Zumindest in unserem regionalen Umfeld scheint der Immobilienmarkt deutlich im Umschwung zu sein. Wir haben uns vor einiger Zeit mal nach einigen Immobilien umgeschaut, aber das Ganze dann nicht weiter verfolgt. Zwei Makler haben sich jetzt proaktiv bei uns gemeldet und einen Preisnachlass von 15% angeboten (ohne jegliche Nachfrage meinerseits). Vor einigen Monaten haben Makler noch nicht einmal zurückgerufen oder über Preise gesprochen.
ich denke nicht, dass die meisten Käufer im deutschsprachigen Raum zuvor an der Grenze Ihrer Möglichkeiten gekauft haben.
Denke ebenso wie @Smmn, dass der soziale Druck, sich doch endlich ein Haus zu kaufen, in den letzten zehn, fünfzehn Jahren groß war. Das Argument angesichts des mehr als zehn Jahre andauernden Preisanstieges: "Wie lange willst du noch warten? Die Zinsen sind so niedrig wie nie, das Angebot knapp, die Preise ständig am steigen. Wenn nicht jetzt, wann dann? Die Kollegen X und Y haben doch auch gekauft?! Wie konnten die sich das leisten? Warum können wir nicht kaufen? Ich wollte schon immer ein Haus. Wenn die Preise so weiter steigen, bekommen wir nie ein Haus."
Dann wurde eben hart an der finanziellen Schmerzgrenze gekauft. Und wehe jemand verliert den Job oder die Lebenshaltungskosten steigen >10% pro Jahr. Willkommen im Jahr 2022.
Jetzt ist dieser ganze Druck auf einmal weg angesichts der immer noch hohen Kaufpreise, aber stark angestiegenen Finanzierungskosten. Für viele (nicht hier im Forum) platzt gerade der Traum vom Eigenheim.
Wie im vorherigen Beitrag beschrieben, könnte den EK-starken Nachzüglern eine pattähnliche Flaute am Immobilienmarkt folgen. Ist aber nur eine Prognose, in Zeiten in denen Vorhersagen sehr schwer möglich sind.
Vermutlich werden die Angebotspreise erstmal stagnieren, der Verhandlungsspielraum und damit die realisierten Preise jedoch darunter liegen. Mal sehen.
Eine Frage: würdet ihr eine schuldenfreie vermietete Immobilie aktuell noch mit geringem (20%?) FK beleihen (würde dann in Aktien investiert werden)? Vermute, dass ich den Kredit für 3-4% auf 15-20 Jahre bekommen würde.
@smmn hui, sehr schwierige Frage. Vorteil ist bei dir ja immerhin dass du die Zinsen steuerlich absetzen kannst. Sprich die 3% kosten dich netto 1,5%.
Auf der anderen Seite musst du dann nur 2% erzielen um nach Abgeltungssteuer pari zu sein. Das sollte schon die Inflation für dich erledigen.
Ich würde es machen, allerdings auf 15 Jahre. Ich gehe davon aus dass du in 15 Jahren die Summe auch einfach komplett abbezahlen könntest!
Eine Rettung von überschuldeten Familien wird es hoffentlich nicht geben. Sie sind mit einem Hauskauf insbesondere unter Einbeziehung kreditfinanzierter Hebel ins finanzielle Risiko gegangen und müssen nun damit klarkommen, auch wenn es soziale Härtefälle geben sollte. Ich rechne viel eher damit, dass sich deren Schulden weginflationieren werden.
Diese Leute retten wir, die Allgemeinheit, doch schon ständig durch das Privatinsolvenzverfahren, mehr Rettung braucht es nun wirklich nicht.
Aus meiner Blase heraus kann ich auch nur konstatieren, dass sich viele Leute seit Jahren schon quasi übernommen haben, was den Kauf eines EFH angeht. Die wenigsten haben nennenswertes Eigenkapital und die Tilgung ist meist so gering, dass jeder Hanswurst sich den Kredit leisten konnte. Wenn die Zinsen nun ansteigen, allgemein die Lebenshaltung teurer wird, dazu noch ein bißchen persönliches Pech kommt (Trennung, Krankheit, Jobverlust...) ist die Hütte weg. Allerdings in meiner Region werden nach wie vor Fantasiepreise angesetzt in Inseraten. Von einigen Betroffenen weiß ich aber, sie wollen mit dem Kaufpreiserlös auch ihre anderen Schulden abtragen können ( es müssen ja auch 2 schöne Kfz auf Pump auf dem Hof stehen!) - die Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf haben auch die wenigsten auf dem Schirm. Die Zeit wird's zeigen...
Bin wirklich gespannt auf die weitere Entwicklung.
Die Schweizer fahren ein interessantes Modell. Dort sind die Hütten so teuer, dass sie sich fast keiner leisten kann. Man kauft trotzdem mit Kredit, ist Eigentümer, in Wirklichkeit gehört das Haus natürlich der Bank und man zahlt oft eigentlich nur die Zinsen quasi wie eine Miete. Das funktioniert ganz gut in einem Land, das finanziell so stabil wie die Schweiz ist und dauerhaft niedrige Zinsen hat.
