Das ist zwar immer noch deutlichst unterhalb der aktuellen Inflationsrate aber zusammen mit einer 2% Tilgung muss damit bei aktuellem Kreditabschluss jährlich 4,6% des Leihbetrags als negativer Cashflow zur Bank fließen.
(1M Leihsumme gleich (2+2,6%) = 46.000 Euro pro Jahr an Zins plus Tilgung).
In meiner hippen B-Stadt sehe ich aktuell 1M plus Einfamilienhäuser, die im letzten Jahr noch zügig verkauft wurden nun erstmalig inseriert, ohne dass sich etwas tut.
10 Jährige Zinssätze nun bei durchschnittliche 2,75% / Bauzinsen mit 15 Jahren Laufzeit erstmals seit 2014 bei 3%.
Hallo, ich habe jetzt nicht den Thread durch gelesen aber habe gestern ein paar ganz nützliche Informationen bekommen zum Thema Baufinanzierung, die ich gerne hier diskutieren möchte:
Ausgangslage: - letztes Jahr ein Haus gekauft mit 1,44% Zinsen, Laufzeit 30 Jahre, Zinsbindung 15 Jahre
Jetzt hat mein Banker Freund mir einen Tipp gegeben, dass zum aktuellen Zeitpunkt tatsächlich Bausparpläne wieder zu den aktuellen LBS Konditionen Sinn ergeben, was ich mir prompt ausgerechnet habe.
Wenn ich meine jetzige Tilgung im Annuitätendarlehen in ein Bauspardarlehen (1,8% Zinssicherung in 15 Jahren) umwandle, zahle ich sozusagen die nächsten 14 Jahre einen festen Zinssatz im Jahr. Das ist natürlich deutlich teurer als das normale Annuitätendarlehen. Gleichzeitig spare ich die aktuelle Tilgung in den Bausparvertrag ein, löse nach der Zinsbindung das Darlehen ab bzw. packe das Bausparvemögen in den Kredit rein und komme tatsächlich auf einen ähnlichen Restbetrag wie im Annuitätendarlehen. Für die Anschlussfinanzierung würde ich mir entsprechend ein Darlehen jetzt sichern können zu 1,8% was ich in 14 Jahren in Anspruch nehmen kann.
Meine Rechnung zeigt mir, dass die Anschlussfinanzierung in 15 Jahren beim Annuitätendarlehen unter 2,5% betragen muss, damit sich der Bausparvertrag NICHT lohnt. Ist der Zinssatz über 2.5% in meinem Falle, lohnt sich der Umstieg auf Bauspar deutlich.
Was ist eure Meinung dazu? Gibt es hier Banker, die mir vielleicht einen Denkfehler aufzeigen können?
Vielleicht ist das umschwenken in einen Bausparvertrag für einige hier ebenfalls eine Überlegung wert, die ihr mit eurem Banker besprechen könnt, sofern die Konditionen nicht ebenfalls drastisch angezogen sein sollten.
Ich habe seit vielen Jahren einen Bausparer den ich auch auch fast so lange verflucht habe, wegen der geringen Zinsen und dem dort geparktem Geld. Seit paar Monaten ist er auf einmal wieder attraktiv, weil die garantierten Zinsen jetzt wieder unterhalb dem Markt liegen (1,7% im Bausparer vs. 3% am Markt). Bis meine nächste Refinanzierung ansteht dauert noch etwas bis 2028, aber es gibt zumindest etwas Sicherheit weil ich mit dem bestehenden Bausparer ca. 60% der noch ausstehenden Restschuld abdecken kann. Wer hätte das gedacht, dass Bausparer nochmal im Kommen sind ;-)
Zu Deiner Rechnung: Grob überschlagen, scheint das von der Rechnung zu passen. Du tauscht 1,44% Zins gegen 1,8% und verzichtest auf Tilgung die ersten Jahre. Dafür sicherst Du dir 1,8% auch für die Laufzeit im Jahr 15-30. Leider weiß im Moment niemand wie der Zins sich entwickeln wird. Wenn Du auf Sicherheit setzt, kann das ein sinnvoller hedge sein.
Hast Du in Deiner Rechnung schon Abschlusskosten dabei? Das kann bei einem Bausparer teuer werden (bspw. 1% der Gesamtsumme), dazu teils jährliche Gebühren. Evtl. verschiebt das die Rechnung nochmal, vor allem wenn Du einen Barwert anschaust, da dadurch mehr Kosten im hier und jetzt anfallen.
Als wir 2014 unsere Wohnung gekauft haben, habe ich mich auch mit dem Thema Bausparen auseinandergesetzt. Insgesamt konnte mich der Bausparer nicht überzeugen. Viele Punkte sind auch immer noch gültig, aktuelle Werte für den LBS Bausparer Home L (Hessen und Thüringen) sind in Klammern dahinter.
