freiheitsmaschine.com und werdet selbst Teilnehmer bei den Millionär Interviews!

Und jetzt Feuer frei im Kommentarbereich. Was interessiert euch speziell am Weg vom Hausmeister. Was hilft euch besonders weiter und was möchtet Ihr noch von Ihm wissen.

—————————————————————————————————-

Spare Geld mit dem Maschinisten:

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Gast
Lorenz

Wahnsinn…

Nach welchen Kriterien kaufst du deine Immobilien? Lage / Rendite / ?

Gast
Hausmeister

Hallo Lorenz,

die ersten Jahre hatte ich die klare Devise nur in den Großen Städten in den besten Stadteilen zu kaufen, weiteres Kriterium war damals dann für mich fast ausschließlich die Nettorendite. Je höher dies war desto höher konnte ich ja tilgen…so habe ich das dann auch wirklich gemacht und auf jedes Investment Geld draufgelegt. Nicht so klug. Ich konnte die Vermietungssituation ja noch nicht beurteilen und wollte sicher sein, dass ich langfristig gut vermieten kann deswegen nur in bester Lage.
Mittlerweile kaufe ich in der gesamten Metropolregion (also auch in den Speckgürteln), außer in den ganz schlechten Stadteilen der großen Städten (ich habe keine Lust auf no go areas und sehe hier eher eine negative Entwicklung). Das Mietklinetel ist meiner Erfahrung nach in den Speckgürteln fast am besten. Die Quadratmeterpreise sind einfach teilweise zu hoch in den Städten und damit keine Rendite und somit kein Cashflow erzielbar. Und da ich wachsen wollte, musste ich mein Jagdrevier einfach vergrößern, um noch eine gewisse Auswahl zu bekommen. Hier kommt mir zugute, dass ich am Rande der Metropolregion wohne und damit noch verhältnismäßig viel Auswahl besteht.
Mittlerweile ist für mich als weiteres Kriterium der Quadratmeterpreis in den Vordergrund gerückt (ich will unter Marktpreis kaufen, dann können die Banken auch mehr wie 100% finanzieren), und dann erst er Cashflow. Man kann heute leider auch nicht mehr wählerisch sein und es wird immer einen Haken geben. Wenn man das zu hohe Ansprüche hat findet man nichts mehr. Ich bin z.B: auch bereit negativen Cashflow in Kauf zu nehmen (ein No-Go für viel Immoinvestoren) wenn alle anderen Kriterien passen, also Lage (Makro und Mirko), Qm- Preis, Baujahr und allgemeiner Zustand vom Haus. Da ich das so auch schon die letzten Jahre gemacht habe, konnte ich alleine 2018 durch 10 Neuvermietungen die Kaltmieteinnahmen um 1300 Euro im Monat seigern. Ich spekuliere dann natürlich auf den ein oder andern Mieterauszug und kaufe so Potential ein. Beginnen würde ich so aber nicht.

Gast
Mitleser

Krassomat. Mich hätte noch interessiert, wie man 100 Immobilien besitzen und alles selbst machen und das noch als vertretbaren Aufwand betrachten kann. Kenne selbst Immobilienbesitzer mit einer Objektanzahl noch unter 10 und da ist schon ständig irgendwelcher Ärger, mit Mietern oder Baumängeln. Gerichtsprozesse sind am Laufen. Außerdem ziehen regelmäßig Leute aus und man muss die Wohnungen neu inserieren, vermieten, Ablesung machen, korrekte Nebenkostenabrechnungen erstellen, Mieter in die Schranken weisen, die vergessen zu zahlen oder sich den Schimmel selbst heranzüchten und dann die Miete kürzen wollen. Nur um einige der Beispiele zu nennen, die ich in den vergangenen Jahren gehört habe, wie gesagt bei unter 10 Einheiten. Das ist doch ein Vollzeit-Job mit 100 Mietern?
Noch dazu interessiert mich, wie der Wandel vom “Geld drauflegen” bei der Immobilienfinanzierung zum “positiven Cashflow” vonstatten ging. Einfach durch geringere Tilgung? Bezahlt man dadurch aber nicht mit einem höheren Risiko? Was ich sagen will: Was nützt mir 15 Jahre lang ein positiver Cashflow, wenn mir danach im Zinshoch die Kredite um die Ohren fliegen, weil ich kaum getilgt habe?

Gast
Hausmeister

Hallo Mitleser,
ja absolut, diese negativen Beispiele gibt es immer und irgendwann trifft es jeden mal. Mich hat es auch schon mehrfach getroffen.
Aber….also der häufigste Grund warum Vermieter auf die Nase fallen, ist dass sie sich nicht selbst um die Vermietung kümmern. Das ist das A und O! Mit einem vernünftigen Mieter tauchen 90% der bekannten Probleme erst gar nicht auf. Die Vermietung ist das Fundament, auf dem das Unternehmen steht. Ich mache die Vermietung von Beginn an selbst und das wird auch das letzte sein was ich delegieren werden. Ich habe mir mittlerweile eine sehr gute Menschenkenntnis angeeignet und merke bei den Besichtigungen recht schnell wie die Leute ticken. Da könnte ich mittlerweile ein eigenen Buch schreiben… was ich da schon alles erlebt habe… Und im zweiten Schritt sichere ich mich mit verschiedenen Unterlagen nochmal ab. Alles was ich selbst vermietet habe hat bislang kaum Probleme gemacht. Problematisch ist wenn man sich beim Kauf gleich den Mieter mit kauft. Da habe ich auch schon Zwangs räumen lassen, klar.
Und jetzt schließ sich der Kreis, um gute Mieter zu finden kommt die Lage (vor allem Makrolage) ins Spiel. Ich bekomme zwischen 20 und 40 Anfragen am ersten Tag, d.h. ich habe durch die gute Makrolage immer eine große Auswahl an Interessenten und dann liegt es nur an einem selbst hier nicht ins Klo zu greifen. Wenn ich keine Auswahl habe dann sink die Schwelle immer weiter und dann passieren genau solche RTL2 Messi Stories.

Zum Aufwand: Da ich überwiegend in Wohnungseigentümergemeinschaften eingekauft bin, regelt die Hausverwaltung ja alle Themen, die das Haus betreffen, nur um meine Wohnung muss ich mich selbst kümmern. Ich komme z.B. dann auch jährlich die Abrechnung schon vorgekaut geschickt. Ich muss dann nur noch diese Zahlen in die Excelvorlage tippen und eine Abrechnung in 5 Min gemacht. Klar im ersten Jahr ein wenige aufwändiger, aber wenn die Vorlagen für eine Wohnung steht dann ist es kaum aufwand. Die Abrechnungen kommen ja auch nicht alle auf einmal.
Wir haben das so aufgeteilt, dass meine Frau den Schriftkram macht, also Abrechnungen, Ablage (wir bekommen an manchen Tagen 10 Briefen) usw. Ich bin an der Front tätig, in der Akquise und Vermietung.
Mittlerweile fahre ich ja ich nicht mehr selbst raus und tausche einen defekten WC oder Spülkasten selbst (habe vielfach am Anfang schon gemacht). Ich rufen den Fachmann an, gebe die Daten usw durch und diese stimmen dann selbstständig Termine mit den Mietern ab. 2 Wochen später bekomme ich nur noch die Rechnung. Also 3 Minuten Telefonat und 3 Minuten Rechnung überweisen.
Man bekommt so schon einiges vom Tisch innerhalb einer Stunde, wenn man das alles systematisiert, z.B: Handwerkerlisten.
Ich will das nicht schönreden, klar gibt es auch Themen, die sich länger hin ziehen und echt nervig sind. Aber das ist halt so und den Turbo im Vermögensaufbau gibt es nicht geschenkt.
Ablesungen mache ich z.B. grundsätzlich nicht, es wird bei Auszügen alles zeitanteilig verrechnet und wenn einer eine Abrechnung möchte dann ist das keine Problem, nur muss diese Partei die gesondert erstellte Abrechnung dann zahlen. Dann wollen die meisten doch keine separate Abrechnung mehr.
Ohne ständige Neukäufe bin ich überzeugt, dass wir zu zweit im schnitt jeder ein stunde zu tun hat. Das beinhaltet auch, dass ich mal 2 Tage gar nicht mache und dann 3 Stunden unterwegs bin und Vermietung mache.
Und wie geschrieben, notfalls gibt es für alles Dienstleister

Ja der Schlüssel war, weniger tilgen, und ja das Risiko steigt natürlich. Aber wo gibt es Gewinn ohne Risiko. Mein Risiko ist überschaubar, da ich ja die ersten 20 Wohnungen fast schuldenfrei dazu bekomme nach Finanzierungsauslauf. Durch Inflation steigen theoretisch auch die Mieten und somit sollten theoretisch steigende Zinsen kompensiert werden können. Die Praxis kann keiner vorhersagen. Ich kenne Kollegen, die würden am liebsten 0 % Tilgen, das machen aber die Banken (zum Glück) nicht mit.
Es gibt auch weitere Möglichkeiten in den Finanzierungen, um das Risiko raus zu nehmen, z.B 20 Jahre Zinsfestschreibung oder 5 Jahre fixieren und ggf. mit Forwarddarlen arbeite usw.
Da muss aber jeder seinen Weg finden.

Warum ich davon überzeuge bin, dass die Zinsen langfristig nicht mehr merklich steigen:
2 Gründe:
Sollten sich die Leitzinsen über Jahre in 0,25 % Schritten (alle habe Jahre) nach ober robben, dann hätten wir in 3 Jahren 1,5% höher Zinsen also in Summe dann ggf 3 % in 3 Jahren. Selbst das wäre noch stemmbar. Es ist aber recht unwahrscheinlich, dass innerhalb von 3 Jahren keine Kriese kommen. Es reicht schon ein Husten von Italien oder ein globales Thema (Trump, China, naher Osen usw. usw.) und das aller erste was die Zentralbank macht ist die Zinsschraube wieder runter.
Zweiter Grund: Wer profitiert am meisten von Niedrigen Zinsen. Die die Schulden haben. Wer hat mit Abstand am meisten Schulden. Die Staaten. D.h. kein Staat hat ein Interesse an steigenden Zinsen. Niemand in Deutschland hat so viel Geld gespart durch die niedrigen Zinsen wie der deutsche Staat selbst. Natürlich auf Kosten der Sparer.
Das ist aber nur meine Meinung.

Gast
Summon

Wo findest du diese Immobilien mit einer Nettorendite von 5%+ in 2018/19?

Siehst Du aktuell noch Gelegenheiten zum Einstieg oder eher zu spät?

Bei den Objekten die ich so sehe ist dies oft in Regionen in denen die Lage nicht stimmt und die Vermietung ggf schwierig ist in Zukunft. Wie ist das bei deinen Objekten?

Gast
Hausmeister

Hallo Summon,

2/3 der Objekte aus 2018 habe ich über mein Netzwerk gekauft. Ich habe mittlerweile 2-3 Makler die mir Objekte direkt anbieten. Bei diesen habe ich einmal in der Vergangenheit normal gekauft und da mit mir immer alles glatt, schnell und unkompliziert lief machen die Makler gerne Geschäft mit mir. Das ist wichtig, den Maker nicht auf die Provision warten lassen, auch wenn es schon echt weht tut was die bekommen….Das funktioniert nicht mit allen, aber bei mir waren es jetzt 3 Stück. Und da denke ich, dass diese auch 2019 sich wieder bei mit melden. Es ist immer das gleiche, wenn mal eine Basis geschaffen ist läuft vieles einfacher, so auch hier. Der Netzwerkaufbau ist super schwer. Aber auch im Scout gibt es hin und wieder mal was Gutes und auch dann habe ich meine Vorgehenswiese, mit der ich 90% der Konkurrenz aussteche. Tip, ich muss nicht erst die Bank fragen ob ich eine Finanzierung bekomme, ich kann direkt die Reservierung unterschreiben.

Ich sehe noch Gelegenheiten zum Einstieg, aber nicht mehr in den Großstädten, zumindest nicht für den systematischen Aufbau. Klar einzelne Schnapper gibt es immer und überall mal. Eher in C- Lagen und Speckgürteln gibt es noch Investmentimmos.
Es gab immer Möglichkeiten und es wird sie immer geben. Klar ist gerade die Nachfrage groß, dafür die Zinsen niedrig. Vor 15 Jahren hatten die Leute das umgekehrte Problem. Großer Vorteil von heute, man kann sich Know How theoretisch vorher an eigenen und muss nicht, wie früher alles über Trail and error erlernen, Da haben einige viel Geld verloren, weil sie keine Ahnung hatten und diese auch nicht über Bücher uns sich erkaufen konnten.
Die Situation, dass die Preise wieder fallen und es dann wieder viel bessere Deals gibt wird es meines Erachtens so nicht mehr geben. Ich würde nicht darauf warten. Es kommen im mehr junge Leute dahinter und die liquiden Konten der Gutverdiener werden immer größer. Es gibt ja keine sicheren Alternativen wie Festgeldern mehr, also wird alles an die Börse oder in die Immos getragen. Diesen Topverdienern ist die Rendite gar nicht mal so wichtig, die finanzieren auch mal nur zu 50% und haben dann auch bei 3% Rendite einen guten Cashflow. + Die Wertsteigerung die man ja noch mitnimmt.

