Hallo zusammen,
mal wieder eine Immo-Frage - ihr seht es wird langsam ernst, bald hoffe ich den ersten Kauf tätigen zu können. 
Eckdaten:
- Objekt: ETW, 3ZKB, 80 m², 2. OG eines 8-Parteien-MFH, Südbalkon, inkl. hochwertiger EBK (4 J. alt), Stellplatz unter Carport
- Lage: ruhiger Vorort (mit dem besten Ruf) einer 50k-Einwohner-Stadt, 30iger Zone, Naherholungsgebiet mit See fußläufig erreichbar
- Kaufpreis: 225.000 € (ohne Makler, also NK "nur" ca. 20.000 €)
- vermietet an DINKs zu 680 € Kaltmiete (passt zur ortsüblichen Vergleichsmiete, große Erhöhungen sind nicht mehr drin, vllt. mal eine Anpassung auf 700 € kalt nächstes Jahr)
- Bruttorendite aktuell 3,6 %
Nun zur andere Seite meiner Cashflow-Analyse:
- Hausgeld (Abrechnung von 2020): 2800 €/a, davon nicht umlagefähig 614 €/a, also 51 €/Monat
- 2% Tilgung (oder habt ihr da andere sinnvolle Vorschläge?), also im ersten Jahr 375 €/Monat
- Zinsen:
-- a) 10 Jahre Zinsbindung: 1,09% eff., also 204 €/Monat => Cashflow vor Steuern +50 €/Monat
-- b) 15 Jahre Zinsbindung: 1,38% eff., also 259 €/Monat => Cashflow vor Steuern -5 €/Monat
Ich habe das ganze auch mal in einen Rechner mit Berücksichtigung der Steuer eingetippt, da kamen dann a) +15 €/Monat und b) -20 €/Monat raus, d.h. der Abstand verringerte sich von 55 auf 35 €/Monat.
Für 4200 € weniger Rendite (10 Jahre * 35 €/Monat) könnte ich das Zinsänderungsrisiko zwischen dem 10. und 15. Jahr absichern.
Meine Überschlagsrechnung:
b) nach 15 Jahren 39 k€ Zinsen gezahlt, Restschuld 150 k€
a) nach 10 Jahren 22 k€ Zinsen gezahlt, Restschuld 177 k€ -> um also nach 15 Jahren die gleiche Restschuld wie in b) zu erreichen, müsste von Jahr 11 bis 15 mit 2,91% getilgt werden; die akkum. Zinsen dürfen aber in den 5 Jahren nicht höher als 17 k€ sein (eigentlich sogar weniger, ca. 15-16 k€, weil die Differenz zu b) durch die steuerliche Absetzbarkeit der Zinsen in den ersten 10 Jahren statt 5800 € nur 4200 € war) -> das ist schon erreicht, wenn die Zinsen in 10 Jahren bei 2% liegen (für 5-jährige Laufzeit)
Mein Fazit: Ich schätze die Wahrscheinlichkeit dass die Zinsen in 10 Jahren wieder über 2% liegen höher als 50% ein und würde daher eher zur längeren Zinsbindung von 15 Jahren tendieren, auch wenn der Zins dann geringfügig höher ist.
Was denkt ihr dazu? Was würdet ihr mir empfehlen? 
Meine Meinung: der Cashflow mit 50 Euronen brutto ist doch aktuell sehr gering und das mit der kleinen Stadt hat mich auch stutzig gemacht. Ich würde mir ein besseres Objekt suchen... Ich suche selbst und warte lieber auf ein besseres Objekt oder du verhandelt noch um den Kaufpreis nach unten zu kriegen. Ich würde als Investmentimmo immer 10 Jahre nehmen, da dann ein Verkauf möglich ist aktuell steuerfrei.
Meine Meinung: der Cashflow mit 50 Euronen brutto ist doch aktuell sehr gering und das mit der kleinen Stadt hat mich auch stutzig gemacht. Ich würde mir ein besseres Objekt suchen... Ich suche selbst und warte lieber auf ein besseres Objekt oder du verhandelt noch um den Kaufpreis nach unten zu kriegen. Ich würde als Investmentimmo immer 10 Jahre nehmen, da dann ein Verkauf möglich ist aktuell steuerfrei.
