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Immokredit Tilgungsrate senken -> freien Betrag investieren

mina
 mina
(@mina)
Verdienter Freiheitskämpfer

Wir haben letzes Jahr einen relativ guenstigen Kredit mit 330 TEUR und 5% anfaenglicher Tilgung zu 0,52 % effektiv aufgenommen. Das waeren 1518 EUR im Monat, die an die Bank gehen. Bei der Inflation und den aktuellen Markt juckt es mich natuerlich die Rate auf das Minimum zu reduzieren und den freien Betrag zu investieren. Das ist wohl 3x in der Laufzeit kostenlos moeglich, wobei ich das Kleingedruckte nicht genau gelesen habe.

Der Gedanke ist sehr attraktiv, jedoch hasse ich es psychologisch so hohe Schulden zu haben. Theoretisch waere auch genug Geld da den Kredit nach Ende der Laufzeit komplett zu tilgen, aber wenn der Markt bis dahin immer noch vor sich hinduempelt, tut es natuerlich weh die Aktien zu verkaufen. Auf der anderen Seite kann ich mir fast nicht vorstellen, dass man innerhalb von 8,5 Jahren an der Boerse nicht mal die 0,52 % p.a. zu verdienen.

Habt ihr Gedanken in diese Richtung?

Zitat
Themenstarter Veröffentlicht : 21. September 2022 21:24
Natman mag das
Robi
 Robi
(@robi)
Freiheitskämpfer Silber

Ist das

Veröffentlicht von: @mina

genug Geld da den Kredit nach Ende der Laufzeit komplett zu tilgen

in Aktien angelegt? Falls ja ist genau genommen nicht 100% sicher genug Geld da, um den Kredit nach der Laufzeit komplett zu tilgen.

Wie hoch ist denn die Beleihung auf die Immobilie mit den 330t€?

Nach den 8,5 Jahren sind bei den angegebenen Werten von den 330t noch etwa die Hälfte übrig. Wenn du nur 1000 Euro im Monat zurückzahlst, hast du eine Restschuld von ca. 225t€. Die 500€ Differenz monatlich angelegt werden in den 8,5 Jahren zu 60t€ bei angenommenen 4% im Jahr.

-> Macht also das Kraut nicht wirklich fett.

Ich würde es nicht machen.

AntwortZitat
Veröffentlicht : 22. September 2022 08:27
ziola mag das
Dustin
(@dustin)
Verdienter Freiheitskämpfer

Hallo Mina,

ich sehe das ganze etwas pragmatischer. Bei dem ersten Immokredit will man das ganze noch schnell tilgen, aber aus eigener Erfahrung kann ich sagen, dass sich ab dem 2. Kredit schon eine wesentlich nüchternere Betrachtungsweise einstellt.

Insgesamt hängt die Entscheidung auch von weiteren (von dir nicht genannten) Parametern ab, wie z.B.
- Höhe der Beleihung der Immobilie (120 % Finanzierung?)
- Sicherheit der Einkommen (selbstständige Staubsaugervertreter?)
- erwartete Entwicklung der Einkommen (nach dem 5. Kind nur noch ein Verdiener?)
- weiteres Vermögen (All-In GameStop?)
- euer Alter (kurz vor Regelaltersrente?)

Wenn man man von einer Beleihung Feuer frei ;-)
Zumal das Risiko ja noch nicht mal darin besteht, mit Verlust verkaufen zu müssen, sondern nur die Anschlussfinanzierung (die ihr wahrscheinlich eh machen würdet) für einen etwas höheren Betrag abzuschließen.

Vielleicht wäre ein gangbarer emotionaler Weg ja auch, nicht auf die minimale Tilgung zu reduzieren (bei uns wären das 1 %), sondern z.B. auf 2 %. Das wären dann monatlich immernoch 825 € mehr zum investieren.

Diese würden in den nächsten 8,5 Jahren würden diese bei 4,5 & (5 % Aktien - 0,52 % Kreditzins) etwas über 18.000 € an Erträgen bringen. Im Endeffekt schon mehr als 5 % der Kreditsumme geschenkt. Wenn ihr das bis zum Ende des Immobilienkredits durchzieht durch den Zinseszins-Effekt entsprechend mehr...

Wir persönlich haben unsere Tilgung auf 2% begrenzt (95% Finanzierung aus 2020) und investieren dafür mehr am Aktienmarkt, aber es ist natürlich eure eigene Entscheidung.