Die Vermietung bei mir in der Region läuft unglaublich gut. Seit 2016 ist die Nachfrage und damit auch die Mieten explodiert. Ich kann anderer Lagen nicht beurteilen.

Gast
frommi

Glückwunsch, bis hierhin alles richtig gemacht!
Ich wäre aber vorsichtig, dieses Fremdfinanzierungs- Karussel kann sich schneller aufhören zu drehen als man Stop sagen kann. Insofern würde ich nicht versuchen auf Cashflow zu optimieren sondern möglichst schnell >60% Eigenkapitalquote zu erreichen. Das Risiko liegt nicht in Zinserhöhungen wie viele Menschen glauben, sondern darin das viele Menschen arbeitslos werden und das ist ein extrem großes Risiko wenn man das ganze Vermögen nur in einer Region hat. Da reicht es dann wenn 2-3 große Firmen dicht machen und die Leute in der Folge wegziehen oder die Miete nicht mehr zahlen können. Bei 10% Leerstand wird der Cashflow vermutlich recht schnell bei 0 oder negativ sein und das Nettovermögen vermutlich auch. (Wahrscheinlichkeit für eine Rezession dieses oder nächstes Jahr >50%.)

Ehrlich gesagt hat man es mit 2 Mio Nettovermögen bereits geschafft, warum also noch Risiko eingehen? Einfach 1 Mio rausziehen und in ETF`s oder breit gestreuten Aktien mit wachsendem Dividendencashflow investieren und mit dem Rest das Immorad weiterdrehen, aber dann optimalerweise in einer separaten GmbH, damit man persöhnlich nicht mehr bankrott gehen kann.
Ich würde behaupten das es Zeit ist mal einen professionellen Anlageberater/Steuerberater aufzusuchen um nach Wegen zu suchen die 2 Millionen möglichst sicher weiter zu verwalten.

Reich werden ist eine Sache, reich bleiben eine ganz andere!

Gast
Hausmeister

Hallo frommi,

Ja absolut, ich bin mir darüber bewusst das Risiko dabei ist. Vor 5 Jahren war es auch schon riskant und bislang bin ich froh, dass ich mich nicht vom Risiko habe abschrecken lassen. Ich finde es ist viel Risikoreicher nichts zu machen und damit vermeintlich „kein“ Risiko einzugehen. Das muss jeder für sich abwägen.
Ich habe mir nun ein Level erarbeitet, d.h. ich habe das Know How und ich bekomme das Vertrauen der Bank. Da fällt es schwer nichts mehr zu machen. Ich habe ja jetzt auch kein Freifahrtschein und versuche da schon rational ran zu gehen. Ich denke, dass jeder Euro den ich jetzt zum Arbeiten bekomme, dann in ein paar Jahren Früchte trägt. Nicht morgen und nicht nächstes Jahr.
Das Optimieren auf Cashflow brachte mir die letzten zwei Jahre Liquidität, was ich für einen der wichtigsten Risikoabsicherungsmechanismen halte. Klar wäre es schön die EK Quote zu erhöhen, alles geht aber nicht. Die nächsten Jahre wird die Quote durch die großen Tilgungen dann runter gehen. Mit Liquidität kann ich entschieden ob ich weiter investiere, solange es der Mark es hergibt, oder Sondertilge und damit die EK Quote erhöhe.

Ja stimmt, guter Punkt, Arbeitslosigkeit:
Sollte es wirklich bei uns in der Metropolregion Rhein Neckar und Rhein Main den Bach runter gehen, dann ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass es überall nicht rosig aussieht. Und gerade dann denke ich, dass man die richtigen aber auch die falschen Immos besitzen kann. Entsteht Arbeitslosigkeit haben die Menschen im Schnitt weniger Geld zu Verfügung und können sich teure Mieten nicht mehr leisten. Garde dann wird die Nachfrage nach 1 Zimmer (20-40 qm)und 2 Zimmer (40-65qm)Wohnungen tendentiell eher steigen. Leute müssen ja wohnen und werden dann als erstes Abstriche in der Wohnungsgröße machen. Also die, die 3 Zimmer hatten gehen tendenziell auf 2 Zimmer und diese wiederum auf 1 Zimmer.
Verschärft wird das ganze dadurch, dass seit Jahren die „falschen“ Wohnungen gebaut werden, nämlich hochpreisige und Luxuswohnungen ab 150qm, bei denen man von der Tiefgarage mit dem Lift in die Wohnung fahren kann. Das ist übrigens auch von der Politik verschuldet und kann ich gerne mal ausführen, also warum das so ist und warum die Mieten explodieren.

Die 2 Mio liegen ja nicht liquide vor. Um jetzt 1 Mio. rauszuziehen müsst ich ja verkaufen, also vor allem die ersten Wohnungen mit der größten Wertsteigerung. Und gerade wenn der Wert gestiegen ist, ist der Gewinn am größten und dieser muss bei einem Verkauf innerhalb von 10 Jahren voll versteuert werden. Nach den 10 Jahren entfällt die Spekulationssteuer und erst dann macht es Sinn an umschichten zu denken.
Weiterhin glaube ich nicht dass die Immopreise langfristig fallen, im Gegenteil. Nach einer möglichen Korrektur beginnt der Run auf Immobilien erneut. Wie bei den Aktienzyklen auch. Nur sind die Wellen viel flacher bei immos.

Meiner Meinung nach steckt sogar noch großes Wertsteigerungspotential im deutschen Immobilienmarkt. Wenn man sich mal die Preise und Mieten in den europäischen Städten anschaut, dann ist bei uns langfristig noch ordentlich Luft nach oben. Weiterhin sind in Deutschland die Immopreise im Verhältnis zum durchschnittlichen Einkommen der Bevölkerung weltweit am niedrigsten. Selbst in Trinidad und Tobago müssen die Menschen länger arbeiten um sich von ihrem Gehalt Eigentum leisten zu können.

Gast
auf_dem_Weg

Hallo Hausmeister, für mich ist das irgndwie nicht glaubhaft.Welche Banken machen das mit ?Wichtigste Frage: Wo findest Du so viele “geeignete ” Wohnungen.??? Ich suche schon seit zwei Jahren hier bei uns in der Stadt nach einer guten Wohnung die auch bezahlbar ist.Wir reden hier nicht über Mannheim, Darmstadt ,Frankfurt.Bei uns kostet eine Wohnung soviel wie bei deinem Beispiel gleich das MFH mit den 3 Wohnungen.
Wie findest Du diese?? Wie bewertest Du diese? Es steckt doch eine rießen Arbeit dahinter diese zu verwalten.Alleine die Übersicht zu behalten. Da klingelt doch täglich das Telefon wo was anderes kaputt ist.
Du schreibst 2,2 Mio. bei 72 Wohnungen.Sind das nur diese Wohnungen die bis jetzt abbezahlt sind ?? Ansonsten wäre ja eine Wohnung gerade mal bisschen über 30 tsd Wert.
Total beeindruckend, denn ich habe gerade mal 2 Wohnungen vermietet !!Hut ab!!!

Gast
Hausmeister

Hallo Auf_dem_Weg
Auch wenn es dir nicht glaubhaft erscheint, es ist aber so. Ich hätte es vor ein paar Jahren auch nicht geglaubt. Auf Stammtischen treiben sich noch mehr von meiner Sorte rum, die zeigen, dass es geht und da bin ich teilweise noch eine kleine Nummer. Die Jungs abreiten dann mit GmbHs mit Holding drüber usw.

Meine Bank macht das mit. Mit Sicherheit würde das nicht jede Bank machen, wobei nicht die Bank sondern den Berater entscheidend ist. Ich habe mittlerweile ein super Vertrauensverhältnis aufgebaut, was auf Gegenseitigkeit beruht. Mein Berater hat verstanden was ich das mache, wie das Ganze funktioniert und das ich mittlerweile weiß was ich da mache. Weiterhin ist Zuverlässigkeit entscheidend. Er bekommt bei jeder Anfrage das komplette Pakte an Unterlagen direkt mit dazu, alle Objektunterlagen, Selbstauskünfte, Übersichten, Vermögensaufstellungen, Renditerechnungen usw. Das ist dann tatsächlich ordentlich Aufwand, was im Interview schon meinte, mit Akquise ist der große Aufwand. Und wenn etwas fehlt besorge ich es umgehend. Umgekehrt bekomme ich, dadurch dass er direkt alles einwerten und beurteilen kann, wenige Stunden nach absende der Mail den Anruf und das „go“. Alles am wird am Telefon kurz mündlich besprochen und ich kann mich darauf verlassen, das alles genauso so dann im Vertrag steht wie besprochen. Hier feilsche ich dann auch nicht um 1/10 Prozent. Wenn ich dann der Darlehnsvertrag das erste Mal sehe, war ich schon beim Notar. Investiert in ein gutes Verhältnis zu eurem Banker.
Bänker sind auch nur Angestellte, die Geld dafür bekommen, wenn sie Kredite vermitteln die zurückgezahlt werden. Vermitteln sie Kredite, die ausfallen, bekomme sie Ärger. Also muss der Banker ein sicheres Gefühl haben und das muss in erster Linie der Kreditnehmer vermitteln.

Wie ich an die Wohnungen komme, habe ich in der Frage weiter oben gerade beantwortet.

Wenn du in deiner Stadt nichts findest dann weite dein Suchgebiet aus. Es gibt auch Investoren, die konzentrieren sich nur auf Städte weg von ihrem Wohnort. Leipzig ist z.B. sehr beliebt. Natürlich ist das dann mehr Aufwand, man muss sich in die neue Gegend einarbeiten, Preise, Mieten, Stadtteile, Entwicklungen, Banken usw. Man muss immer wieder dorthin fahren usw. Alles Aufwand, ich weiß.

Na ja so billig ist Frankfurt jetzt auch nicht ich glaube dann bleibt ja nur noch München oder Hamburg. Dort hätte man schon vor 5 Jahren keine lukrativen Investmentimmos gefunden. Vielleicht war das MFH mit den 3 Wohnungen ja auch einfach ein günstiger Deal, auch in dieser Gegend gibt es 3MFHs für über einer Million, siehe Heidelberg. Es kommt immer auf den Einzelfall an.

Die Bewertung was ich kaufe und die Verwaltung habe ich auch in einer der Fragen oben beschrieben.

Und klar steckt ordentlich Aufwand/Ärger/Stress dahinter, ich habe die Pipeline recht voll gehabt die letzten Jahre. Deswegen wird es auch zeit dass ich im Angestellten Job reduziere. Ich fange um 6 Uhr morgens an zu arbeiten und habe ca. 45 Minuten einfache Fahrtzeit und mach dann nach Feierabend die Immos. Ich komme dann des Öfteren um 20 Uhr oder 21 Uhr nach Hause. Deswegen ist es ja umso wichtiger die Ziele zu haben, um zu wissen warum man sich das antut.

Zur Frage Überblick behalten:
Mit Struktur behält man die Übersicht. Ich habe mir von Beginn an, eine über die Jahre mitgewachsene, mittlerweile riesige Exceltapete gestrickt, die nach rechts über die Zeit und nach unten über die Objekte wächst. Hier trage ich alle Geldflüsse ein. Ist dann auch für die Steuererklärung super nützlich, dass alles schon zusammengetragen ist. Hier notiere ich jeden Mieteingang, jede Hausgeldzahlung, jede Überweisung, ja jede Buchung auf meinem Konto und alles wird ,wenn nötig, mit Kommentaren ergänzt. Das ist natürlich Dokuaufwand, aber gerade dieser macht mit mit am meisten Spaß. Wenn am Monatsanfang die ganzen Mieten eingehen und ich unten die Zwischensummern sehe dann gibt das immer wieder die Motivation, die man auch braucht. Mit Spielereien wie Kuchendiagrammen die in rot (Restschuldanteil) und grün (getilgt) aufteilet sind und sich so über die Jahre der grüne Anteil immer größer wird, kommt auch noch der visuelle Vermögensaufbau motivierend dazu. Excel kann alles…

Die 2,2 Mio. sind die reine Differenz aus dem Immo- Wert und den Schulden. Hat nicht mit dem Wert der einzelnen Wohnungen bzw. dem Absolutwert der Immos zu tun.
Erfundenes Beispiel zum Verständnis:
Die Wohnungen sind gem. Einwertung 10,2 Mio wert. Also wenn alles sofort verkauft werden würde bekäme man ca. 10,2 Mio. Dem gegenüber stehen noch Schulden (Restschuld) von 8 Mio. D.h. das Vermögen beträgt dann 2,2 Mio.
Das gleich geht auch mit 95,8 Mio. Wert und Schulden 93,6mio. Vermögen 2,2 Mio.