Ich wohne selbst im Umland dieser Stadt und möchte gerne hier vor Ort in eine Immo investieren, da ich hier das beste Netzwerk an Handwerkern, etc. habe.
Den Kaufpreis drücken werde ich definitiv noch versuchen, denke da ist noch Spielraum. Komme ich auf 212 k€ (entspricht dem durchschnittlichen Kaufpreis/m² in der Lage) und erhöhe die Miete auf 700€, wäre der Cashflow bei 10J Zinsbindung bei 100€/Monat.
@natman : Schaust du nur auf Cashflow oder was sind deine Kriterien, nach denen du eine Investmentimmo beurteilst?
Ich habe hier im Umkreis viele Objekte im Tracking und die mit höherer Rendite/Cashflow sind meist in schlechteren Stadtvierteln mit niedrigerer Kaltmiete/m² und dementsprechendem Klientel. Dachte mir vielleicht kann ich auf 0,5% Bruttorendite verzichten wenn ich dafür nicht so viel Stress mit den Mietern hab und die Immo auch in 10 Jahren noch was wert ist.
Zur Zinsbindung: Ein Aspekt könnte sein, ob du vor hast, haben könntest nach 10 Jahren zu verkaufen. Falls das eine Option wäre, würde das für die kürzere Laufzeit sprechen.
@kroete ich selbst suche nach einer ETW, um Erfahrung zu sammeln. Diese sollte die folgenden Kriterien mitbringen:
- Cashflow vor Steuern 150-200 Euro brutto p. Monat im Durchschnitt
- Keine Bruchbude und nicht Schickimicki, sondern halbwegs solide und ohne Problemmieter
Würde dann wenn die Wohnung halbwegs läuft und mein Vermieterwissen steigt die Objektzahl erhöhen, so dass langfristig in 10-15 Jahren ein Einkommen aus VuV von ca. 1000 netto entstehen kann. So zumindest die Idee ..
Ich hatte letztes Jahr auch länger überlegt ein Objekt zur Vermietung zu kaufen und auch Besichtigungen durchgeführt. Im diesem Zusammenhang habe ich mir auch eine Excel-Datei gebaut um die Rendite bzw. den Cashflow zu berechnen.
Du lässt leider zwei Aspekte außer Acht, die deinen Cashflow negativ beeinflussen und diesen sogar selbst bei 10a Zinsbindung und 2% Tilgung ins Negative (du zahlst also monatlich drauf) drücken.
1. Instandhaltung. Es werden immer wieder Reparaturen oder andere Arbeiten fällig. Die Instandhaltung kann nicht auf den Mieter umgelegt werden. Du schreibst kein Baujahr dazu, dann könnte man das besser einschätzen. Ich habe (recht geringe) 0,5 €/m²//Monat angenommen. Dies wären 40 € im Monat.
2. Steuer. Die Einnahme aus der Vermietung müssen versteuert werden. Das nicht umlagefähige Hausgeld, die gezahlten Zinsen, die Instandhaltung und die Abschreibung (Grundstücksgröße, -Wert und Anzahl der Parteien unbekannt) können von den Einnahmen abgezogen werden. Für die Abschreibungsgrundlage habe ich hier 80% der Kauf- + Nebenkosten angenommen. Die Steuerlast beträgt weitere 25 € im Monat.
Du hast also 65 € im Monat nicht berücksichtigt, die du noch zusätzlich zahlen musst. Der Cashflow ist mit 16 € negativ. Die netto-Gesamtrendite beträgt 1,8 %, die Brutto-Gesamtrendite 3,4 %, die Eigenkapitalrendite (anfangs) 24,0 %. Ich würde so ein Objekt nicht kaufen (und habe das investieren in weitere Immobilien auch sein lassen).
Das heißt nicht, dass das ein schlechtes Investment sein muss. Die Hoffnung liegt dann halt auf einer weiteren Wertsteigerung (gerade im Hintergrund einer höheren Inflation). Bzw. können auch andere Aspekte, z.B. wie @Natman Erfahrungen sammeln oder Immobilie für Kinder, Notfalllösung für einen selber, etc. eine Rolle spielen.
Hallo @dustin und @natman - danke für eure Kommentare! 