AntwortZitat
Veröffentlicht : 22. September 2022 21:04
Natman mag das
mina
 mina
(@mina)
Verdienter Freiheitskämpfer
Veröffentlicht von: @dustin

Hallo Mina,

ich sehe das ganze etwas pragmatischer. Bei dem ersten Immokredit will man das ganze noch schnell tilgen, aber aus eigener Erfahrung kann ich sagen, dass sich ab dem 2. Kredit schon eine wesentlich nüchternere Betrachtungsweise einstellt.

Insgesamt hängt die Entscheidung auch von weiteren (von dir nicht genannten) Parametern ab, wie z.B.
- Höhe der Beleihung der Immobilie (120 % Finanzierung?)
- Sicherheit der Einkommen (selbstständige Staubsaugervertreter?)
- erwartete Entwicklung der Einkommen (nach dem 5. Kind nur noch ein Verdiener?)
- weiteres Vermögen (All-In GameStop?)
- euer Alter (kurz vor Regelaltersrente?)

Wenn man man von einer Beleihung Feuer frei ;)
Zumal das Risiko ja noch nicht mal darin besteht, mit Verlust verkaufen zu müssen, sondern nur die Anschlussfinanzierung (die ihr wahrscheinlich eh machen würdet) für einen etwas höheren Betrag abzuschließen.

Vielleicht wäre ein gangbarer emotionaler Weg ja auch, nicht auf die minimale Tilgung zu reduzieren (bei uns wären das 1 %), sondern z.B. auf 2 %. Das wären dann monatlich immernoch 825 € mehr zum investieren.

Diese würden in den nächsten 8,5 Jahren würden diese bei 4,5 & (5 % Aktien - 0,52 % Kreditzins) etwas über 18.000 € an Erträgen bringen. Im Endeffekt schon mehr als 5 % der Kreditsumme geschenkt. Wenn ihr das bis zum Ende des Immobilienkredits durchzieht durch den Zinseszins-Effekt entsprechend mehr...

Wir persönlich haben unsere Tilgung auf 2% begrenzt (95% Finanzierung aus 2020) und investieren dafür mehr am Aktienmarkt, aber es ist natürlich eure eigene Entscheidung.

Genau diese Rechnung ist ja das rationale und ich sage mir, das koennte man mitnehmen. So ganz rational ist es nicht 5 % bei so einen niedrigen Zinssatz zu tilgen.

Um den Beleihungswert sorge ich mich nicht, da allein der Wert des Bodens ueber Bodenrichtwert deutlich hoeher als der Kredit ist. Ich hoffe, dass der Wert des Hauses auch in 2031 nicht unter den Bodenrichtwert von 2022 sinkt.

Was mir noch Bedenken macht, ist, dass wir evt. keinen Kredit mehr kriegen ohne feste Arbeit. Und unser Ziel ist es keine feste Arbeit zu brauchen. Dann muss man auf einen Schlag eine recht große Summe mit Depotverkaeufen realisieren.

AntwortZitat
Themenstarter Veröffentlicht : 22. September 2022 23:06
mina
 mina
(@mina)
Verdienter Freiheitskämpfer
Veröffentlicht von: @robi

Ist das

Veröffentlicht von: @mina

genug Geld da den Kredit nach Ende der Laufzeit komplett zu tilgen

in Aktien angelegt? Falls ja ist genau genommen nicht 100% sicher genug Geld da, um den Kredit nach der Laufzeit komplett zu tilgen.

Wie hoch ist denn die Beleihung auf die Immobilie mit den 330t€?

Nach den 8,5 Jahren sind bei den angegebenen Werten von den 330t noch etwa die Hälfte übrig. Wenn du nur 1000 Euro im Monat zurückzahlst, hast du eine Restschuld von ca. 225t€. Die 500€ Differenz monatlich angelegt werden in den 8,5 Jahren zu 60t€ bei angenommenen 4% im Jahr.

-> Macht also das Kraut nicht wirklich fett.

Ich würde es nicht machen.

Das ist korrekt, wenn der Wert des Depots ins bodenlose faellt, dann waere nicht mehr genug Geld da um den Kredit komplett zu tilgen. Ich wuesste auch nicht wie sich das anfuehlt bei -70% Aktien zu verkaufen Unamused , wahrscheinlich nicht so gut.

AntwortZitat
Themenstarter Veröffentlicht : 22. September 2022 23:11
Robi
 Robi
(@robi)
Freiheitskämpfer Silber
Veröffentlicht von: @dustin

Tilgung auf 2% begrenzt (95% Finanzierung aus 2020)

Solche Konditionen sind mittlerweile Geschichte, außer du kannst weitere abbezahlte Immos als Sicherheit bieten. Selbst dann wird es schwierig, ich habe es probiert.