Gast
Kleinunternehmer

Hallo Hausmeister,
erstmals Kompliment zu deinen Unternehmungen und zu deinen erreichten Erfolgen.
Aber hier meine kurzen Gedanken dazu. Vorausgeschickt, mit Immobilien hab ich nicht allzu große Erfahrung…
Bei deinem Beispiel hier finde ich ist es ein großer Unterschied 10,2 – 8 Mio oder 95,8 oder 93,6 Kapital zu investieren. Auch Immobilien können an Wert verlieren, sprechen wir mal von 10% dann ist es meiner Meinung nach ein großer Unterschied ob wir bei Bsp ein + 1,18 Mio haben oder Bwsp 2. -7,38 Mio.
Ich würde auch empfehlen bei solchen Summen die Unternehmung von privat auf “gewerblich” zu exportieren. Somit hast du die Risiken fast zur Gänze exportiert. Und die Gewinne raus zuziehen. Die Frage ist ob dann die Banken noch mitspielen. Zusätzlich wird die Besteuerung nicht zu deinen Gunsten ausfallen.
Wie denkt ihr dazu?

Aber Kompliment für deine Einsatz und deinen Mut.

PS: Dank an den Maschinisten für diesen tollen Blog, nur weiter so.

Gast
Hausmeister

Hallo Kleinunternehmer,

Danke, ja auf jeden Fall, bei sich ändernden Markbedingungen, z.B. Wertverlust von 10 %, macht es natürlich einen großen Unterschied, wie viel Gesamtvolumen ich investiert habe.
Das Beispiel war lediglich dazu gedacht, um zu erklären wie ich auf ein Vermögen von 2,2 Mio. komme, im hier und jetzt. Die Schere zwischen Wert und Schulden, die sich ja täglich ändert.
Auch gerade aus diesem Grund, das das Vermögen immer Schwankungen unterliegt, ist mir das Immovermögen gar nicht so wichtig. Ich will möglichst ein großes Volumen für mich zum arbeiten bringen und Cashflow rausziehen.

Zum Thema GmbH habe ich gerade unten Holger geantwortet. Das ist ein weites Feld…ich tue mir da schwer.

Gast
Thinkaboutitornot

Und es kommt nicht auf die Gesamtmasse aller Menschen an, sondern auf die Masse der “Immobilieninvestoren”. Weil die ganze Masse hat, überhaupt kein Geld zum Immobilien kaufen oder sonstige Assets. Und die Masse der Immobilieninvestoren macht genau dass was der “Hausmeister” gerade macht. Vielleicht mal darüber nachdenken. Er hat sicherlich paar Lektionen gelernt. Allerdings wird er noch viele Lernen,wie jeder von uns ;). Es gab in dem Zeitraum viel bessere Investitionsmöglichkeiten mit x-facher Rendite und das Eigenkapitalbasiert und nicht Fremdkapitalbasiert. Der Unterschied zu EK und FK ist, das beim EK-Investment ich max. mein Investment verliere. Beim FK-Investment können allerdings schnell (über Nacht sogar aus +1Mio -1Mio werden). Das ist eine einfache faktenbasierte Analyse der Geschichte, die einige auch wieder nicht hören wollen. Aber ich kann es nicht ändern es ist einfach fakt.
So wie 1+1=2 ist.

P.S.: Hebel wirken auch in andere Richtungen.
P.P.S.: Alles Gute weiterhin !!!

Gast
MTS

Halo, ich finde das auch nicht glaubwürdig – oder ich verstehe es nicht. Erklär mir nochmal eins: wenn das ganze erst ca. 5 Jahre machst, wie kannst du dann bei deinem geringen Gehalt 2 Mio in so kurzer Zeit tilgen. Der Chashflow ist ja nur 5500 pro Monat….

Gast
Hausmeister

Hallo MTS,

ich wüsste nicht was ich davon hätte mir hier eine Geschichte auszudenken.
Ja entweder du hast da was nicht verstanden oder ich habe es nicht gut genug erklärt.
Also von meinem Gehalt oder dem Cashflow geht fast gar nichts an die Bank und damit auch nicht in die Tilgung. Abgesehen von der Anfangszeit, in der ich die 1300 Euro draufgelegt habe. Wollte ich meine Schulden von meinem Gehalt abzahlen wäre ich in 100 Jahren noch nicht fertig sein.
Das große Stück vom Kuchen, also der mit Abstand größte Tilgungsteil, kommt natürlich von den Mieten. Dies ist ein recht großer Betrag, von dem der Großteil an die Bank geht, außer eben die 5500 Euro. Von diesem Teil wiederum der an die Bank geht, ist der große Teil die Tilgung und ein kleinerer Teil sind die Zinsen. Die Zinsen sehe ich nie wieder.

Das Tolle hier am Annuitätendarlehn (ich finanziere ausschließlich über Annuitätendarlehn) ist, dass der Tilgungsanteil monatlich größer wird und im gleichen Betrag die Zinsen kleiner werden, da die Zinsen sich jeden Monat neu nur auf die Restschuld berechnet wird, und diese wird ja jeden Monat kleiner. Die Rate bleibt gleich.

Tilgung ist aber nur der eine Teil des Kuchens im Vermögensaufbau. Der zweite Teil ist die Wertsteigerung, die bislang umso größer war, je länger ich die Wohnungen im Bestand habe. Das hat der Maschinist ja schön beschrieben.
So kommen die 2,2 Mio. zustande. Mit meinem Gehalt würde ich da nicht mehr viel bewegen. Mein Gehalt wurde bislang Größtenteils neu investiert.

Gast
Pascal Weichert

Cool.
Hausmeister, du solltest dir evtl. bezüglich Zinseszins effekt, weil wegen Steuern und Abgaben, (fast 16% Holding vs. Einkommensteuer) vlt. doch mal das Konstrukt der Vermögensverwaltenden Holding anschauen. Du hast ja eh nicht vor diese zu Verkaufen von da aus wird das mit der Gewerblichen Infketion weniger ein Problem sein.

Das mit “die Zinsen können gar nicht steigen” ist sehr einseitig betrachtet. Natrürlich, gibt es sehr desolate, aber dafür meist sehr Sonnige, Staaten in der EU. So wie der Euro, die EU konzipiert ist und der Zustand mancher Länder innerhalb Europa sehe ich das Risiko einer Zinsanhebung ähnlich gering, wie du auch. Sich in einer Globalen Welt aber nur auf die Probleme der Länder innerhalb des Euros zu beschränken greift ein wenig zu kurz.

Kleines Beispiel:
Der Euro hat seit ende 2007 gegenüber dem Dollar um fast 23% an Wert verloren. Wenn jetzt in den USA und im rest der Welt die Zinsen weiterhin steigen. In Europa immer noch die Staatsform der Umverteilung und Kaputtregulieruierung weiter gefahren wird, wird der Euro extrem unter die Räder kommen. -> Kapitalflucht
Symbolisch gesprochen in Simbabwe kann man auch Millionär sein, sich davon aber nix mehr leisten.
(Aber aber Immobilien sind doch Inflationsgeschützt), ja wie fast jedes Realinvestment indirekt. Aber nicht Wechselkursgeschützt 🙂 . Das sehe ich als größtes Risiko.
Btw. die Größten verlierern von den niedrigen Zinsen sind nur indirekt die Sparer, es sind die Zwangsanleger. Versicherungen müssen einen großen Anteil der Einlagen in Staatsanleihen parken (Richtlinie nennt sich Solvency 2). Deshalb will die Bafin die Regelungen zum Versprochenen auszahlungszinsatz ändern. Ja zum Schluss steht dann der Sparer. Der Sparer könnte aber in was anderes Investieren, der Zwangsanleger nicht. Basel 3 ist noch so ein Beispiel zur erzeugung von künstlicher Nachfrage nach Staatsanleihen, bei Banken.

Also versteh mich nicht falsch. Ich sehe dich besser aufgestellt als die meisten anderen. Grade in einem Umfeld der Finanziellen Repression, ist Schulden zu haben und diese in Realwerte zu investieren nicht schlecht. 🙂
Ich wollte nur darauf aufmerksam machen, dass es auch was anderes als Spanien, Zinsen und co gibt 😉

Funfact: Die letzte Niedrigzinsphase hatten wir in den 1930er Jahren (Diskountsatz der Fed waren nahe 0) . Aktienmärkte und co. scheinen sich sehr ähnlich wie damals zu entwickeln. In den 50ern hatten wir auch sätze die sehr Niedrig waren:
comment image
Und auch eine ähnliche Staatsschuldensituation: (Seite 10)
http://www.imf.org/external/np/seminars/eng/2011/res2/pdf/crbs.pdf

Hier fällt mir mal wieder auf, wie heftig unseriös das mit dem P2P krediten ist. Leitzins bei 0. Fast alle Schulden werfen nichts mehr ab und dann hat man welche von Provision mit Kopf die allen ernstes auffordern Kredite aufzunehmen um in Konsumkredite bei nicht solventen Privatpersonen zu investieren. (Die Provision von den Platformen sind teilweise Prozentual)

Zum Studium:
Ja, wenn man Unternehmerisch geprägt ist fühlt sich vieles sehr ineffizeint an. Es fühlt sich für mich ohne Witz, wie verschwendete Zeit an. Wenn ich mich mit der Uni beschäftige (außer das Mentoriat), weiß ich, dass ich den nächsten Tag nichts mehr gebacken bekomme, weil ich ausgesaugt, k.o. bin. Ich soll mich im Studium reinknieen, damit ich im Nachhinein einen Job bekomme der mir vieleicht 2-3k Netto bringt, wovon ich absolut keine ahnung habe ob er mir gefällt. Während ich so manch einen kenne der wesentlich mehr verdient ohne Studium, dafür mit Wissen wie das Internet funktioniert, wie Unternehmen funtkionieren. Naja vor 2 Jahren hieß es, sind ja nur noch 2 Jahre, genauso wie jetzt. Selbst der Maschinist ist der Überzeugung das man Studieren sollte. Aber die alternativen sind alle leider nicht besser (Ausbildung zum Magerlohn, Selbständig in diesem politischen Umfeld gegenüber der Digitalisierung). Lassen wir hier mal weitere gedanken zum Studium, diese machen einen echt nur Depressiv.

Dir alles Gute.
Gruß,
Pascal

Ps. wie hast du das Studium überstanden? Gibt es da einen Trick?

Gast
Summon

Tipp von mir: ich habe das Studium einfach als “Spiel” angesehen – eine Challenge, in der ich ausprobieren konnte was ich erreichen kann wenn ich mich reinhänge. Jede Prüfung war ein “sportliches Ereignis” für mich.

Hat sehr gut funktioniert, und hat sogar Spass gemacht – obwohl ich richtig Gas gegeben habe. Meine Kommilitonen nannten mich “Die Maschine” 🙂

Gast
Christiane S.

Hi, super Beitrag. Absolut nachvollziehbar und glaubenswürdig. Bin bereits auf ähnlich Weg. Bin noch nicht solange dabei, aber es meiner Erfahrung absolut machbar. Meine Frage hast ob du die Informationen mit mir teilen kannst, wann und wo ein nächster Immobilienstammtisch stattfindet. Ich selbst komme aus Darmstadt. Mannheim wäre für mich machbar. Danke, Christiane S.

Gast
Hausmeister

Hallo Christiane,

ja klar, kein Problem, Darmstadt ist ja um die Ecke. Und schon damals ein heißes Pflaster bei den Immos gewesen. Mega teuer. In Darmstadt habe ich studiert an der TU. Da werden Erinnerungen geweckt 🙂
Wo bist du investiert?

Wir treffen uns immer am ersten Sonntag im Monat vormittags. Nach dem ersten Besuch kann man dann in die Whats app Gruppe aufgenommen werden.
Der Maschinist kann dir gerne meine email geben, dann gebe ich dir genauen Infos und den Kontakt.
Mittlerweile gibt es in sehr vielen Städten und Regionen diese Stammtische.

Gast
Wotan

Hallo Hausmeister,

ich bin wirklich begeistert von deiner Zielstrebigkeit, deinem Wagnis und deiner Disziplin. Das gibt direkt neuen Antrieb! 🙂 Ich beschäftige mich seit circa 3-4 Jahren mit finanzieller Freiheit und habe bisher in Aktien und P2P investiert, bevor ich Mitte 2017 mein erstes Appartement im Raum Süd-West Stuttgart gekauft habe. Zur Zeit möchte ich mich ebenfalls mehr auf das Thema Immobilien, “Networking” und den Austausch mit Gleichgesinnten konzentrieren, da es unter Meinesgleichen (Beamter) relativ wenige mit solchen Ambitionen gibt. Weißt du von solchen Stammtischen und Kreisen bei und um München/ entlang der Achse München-Ingolstadt-Nürnberg?

Bis dahin frohes investieren!

Gast
Hausmeister

Hallo Wotan,
kann ich sehr empfehlen, Motivation über Jahre als Alleingänger aufrecht zu halten ist super schwer.

Es gibt mittlerweile Immostammtische in ganz Deutschland. Thomas Kedel ist hier der Vorreiter mit “immopreneur.de”.
Stammtische: https://immopreneur.de/stammtische/ unten auf der Karte

1 Mal im Jahr im Herbst gibt es auch einen Immopreneuer Kongerss in Darmstadt. 2019 will ich auch das erste mal dort hin.

Grüße vom Haumeister

Mitglied
marsupilami

Glückwunsch an den Hausmeister! Das ist wirklich extrem beeindruckend, wie man in einer Dekade zur finanziellen Freiheit gelangen kann.