Das Objekt ist Baujahr 1999 und bei der Besichtigung ist mir derzeit kein Sanierungs-/Renovierungsbedarf aufgefallen. Natürlich werden da über die Jahre immer wieder Dinge zu tun sein. Derzeit sind Rücklagen von 20.000 € vorhanden, über das Hausgeld werden jährlich weitere 3000-4000 € von allen 8 Parteien eingezogen und der Rücklage zugeführt. @dustin meinst du die 40 €/Monat noch zusätzlich oder sind das die ~500 € p.a. die via Hausgeld eingezogen werden für diese Wohnung?
Bzgl. Steuern: die habe ich oben erwähnt, würden den Cashflow ggf. sogar um 30-35 € reduzieren, wobei das davon abhängt, wie hoch der Grundstücksanteil gewertet wird und wie hoch unser gemeinsamer Steuersatz in den Jahren ausfällt.
Mir geht es beim Immo-Invest ähnlich wie @natman darum, mit einem ersten Objekt Erfahrung als Vermieter zu sammeln und zu schauen ob das was für mich ist. Derzeit schieben meine Frau und ich ~10 k€/Quartal in ETFs und ich würde gerne a) diversifizieren und b) mit Fremdkapitalhebel arbeiten. Davon abgesehen könnte ich mir auch vorstellen in ~20 Jahren wenn die Kinder aus dem Haus sind in eine der dann erworbenen ETWs einzuziehen.
Das hier vorliegende Objekt ist aber als Alterswohnsitz nicht vollends geeignet, da im zweiten Stock und ohne Aufzug (dafür ein sehr ausladendes modernes Treppenhaus). Trotzdem hat es mir irgendwie zugesagt, da absolut ordentlich und gepflegt, in guter Lage und bei guter Vermietbarkeit, wenn auch nur für 3,6% brutto - die Objekte mit 5-6% Rendite sind quasi ausschließlich in Problemvierteln mit Sozialhilfeempfängern als Mieter. Ob ich so etwas als erstes Objekt zum Erfahrung sammeln möchte, weiß ich noch nicht so recht.. 
jetzt komme ich auch noch um die Ecke mit WEG-Bedenken. Hast du dir die Protokolle der letzten Eigentümeversammlungen mal zeigen lassen? Daraus kann man vielleicht ablesen, ob die WEG-Sondereigentümer zerstritten sind und nach jeder Versammlung da regelmäßig geklagt wird. Das wären ja auch noch Kosten, die die Rendite schmälern können. Ist selten aber wenn eine WEG richtig schön zerstritten ist, wird jeder Beschluss von der Minderheit angefochten.
Hausgeld/Instandhaltung:
Die Instandhaltungsrücklage welche mit dem Hausgeld abgeführt wird entspricht einem ansparen auf das Sparkonto der WEG (mit 0% Zinsen). Eine hohe Rücklage ist somit schlecht für deinen Cashflow da das Geld ungenutzt versauert. Wenn die Rücklage allerdings zu gering ist führt es dazu, dass Sonderumlagen eingezogen werden müssen (je nach anfallender Reparatur auch schon bis zu 5-stellig). Da die Zahlungsmoral/-Möglichkeit der anderen WEG-Teilnehmer nicht immer optimal ist, ist eine zu niedrige Rücklage auch nicht gut.
Die Kosten die tatsächlich angefallen sind, also der Rücklage entnommen worden, sind die Instandhaltungskosten und nur diese reduzieren deine Steuerlast entsprechend. Dafür kann man verschiedene Richtwerte ansetzen. 0,50 €/m²/Monat scheint mir bei diesem Beispiel ok (habe allerdings nur angelesenes, aber kaum praktisches Wissen dazu).
Ich habe für mich damals beschlossen gehabt für die Bewertung nur die geschätzten Instandhaltungskosten und nicht die Höhe der Rücklagenzuführung zu betrachten, bzw. großzügig angenommen, dass diese in etwa gleich und ein Unterschied vernachlässigbar ist.
Fremdkapitalhebel:
Dieser macht Immobilieninvestments in der Tat sehr attraktiv, da die Zinsen sich ja komplett steuerlich absetzen lassen, ist das Fremdkapital quasi geschenktes Geld. Je höher der Fremdkapitaleinsatz, desto höher die Rendite (und auch das Risiko). Weitere Renditesteigerungsmöglichkeiten sind eine geringere Tilgung, 110 % Finanzierung oder die Kaufnebenkosten vom Verkäufer bezahlen zu lassen (bei üblicherweise höherem Kaufpreis).