Veröffentlicht von: @mina

Ich hoffe, dass der Wert des Hauses auch in 2031 nicht unter den Bodenrichtwert von 2022 sinkt.

Ist halt die Frage wie sich eure Region entwickelt...

AntwortZitat
Veröffentlicht : 23. September 2022 07:41
Natman
(@natman)
Freiheitskämpfer Gold
Veröffentlicht von: @robi

Solche Konditionen sind mittlerweile Geschichte, außer du kannst weitere abbezahlte Immos als Sicherheit bieten. Selbst dann wird es schwierig, ich habe es probiert.

Veröffentlicht von: @

Bei mir ging das Mitte August bei 2 kleinen  Immobilien (1/3 Wohnung und verpachteter Garten) mit groben Wert von 115k und kleinem.Cashflow. 2% Tilgung 

AntwortZitat
Veröffentlicht : 23. September 2022 07:52
Robi
 Robi
(@robi)
Freiheitskämpfer Silber

@natman Dann lag es bei uns am zu hohen Wert der neuen Immo (1,4mio) in Vergleich zur "Sicherheits-Immo" (ca. 0,75mio).

Tilgst du nur mit 2%? Das hatten sie bei uns auch ausgeschlossen.

AntwortZitat
Veröffentlicht : 23. September 2022 08:51
Natman mag das
Natman
(@natman)
Freiheitskämpfer Gold

@robi diese Immo ist ja nur ca 160k "wert" und ich habe nur 121k Schulden aufgenommen. Ich tilge nur mit 2% und wollte v.a. einen monatlichen Brutto-Cashflow haben. Die Restschuld kann ich zu FIRE dann per Überweisung bezahlen, doch Sondertilgung machen oder sie verkaufen/verschenken, alle Optionen offen.

 

AntwortZitat
Veröffentlicht : 23. September 2022 09:27
Robi
 Robi
(@robi)
Freiheitskämpfer Silber
Veröffentlicht von: @natman

160k "wert" und ich habe nur 121k Schulden aufgenommen

Das ist ja "nur" eine 75% Finanzierung. Das hätte unsere Bank auch mitgemacht. Wollte (und konnte) aber nicht so viel Eigenkapital einbringen. Unser Haus als zusätzliche Sicherheit wurde nicht akzeptiert, die Bank wollte Cash sehen.

AntwortZitat
Veröffentlicht : 23. September 2022 09:38
Natman mag das
mina
 mina
(@mina)
Verdienter Freiheitskämpfer
Veröffentlicht von: @robi

@natman Dann lag es bei uns am zu hohen Wert der neuen Immo (1,4mio) in Vergleich zur "Sicherheits-Immo" (ca. 0,75mio).

Tilgst du nur mit 2%? Das hatten sie bei uns auch ausgeschlossen.

Ist das eine Immobilie zur Vermietung oder Eigennutzung? Wie planst du nach Ende der Zinsbindung weiter?

Bei uns habe ich Zinsen bis 5% durchgespielt, die nach Ende der Zinsbindung gelten. Sollten die Zinsen ueber 5 % sein, wuerde ich ueberlegen die 160 TEUR auf einmal zu bezahlen.

AntwortZitat
Themenstarter Veröffentlicht : 23. September 2022 18:08
Natman mag das
Natman
(@natman)
Freiheitskämpfer Gold

@mina nein die Immo hat 181k gekostet und ist laut Bank 160k wert. Sie ist eine reine Investmentimmo, ist vermietet und generiert ab Okt / Nov 760 Euro brutto pro Monat. Einen genauen Plan zur Ende der Zinsbindung habe ich nicht. Es kommt bei uns auf viele Parameter an. Der grobe Plan ist, dass ich ab 2036/2037 zur Ende des Kredits FIRE starten möchte. Ob dies noch mit einem Angestelltenjob (Teilzeit) sein wird oder ohne oder ich den Cashflow brauche, kann ich derzeit nicht sagen.

Außerdem erwarten wir ein großes Erbe, auch mit Immos, das war meine Hauptmotivation, jetzt die Immo zu kaufen, um bei der Vermietung mehr Erfahrung zu gewinnen. Also würde ich grob sagen: wenn der Restbetrag nicht weg tut, abbezahlen und sonst bei Kreditzinsen <= 3% eher finanzieren. 

AntwortZitat
Veröffentlicht : 23. September 2022 21:38