Selbst genutzte Immobilie – Oft eine schlechte Idee

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Selbstgenutze Immobilie Immobilienkauf schlechte IdeeDeutschland ist im Immobilienfieber

Seit die Eurokrise in den Köpfen der Menschen angekommen ist und Sparbücher, Girokonten und andere vergleichbare Produkte keine Verzinsung mehr bieten, gibt es kein Halten mehr.

Es ist allgemein akzeptierter Konsens, dass der Kauf einer Immobilie eine gute Wertanlage ist.

Aber ist das auch richtig? Die Antwort darauf hängt von der spezifischen Situation ab. Aber oft genug ist sie auch ein klares nein.

Eine selbstgenutzte Immobilie ist in vielen Fällen eine schlechte Wertanlage. Und ein Investment darin verhindert oft, dass die Masse der Menschen die auf Arbeitseinkommen angewiesen sind, jemals finanziell wohlhabend, und noch viel weniger unabhängig, werden.

Die meisten Menschen im deutschsprachigen Raum besitzen Ihre Immobilie langfristig. Die kurzfristigen Preisbewegungen am Immobilienmarkt spielen also nur eine untergeordnete Rolle.

Viel wichtiger und entscheidend ist die langfristige Preisentwicklung von Immobilen.

 

Und fast egal auf welche Länder man dabei schaut, langfristig steigen die Immobilienpreise dabei kaum stärker als die jeweilige Inflationsrate.

Es gibt dabei wirtschaftlich dynamische Regionen, die besser abschneiden. Aber das wird ausgeglichen durch andere Gegenden, in denen die Immobilienpreise langfristig sogar fallen.

Das Land mit der längsten Datenreihe, dass darüber hinaus zum Vorteil aller Immobilienbesitzer in diesem Zeitraum auch nie durch einen Krieg zerstört wurde, sind die USA.

Ein Blick auf den inflationsbereinigten US-Hauspreisindex der letzten 110 Jahre macht das Problem deutlich:

Inflation-Adjusted U.S. Home Prices Since 1900

Einen echten Anstieg der Immobilienpreise, die über den jeweiligen Inflationsausgleich hinaus ging, gab es nur nach dem Jahr 2000, in dem die USA wie aktuell Deutschland in ein Immobilienfieber fiel.

Der Großteil des Anstiegs wurde danach in den Jahren 2009 bis 2012 wieder abverkauft und viele verschuldete Immobilenbesitzer wurden in Folge dessen in den persönlichen Ruin getrieben.

Neben dem Fakt, dass eine Immobile langfristig nur einen Inflationsausgleich bietet, bindet Sie darüber hinaus wertvolles eigenes Kapital, das man auch heute noch viel gewinnbringender Anlegen kann.

Ein weiterer Punkt, warum eine selbstgenutzte Immobilie oft ein schlechtes Investment ist, ist der Fakt, dass Sie einen örtlich und oft auch emotional bindet.

Welcher Bürger im deutschsprachigen Rau wird schon, nachdem er sich für eine Immobile verschuldet, und dann tausende Stunden Arbeit darin investiert hat, diese einfach wieder verkaufen?

Außerhalb der Ballungszentren gibt es für eine solche Immobilie oft auch über lange Zeiträume keinen Käufer. Die meisten Menschen sind generell zu träge einen solchen Schritt zu unternehmen.

So ziehen für den Hausbesitzer im strukturschwachen Gebiet viele Chancen ungenutzt vorbei und er kann sich wirtschaftlich und örtlich nicht verbessern.

Wenn Du die finanzielle Unabhängigkeit schon erreicht hast und Du sicher bist, viele Jahre am gleichen zu Ort, kann eine selbstgenutzte Immobilie eine gute Sache sein.

Sie ist weiterhin nicht mehr als eine finanzielle Verbindlichkeit aber bei einem hohen eigenem Vermögen ist sie eine akzeptable Diversifizierung und Sie erhöht für viele Menschen auch die Lebensqualität.

Aber die allgemeine Meinung, dass eine selbstgenutzte Immobilie generell ein gutes Investment ist, ist falsch. Und der Glaube daran verhindert, dass die meisten Menschen jemals frei und finanziell unabhängig werden.

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Annabella

Ich habe eine praktisch abbezahlte ETW (aus steuerlichen Gründen zahle ich die erst bei Erreichen des Rentenalters ab, aber das Geld ist schon jetzt da) und bin Vermieterin eher wider Willen (ETW meiner an Demenz erkrankten Mutter), ich stimme Dir hier eher nicht zu, sicher es gibt Nachteile, man ist örtlich gebunden, das kann ein Vorteil sein, so hätte ich meinen Job wahrscheinlich eher gekündigt anstatt mich nach anfänglichen Schwierigkeiten mal durchzubeissen, man kann mit Miteigentümern Pech haben (hatte ich nie), für mich war meine Wohnung eine Super Zwangssparsau, im Alter werde ich keine Miete zahlen und mich setzt Niemand vor die Tür wegen Eigenbedarf, so gerade bei einem Arbeitskollegen passiert dessen Haus erst nächstes Jahr im Frühling/Sommer fertig wird und der jetzt für die paar Monate eine neue Bleibe finden muss (dumm gelaufen, der hat auch noch 3Wochen Ferien jetzt gebucht und muss nehmen was es gibt, + völlig unnötige Umzugskosten)
Hier gehen die Meinungen eben völlig auseinander und das muss Jeder selber entscheiden, die Wohnung ist auch nicht mein einziges Investment, ich habe noch Einzelaktien und ETF’s!