1. Hohe versteckte Kosten: Abschlussgebühr, Agio, Jahresgebühr (1,6 % Abschlussgebühr auf die Gesamtsumme, 1 % Agio auf die Kreditsumme, 12 €/Jahr Gebühr während der Sparphase)
2. Unseriöses Erscheinen durch Werbung mit niedrigem festen Sollzins, bei deutlich höherem effektiven Jahreszins (1,59 % fester Sollzins zu 2,1 % effektiver Jahreszins)
3. Relativ hohe monatliche Rate, so dass man schlechter nebenbei noch am Aktienmarkt investieren kann (über 5,2 % Zins + Tilgung, bei deinen Angaben seid ihr allerdings auch schon sportlicher unterwegs mit 2,5 % Tilgung und 1,8 % Zins, so dass der Unterschied nicht mehr allzu groß ist...)
4. Zuteilungsreife nicht gesichert. Der Bausparer lohnt sich umso mehr, je früher er zugeteilt wird und je eher die Rückzahlungsphase beginnt. Hier kann es allerdings zum schlechten Timing kommen und eine teure Zwischenfinanzierung über die gesamte Kreditsumme für z.B. ein halbes Jahr notwendig sein (zusätzlich zu den zu leistenden Einzahlungen in den Bausparer)
5. Zwar längere Sicherheit, allerdings auch mehr an der Backe falls sich die Pläne ändern und man z.B. frühzeitig verkaufen möchte/muss (Lebenssituation hat sich geändert (fire in Portugal, Scheidung, schwere Krankheit,...)
Mich haut das alles nicht von Hocker. Nach 15 Jahren hast du auch nur noch 56 % der Schulden und kannst, durch Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren, dir 5 Jahre lang den Kreditmarkt anschauen und dir gute Zinsen sichern, wenn man noch forward-Darlehen in Betracht sieht sogar 7 Jahre lang.
Natürlich kann sich finanziell ein Bausparer lohnen. Es ist wohl eher ne Typfrage, ob man eher die Sicherheit oder die Chance sucht. ;-)
haha nein Leute, mein bester Freund ist Leiter der Immobilienkreditabteilung, da habe ich noch einmal etwas andere Möglichkeiten was Provision, Abschlussgebühr etc. angeht.
Der möchte mir auch keinen Verkaufen, er hat das selbst für sich umgestellt, weil er da mehr Vorteile sieht als Nachteile und es kam aus der Diskussion heraus. Wir reden öfters (ich Aktien er Immobilien) über verschiedene Strategien und da dachte ich mir das diskutiere ich hier mal durch, weil ich kein Immobilienexperte bin
Danke für eure Meinungen und Anregungen! Genau das habe ich mir erhofft.
Ich habe den Eindruck, dass die Häuser zu den alten horrenden Preisen zumindest schon mal seit 4 Wochen online sind und kein Mensch kauft. Jetzt muss die Angebotsseite langsam realisieren, dass die goldenen Zeiten vorerst vorbei sind und man durch ein Erbe eines kernsanierungsbedürftigwn Hauses kein Millionär mehr wird. Die Frage ist wie lange es dauert bis sie es realisieren. Und wieviele Leute noch zu viel auf dem Tagesgeld haben und schnell das Geld in Immobilien parken wollen. Wie ist eure Meinung? Grüße Windsurfer
AntwortZitat
Themenstarter Veröffentlicht : 13. Juni 2022 07:52
Ich habe den Eindruck, dass die Häuser zu den alten horrenden Preisen zumindest schon mal seit 4 Wochen online sind und kein Mensch kauft. Jetzt muss die Angebotsseite langsam realisieren, dass die goldenen Zeiten vorerst vorbei sind und man durch ein Erbe eines kernsanierungsbedürftigwn Hauses kein Millionär mehr wird. Die Frage ist wie lange es dauert bis sie es realisieren. Und wieviele Leute noch zu viel auf dem Tagesgeld haben und schnell das Geld in Immobilien parken wollen. Wie ist eure Meinung? Grüße Windsurfer
Guten Morgen
In Deutschland ist der Immobilienmarkt nach meiner Beobachtung im Vergleich zu USA, Kanada oder Australien auf der Preisfindungsseite bei Änderungen sehr langsam, da prozentual wenige Menschen verkaufen "müssen" und wenige Käufer aus Spekulationsgründen kaufen.
Im sehr internationalen und schnellen Markt Toronto z.B. verläuft die Preisfindung im Gegenteil sehr zügig und hier sind die (sehr aufgeheizten) Preise in den letzten beiden Monaten je nach Lage schon um ca. 15% gesunken und weiter fallend.
Ich denke in Deutschland wird das weiterhin sehr langsam ablaufen und erst nächstes Jahr wirklich breiter sichtbar. Bis dahin bleibt der Markt oft eingefroren, da die Preisvorstellungen nicht zusammen passen.
Wieviel gibt der Markt für EFH nach? Ich würde unterstellen dass die Menschen schon vor dem Zinsanstieg nahe der schmerzgrenze gekauft haben.
Folgende Rechnung: Niveau 12/2021: Preis Haus in TOP-Lage 1 Mio (Norddeutsche Großstadt) EK=200k FK=800k 1% Zinsen 2% Tilgung Kapitaldienst: 24k Entspricht übrigens in etwa der Kaltmiete für ein solches Haus.