Bedenken muss man zum Einen allerdings, dass der Fremdkapitalhebel im Laufe der Zeit sinkt (und die Eigenkapitalrendite somit ebenfalls). Zum Anderen (und das wird oft nicht gut genug herausgestellt) ist die Eigenkapitalrendite in deinem Beispiel zwar bei anfänglich 24 %, jedoch gibt es quasi keinen Zinseszinseffekt, da nur die Tilgung des Kredites erfolgt und somit 1,1 % Zinsen gespart werden (positiver Cashflow, den man in Aktien stecken könnte, entsteht bei diesem Beispiel nicht und ist bei 2 % Tilgung auch bei rentableren Objekten eher in einer untergeordneten Größenordnung, wenn überhaupt vorhanden).
Das erinnert mich immer irgendwie an Riester-Verträge, die mit gaaanz tollen Förderquoten werben (xyz € Zuschuss vom Staat), aber auf Grund der schlechten jährlichen Verzinsung (selbst wenn man sonst geringe Kosten unterstellt) trotzdem über eine längere Laufzeit gnadenlos abloosen, da der Zinseszinseffekt einfach unglaublich mächtig ist...
Ihr könnt ein Darlehen >10 Jahre unabhängig von der Laufzeit immer nach 10 Jahren ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen. Im Verkaufsfall innerhalb der 10 Jahre ist eine Kündigung auch möglich, nur wird dann eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig.
Ich habe 15+ Jahre finanziert, da mir die langfristige Sicherung des Zinses wichtiger war und ich durch das gesetzliche Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren trotzdem flexibel bin.
Es wurde schon viel gesagt dazu aber was mMn auch noch wichtig ist, ist die Berechnung der Zinsen der letzten 5 Jahre bei 15J vs 10J. Für den Zeitraum der ersten 10J musst du den gleichen Zins ansetzen und wenn dann dein Gesamtzins bei 15J zB um 0,3% pro Jahr höher ist musst du dieses Premium auf die letzten 5 Jahre umschlüsseln. Dann werden aus 0,3% in echt gut und gerne mal 2-3 Mal so viel.
Ich persönlich hab bei all meinen Immokrediten 10J und kaufe vom dem gesparten Zins lieber ETFs Dass ist für mich das bessere Tool um auf Zinsänderungen zu reagieren.
Trotzdem hat es mir irgendwie zugesagt, da absolut ordentlich und gepflegt, in guter Lage und bei guter Vermietbarkeit, wenn auch nur für 3,6% brutto - die Objekte mit 5-6% Rendite sind quasi ausschließlich in Problemvierteln mit Sozialhilfeempfängern als Mieter.
Dieser Abschnitt ist für mich das Hauptproblem. Um ein Investment zu werden, würde ich keine Immo mit so niedriger Rendite akzeptieren. Die 3,6 brutto kriegst du mit REITs bei besserer Streuung sowieso, da nimmst du 6-10 REITs und fertig und das ist weniger Arbeit. Allerdings kannst du so keine Erfahrungen sammeln. Ein Objekt ohne schöne Küche (die dir nix bringt) und die DINKs können sich schnell was Eigenes suchen, da genug Geld. Ich suche nur ab 4,1% und nehme dafür etwas Entfernung in Kauf. Ich würde es nicht machen oder ordentlich den Kaufpreis runter-verhandeln.
Zur Verhandlung bei Immos hat der Dr. Roski ein gutes Video gemacht:
Er empfiehlt übrigens nur in Städten über 100k Einwohner als B&H zu investieren, da dort die Nachfrage höher ist. Er wirkt auf mich kompetent, macht aber auch einiges an Werbung für sich selbst und musste mit einem geliehenen Lambo rumgurken 
Fremdkapitalhebel:
Dieser macht Immobilieninvestments in der Tat sehr attraktiv, da die Zinsen sich ja komplett steuerlich absetzen lassen, ist das Fremdkapital quasi geschenktes Geld. Je höher der Fremdkapitaleinsatz, desto höher die Rendite (und auch das Risiko). Weitere Renditesteigerungsmöglichkeiten sind eine geringere Tilgung, 110 % Finanzierung oder die Kaufnebenkosten vom Verkäufer bezahlen zu lassen (bei üblicherweise höherem Kaufpreis).