Gast
Annabella

Danke Maschinist! den Rechner werde ich mal demnächst ausprobieren.
Zahlen und Berechnungen sind das Eine, meine ETW fällt sicher nicht in die Kategorie lohnendes Investment, zumal ich in den Anfangszeiten noch 6.5% Hypothekenzinsen zahlen musste, dennoch bin ich stolz wie ich das geschafft habe, es gibt mir Sicherheit und eben auch ein gutes Selbstwertgefühl.
Und ich hatte damals natürlich nicht das Wissen was ich heute habe, ob ich es wieder so machen würde? ich weiss es nicht.
Viel Glück mit Deiner Immobilie dann.

Zapata
Gast
Zapata

Ich würde die selbstgenutzte Immobilie nicht grundsätzlich so negativ sehen, für sehr sehr viele Menschen funktioniert die selbstgenutzte Immobilie extrem gut. Gerade wenn ich das Millionärsinterview vom Hausmeister als Beispiel nehme. Ich selber habe mit der selbstgenutzten Immobilie eine Rendite nach Steuern und vor Inflation von über 16 Prozent pro Jahr gemacht. Inzwischen habe ich die Immobilie verkauft und die Gewinne tatsächlich realisiert. Ich sehe die selbstgenutzte Immobilie quasi wie eine thesaurierende Einzelaktie. Klar können hier viele Fehler gemacht werden, das wichtigste ist die Lage, weit vor allen anderen Kriterien. Eine Immobilie an der polnischen oder tschechischen Grenze mit hoher Arbeitslosigkeit wird sich vermutlich nie rechnen, oder in Regionen mit rückläufigen Einwohnerzahlen. Insgesamt wächst die Einwohnerzahl in Deutschland und demnach auch die Preise in begehrter Lage.

Weitere Vorteile: Die Finanzierung einer Immobilie kann aktuell meist mit einem Zinssatz unter der Inflation abgeschlossen werden. Die Inflation hilft hier real mit, die Immobilie abzubezahlen. Der Wertzuwachs der Immobilie liegt in guten Lagen über dem Durchschnittszuwachs der Aktienmärkte. Der Wert einer Immobilie kann so gut wie nie auf null sinken (gute Lage vorausgesetzt). Mietersparnis entsteht brutto für netto, wird eine Miete bezahlt, muss fast das Doppelte an brutto verdient werden.

Als Gefahr, neben einer schlechten Lage, sehe ich vor allem die Spekulationsaufschläge, die viele Immobilien inzwischen im Verkauf haben.

Pete
Gast
Pete

Guten Morgen Maschinist,
Vielen Dank für Deine Beiträge. Darf ich fragen, aus welcher Quelle oder Studie die Grafik entnommen ist? Wie sieht es mit regionalen Unterschieden innerhalb des US Home Price Index aus (Städte vs. Land und Boomregion vs. Niedergang). Ich bin der Meinung, dass es eine Wette ist, in der Regel verbunden mit hohem Klumpenrisiko. Und die Immobilie suggeriert zwei Vorteil: speziell für Deutschland die steuerliche Begünstigung (Abschreibungen etc. bei Fremdvermietung, steuerfreier Ertrag nach Haltefrist). Und 2.: genau konträr zu Aktien kenne / sehe ich eben nicht die tägliche Volatilität. Erst im Rückspiegel und bei ehrlicher Betrachtung aller mit der Immobilie in Verbindung stehender Cashflows wird sich zeigen, wie die Rendite ausgefallen ist.
Wir haben uns kleine Einheiten 2011-2012 zur Vermietung in einer begehrten deutschen Studentenstadt gekauft. Als Assettbeimischung gut und retrospektiv zum richtigen Zeitpunkt investiert. Macht halt alles auch Arbeit, aber generiert einen monatlichen Cashflow. Für mich das Wichtigste: ich habe da sehr viel gelernt… an finanzieller Bildung.

Bitte weitermachen. Vielen Dank.
Liebe Grüße, Pete

Mitglied
reinvest

Dieser Artikel ist drei Jahre alt aber für mich sehr aktuell 🙂
Vor drei Jahren hatte ich zu selbstgenutzten Immobilien eine ähnliche Meinung. Mittlerweile sehe ich die Sache etwas differenzierter. Der Hauptgrund für meine Meinungsänderung liegt am aktuellen Zinsniveau und den Mietsteigerungen der letzten Jahre.

