Hallo Freiheitskämpfer,
die 10 Jahres-Frist meiner abbezahlten und vermieteten Eigentumswohnung läuft aus. Die Mieterin zieht aus. Neben der Wohnung gibt es ein Portfolio mit ETFs. Eigentumswohnung verkaufen und in ETFs umschichten oder Eigentumswohnung behalten und nur Überschuss in ETFs investieren? Wie ist eure Meinung? 😉
Lg
learning
Hi @learning, meine Inputs sind:
- Hast du Bock auf die Vermietung und den Faktor Mensch unabhängig von der Rendite?
- ETW leer verkaufen ist immer besser als mit Mieter. Zweitens ist die Frage:
Gibt es Probleme im MFH oder auch Themen, die dir nicht passen? Dann würde ich eher verkaufen. - Ich persönlich bin pro Wertpapiere / ETFs und finde, dass Vermieten hat sehr viele Regularien und ist ein Klumpenrisiko. Ich habe allerdings einen Bias, weil ich als Vermieter schon mit einem Mieter großen Ärger gehabt habe.
Hallo Freiheitskämpfer,
die 10 Jahres-Frist meiner abbezahlten und vermieteten Eigentumswohnung läuft aus. Die Mieterin zieht aus. Neben der Wohnung gibt es ein Portfolio mit ETFs. Eigentumswohnung verkaufen und in ETFs umschichten oder Eigentumswohnung behalten und nur Überschuss in ETFs investieren? Wie ist eure Meinung? 😉
Lg
learning
Hi.
Daten würden bei der Entscheidungsfindung deutlich helfen:
- Was ist der Marktwert Deiner Wohnung und wie hoch ist die erzielbare Miete?
- Wie ist der Ausblick der Region also z.B. Wolfsburg / Stuttgart oder Berlin / Alpenvorland?
- In welchem Lebensabschnitt bist Du? Das heißt, hast Du noch länger ein hohes Arbeitseinkommen, wodurch Du Renovierungskosten, Abschreibung + Kredite absetzen könntest oder nicht?
Dann zu den Soft Fakts:
- Hast Du generell Interesse daran Vermieter zu sein oder nervt es Dich jeden Tag?
- Willst Du in der Region wohnen bleiben oder planst Du einen Umzug?
- Hast Du Kinder, die später einmal in der Wohnung wohnen oder Sie erben wollen oder nicht?
- Wie viel Erfahrung hast Du generell bezüglich der Alternative Aktienmarkt?
- Drehst Du emotional durch, wenn der Aktienmarkt zwischendurch 30-50% crasht oder läßt Dich das emotional kalt (so ein Crash findet min. einmal pro Dekade statt, siehe 2003, 2008, 2020, 2022).
- Kannst Du damit leben, dass Du bei allen Entscheidungen für alle ersichtlich inkl. aller Deinr Fehler komplett selbst verantwortlich bist? Der Aktienmarkt kümmert sich nicht um Deine Gefühle. Als Vermieter können auch Mieter, Gesetzgeber oder Rezession in Deutschland als Schuldige vor anderen (oder Dir selbst) herhalten.
Ich als Beispiel hätte absolut keine Lust darauf, Immobilien in Deutschland zu vermieten.
Alles in mir sträubt sich dagegen (Regolatorien, politischer Spielball, Mieterverhalten, Organisieren von Dingen in der Offline Welt bei der ich von Anderen abhängig bin, lokaler Anker).
Dafür habe ich sehr großes Interesse am Aktienmarkt. Ich freue mich auch nach 25 Jahren noch darauf, täglich die einzelnen Märkte und Stimmungen zu checken und über die zukünftige Entwicklung & meine passende Portfolioausrichtung nachzudenken.
Ich kann alle Vorgänge selbst online erledigen und ich bin von niemandem dabei abhängig. Ich bin komplett alleine verantwortlich.
Alles dabei passt einfach zu mir.
Schönen Tag
Vielen Dank für euren schnellen Input. Eure Fragen beziehe ich gern in meine Abwägung mit ein.
Natman:
- Hast du Bock auf die Vermietung und den Faktor Mensch unabhängig von der Rendite?
- Nein
- Nein
- ETW leer verkaufen ist immer besser als mit Mieter. Zweitens ist die Frage:
Gibt es Probleme im MFH oder auch Themen, die dir nicht passen? Dann würde ich eher verkaufen.- aktuell alles easy, aber das kann sich bekanntlich schnell drehen. z.B. wenn der Hausverwalter unzuverlässig ist
Zu Maschinist:
- Was ist der Marktwert Deiner Wohnung und wie hoch ist die erzielbare Miete?
- ca. Wert 90.000 €, Miete 500,00 € kalt.
- Wie ist der Ausblick der Region also z.B. Wolfsburg / Stuttgart oder Berlin / Alpenvorland?
- Einwohner ca. 40.000, größte Stadt im Kreis mit guter Anbindung, daher tendenziell stetiger Zufluss und gleichzeitig wenig Neubau
- In welchem Lebensabschnitt bist Du? Das heißt, hast Du noch länger ein hohes Arbeitseinkommen, wodurch Du Renovierungskosten, Abschreibung + Kredite absetzen könntest oder nicht?
- bis zum Rentenalter sind es noch ca. 30 Jahre : ), da die Wohnung schuldenfrei ist, zugleich nur Renovierung und Abschreibung absetzbar
Dann zu den Soft Fakts:
- Hast Du generell Interesse daran Vermieter zu sein oder nervt es Dich jeden Tag?
- Nein, notwendiges Übel
- Willst Du in der Region wohnen bleiben oder planst Du einen Umzug?
- verankert ; )
- Hast Du Kinder, die später einmal in der Wohnung wohnen oder Sie erben wollen oder nicht?