Ich denke, dass sich das selbe Vorgehen, wenn man heute damit startet bedeutend schwieriger gestaltet, da:
– nicht davon auszugehen ist, dass die Immobilienpreise die nächsten 10 jahre mit einem solchen Faktor weitersteigen werden wir die letzten 10 Jahre. (Der Hausmeister hatte hier etwas geschrieben von einer Verdoppelung bis Verdreifachung der Immobilienwerte)
– die Kaufspreise den Mieten in großen Teilen davongelaufen sind und die Rendite bei einer jetzt gekauften Wohnung im Schnitt deutlich niedriger liegen dürfte
– es gerade deshalb heute (nach meiner Erfahrung) sehr schwierig ist einen postiven Cash-Flow aus der Vermietung mit geringem Eigenkapitalanteil in der Finanzierung zu ziehen

Ich bin wahrhaft kein Experte auf dem Gebiet, falls ich hier also falsch liegen sollte, dürft ihr mich gerne korrigieren 😉

Zu den oben genannten Faktoren würde ich persönlich eine verstärkte Investition in Immobilien und deren Vermietung nicht parallel zum Job machen, da die Freizeit heute schon knapp bemessen ist und ich mich dann persönlich entweder für den Job und Sparen in ETF oder den Aufbau eines Immobilienimperiums entscheiden würde – wie der Hausmeister schon geschrieben hat: ohne Partieien die die Verwaltung der Immobilien übernimmt ist die Vermietung von vielen Objekten nicht gerade passiv. Zudem muss man sich wirklich ein fundiertes Know-How auf dem Bereich der Immobilienbewertung aneignen damit dieser Plan aufgeht.

Gast
Hausmeister

Hallo marsupilami,

ja definitiv geht das genau so wie das gemacht habe heute nicht mehr. Es geht aber bestimmt auf einem anderen Weg in abgewandelter Form. Es gibt immer Wege. Es muss ja auch nicht in dem Tempo sein.
Mann muss nur den ersten Schritt machen und sich kleine Ziele setzen, ich wollte mir ursprünglich auch nur eine Rentenabsicherung schaffen und dachte mit keiner Sekunde an finanzielle Freiheit. Man merkt dann recht schnell dass man mit mehr Einsatz doch was reisen kann.

Ja in dem Tempo werden die Preise nicht weiter steigen, dennoch sehe ich immer noch viel Luft nach oben. (siehe meine Antwort an frommi)
Ich muss aber auch dazu sagen, dass ich schon damals absolutes Augenmerk auf günstige Kaufpreise hatte da ich ja in erster Linie Rendite erziehlen wolllte. Klar hatte keiner mit dieser Wertsteigrung gerechnet.
Ja durch die stärker gewachsenen Kaufpreise gegenüber den Mieten sind die Renditen niedriger. Es bleibt nur der Weg weniger zu tilgen und damit mehr Risiko einzugehen um guten Cashflow zu erzielen. Man kann natürlich, wenn man Risiko raus nehmen möchte, auch nur 80% finanzieren. Das war noch vor ein paar Jahren normal und mehr haben die Banken nicht finanziert. Klar geht das EK dann recht schnell zur Neige.

Ggf gibt es ja auch schon wieder genz neue Wege zum Vermögensaufbau. Man muss halt versuchen am Anfang mit dabei zu sein…bevor es alle machen.

Gast
Patrick

Sehr toller Beitrag und ich erkenne unzählige, gleiche Gedankenzüge! Der Beitrag in leicht abgeänderter Form könnte identisch meine Situation beschreiben, nur mit weniger Immobilien zum jetzigen Zeitpunkt 😉
In einem Konzern rennt man lange Zeit gegen Wände, manche haben Glück/Beziehungen und kommen weiter (wobei das Trotzdem ein Hamsterrad ist) und die anderen haben irgendwann keine Lust mehr darauf. Ich sehe auch viele junge Kollegen die unglücklich sind und Alternativen suchen oder mit dem investieren beginnen.
Tolle Geschichte, viel Erfolg für die Zukunft!

Gast
Hausmeister

Hi Patrick,

cool, wenn das Feuer mal entfacht ist dann kommt man nicht mehr von los.
Wo bist du investiert und wie sieht deine Strategie aus?

Ja, das war eine total wichtige Erfahrung im Angestellten Hamsterrad. Und ganz interessant wie alle die Pyramide nach höheren Positionen erklimmen wollen, und immer wieder über Jahrzehnt mega in Vorleistung gehen müssen. Ich habe da total Respekt vor und sehe was diese Leute drauf haben und breit sind auf sich zu nehmen. Spätestes mit dem Sprung ins außertarifliche Angestelltenverhältnis ist man schnell nur noch Spielball. Es gibt dann von unten und von oben richtig Feuer. Ich wäre da nie der Typ für gewesen, viel zu lasch. Das muss man sich auch erstmal eingestehen, wenn man für gewisse Aufgaben auch mal nicht geeignet ist.

Ja kann ich bestätigen, die FIRE Bewegung macht sich gerade breit.

Mitglied
Natman

Hi Hausmeister, von mir auch ein Glückwunsch für deine Leistung. Ich strebe auch die FF an, bin allerdings aktuell glücklich in einem außertariflichem Arbeitsverhältnis und keinem Hamsterrad. Muss zumindest in meinem Fall widersprechen, sicher gibt es auch andere Fälle noch.

Ich hatte nach meinem Info-Studium geplant, eigentlich keine große Karriere zu machen sondern “Fachidiot”, aber irgendwie blühe ich sehr in der Arbeit auf und ich erreiche in der Firma schon nach 2,5 Jahren aktuell sehr viel – sie wollen mir jetzt evtl sogar etwas auf den Leib schneidern…

Bei dir hört es sich so an, als wären Immos deine Leidenschaft. Willst du dann ganz deinem Job entfliehen? mich würde die Immo-Sache weniger ausfüllen…

Ich plane die FF, um später mehr Zeit für Sport zu haben (Wassersport ist leider zeitintensiv) und evtl auch noch Nebenjobs oder Ehrenamt

Gast
Holger

Warum wird das Risiko nicht in eine bereits angesprochene GmbH/Holding überführt?

Wie hoch wird das Risiko eines Lastenausgleichs 2.0 gesehen?

Gast
Hausmeister

Ich habe jetzt mehrfach den Hinweis zur GmbH gelesen. Da denke ich seit 2 Jahren immer wieder mal drüber nach, habe bislang, da bin ich ehrlich, nicht die Eier gehabt das ganze einfach durchzuziehen. Leichter gesagt als getan. Bzw. ich hatte es irgendwie noch nicht geschafft mich da richtig einzuarbeiten um sich entscheiden zu können. Ich habe mir dann immer gesagt, jetzt hast du schon so viele Einheiten privat, das lohnt sich jetzt nicht mehr. Dann kamen immer doch wieder Wohnungen und Häuser dazu…die nicht geplant waren. Schwieriges Thema:

Was sind die großen Vorteile? Steuern sparen und Haftung nicht im Privatvermögen? Oder was meint ihr?
Meine Bedenken:
– Wenn ich zu einem späteren Zeitpunkt Geld rausziehe, muss das Geld dann ja versteuert werden.
– Ich habe dann großes Vermögen, an das ich nicht wirklich beliebig drankomme.
– Wenn man unendlich wachsen will dann kann man die Ersparnisse durch Steuer gut reinvestieren. Ich möchte aber eher von den Erträgen leben und nicht immer weiter wachsen.
– Wie reagieren die Banken? Man haftet ja nicht privat. Bekomme ich noch die gleichen Konditionen bez. Zinssatz und Finazierungsvolumen? Hatte ich bislang nie bei der Bank angesprochen, um keine schlafenden Hunde zu wecken.
– Hängt man nicht doch irgendwie privat mit drin?
– Für alle Objekte, die ich bereits besitze und überführen würde, muss ich nochmal Grunderwerbsteuer zahlen. D.h. eine GmbH macht meines Erachtens in erster Linie für neue Objekte Sinn? Müsst man mal durchrechnen ob sich das Überführen lohn, kostentechnisch
– Weitere großer Nachteil wie ich finde: kein steuerfreier Verkauf nach zehn Jahren
– Deutlich höherer Verwaltungsaufwand, ich muss ja bilanzieren usw.

Es gibt sicherlich noch weitere Pros und Contras, das ist mir spontan eingefallen.

Lastenausgleich 2.0. …. Du meinst Enteignungen durch den Staat?
Puhh wenn es so weit kommt, was ist dann noch sicher? Ich trau den Politiker Profis ja einiges zu, aber soweit habe ich den Endzeitgedanken noch nicht weiter gesponnen.
Wie siehst du das?

Gast
Holger

Wenn dir das private Risiko nichts ausmacht und du gerne sehr viel mehr Steuern als nötig an den Staat zahlst, dann ist eine GmbH in der Tat keine Option.

Schauen wir ein paar Jahre in die Zukunft, dann wirst du einen hohen Cashflow haben, selbst wenn du zusätzlich zu den WEG-Rücklagen noch einen eigenen Sicherheitspuffer bildest. Du/ihr wirst/werdet auch wenn keiner von euch mehr arbeitet im Spitzensteuersatz liegen.

Ich halte es für durchaus wahrscheinlich, dass Kontenguthaben ab 100.000 Euro gelöscht und Immobilienbesitzer zur Kasse gebeten werden, als dass es die Politker schaffen Europa und den Euro am Leben zu erhalten.

Seit zwei Jahren bist du mindestens unterbewusst am Thema GmbH dran. Du weißt eigentlich schon was du willst. Lies ein paar Bücher zum Thema und mach eine Excelrechnung. Überlege dir was es an Zeit pro Jahr kostet eine GmbH zu verwalten und ob es dir das wert ist.

Vielleicht willst du ja auch in einigen Jahren alle Immos trotz hoher Steuerbelastung verkaufen, die Erlöse in ETFs anlegen und irgendwas anderes mit deinem Leben machen.

Gast
Steffen

Hallo Hausmeister,

sehr gutes Interview und Hut ab vor der Organisation. Ich bin zwar aktuell in Aktien investiert, könnte mir aber auch durchaus Immobilien vorstellen.
Was mich immer abschreckt sind die Maklerkosten. Hast du dir mal ausgerechnet was du die Jahre über für Makler ausgegeben hast? Dürfte sicher ja auch eine sechsstellige Summe sein für mehr oder weniger Leistung.

Gruß,
Steffen

Gast
Hausmeister

Hallo Steffen,

ja leider, die Kaufnebenkosten und besonders die Courtage für Makler tut richtig weh.
Habe diese ganzen Kosten aber immer von Anfang an in meinem Rendite Excel Tool mit drin und somit eingepreist. Diese Kosten sind somit leider Teil des Spiels.
Ja in Summe habe ich überschlagen einen sechsstelligen Betrag mit einer 2 vorne, an die Makler gezahlt. Mein Rekord letztes Jahr waren 36.000 Euro an Courtage mit einer Überweisung an einen Makler. Puhh.
Das ist leider, wie bei einigen Anlageklassen auch, eines der notwendigen Übel, diese fiesen Nebenkosten.
Das muss man ganz klar als einen der Nachteile beim Investieren in Immos benennen.
Mann muss erstmal 1-2 Jahre Vermieten, um beim eigentlichen Wert des Invests (angenommen der Wert ist nicht gestiegen) zu sein und die Nebenkosten wieder raus zu haben. Also immer langfristig denken, den schnellen Gewinn gibt es bei Immos nicht.

Auch der Staat langt mit der Grunderwerbsteuer richtig hin (Hessen 6 %, Baden Württemberg und Rheinland-Pfalz 5 %). Dann nochmal ca. 2 % für die weiteren Nebenkosten wie Notar, Grundbucheintragungen usw.

Gast
Ruben

Glückwunsch, wirklich der Hammer! Dagegen wirken die Aktienmarktrenditen wie ein Witz, auch wenn in deinem Vermögensaufbau sehr viel Arbeit steckt. Bei Immobilien ist ein unglaublicher Hebel bei vertretbarem Risiko möglich. Ich hätte das gerne früher verstanden. Danke an die Freiheitsmaschine für die lehrreichen Interviews.

Viele Grüsse aus Mainz,
Ruben

Gast
Hausmeister

Hallo Ruben,
ja ich musst das auch erstmal verstehen, dass es, wenn man mit FK arbeitet, zwei Renditen gibt.
Klar die normale Rendite, mit der man das gesamte Investitionsvolumen mit dem Ertrag ins Verhältnis setzt.
Und es noch als zweite Kenngröße die Eigenkapitalrendite gibt. Also das Verhältnis aus Eigenmitteln zu Ertrag. Dieser Ertrag ist hier natürlich etwas geringer als der Ertrag oben, da ja die Zinsen noch abgehen.

Gast

Auch von mir Hut ab, wahnins Interview und schöne Motivation.