Bei uns wird hauptsächlich die Immigrationspolitik den längerfristig entscheidenden Faktor für den Immomarkt spielen. Eine wegsterbende Bevölkerung wird die Preise sinken lassen, eine wachsende steigen.
Ganz so ist es nicht wie du schreibst. Die Bank verzichtet in der Regel auf Amortisation wenn der Kreditbetrag unterhalb von 60% des Beleihungswertes liegt. Damit hat die Bank einen ausreichenden Sicherheitspuffer um im Liquiditätsfall den ausstehenden Kredit zu decken.
Früher gab es aufsichtsrechtliche Vorgaben für Banken in Deutschland, dass Immobilienkredite eine Rückzahlungsregelung haben müssen und nach diese vollständig amortisiert werden müssen. Ob das noch so ist kann ich nicht mit Sicherheit sagen, ich gehe aber davon aus.
Hallo miteinander!
Ich würde gerne ein Paar Meinungen zu meiner Folgenden Situation hören und glaube/hoffe sie passt in diesen Thread:
Ich ware heute bei der Bank zwecks Überschreibung Haus. Da hat man mir nahegelegt einen Bausparvertrag abzuschließen um mir die "historisch niedrigen Zinsen" zu 0.95% p.a. zu sichern.
Range 60 - 100k insbesondere möchte ich die Immobilie (laut Bank) ja bald mal renovieren und bei einem Dach + Fenstern müsse ich natürlich mindestens mit 100k rechnen etc. pp.
Habe auch schon mit Pascal darüber gesprochen. Er meinte kurz und knapp: Nö. Blöde Idee.
Sehe folgende Probleme:
- Ich zahle eine Abschlussgebühr in Höhe von 1% der Bausparsumme. Also bei 100k summe = 1000€ die
sich in Luft auflösen bzw. auf das Konto des "Beraters" fließen.
- Bis der zuteilungsreif (~7 Jahre) ist können die Zinsen schon wieder bei 0.95% sein oder
Russland ist inzwischen hier eingewandert.
- Ich kann mit dem Geld zwischenzeitlich NICHTS machen, die Bank schon.
Das Argument "Aber das zahlt doch der Mieter" bringt mir hier nicht viel, da der Mieter auch
Geld in mein Depot zahlen kann, wovon ich mehr habe. Nämlich Dividenden und Assets die ich
liquidieren kann wenn es mir in den Kram passt (und nicht wenn es der Bank passt)
- Der Zins auf das angesparte Geld bleibt wohl in der Region von 0.00X Das Geld bringt mir also
GAR NICHTS in der Ansparphase.
- Das Argument "Aber man kann dann den Hebel nutzen" sehe ich ein Bisschen anders. Ich spare mir
vielleicht Geld bei den Zinsen (Ich kann den ja auch erst in Anspruch nehmen wenn ich ~40k
angespart habe). Aber mir entgehen ja wahnsinnig viele Gewinne in der Zwischenzeit.
Pascal hat mich darauf hingewiesen dass ich bei 10yr US Bonds selbst schon ~2% p.a. erhalten
würde.
Und die Inflation liegt aktuell bei ~10%. Mein Geld würde ja eingeschlossen und entwertet
werden, oder sehe ich das falsch?
"Und schnell entscheiden, denn das Angebot könnte morgen vom Tisch sein, die Bausparkasse plant schon einen anderen Tarif einzuführen!" - Wie gut dass ich nicht von gestern bin und weiß was urgency ist.
Noch ein Paar Infos: Mit Übernahme der Immo wird die Mieteinnahme nach Erhöhung die Rate für die Restschuld um 240€ übersteigen. Geld das "übrig" bleibt zur Rücklagenbildung/Sondertilgung oder whatever mit halt in den Sinn kommt.
Ich plane die Restschuld in ~5 Jahren zu tilgen damit die Immo auch wirklich Gewinn abwirft.
Ich sehe den Sinn nicht nachdem die Schulden bezahlt sind sofort wieder Schulden für die nächsten 10 Jahre aufzunehmen?
Der einzige der da profitiert ist die Bank, oder täusche ich mich hier schon wieder?
Freue mich über alle Meinungen.
Nero
Hallo @nero,
wichtig ist wie Du schon angemerkt hast, wie die Vertragsbedingungen für den Zins in den Ansparphase aussehen.
Liegen diese nahe 0 würde ich das sehr wahrscheinlich nicht annehmen.
Inflation aktuell bei ca. 8% und ich sehe nicht, wie diese in den nächsten 2-3 Jahren wieder unter 2% gehen soll (auch gerade von der EZB nicht gewollt).
Staatsanleihen USA und auch Europa steigen aktuell täglich schnell weiter.
USA 10 jährige Bonds bieten heute 3,45% Zinsen pro Jahr.