- Nein, wenn nur als Vermögenswert
- Wie viel Erfahrung hast Du generell bezüglich der Alternative Aktienmarkt? Drehst Du emotional durch, wenn der Aktienmarkt zwischendurch 30-50% crasht oder läßt Dich das emotional kalt (so ein Crash findet min. einmal pro Dekade statt, siehe 2003, 2008, 2020, 2022).
- Erfahrung gibt es erst nach 2008. Danach waren Rücksetzer kein Problem. Fraglich ist, ob es auch wirklich so bleibt, wenn es das gesamte Vermögen umfasst.
- Kannst Du damit leben, dass Du bei allen Entscheidungen für alle ersichtlich inkl. aller Deinr Fehler komplett selbst verantwortlich bist? Der Aktienmarkt kümmert sich nicht um Deine Gefühle. Als Vermieter können auch Mieter, Gesetzgeber oder Rezession in Deutschland als Schuldige vor anderen (oder Dir selbst) herhalten.
- Es ist ein klassisches 70:30 Portfolio + etwas Gold. Einzelaktien kaufe ich nicht.
Im Ergebnis ist Vermieter sein nicht meine Leidenschaft. Bei der Immobilie wird man einen wirtschaftlichen Crash wenigstens nicht gleich spüren; es sei denn, man möchte da gerade verkaufen. Wahrscheinlich ist mein wichtigster Pro-Immobilien-Argument das persönliche Sicherheitsgefühl mit einem Direktinvestment in eine Immobilie das Vermögen zu diversifizieren.
Ich bin bei dem Thema etwas hin- und hergerissen:
Ich besitze aktuell ein Portfolio aus neun Wohnungen, einer Gewerbeeinheit sowie einem Aktien- und ETF-Depot.
Die Wohnungen verteilen sich auf zwei Mehrfamilienhäuser und eine eigengenutzte Eigentumswohnung, die Gewerbeeinheit befindet sich in einem der Mehrfamilienhäuser. Sämtliche Immobilien sind schuldenfrei. Das Aktien- und ETF-Depot macht etwa 30 % meines Gesamtvermögens aus, liefert aber rund 50 % der Gesamtrendite.
An den Mehrfamilienhäusern halte ich 100 % der Anteile und kann alle Entscheidungen allein treffen, sodass ich – abgesehen von Verwaltung und Mieterwechsel – über weite Strecken meine Ruhe habe. Die einzelne Eigentumswohnung belastet mich dagegen zunehmend, weil ich mich den Beschlüssen der Gemeinschaft unterordnen muss. Je näher ich der finanziellen Freiheit komme, desto weniger gefällt mir dieser Umstand.
Aktuell denken wir darüber nach, ein neues Haus zu bauen und die Eigentumswohnung künftig zu vermieten. Emotional hänge ich stark an der Wohnung, denn wir leben hier seit fast 20 Jahren. Gleichzeitig kann ich im Moment noch nicht genau abschätzen, wie wir das am Ende konkret lösen werden.
Aus meiner persönlichen Erfahrung würde ich dir rational dazu raten, langfristig nur Immobilien zu halten, bei denen du die Stimmmehrheit in der Eigentümerversammlung hast. Unter Diversifikationsgesichtspunkten bin ich außerdem sehr froh, Einkommensströme zu haben, die nicht ausschließlich vom Kapitalmarkt abhängen.
Bei dem angegebenen Verhältnis von Marktwert und Kaltmiete hättest Du sicher kein Problem, die Wohnung schnell zu verkaufen, sofern der Zustand des Hauses und die Höhe der Rücklagen nicht desolat sind. Das Verhältnis Marktwert zu Kaltmiete spricht eher dafür, dass auf mindestens einer der Seiten noch was geht.
Spannend wäre für mich auch die Frage nach der laufenden Rendite unter Einbeziehung aller gegenläufigen Kosten inkl. Einkommenssteuer. Private Vermietung ist über längere Zeiträume betrachtet oft ein Verlustgeschäft. Wenn das hier so ist, würde ich verkaufen.
Ebenfalls relevant wäre für mich die Frage, wie hoch der laufende Cashflow aus der Vermietung im Verhältnis zu Deinen weiteren Einnahmeströmen ist, insb. denen die nicht aus Deinem Hauptjob kommen. Damit kann man Aufwand/Nutzen ebenfalls ganz gut für sich einordnen.
Zudem wäre für mich für die Entscheidungsfindung der Anteil der vermieteten Immobilien am Gesamtvermögen relevant und die Frage, ob Du noch eine selbstbewohnte Immobilie vor Ort hast. Liegt der Anteil über 30%, wäre mir persönlich das zu hoch.
Alle Kennzahlen zusammen werden Dir am Ende das Dilemma aber nicht lösen, dass Dein Bauch vielleicht etwas anderes sagt als Dein Kopf.
Dazu noch ein Gedanke: Wenn der Aktienmarkt crasht, spürst Du das weder bei einem Invest in die Immobilie noch bei einer Tagesgeldeinlage unmittelbar. Der Unterschied zwischen diesen beiden Anlagen liegt insb. in der Verfügbarkeit (pro Tagesgeld) und der Rendite (hoffentlich pro Immobilie).
Ich würde die Wohnung nur halten, wenn Haus und Rücklagen in gutem Zustand sind, die Rendite über 3% liegt (oder mit Neuvermietung dorthin gebracht werden kann) und das Verhältnis Cash/Immobilien/Aktien in meiner persönlichen Wohlfühlzone läge.
Vielen Dank für eure Beratung. Im Ergebnis habe ich mich für behalten entschieden. Am Ende hat die gefühlte Diversifikation den Unterschied gemacht.