Gast
Dustin

Herzlichen Glückwunsch zu der erreichten Leistung. Es war sicherlich sehr aufwändig das neben dem Berufsleben hochzuziehen. Zudem braucht man sicherlich auch eine Menge Organisationstalent.
Für mich wäre dieser Weg nicht der richtige, da das Verwalten nicht so meine Stärke ist (ich bin Vorsitzender der Verwaltungsbeirates bei unserer Eigentumswohnung und das ist schon für nur eine Wohnung gefühlt ganz schön anstrengend), aber trotzdem bin ich davon fasziniert was man erreichen kann wenn man wirklich möchte.

Aus diesem Grund mag ich auch diesen Blog sehr gerne, da einem aufgezeigt wird, dass man auch als “normaler” Angestellter ein finanziell sorgenfreieres Leben erreichen kann oder, wie in diesem Interview geschildert, mit mehr Mut/Engagement/Risiko deutlich mehr erreichen kann.

Gast
Hausmeister

Hallo Dustin,
ja absolut war das anstrengend und ist es noch. Aber mit dem Ziel vor Augen und dem Wissen zu 100% in die eigene Tasche zu wirtschaften, geht das irgendwie doch.
Organisation und Planung ist die halbe Miete, immer und überall im Leben.

Ich finde es auch klasse was der Maschinist mit dem Blog auf die Beine gestellt hat. Daher habe ich mich auch zum Interview entschlossen, um auch der Community etwas zurückzugeben. Ich habe selbst schon so viel profitiert. Daumen hoch.

Gast
Björn

Hallo,
von meiner Seite aus auch allergrößten Respekt für deinen bisherigen Werdegang.
Mich würde mal deine Meinung bezüglich Pflegeimmobilien/Seniorenwohnungen interessieren?
Hat dieser Markt nicht auch Zukunft?
Viele Grüße
Björn

Gast
Hausmeister

Hallo Björn,
mit Sicherheit lässt sich auch mit Pflegeimmos gutes Geld verdienen. Ggf sogar mehr wie mit „normalen„ Immos, da es eine Nische ist.
Ich habe jedoch bislang die Finger davon gelassen und werde hier auch nicht einsteigen.
Warum?
Mir war und ist es immer sehr wichtig, dass möglichst viel in meiner Hand liegt und ich selbst am Steuer sitze. Bei Pflegeimmos, so ist zumindest meine Vorstellung, habe ich nach Kauf keinen Einfluss mehr. Meistens wird ja das gesamte Haus, in dem viele Pflegeappartments sind, von einem Betreiber geführt. Da habe ich mich immer abschrecken lassen, wenn dieser schlecht wirtschaftet und Pleite geht, was dann. Die Mietverträge laufen oft über Jahrzehnte.
Da kenn ich die Rahmenbedingungen zu wenig und kann daher nur meine Einschätzung geben.
Vorteil, wenn es läuft hat man keine Arbeit mit.

Im Endeffekt vergleichbar mit Aktien. Man kauft sich einmal ein und vertraut/hofft dann, dass das Management die richtigen Entscheidungen trifft, das Unternehmen gut wirtschaftet und wächst. Das ist auch einer meiner größten Kritikpunkte, was für mich persönlich, Nachteilig an der Börse ist.

Gast
Benjamin Maul

@ Hausmeister: bald wirst du so big sein, dass du dein eigenes Pflegeheim kaufen/bauen kannst 😉
Ansonsten: mega Respekt vor deiner Leistung! Ganz großes Kino!
LG Benjamin

Gast
Hausmeister

Ja genau Benjamin, …um ehrlich zu sein ist das gar nicht mein Ziel…ich will gar nicht immer weiter wachsen. Ich wollte möglichst schnell möglichst viel Geld zum arbeiten bringen, um den Faktor Zeit optimal auszunutzen. Ich hatte den exponentiellen Effekt über die Zeit mal angesprochen.
Zudem kaufe ich akteull noch intensiv dazu um Cashflow zu generiern um schnellst möglich aussteigen zu können. Die Doppelbelastung ist teilweise heftig.
Vor allem möchte ich nicht aus dem einen Hamsterrad aussteigen und ins nächst Rad einsteigen. Ich schrieb ja, dass ich denke zu zweit bis 100 Einheiten sehr gut und entspannt gemanaged zu bekommen. Das Verhältnis aus, ich habe eine sinnvolle Aufgabe im Leben, die mir Spaß macht undSinn stiftet, und der angestrebten Freiheit auf der anderen Seite, müsste genau passen. Sobald es dann anfängt, dass man Angestellte, Büro usw. benötigt fängt die Verpflichtung wieder an.
Da muss man sich glaube ich wirklich intensiv Gedanken machen was man möchte. Ich glaube es ist wichtig zu wissen wann man satt ist. Einige Immo-Stammtischkolegen haben tatsächlich viel größerer Ziele. Davor ziehe ich meinen Hut.

Gast
Nikolas

Spannendes Interview. Eine Anmerkung aber zum Thema Steuern: Unabhängig von der Rechtsform dürfte es bei Deinen Rahmenbedingungen nicht funktionieren, nach zehn Jahren signifikant Geld steuerfrei rauszuholen. Die zehnjährige Spekulationsfrist gilt nur für “private Vermögensverwaltung”. Bei der erheblichen Anzahl dürfte das Finanzamt geneigt sein, dies zu verneinen und “gewerblichen Grundstückshandel” anzunehmen. Das wird definitiv der Fall sein, sobald Du mehr als drei Einheiten veräußerst. Stichwort “Drei-Objekte-Grenze”.

Gast
Häuslebauer

Solange die Objekt im Privatvermögen gehalten werden (natürliche Person steht im Grundbuch) und die Spekulationsfrist eingehalten wird, ist der steuerfreie Verkauf kein Problem. In unserer Marktwirtschaft gibt es keine Obergrenze für die private Vermögensverwaltung. Die Einstufung als gewerblicher Handel erfolgt auch nicht willkürlich, sondern nur nach Anzahl der gehandelten Objekte innerhalb der Fristen. D.h. es ist völlig egal wie viele Objekte und in welchem Volumen nach 10 Jahren Haltedauer verkauft werden – der Gewinn ist immer steuerfrei. Wikipedia dazu: “Werden bebaut erworbene Grundstücke veräußert, die der Veräußerer mindestens zehn Jahre durch Vermietung oder für eigene Wohnzwecke nutzte, ist dies unabhängig von der Zahl der veräußerten Objekte noch private Vermögensverwaltung.”

Gast
Luisa
Gast
ugly duckly

Hi Hausmeister, krasse Leistung, ganz großes Kompliment! Da wird einem erst wieder bewußt, was man selbst hätte bewegen können, wenn man so früh und vor allem mit System angefangen hätte zu investieren. Das macht mir schon etwas zu schaffen und ich musste es erst mal zwei Tage sacken lassen, bevor ich den ersten Kommentar schreiben kann. 🙂
Zwei konkrete Fragen habe ich an Dich:
1) Wieviel kalkulierst Du denn für Instandhaltung? Hast Du überhaupt schon nennenswert in Renovierungen investiert, oder stellst Du das in der Aufbauphase hinten an? Ich habe die Erfahrung gemacht, dass Mieter immer anspruchsvoller werden, was den Wohnungszustand angeht. Insbesondere ältere Bäder sind problematisch, über ca.30 Jahre alt kommt gar nicht gut an (von wegen mintgrüne Hölle beim Vermieter selbst 🙂 ). Aber ich bin auch nur im Speckgürtel mit meinen Buden, vielleicht ist es in der Innenstadt anders? Bei der großen Anzahl Deiner Objekte und angenommenem Höchstalter der Bäder von 30 Jahren müsstest Du schon jetzt 2,5 Bäder pro Jahr erneuern, oder liege ich falsch? Allein das wäre, zu normalen Fachfirmenpreisen, eine jährliche Investition von fast 50.000,- €. Einbauküchen sind noch wesentlich kurzlebiger, falls Du mit Küchen vermietest. Von ständigen normalen Schönheitsreparaturen gar nicht zu reden…
2) Du schreibst, dass Du jetzt auch in Reihenhäuser investierst, könntest Du dazu bitte ein paar Kennzahlen nennen, vielleicht so wie bei dem Dreifamilienhaus? (Hoffe, der Notartermin gestern war erfolgreich!). Kaufpreis und Kaltmiete würden mir aber auch schon reichen, um meine Neugier zu befriedigen.

Schon jetzt ganz vielen Dank für Deine ausführlichen Einblicke, Gruß ugly duckly

Gast
Hausmeister

Hi Ugly duckly,
ja Instandhaltung und Rücklagenbildung ist in ein vieldiskutiertes Thema, das jeder anders handhabt. Die Literatur sagt zwischen 7 und 10 Euro pro qm pro Jahr an Rücklagenbildung.
Ich habe da mittlerweile meinen eigenen Weg gefunden. Ganz am Anfang, so bis ca. 8-10 Wohnungen hatte ich keine separate Rücklage gebildet, da ich ja generelle liquide Reserven hatte und hier im Notfall drauf zu gegriffen habe. Mit steigender Wohnungsanzahl wollte ich dann doch Sicherheiten schaffen. So hatte ich mir ein separates Tagesgeldkonto angelegt, auf dass ich einen größeren Betrag gestellt hatte und das Konto mit einer monatlichen Sparrate weiter aufgefüllt hatte.
Ab ca. 20 Wohnungen habe ich dann nochmal die Strategie der Rücklagenbildung umgestellt, was ich seit dem auch heute noch so mache. Ich schaue, dass auf diesem Konto immer ein Betrag X, in meinem Fall aktuell noch ca. 30.000 Euro, liegen habe. Sollte ich etwas benötigen und etwas aus dem Topf nehmen, dann bespare ich das Konto dann die nächsten Monate wieder mit der Sparrate, bis der Topf wieder voll ist. Mit der Erweiterung des Portfolios mit den MFHs werde ich den Betrag X aber in naher Zukunft erhöhen, ggf auf 50.000 Euro. Ab einer gewissen Anzahl von Einheiten, meiner Meinung nach ca. 15-20 Einheiten, macht es keinen Sinn mehr linear für jeder Wohnung Rücklagen bis ins unendliche anzusparen. Die Wahrscheinlichkeit, mit steigender Anzahl an Wohnungen, dass man für alle Wohnungen gleichzeitig ungeplantes Geld benötigt, sinkt ja immer mehr. Ich möchte so verhindern, einen zu großen Betrag sinnlos zu Parken. Je mehr MFHs im Verhältnis zu ETWs desto höher sollte die Rücklage.
Durch die vielen Wohnungen in versch. WEGs wird bei mir auch schon ein Großteil durch die standardmäßige Rücklagenbildung der Eigentümergemeinschaften, was ich schon gleich in die Renditekalkulation einpreise, abgedeckt. Das hatte ich ja im Interview mit Risikostreuung bei Wohnungen in großen Wohnblöcken beschrieben. Bei den MFHs hafte ich natürlich für alles komplett und direkt selbst. Hier muss der Topf grundsätzlich größer sein als nur bei verstreuten Wohnungen.

Ich habe bislang ein Bad, ca. 2015 , komplett saniert. Das hatte ich damals alles selbst gemacht um EK zu sparen. Mit günstigen Materialien kam ich ca. auf 2000 Euro Kosten. Ein zweites Bad habe ich 2017 machen lassen. Hier habe ich ein kleines Messie Haus günstig ersteigert und da musste alles komplett raus.
Man sieht also, das die Realität bei mir von der Theorie (2,5 Bäder pro Jahr) abweicht.
Gründe dafür: Auch hier kommt mir die gute Makrolage, in der ich investiert bin, zu gute. Die Nachfrage an Mietwohnungen ist seit 2016 explodiert und seitdem stetig gestiegen und da spielt das Bad dann eine sehr untergeordnete Rolle. Man bekommt zur Zeit immer die Miete die man haben möchte. Selbst wenn ich für 10.000 Euro ein Bad neu machen würde und dafür nochmal 20 Euro mehr bekommen würde müsste ich 40 Jahre vermieten um die Kosten amortisiert zu haben. Ich kann nicht beurteilen wie viele Leute mehr sich melden würden, wenn anstatt einem alten ein neues Bad drin wäre. Wenn man sich natürlich in einem Mark befindet, wo man mit altem Bad nur wenig Anfrage und damit schlechte Mieter und damit Ärger bekommt, dann ist das natürlich was anderes. Sollte sich der Markt in meiner Gegend zukünftig ändern und die Nachfrage nachlassen, dann muss ich mir da dann auch Gedanken machen, aktuell geht es aber eher in die andere Richtung mit der Nachfrage und den Mieten. In ca. 60-70% meiner Wohnungen sind auch bereits schon neuere, helle Bäder (ab 90er Baujahr oder bereits erneuert) drin, die langfristig auch so bleiben können, Sanitärelemente ausgenommen. Ich wollte mich auch mal mit dem Thema fliesen lackieren, Badewanne neu emailieren usw. beschäftigen, da hab ich schon das ein oder andere gute Ergebnis gesehen.
Auch Küchen mache ich seit ein paar Jahren nicht mehr in die Wohnungen. Die Abnutzung ist recht krass, vor allem wenn die Leute wissen die Küche gehört nicht ihnen. Gehört die Küche den Mietern, passen diese auch mehr darauf auf und meistens wird die Küche dann an den Nachmieter verkauft. Ich habe auch keine Lust ständig einen neuen Backofen oder Kühlschrank zu sponsoren. Das hilft natürlich in der Aufbauphase möglich viel EK für neue Objekte verwenden zu können.