Aber alles der Reihen nach:

In ca. 2 Wochen schlüpft mein erstes Kind. Bisher haben meine Frau und ich (beide Anfang 30) bei einer hohen Sparquote (fast) alle Ersparnisse in den Aktienmarkt investiert. In Summe kommen wir auf knapp T€ 200 Depotvolumen (davon ca. T€ 40 Cash).
Wir bewohnen im Rhein-Main-Gebiet eine ca. 65 qm (€ 8,5/qm) große Wohnung. Für zwei Personen ist die Größe des Wohnraumes mehr als groß genug. Da wir zwei Kinder planen und der erste unterwegs ist, muss in den nächsten 1-2 Jahren eine größere Wohnung her. Aktuell werden hier in dieser Region für eine 100 qm Wohnung ca. 9 €/qm gezahlt; also € 900 Kaltmiete im Monat.

Letzte Woche habe ich zum ersten Mal eine Kondition für eine Immobilienfinanzierung angefragt und bin wirklich überrascht:

Betrag: T€ 450 (worst case)
Objekt: Neubau | Reihenhaus | ca. 120 – 140 qm Wohnfläche
Zinsbindung: 20 Jahre
Zinssatz (nominal): unter 1%
Tilgung: 2% (niedriger geht nicht)
Sondertilgung: 5% p.a. möglich
Annuität: T€ 1,1 / Monat
Fremdkapital: 100% (wir müssen nur die Nebenkosten zahlen)
Valuta nach Auslauf der Zinsbindung: ca. T€ 270

Wir wollen in die Finanzierung so wenig EK wie möglich einbringen, da Renditeerwartung Depot (ausschüttende ETF’s und zwei Einzelwerte) deutlich höher als Darlehenszins. Aktuell liegen die Ausschüttungen im Schnitt bei ca. 2,5% des Depotvolumens. Diese Ausschüttungen sollen zusätzlich die nächsten 20 Jahre in die Baufinanzierung einfließen, um die Valuta nach Auslauf der Zinsbindung zu reduzieren. Sonstige Sondertilgungen sind nicht geplant, denn die Bespannung des Depots soll weiterhin im Vordergrund stehen.

Ich möchte die bekannten Vor- und Nachteile Immokauf nicht auflisten (diese kann man einfach googeln), aber ein großer Nachteil beschäftigt uns sehr. Es ist der Wegfall des Hauptverdieners durch Krankheit, Jobverlust etc.. Dieses Risiko bekommen wir nur durch das Depot in den Griff, da man zur Not die Annuität aus dem Depot zahlen könnte (natürlich zeitlich begrenzt). Ein Jobverlust in dieser Region sollte auch mit durchschnittlicher Qualifikation nicht langfristig sein. Selbst ein Verkauf in dieser Region sollte problemlos funktionierten. Bei einer Rezession ist eventuell der hohe Kaufpreis nicht erzielbar.

Nach so vielen Zahlen habe ich mal Excel angeschmissen und eine Vergleichsrechnung gemacht. Berücksichtigt habe ich auch Instandhaltungskosten von 1% p.a. (erst nach 5 Jahren, da Garantie auf Neubau).

Das Ergebnis überrascht mich wirklich. Der Kauf ist aus unserer Sicht die deutlich bessere Entscheidung, da die Summe aus Zins und Instandhaltungskosten pro Monat niedriger ausfällt, als die zu zahlende Kaltmiete. Mieterhöhungen haben ich übrigens außen vor gelassen.

Was meint Ihr? Habe ich einen Denkfehler und/oder habe etwas vergessen?

Schönen Sonntag!

Mitglied
Pistol Pete

Hi reinvest,

interessantes Thema!

Was mir spontan bei Deinen Daten auffällt:

1) KP für einen Neubau Reihenhaus im Rhein Main Gebiet für 450K? Sind da auch schon NK dabei?
In BW werden aktuell für Abrissbuden 400K verlangt.
2) Zinsbindung für 20 Jahre unter 1%?

Diese zwei Tatsachen haben bei Deiner Rechnung wohl einen großen Impact.

Wie wird Euer Depot von der Bank als Sicherheit beliehen bzw angesetzt?

Grüße

Mitglied
reinvest

Hi Pistol Pete,
danke für deine Antwort!
1) Ich sollte mich hier konkreter ausdrücken. Es geht hier um das Rhein-Neckar Gebiet, also nicht die Gegend um Frankfurt / Darmstadt. Da sind die Preise nochmal höher.
Auf die T€ 450 kommen für die letzten Schritte im Innenausbau noch eventuell T€ 10-20 drauf (Küche, Boden, Farbe etc.), die NK sind schon drin.
2) Die Zinsbindung ist für 20 Jahre und liegt um genau zu sein bei nominal 0,96% (effektiv 0,98%) für 100% FK.

Das Depot wird von der Bank nicht beliehen, die Bescherung soll ‘nur’ über eine Grundschuld erfolgen.

Solche Berechnungen hatte ich öfters mit höheren Zinssätzen (über 2%), mehr EK (damit Verkauf von ETF’s und Wegfall von Dividenden) und einer Zinsfestschreibung von max. 15 Jahren berechnet. Da war das Ergebnis immer klar zugunsten von ‘mieten’. Aus diesem Grund habe ich einen Immobilienkauf auch immer abgelehnt. Umso mehr bin ich über das aktuelle Angebot und die neue Vergleichsrechnung überrascht.

Viele Grüße