06/2022 3% Zinsen 2% Tilgung Annahme Kapitaldienst gleich (24k) —> FK 480k + EK 200k Preis 680K
Das wären 30% Preisabschlag.
Habe ich mich verrechnet oder glaubt ihr die Käufer haben mehr als 200k EK?
Grüße Windsurfer
AntwortZitat
Themenstarter Veröffentlicht : 13. Juni 2022 15:36
ich denke nicht, dass die meisten Käufer im deutschsprachigen Raum zuvor an der Grenze Ihrer Möglichkeiten gekauft haben.
Außerdem für mich als Börsianer interessant, wie langsam der deutsprachige Immobilienmarkt auf Änderungen im Zinsumfeld und aktuell der gesamtwirtschaftlichen Lage reagiert.
@maschinist in München ging es bei den sehr vielen ans Limit ("irgendwann muss man ja Mal auf den Zug aufspringen").
Kenne auch einige, die ihre Wohnung nachbeliehen haben um eine größere Immobilie zu kaufen, und die alte zu vermieten. Ein anderer Fall: 110% Finanzierung mit Minimalster Tilgung, ist ja besser als Miete weil man am Ende noch Gewinn macht.
Auf Rückfrage warum: Markt kann nur noch steigen wegen dem hohen Wohnflächenbedarf ;)
Ich hoffe nur, dass es keinen steuerzahlerfinanzierten Bailout geben wird.
@smmn wenn es zu dick kommt (6% Zinsen und entsprechend brutale Ausfallraten in 5-7 Jahren) wird man leider diejenigen die sich übernommen haben als systemrelwvant einstufen und nochmal Steuergelder hinterherblasen. Aber offiziell rettet man damit die systemrelevanten Banken… Dann gibt es leider nicht die entsprechenden zwangsversteigerungsschnäppchen…
AntwortZitat
Themenstarter Veröffentlicht : 13. Juni 2022 20:43
Ich korrigier mich: man wird vorher schon reagieren mit einer brutalen Inflationsrate die man einfach laufen lässt. Der Staat hätte ja sonst das gleiche Problem wie die Hausbesitzer. Vielleicht hätte man doch kaufen sollen und genau auf dieses Szenario wetten sollen.
AntwortZitat
Themenstarter Veröffentlicht : 13. Juni 2022 20:45
Eine wirklich atemberaubend schnelle Änderung am Immobilienzinsmarkt in den letzten sechs Monaten. Mit einer Entwertung des Euro hatte ich jedoch schon unmittelbar nach Euroeinführung gerechnet.
Personen, die einen Immobilienkauf überwiegend per Kredit finanzieren, werden noch so lange am Markt sein, wie sie alte niedrige Zinssätze (unter 1-1,5%) einbringen können. Wenn dieser Zeitpunkt nicht schon vorbei ist, wird er sehr bald vorbei sein.
Ich rechne jetzt nochmal mit einem Kaufschub durch Diejenigen, die überwiegend mit EK finanzieren, also bisher alles auf dem Tagesgeld oder in Wertpapieren hatten, diese verkauft haben und nun eine Immobilie kaufen werden. Sie erkennen gerade, dass sich Tagesgeld nun real entwertet bzw. trauen dem Wertpapiermarkt nicht mehr. Durch Ermöglichung von home office, können Familien in teuren Gegenden in preiswertere Gegenden umziehen. Insbesondere Familien, die der Arbeit hinterhergezogen sind. Ich kenne ein paar Kollegen gebürtig aus Norddeutschland, die hier im Süden Arbeit fanden und jetzt aufgrund umfangreicher Homeoffice-Möglichkeiten nun in deren Heimat zurückgehen. Damit wird die goldene Zeit für Immobilienverkäufer noch eine kurze Zeit verlängert werden, insbesondere in preiswerteren Regionen, wo der Immoboom nicht ganz so golden war wie im Süden Deutschlands.
Danach kommt der Stillstand, in dem sich Käufer und Verkäufer nicht über den Preis einig werden. Käufer nicht, weil alle mit viel EK bereits gekauft haben und die mit wenig EK die aktuellen Kreditzinsen nicht mehr leisten können. Verkäufer sind entweder noch die goldenen Preise gewohnt oder hatten selbst hoch eingekauft und wollen keinen Verlust machen.
Wird es durch Kaufzwang/Verkaufszwang in den nächsten Jahren Schnäppchen geben?
Oder wird es ein Umdenken geben müssen, dass es eben nicht mehr der automatische Weg ist, sobald sich eine Familie gründet, es ein Haus sein muss? Ein Haus überhaupt noch finanzierbar sein wird?
Eine Rettung von überschuldeten Familien wird es hoffentlich nicht geben. Sie sind mit einem Hauskauf insbesondere unter Einbeziehung kreditfinanzierter Hebel ins finanzielle Risiko gegangen und müssen nun damit klarkommen, auch wenn es soziale Härtefälle geben sollte. Ich rechne viel eher damit, dass sich deren Schulden weginflationieren werden. Ausgeglichen wird das in unbekanntem Maße durch höhere Kosten für Instandhaltung. Aber mit Prognosen (siehe eingangs zum Euro) lag ich nicht immer richtig.