Sonst sind Schönheitsreparaturen meist Mietersache. 90% was bei mir als Eigentümer aufschlägt ist Wasser (Eckventile, Absperrventile, Klo, Waschbecken und Spülkaste) und Heizungsthemen. Selbst Ding wie Rollläden und Fester sind meisten Gemeinschaftseintum und somit von der Hausverwaltung aus den Rücklagen zu bezahlen.

Zu den Reihenhäusern; Lage in der Nähe meines Wohnortes, also am Rande des Speckgürtels. Ich konnte alle drei 2018 neu vermieten. Zustand Neuwertig
– Kaufpreis : 400.000 Euro
– Finanziert : 420.000Euro
– EK: 9.700 Euro
– Wohnflächen: 2 x 100 qm und 1 x 75 qm
– Kaltmiete gesamt: 840+830+620 =2290€
– Nettorendite: 6,3%
– EK Rendite: 205%
– Cashflow: 750 € im Monat
– Vermögensaufbau im ersten Jahr: 19.940 Euro

PS: Ja das 3FH ist eingetütet 🙂 . Freu. Habe mir gestern ein weiters 3FH angeschaut und am Haken. Beurkundung ist für Anfang Feb. angesetzt.

Gast
ugly duckly

N’abend Hausmeister, super Antwort! Vielen Dank, dass Du Dir soviel Zeit dafür genommen hast. Da muss ich wohl nochmal meine Strategien überdenken. Ich habe nur etwa ein Dutzend Wohnungen in Vermietung und hielt es vor ein paar Jahren für eine gute Idee, alle Neuvermietungen mit Küche auszustatten. Die Küchen kaufe ich günstig für 1.500,- bis 2.000,- €, macht bei vermuteten durchschnittlich 10 Jahren Lebensdauer ca.15,- € pro Küche und Monat. Dafür nehme ich ca. 40,- € mehr Miete. Hielt ich bisher für ganz clever, dadurch die Rendite der jeweiligen Wohnung zu steigern. Aber je mehr ich darüber nachdenke, und das bestätigst Du ja auch, steht der Ertrag in keinem besonders guten Verhältnis zum Arbeitsaufwand.
Dagegen sollte ich vielleicht die Mieten etwas mehr ausreizen. Bisher war ich immer sehr stolz darauf, in den letzten 10 Jahren noch keinen Monat Leerstand gehabt zu haben. Dadurch weiß ich aber natürlich nie, ob noch mehr gegangen wäre. Mein Mietniveau liegt momentan durchschnittlich bei 8,- bis 9,- €, alle Objekte so etwa 10-15 km außerhalb von Wiesbaden.
Neuwertige Reihenhäuser für unter 1.500,-/m², lecker… 🙂
Je ein neues MFH pro Monat ist mal echt ‘ne steile Vorlage, Glückwunsch!

Gruß von der Ente

Gast
Hausmeister

Hi Ugly Duckly,
Das entscheidende, bei der Ausstattung der Wohnung, ist die Nachfrage. Du befindest dich dann ja auch in einer richtig guten Makrolage. Ich kann jetzt hier natürlich nicht aus eigener Erfahrung sprechen, bin aber relativ sicher, dass um Wiesbaden ebenso ein top Markt zum Vermieten ist. Die Frage ist halt, ob du die Küche wirklich brauchst um die 40 Euro mehr zu bekommen….Selbst wenn es nur 20 oder 30 Euro mehr ohne Küche sind rechnet sich das deutlich mehr. Spätestens wenn dann doch der Backofen ausgetauscht werden muss, fängst du von vorne an die Küche zu amortisieren und hast den Aufwand/Ärger.

Du hast ja im Normalfall 3 Monate Zeit zum neu vermieten, so dass man ja notfalls noch mit der Miete runter gehen kann. Ich will damit natürlich nicht sagen, das man es übertreiben soll. Ich musste aber auch erstmal verstehen, dass ich Investor bin und das ganze Risiko eingehe und daher auch eine gute Miete ok ist. Hatte mich am Anfang nicht so getraut bei Neuvermietung die mieten entsprechend anzupassen. Ich schau auch immer gerne im Scout nach Vergleichswohnungen, zu Orientierung. Am Anfang habe ich auch immer erstmal zwei drei Wochen auf den kostenlosen Portalen wie ebay-kleinanziegen, quoka oder wg-gesucht inseriert. Wurde ich in dieser Zeit nicht fündig habe ich dann im Immoscout inseriert, da hier dann die Nachfrage doch nochmal deutlich höher ist. Mittlerweile bin ich aber dazu übergegangen, direkt im Scout zu inserieren, da mir die Zeit zu schade ist, mehrere Besichtigungsrunden zu organisieren und durchzuführen, bei denn die Wahrscheinlichkeit nicht maximal ist jemanden zu finden.

Leerstand hatte ich auch noch nicht, selbst beim Kauf einer leerstehenden Wohnung findet man auch gute Mieter die sofort einziehen wollen, z.B. wegen Jobwechsel usw.

Grüße vom Hausmeister

Gast
Polizist

Hallo zusammen,
für mich bislang das beste Interview aus der Serie. Wahrscheinlich weil es meinem persönlichen Weg am nähesten kommt.
Ich habe mit Mitte 20 meine erste Immobilie gekauft und leider nicht wie der Hausmeister relativ früh weiter gemacht, sondern 9 Jahre gewartet. Genau zu dem Zeitpunkt (2015) wo im Internet verschiedene Profis in dem Business ihr Wissen für Viele geteilt haben. Da habe ich erst verstanden, wie man das “Spiel” spielen kann.
Kann alles was der Hausmeister sagt nur bestätigen,also für alle Zweifler; das wird genauso sein wie er es schreibt.
Wenn man angestellt oder wie ich Beamter ist und nicht mit dem goldenen Löffel geboren ist, muss man meiner Meinung nach den Hebeleffekt der Immobilie nutzen um Vermögen in einem überschaubaren Zeitraum aufzubauen.
Die GmbH ist sinnvoll wenn man viel freien Cashflow mit Immobilien erzielt, meistens in B bis C Lagen. In guten Lagen wie beim Hausmeister kann man sich durch Abschreibungen “arm” rechnen und zahlt gar nicht so viele Steuern. Nach 10 Jahren wirds dann nämlich goldig, da der Gewinn komplett steuerfrei beim Verkauf ist. Ein riesiger Vorteil gegenüber der GmbH. Die freien Grundschulden kann man in der Zwischenzeit für den weiteren Bestandsaufbau nutzen.
In dem Bereich ist soviel möglich. Ich habe z.b. 3 Objekte ohne EK gekauft plus. Auch habe ich Renovierungen über günstige Kredite finanziert und im nächsten Jahr direkt steuerlich geltend gemacht. Also kein eigenes Geld benutzt und Steuern erstattet bekommen.
Man könnte ewig weitermachen. Ein Tipp von mir; besucht Immo-Stammtische. Die gibt es deutschlandweit, ich bin z.B. in Düsseldorf aktiv.
Beste Grüße

Gast
ugly duckly

Hallo Polizist, das klingt wirklich spannend, wusste gar nicht, dass das systematische Investieren in Immobilien mittlerweile eine richtige Bewegung geworden ist! Du bist ja mindestens schon der zweite hier in den Kommentaren, der sich auch als solcher Investor outet. Persönlich habe ich für meine Immobilien den Kredithebel leider – oder zum Glück – gar nicht genutzt. Schon seit fast einem Jahr verfolge ich daher umso faszinierter mit, was z.B. der Betreiber vom Vermietertagebuch-Blog so veranstaltet. Trotz aller Bewunderung sollte man aber nicht vergessen, dass das Risiko in der Expansionsphase ganz erheblich ist! Gerade das Nachbeleihen bei Wertsteigerung ist der Punkt, wo der Hebel rückwärts ansetzen kann. Ich bin ja mit Mitte 40 schon etwas älter und habe auch als Architekt die beiden letzten großen Rezessionen miterlebt. Das kann oder will sich heute keiner mehr vorstellen, wie die Preise damals in den Keller gingen! Auch Statistiken zur historischen Preisentwicklung sind da nicht aussagekräftig genug, weil in diesen Jahren eben nur verkauft hat, wer unbedingt musste. Die anderen konnten es einfach aussitzen.

Wünsche Dir natürlich trotzdem alles Gute und weiterhin Erfolg, Gruß ugly duckly

Gast
MrM

Hmm, kommt da wohl auf die Summe an. Beim Hausmeister wäre es evtl. sinnvoll, mein Steuerberater rät mir davon (bisher) ab. Wir haben aber auch nur ~2 mio Immobestand (EB-Wert).
Da wir zum Großteil im Ruhrgebiet investiert sind (Duisburg, Gelsenkirchen, Dortmund) sind auch vorläufig nicht die Sprünge an Wertzuwachs zu erwarten. Dafür gab es hier 2013 noch Schätze (KP 235, mit Umbau und Nebenkosten ca 300K, JNM 45K). Ich mache mir auch rel. wenig Sorgen über Leerstände, die Objekte sind alle über dem ARGE Satz vermietet, tragen sich aber bei 4,50 Euro schon mehr als selbst (Zinsen +Tilgung). Ein Objekt hat sogar historisch bedingte Mieten von unter 4 Euro.
Momentan ist es hier schwierig gute Objekte zu finden, wenn für Gelsenkirchen Faktor 17 als Schnapper angepriesen ist läuft was falsch….

Gast
N B

Hallo,
Danke für den Artikel. Ich finde, wenn die Eltern es schaffen, so viel Geld für einen anzusparen für die Zeit nach dem Abi, dann klingt das schon nach goldenem Löffel. Nur mit genügend Sicherheiten bekommt man doch überhaupt erst die Finanzierung. Daher finde ich, dass die Anfänge gar nicht so klein waren wie beschrieben. Letztlich doch auch nur wieder getreu dem Motto “Wer hat, dem wird gegeben”. Any thoughts?
N

Mitglied
Natman

Hi N B so wie ich es verstanden habe, hat der Hausmeister zusammen mit eigenem Jobben 100k gehabt. Ist jetzt im Vergleich zu seiner Leistung nur ein kleiner Prozentsatz. Denke daher, dass er es auch so geschafft hätte. Der Maschinist schrieb bei der Serie, wer es aus eigener Kraft schafft und nicht vererbt, daher meiner Meinung nach ist dies so gegeben.

Gast
Hausmeister

Hallo N B,
Danke für die Meinung. Der Maschinist hat die grundlegende Herangehensweise/Denkweise sehr gut beschrieben. Stimme dem voll zu. Tolle Gedankengänge und Zusammenhänge, die ich selbst so tief noch gar nicht durchdrungen habe.

Konkret zu meiner Situation: Ja logischerweise wäre das so mit einem Startkapital von 10.000 Euro nicht möglich gewesen. Was nun viel oder wenig ist, ist auch immer Ansichtssache. Ich bin meinen Eltern da auch sehr dankbar, dass sie vorausschauend über 25 Jahre mit kleinen Sparraten mir eine tolle Basis geschaffen haben. Das Startkapital stand ja nicht mit 19 nach dem Abi, sondern dann erst mit 26 zur Verfügung und einen ordentlichen Teil davon habe ich während des Studiums hinzugesteuert. Will mich da jetzt auch nicht dafür rechtfertigen.

Übrigens sind auch 100.000 Euro bei 80% Finanzierung und 13% Kaufnebenkosten ruck zuck aufgebraucht. Ziel ist es ja, das EK für die Bank vorweisen zu können es aber nicht aufbrauchen zu müssen. Wenn man weiter wachsen will. Weiterhin hätte mich die Bank wahrscheinlich auch nur 50.000 Euro davon ausgeben lassen und hätte mir dann gar keine weiteren Finanzierungen gegeben, wegen zu geringen Rücklagen. Daher habe ich mir EK, das ich dann auch eingesetzt habe, noch anderweitig beschafft. Mit beschaffen meine ich nicht geschenkt bekommen (Kreativität, Darlehen, Grundschulden usw…)! Und zu Guter letzt ist ein weitere wichtiger Faktor, wie man sich selbst und sein Vorhaben bei der Bank verkauft. Das ist nicht anderes als ein Vorstellungs – bzw. Verkaufsgespräch.

Wenn man selbst mal was umgesetzt hat merkt man, dass da doch schon mehr dahinter steckt…wie “wer hat, dem wird gegeben”.

Grüße vom Hausmeister

Gast
germanMustachian

ich würde schon sagen, dass das Startkapital aus dem elterlichen Sparplan, das Bürgen des Vaters (als Beamter und mit vermutlich einer schuldenfreien Immobilie), der darauf basierende Vertrauensvorschuss der Bank, mindestens eine Verringerung der Anlaufphase um 5 Jahre ermöglicht haben.