Deutsche 10J Bunds bei 1,755% und bisher weiter steigend.
Das heißt Deine angesparte Geldsumme im Vertrag rottet for sich hin.
Ich bin sicher, dass die Bausparkassen dort in einigen Monaten deutlich bessere Angebote machen (müssen) mit Verzinsung schon in der Ansparphase.
Das Traumszenario wäre gewesen letzten Herbst zu 1% für 15 Jahre einen normalen Immokredit festzumachen. In dieser Zeit hätte die Inflation den überwiegenden Teil des Kredites entwertet und Dein Zinsdienst wäre sehr klein gewesen.
Aber der Zug ist durch.
Schönen Abend
Ich plane die Restschuld in ~5 Jahren zu tilgen damit die Immo auch wirklich Gewinn abwirft.
Ich sehe den Sinn nicht nachdem die Schulden bezahlt sind sofort wieder Schulden für die nächsten 10 Jahre aufzunehmen?
Der einzige der da profitiert ist die Bank, oder täusche ich mich hier schon wieder?
Die Bank profitiert doch oft. Meine Meinung ist es, wenn du ein Zusatzeinkommen haben willst, dann solltest du schon fertig tilgen, weil dann die Mieteinnahmen dein Einkommen ist, allerdings zahlst du dann mehr Steuern, da Gehalt und Mietzins on top. Also um deine Frage zu beantworten, ich würde mir da erst in 5-7 Jahren Gedanken dazu machen und den Aktienmarkt nicht vernachlässigen.
@maschinist die Frage ist ob heute ein Kredit zu 3-4% auch noch gut wäre - bei Inflation von 8-10% über ein paar Jahre immer noch gut, oder?
Meine Meinung ist es, wenn du ein Zusatzeinkommen haben willst, dann solltest du schon fertig tilgen, weil dann die Mieteinnahmen dein Einkommen ist, allerdings zahlst du dann mehr Steuern, da Gehalt und Mietzins on top.
Das sehe ich zu 100% auch so.
Sonst nehme ich ja Kredit um Kredit auf der dann vom Mieter gezahlt wird und habe nichts von der ganzen Sache außer die Organisationsarbeit...
Selbst wenn dann mehr Steuer anfällt denke ich...
Wenn ich 800€ Miete einnehme und mir 500 nach Steuer bleiben... Dann hab ich immer noch mehr davon als wenn ich 800€ einnehme und alles an die Bank geht.
ich würde mir da erst in 5-7 Jahren Gedanken dazu machen und den Aktienmarkt nicht vernachlässigen.
Und die Ergebnisse die mir der Aktienmarkt liefert sind für mich *heute*, ca 4. Jahre Nachdem ich angefangen habe zu investieren schon richtig spürbar (i. e. 8 Monate im Jahr erhalte ich Dividenden die >100€ sind sowie Kursgewinne > 10k)
Volle Zustimmung!
Wenn es offenbar um eine geringe Restschuld geht, könntest du schon überlegen einen gewöhnlichen Kredit aufzunehmen und darauf zu setzen, dass die Inflation mindestens dem Zinssatz entspricht und parallel die Aktienkurse mindestens der Inflationsrate folgen. Das Risiko dafür ist ja überschaubar. Als Bonus kannst du die Zinsen noch absetzen, das Depot würde ich auf breit gestreuten thesaurier setzen.
Ich hätte derzeit gerne als „Streuung“ ein paar gute Schulden auf ein mietobjekt, um von gewollten staatsentwicklungen gleichermaßen zu profitieren. Leider besitze ich keins. Alles bis auf 5% in Aktien und crypto…
Die Schweizer fahren ein interessantes Modell. Dort sind die Hütten so teuer, dass sie sich fast keiner leisten kann. Man kauft trotzdem mit Kredit, ist Eigentümer, in Wirklichkeit gehört das Haus natürlich der Bank und man zahlt oft eigentlich nur die Zinsen quasi wie eine Miete. Das funktioniert ganz gut in einem Land, das finanziell so stabil wie die Schweiz ist und dauerhaft niedrige Zinsen hat.
Bei uns wird hauptsächlich die Immigrationspolitik den längerfristig entscheidenden Faktor für den Immomarkt spielen. Eine wegsterbende Bevölkerung wird die Preise sinken lassen, eine wachsende steigen.
Was hier neben @roman s punkt noch dazu kommt. In der Schweiz musst du nachweisen, dass du auch Zinsen in Höhe von 5% tragen könntest. Die Bank rechnet dabei dein Einkommen vs. Ausgaben auf und checkt das du genügend freien Cashflow hast.
In der Schweiz wirst du also niemand finden, denn der bisherige Zinsanstieg allein aus der Bahn werden könnte.
Im jetzigen Szenario hätte das auch in Deutschland das ein oder andere Drama verhindern können. Aber so wurden im Endeffekt die Zahl der möglichen Immobilienbesitzer massiv eingeschränkt und nur schon vermögende Menschen konnten etwas kaufen.