Bedenken muss man zum Einen allerdings, dass der Fremdkapitalhebel im Laufe der Zeit sinkt (und die Eigenkapitalrendite somit ebenfalls). Zum Anderen (und das wird oft nicht gut genug herausgestellt) ist die Eigenkapitalrendite in deinem Beispiel zwar bei anfänglich 24 %, jedoch gibt es quasi keinen Zinseszinseffekt, da nur die Tilgung des Kredites erfolgt und somit 1,1 % Zinsen gespart werden (positiver Cashflow, den man in Aktien stecken könnte, entsteht bei diesem Beispiel nicht und ist bei 2 % Tilgung auch bei rentableren Objekten eher in einer untergeordneten Größenordnung, wenn überhaupt vorhanden).
Dass sich die Eigenkapitalrendite auf die eingesetzten Kaufnebenkosten über die Zeit verringert ist klar, aber trotzdem erscheint es mir noch lukrativ mit 100% Fremdkapital zu arbeiten. Meine vereinfachte Rechnung Depot vs. besprochene Wohnung sieht so aus:
Bin ich da in der Mittagspause einem Denkfehler aufgesessen? 
-> Das Depot wird anfangs mit den 20 k€ gefüttert, die bei der Wohnung als Kaufnebenkosten anfallen würden. Über die Jahre verzinst sich das Depot nach Steuer mit 4% (Inflation habe ich bei beiden Varianten außen vor gelassen, da ich davon ausgehe die Miete an die Inflation anzupassen und dass auch der Immo-Wert mind. die Inflation ausgleicht).
- Bei der Immo gibt es den (mickrigen) monatlichen Cashflow und die vom Mieter geleistete Tilgung von 2% p.a.
Wenn ich dann nach 10 Jahren den Strich drunter ziehe, habe ich im Depot aus 20 k€ etwa 30 k€ gemacht. Bei der Immo sind die anfänglichen 20 k€ KNK weg und dafür stecken in der Immo 47 k€ EK und ich habe knapp 2 k€ unter'm Kopfkissen von dem mickrigen monatlichen Cashflow. Bekomme ich die Immo also nach 10 Jahren wieder für 225 k€ weiter verkauft, gehe ich mit knapp 50 k€ aus der Sache raus. Das sind 20 k€ mehr als beim Depot. Durch ggf. Leerstand, Sonderumlagen wegen größerer Sanierungen, etc. wird dieser Abstand in der Realität schrumpfen, aber trotzdem ist das doch ein deutliches Plus. Liege ich da irgendwo falsch oder übersehe ich was?
@natman
Das deckt sich auch mit meinen eigenen Erfahrungen/Schlussfolgerungen
- Möglichst viel Fremdkapital um möglichst wenig eigenes Kapital zu binden (bei entsprechend guten weiteren Einkommen, z.B. aus Angestelltenjobs)
- Der Cashflow ist bei akzeptablen Objekten im besten Fall = null oder leicht negativ
- Nur bei problematischen Objekten ist er positiv (in meiner Gegend bis max. 200 €/Monat je 200.000 € Investsumme, dann aber meist mit mind. einem Damoklesschwert, üblicherweise Brandschutz und/oder Legionellen)
- Die rechnerisch hohe Eigenkapitalrendite hat leider nur einen schlechten Zinseszinseffekt nämlich der des Darlehens
--> Damit sich (in der aktuellen Marktsituation) das Investment wirklich lohnt ist ein Inflationsausgleich bzw. besser Wertsteigerung nötig. Dies ist auch der Grund für die wichtigsten drei Fakten beim Immobilienerwerb: Lage, Lage, Lage
Er empfiehlt übrigens nur in Städten über 100k Einwohner als B&H zu investieren, da dort die Nachfrage höher ist.
Klingt logisch, vor allem in dicht besiedelten Bundesländern. Allerdings gibt's hier im Umkreis von 50 km nur eine "Großstadt" mit 150-200k Einwohner und eine handvoll Städte mit 30-50k Einwohnern. Und da ich auch an Landflucht und Verstädterung glaube, konzentriere ich mich auf die handvoll Städte hier.