Mitglied
Hausmeister

Hallo German Mustachian,
das kann gut sein, hatte der Maschinist ja schon geschrieben, dass es ohne Startvoraussetzungen 5 Jahre gedauert hätte bis ich die Voraussetzungen gehabt hätte.
Mit meinen Vorausetzungen hätte das jeder andere bestimmt genau so hinbekommen und auch gemacht.
Grüße vom Hausmeister

Gast
ugly duckly

Ohmann, diese Diskussion ist so sinnlos. Sie bringt hier wirklich keinen weiter sondern dient, wie der Maschinist schon festgestellt hat, nur dazu, den Zweiflern und Neidern ihr Phlegma zu rechtfertigen. Hier wurde doch von Anfang an kein Geheimnis daraus gemacht, dass der Hausmeister über 100.000,- € Startkapital verfügte und schon immer mietfrei im Elternhaus wohnte, meines Erachtens ein weiterer geldwerter Vorteil, der über eine Dekade gesehen als sechsstellig angenommen werden muss.
NA UND?
Wie der Maschinist weiterhin schrieb, besitzen wir alle hier in diesem schönen Land (mit dem leider furchtbaren Wetter) einen unschätzbaren Startvorteil gegenüber dem Rest der Weltbevölkerung, den nur 1% dieser Weltbevölkerung genießen darf. (80 MIO aus 8 MRD eben.) Oder möchte schon an diesem Punkt jemand widersprechen?
Aus diesem 1% der Weltbevölkerung stechen die Kommentatoren dieses Blogs wiederum deutlich hervor, weil Sie hier geboren wurden und deutsche Muttersprachler sind, was ihnen einen weiteren wichtigen Wettbewerbsvorteil verschafft und sie in den Kreis der 0,84% privilegiertesten Weltenbürger befördert. ( Das traue ich mich aus den meist in gut verständlichem Deutsch geschriebenen Kommentaren zu schließen.) Oder irre mich mich an diesem Punkt?
Noch dazu hat wahrscheinlich keiner der Kritiker auch nur Migrationshintergrund. Das verkleinert die Auswahl auf 0,75%. (Habe ich einfach mal aus dem Hang zur Nörgelei geschlußfolgert, den kenne ich nur von meinen Landsleuten. Die Migranten wissen in der Regel nur zu gut um ihren Standortvorteil, obwohl sie von der Mehrheitsgesellschaft benachteiligt werden). Wer sich berufen fühlt, darf auch hier widersprechen.
Die nächste Unterstellung, ich gebe es zu: Die meisten hier dürften Akademiker sein. Damit hat man es zwar noch nicht unter die sogenannten “obersten zehntausend” geschafft, aber doch unter 0,17% der Weltbevölkerung, also schon mal 99,83% ausgestochen 🙂 .
Raten wir weiter, liegen wir wahrscheinlich auch nicht daneben: Ihr seid, wie der Hausmeister, der Maschinist und ich, männlichen Geschlechts, richtig? Damit lehne ich mich zwar weit aus dem Fenster, weil das Geschlecht bei dieser Betrachtung ja keinen Unterschied machen sollte, aber:
– Schon in den Kommentaren tummeln sich fast nur Männer;
– Des Maschinisten Millonärinterviews heißen zu recht nicht Millionärinneninterviews;
– Unter den von mir im Internet bisher kennen gelernten Immobilieninvestoren vom Ausmaß des Hausmeisters ist mir auch noch keine Frau begegnet.
Sicher gibt es rühmliche Ausnahmen, aber sicher scheint es auch, zumindest statistisch, von eindeutigem Vorteil zu sein, dem männlichen Geschlecht anzugehören, wenn man die finanzielle Freiheit anstrebt. Damit wäre man also unter den 0,085% oder 0,85 Promille der Privilegiertesten mit dem größten Wettbewerbsvorteil.
Der Hausmeister hat ein Startkapital von, sagen wir mal, 200.000,-€ mit auf den Weg bekommen (Kohle + Wohnvorteil). In Anbetracht der heutigen Immobilienpreise und einer durchschnittlichen Kinderanzahl von weniger als zwei pro Familie scheint mir das ein ganz durchschnittliches Erbe einer Familie mit Immobilieneigentum zu sein.
Da die Eigentumsquote in Deutschland bei ca. 50% liegt, dreht sich die ganze Diskussion hier also um die Frage, ob man zu den genannten 0,85 Promille mit all den aufgeführten Startvorteilen gehört (Karriere als Immobilieninvestor scheinbar unmöglich) oder zu den etwa 0,43 Promille, die zusätzlich ein nettes, aber dennoch nicht herausragendes Erbe erwarten dürfen (Karriere als Immobilieninvestor angeblich vorgezeichnet).
Bevor ich hier beschimpft werde sei noch verraten, dass ich auch erben durfte (etwa 250.000,-€), aber im Gegensatz zum Hausmeister damit nur etwa ein Zehntel seines Immobilienbestands erreicht habe.

Nachdenkliche Grüße von der Ente

Gast
germanMustachian

Mein Kommentar war auf keinen Fall negativ gemeint. Eher eine nüchterne Evaluierung der Umstände, um jemandem ohne diese Starthilfe, die eventuell zusätzlich aufzubringende Motivation in Relation zu setzen. Und ich stimme Ugly Duckly auch 100% zu, dass das hier lesende Klientel, zu den allerpriviliegiertesten Mitreisenden unseres Raumschiffes gehört. Wirklich verinnerlichen, wie unwichtig eigentlich diese ganzen “gespeicherten Werte” sind, tut man es wohl erst, wenn mehr als ausreichend davon unter der eigenen Kontrolle liegen.

Gast
Diplomat

Also diese “Geburtenlotterie”- und “Privilegienargumente” klingen mir zu links. Es steht jeder Frau offen genau wie die Männer zu investieren, aber sie interessieren sich einfach nicht dafür. Frauen sind einfach anders und das ist auch überhaupt nicht schlimm. Das bedeutet nicht automatisch das Männer privilegiert sind. Der Mann kümmert sich um die Investments und die Frau erzieht die Kinder, perfekte Aufgabenteilung, ein Familie ist auch ein Unternehmen. Und das wir wohlhabender sind als viele andere Länder, hat auch kulturelle Hintergründe (der typische Deutsche: (finanziell) dumm aber fleissig?). Das muss aber nicht zwangsläufig bedeuten, dass in Deutschland alle zufriedener und glücklicher sind als zum Beispiel die Menschen in einer anderen Kultur, die den halben Tag gemütlich auf Plastikstühlen sitzen und die Sonne genießen(manana manana). Im übrigen ist das deutsche Privatvermögen gar nicht so hoch und Deutschland gar nicht so reich wie man uns immer wieder erzählen möchte, selbst die Griechen haben mehr Immovermögen pro Kopf. Absolut daneben ist das Migrantenargument. Migranten sind nicht gleich Migranten. So haben zum Beispiel Asiaten hervorragende schulische Leistungen und übertreffen danach oft auch viele Biodeutsche mit ihrem Nettovermögen. Von einer generellen Benachteiligung von Migranten kann absolut nicht die Rede sein und die üblichen Verdächtigen sind an ihrer kollektiven Misere zu 100% selbst Schuld. Menschen sind unterschiedlich, Kulturen sind unterschiedlich, Ergebnisse sind unterschiedlich. Von Privilegien und Benachteiligung sprechen aber in der Regel nur linke SJW.

Gast

Hey Hausmeister! Respekt vor deinem Mut und dem Querdenken! Ich habe mich bisher immer vor Immobilien gescheut, weil ich den Stress mit Mietern und Handwerkern aus meiner Kindheit kenne. Aber wahrscheinlich muss man das einfach “einpreisen” und gute Systeme dafür aufsetzen… Am Ende macht es dann die Masse. Vielen Dank für die Offenheit!

Gast
Summon

@Hausmeister: wie sieht Deine Risikoeinschätzung zu Deinem Portfolio aus? Was sind die größten Risiken, und was würden sie für Dich bedeuten?

Beispiel:
1) Rückgang der Kaufpreise um 30%
2) Rückgang der Kaltmieten um 30%
3) Leerstand von 10% im Durchschnitt

Will nicht den Teufel an die Wand malen, nur das Risikoprofil verstehen.

Danke!

Gast
Hausmeister

Interessante Fragen:
Hallo Summon,
1: Kaufpreisrückgang:
Ich habe zu 95% unter bis weit unter Wert gekauft, sowohl in der Anfangszeit als auch heute noch. Somit habe ich hier schonmal einen grundsätzlichen Puffer. Weiterhin habe ich ja bereits entsprechend große Wertsteigerungen mitgekonntem, je länger ich die Immos im Bestand habe. Das konnte man so natürlich nicht voraussagen, was aber im Endeffekt ein wichtiger Grund ist, warum ich überhaupt in dieser Dimension weiter investieren konnte (freie Grundschulden). Und drittens tilge ich im Schnitt, durch die sehr hohen Tilgungen der ersten Wohnungen, immer noch recht hoch.
Mir ist klar, dass die Banken bei Preiseinbrüchen grundsätzlich Zusatzsicherheiten Verlagen können und dann die Party recht schnell vorbei sein kann, wenn man jetzt anfängt und noch keine Vermögensüberschüsse aufgebaut hat. Über dies Schwelle bin aber weit drüber.
Die erste Phase im Aufbau eines Systems ist immer die riskanteste.

2: Mieteinbrüche:
Bei 30 % Mieteinbrüchen von heute auf morgen, wäre ich, bei meinen aktuellen Zahlen, wieder im Negativen Cashflow. Beim Einbruch Ende 2019 gem. wäre ich gem. meiner eigenen Prognose Cashflowneutral. Ich würde dann natürlich erstmal als Angestellter weiterarbeiten, und meine Frau könnte ebenso die Arbeitszeit hochschrauben. Passiert solch ein Einbruch zwischen 2020 und 2022 und ich hätte bereits den Job aufgegeben, könnte wir diese Zeit auch aus den liquiden Reserven problemlos überbrücken. Ich würde den weitern Ankauf komplett stoppen und eher Sondertilgen. Notfalle könnte man sich ggf. auch wieder einen Job suchen, die Voraussetzungen (vernünftiger Abschuss und noch recht jung) wären gegeben.
Das ist aber alles sehr theoretisch….

3: Leerstand:
Hier gilt die gleiche Antwort wie bei Mietrückgang, da das Ergebnis = weniger Einnahmen, gleich ist.

Um ehrlich zu sein, habe ich solche konkreten Szenarien wie du sie benennst und deren konkrete Auswirkungen bislang noch nicht wirklich durchgespielt. Ich halte das Ganze für zu unwahrscheinlich und kann auch die ganzen Auswirkungen und Wechselwirkungen kaum vorhersagen. Ich kenne Investoren die alle Möglichkeiten und Szenarien mit hunderten Kennzahlen und den möglichen Auswirkungen, nach Wahrscheinlichkeit sortiert, durchspielen. Am Ende kommt es immer anders.

Sollte alles zusammenbrechen, d.h. alle Szenarien gleichzeitig auftreten, dann gehen wir ein paar Jahre in die Privatinsolvenz und fangen im Anschluss ein neues, komplett anderes Business an. Die Einstellung ist entscheidend. Viele sehr erfolgreiche und wohlhabende Menschen waren ein oder mehrfach pleite…sind wieder aufgestanden und wurden noch erfolgreicher als zuvor. ….wie z.B. Donald Trump.
Der Maschinist hat hier im Blog ja viele wertvolle Denkstrukturen und das nötige MindSet für Erfolg und wie erfolgreichen Menschen denken, eindrucksvoll thematisiert, auch schon mehrfach in den Antworten hier.

Weiterhin lebten wir bislang immer unter unseren Möglichkeiten, so dass wir hier keinen 180 Grad Wandel hinlegen müssten.

Meine wichtigste Risikoabsicherung ist die hohe Tilgung der ersten 20 Wohnungen die 2022 und 23 frei werden und dann die vollen Mieten zu Verfügung stehen. Für diese Risikoabsicherung habe ich, vor allem die ersten Jahre, durch einen ordentlichen negativen Cashflow und entsprechenden Einschränkungen bezahlt.

Dennoch bleibe ich bei meinem Motto treu, wer gute Renditen will und schnellen Vermögenaufbau betreiben möchte, muss immer Risiken eingehen. Der Zusammenhang zwischen Risiko und Rendite verhält sich annähernd linear.

Wie aber zuvor bereits schonmal geschrieben ist für mich mit Abstand die Politik das größte Risiko. Willkürliche, sporadisch Entscheidungen, gerechtfertigt mit Überheblichkeit und Moral, bei denen nicht über die langfristigen Konsequenzen nachgedacht wird, sind fatal für Unternehmertum und damit Fortschritt und damit langfristigen Wohlstand.

Grüeß vom Hausmeister

Gast
Summon

Danke Hausmeister. Ja, die Politik, insb. in DE, halte ich ebenfalls für das größte Risiko mittlerweile.

Mitglied
Hausmeister

Hi Christian,
ja wenn man sich der „Probleme“ (z.B. Stress mit Mietern usw.) und der Arbeit um Vorfeld bewusst ist, dann ist die Reise es halb so wild. Und die Möglichkeiten die einem geboten werden entschädigen, ich spreche aus Erfahrung.
Ein weiterer meiner Meinung nach positiver Nebeneffekt: Durch mein Engagement in dieser Brache habe ich schon so viel Erlebt und damit so viel Lebenserfahrung sammeln dürfen. Das hilft einem selbst dann in allen Lebensbereichen.
Nur um ein kleines Beispiel zu nenne, durch die vielen Vermietungen und damit Besichtigungen (einige Hundert) bekommt man zwangsweise immer Einblicke in persönlichen Lebensumstände und die finanziellen Verhältnisse der Menschen. Und das ist teilweise schon krass….man lernt recht schnell seine eigene Lebenssituation wertzuschätzen und wird sehr dankbar für das was man hat!!

Ja, Offenheit ist mir dabei wichtige, wenn ich mich dafür entscheide ein entsprechendes Interview zu geben. Ich beschönige nichts, beschreiben die Realität und gebe meine Meinung wieder.
Grüße vom Hausmeister

Gast

Bravo – herzlichen Glückwunsch!
Ein großartiger Bericht und gleichzeitig eine tolle Anleitung zum Nachmachen.
Viel Erfolg weiterhin.

Mitglied
Hausmeister

Danke „meine finanzielle Freiheit“
Als Grundgerüst für eine Anleitung ja, da sich die Zeiten und damit die äußern Gegebenheiten immer ändern muss der Weg auch immer individuell angepasst werden. Wo ein Wille ist ist auch ein Weg…
Viel Erfolg und Grüße vom Hausmeister

Gast
fritz

Erstmals großen Respekt! Leider fehlt mir der Mut in solch Dimensionen zu denken.
Vielleicht bin ich das alles zu Wissenschaftlich angegangen. Habe im Studium genau über diese Thema meine Diplomarbeit geschrieben und es hat mich mehr von der Assetklasse abgetrieben. Aber gut.

Meine kurze Frage:
Ich hatte damals schon (vor 2 Jahren) Schwierigkeiten passenden Literatur zu diesem Thema (Direkte Immobilieninvestments, Privatperson) zu finden. Ja es gibt viel Literatur dazu, aber das meiste ist mist. wie halt zu jedem boom, da wächst die anzahl der bücher (populärwissenschaftliche) wie die pilze im wald – und autor zu werden ist heute nicht mehr schwer. in der immo-community ist ja thomas knedel wie ein gott – aber bei meinen recherchen muss ich sagen, mit dem wissen kann man nichts anfangen.

so das war jetzt wieder lange.
nochmals
kurze frage:
Hast die (eine) Buchenpfehlungen?

Besten Dank an alle die so kräftig an diesem Artikel Arbeiten!

Gast
Hausmeister

Hi Fritz,

Danke, zum Punkt „Denken in großen Dimensionen“ habe ich gerade Christoph geantwortet. Ich habe die ersten Jahre in sehr kleinen Dimensionen nur von Objekt zu Objekt gedacht, zunächst als reine Rentenabsicherung bzw. Zubrot für die Rente die mein Jahrgang ggf. gar nicht mehr bekommt. Erst mit Robert Kiyosaki und später den Stammtischen kam dann die Vorstellung/Vision was alles in kurzer Zeit möglich ist. FIRE usw.

Ich finde es total interessant, dass du darüber deine Diplomarbeit (Wie hieß das Thema?) geschrieben hast und du danach eher skeptischer warst. Würde mich total interessieren warum? Was so die Hauptgründe waren, die dagegengesprochen haben? Oder gab es einfach nur bessere Alternativen?

Ja das mit den Büchern hast du genau richtig analysiert. Die vielen Bücher, die tatsächlich wöchentlich wie Pilze aus dem Boden sprießen, sind alle recht oberflächlich/grundlegend und teilweise meist viel MindSet mit drin.

Die Crux an der Sache ist, dass das Thema Immobilien von der reinen Theorie auch total simpel ist und innerhalb von 20 Seiten grundlegend erklärt ist. Also die Grundidee wie der Vermögensaufbau mit Immos funktioniert, kann man schon auf 2 Seiten packen.
Und ab hier kommt es nur darauf an ob man breite ist Opfer zu bringen, wie bei jedem Business das man startet, und ganz wichtig, ob man psychisch damit klar kommt. Nicht jeder ist dafür gemacht mit Schulden zu leben. Ich möchte hier niemandem der Buchautoren zu nahetreten, klar kann man auch einzelne Teilgebiete bis ins unendliche vertiefen, z.B. VV GmbH wäre so ein Thema für mich. Für den kleinen, einfachen Vermögensaufbauer, zu dem ich mich auch zähle, ist das aber nicht nötig.

Ich habe daher bislang noch kein Immobuch vollständig gelesen, wohlgleich wir ca. 15 Stück im Regal stehen habe. Meist habe ich nur einzelne Kapitel, die mich interessieren, gelesen. Das liegt aber daran, dass es in meinen Anfängen noch kaum Infos gab und später hatte ich ja das Grundwissen über eigene Erfahrungen schon gesammelt.
Wer jetzt am Anfang steht sollte natürlich erstmal so viel Wissen wie möglich konsumieren. Und dann ins Handeln kommen.

Grüße vom Hausmeister

Gast
Christoph

Großartiger Erfolg, ich möchte dir gratulieren! Vor allem kannst du sehr stolz auf deine frühzeitige Weitsicht und finanzielle Intelligenz ein. Ich bin selbst ganz fasziniert von Immobilien und folge quasi deinen Spuren =)

Eine Frage habe ich:
Ich bin selber angestellt in Vollzeit tätig (mit 40 Std.-Woche), so wie du ja auch seit 2014. Du sagtest bereits, dass die Akquise den größten Zeitaufwand mit sich bringt. Meine Frage ist daher: Wie hast du es geschafft so viele Einzelwohnungen pro Jahr zu kaufen bei gleichzeitigem Fulltime-Job?

Mein Ziel für dieses Jahr ist 5 einzelne Wohnungen als Kapitalanlage zu kaufen. Die Bonität und EK dazu habe ich. Denkst du das ist mit einem Vollzeitjob sozusagen “nebenbei” möglich? Hier liegt derzeit meine größte Sorge beim Aufbau eines Portfolios…

Danke schon mal für deine Mühe und alles Gute weiterhin auf deinem tollen Weg!

Ps. Gibt es noch weitere Interviews / Berichte von dir?

Gast
Hausmeister

Hallo Christoph,

Dankeschön, um ehrlich zu sein, war damals meine „Weitsicht und finanzielle Intelligenz“ sehr überschaubar. Ich hatte mir nicht im Entferntesten vorstellen können wo ich heute stehe und hatte keine zielgerichtete, konkrete Strategie. Ich habe immer nur von Objekt zu Objekt gedacht. Also gerade nicht das Mindset gehabt, das die Gurus heute alle predigen, also vom setzen großer Ziele usw.. Ich hatte nie und habe mir auch heute nicht gesagt bis Ende vom Jahr so und so viele Einheiten zu kaufen.
Ich hatte lediglich den im Interview beschriebenen Zusammenhang „ Geld leihen → Wohnung kaufen → vom Mieter über die Jahre zurückzahlen lassen“ verstanden und war davon zu 1000% überzeugt. Es müsse nur eine Frage der Zeit sein, wann die Wohnung abbezahlt sei, von anderer Leute Geld.

Nachdem ich dann die ersten Wohnungen hatte war für mich der große Antrieb und Motivation, zu sehen, wie das Geld arbeitet und der Vermögensaufbau proportional mit dem investierten Geld fortschritt. Mit jeder einzelnen weitern Wohnung. Und ich fing an den schon beschriebenen Faktor Zeit als weitere entscheidende Größe zu erkennen, also jetzt investieren, jetzt Gas geben.

Dies ist auch gleich die Antwort auf die Frage, wie ich das neben dem Job umsetzten konnte. Eiserner Wille, Disziplin und die Bereitschaft nach Feierabend mit dem zweiten Job loszulegen. Ich hatten sogar noch bis Anfang 2018 feste Arbeitszeiten, so dass ich dann entweder unentgeltlich länger im Büro geblieben bin nach Feierabend ober ich habe mich stundenlag in der Stadt rumgedrückt, wenn dann erst um 19:30 Uhr eine Besichtigung oder Vermietung anstand. Und das ganze sogar manchmal phasenweise 5x pro Woche, im Schnitt über die Jahre eher 2-3 mal.
Das ist auch das, worauf ich heute wirklich stolz bin, dass ich bereit war diese Opfer zu bringen und das Ganze über Jahre durchgezogen habe.
Um ehrlich zu sein, habe ich auch sonst keine weiteren verpflichtenden Hobbies bzw habe diese recht schnell abgeschafft. Alles geht halt nicht. Ich musste flexibel sein und die wenige Freizeit, die ich habe, möchte ich so gestalten wie und wann ich das möchte.

Ob 5 Wohnungen möglich sind? Auf jeden Fall, es wurde halt bislang von Jahr zu Jahr nur nicht einfacher. Es kommen nicht mehr im Wochenrhythmus 2-3 neue gute Wohnungen auf die Portale, sondern manchmal nur eine im Monat. Aber dann muss man zur Stelle sein und entsprechend vorbereitet sein. Blindleistung gehört hier einfach dazu, d.h. von 5 Besichtigungen kauft man ggf. dann eine ETW. Und wenn man keine bekommt oder nicht passen, Mund abwischen und weiter machen. Unverhofft kommt oft.
Ich drücke dir die Daume.

Nein, ich war bislang immer als stiller Mitleser in der Szene unterwegs und hatte mich nicht wirklich getraut aktiv zu werden. Der aktive Austausch macht mir aber richtig Spaß und ich gebe gern meine Erfahrungen weiter. Ich könnte mir auch vorstellen als Coach/Mentor zu fungieren, weil das Thema meine Leidenschaft ist.

Grüße vom Hausmeister

Gast
Christoph

Hey Hausmeister,

vielen Dank für deine motivierende Antwort!

Ich bin genau aus denselben Gründen begeistert von Immobilien. Als es bei mir erstmal richtig klick gemacht hat, wie sich durch Immobilien nachhaltig Vermögen aufbauen lässt, habe ich das Thema nicht mehr loslassen können. Insofern habe ich in der Theorie auch schon viel Wissen angehäuft. Dabei haben mich natürlich auch die typischen Bücher von Bodo Schäfer, Robert Kyosaki, etc. begleitet. Jetzt muss ich in die Praxis kommen. Derzeit hält mich nur noch die Probezeit meines neuen Jobs davon ab 😉

Generell bin ich sehr diszipliniert (sagt man mir nach =)) insofern habe ich es genauso vor, wie du es bei dir selbst geschildert hast. Ich möchte mein Ziel ein Immobilienportfolio aufzubauen unbedingt erreichen, weswegen ich natürlich auch 110% Vollgas geben werde, auch nach der Arbeit.

Ah alles klar, dann freue ich mich das du das Interview hier gegeben hast. Liest sich jedenfalls sehr gut. Und spannend – ich hatte schon immer den Wunsch mal Mentoring von einem erfahrenen Investor zu bekommen! Ich habe zwar bereits viel Wissen über finanzielle Intelligenz und Immobilien, aber eben wenig praktische Erfahrungen. Und die sind am wichtigsten…

Vielleicht besteht da ja deinerseits Interesse? Dann lass uns gern mal dazu schreiben!

Gast
MistaRiddim

Hallo Hausmeister,
Ein sehr interessantes Interview. Am meisten beeindruckt mich die Tatsache, dass du Ende deines Studiums 100.000 Euro hättest. Viele haben da eher Schulden als Vermögen (Stichwort BAföG). Auch die glückliche Tatsache, dass deine Familie dir Geld leihen konnte für deine erste Immobilien, haben sicherlich einiges begünstigt. Tolle Einblicke und sehr beeindruckend…..

Gast
Hausmeister

Hallo MistaRiddim,
ja deswegen hab ich die Fakten auch so beschrieben wie sie waren.
100k ist super viel Geld und hört sich erstmal unerreichbar an. Wenn man aber mal einen Zinseszinsreichner mit einer Sparrate von 100 Euro pro Monat und 7% Verzinsung 25 Jahre laufen lässt kommt man schon auf fast 80k. Ich bin überzeugt, dass das viele Eltern hin bekämen, einen solchen Sparplan von Geburth an für die Kinder laufen zu lassen. Die letzten 30 Jahre war dies über Festgelder mit 7 % im Schnitt auch ohne Risiko möglich. 2018 lief meine letzte 10jähriges Festgeldanlage mit 5,5% Zinsen aus. Über weite Strecken gab es 10% auf 10 jährige Festgelder. Aktuell muss man dan schon auf Börensparpläne zurückgeifen um noch Rendite zu bekommen.

Entscheidend ist dann, was das dann erwachsen werdende Kind ab 18 mit dem Geld macht, wenn es darüber verfügt. Ich hatte schon als Jugendlicher die richtige Einstellung zu Geld und Konsum. Habe das angesparte Geld nicht angepackt und somit bestand für meinen Vater auch kein Grund das System nach dem 18. Geb. nicht weiter laufen zu lassen. Im Gegenteil, wie schon geschrieben, habe ich durch viele Studentenjobs das Geld noch vermehrt.

Grüße vom Hausmeister

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