Hallo zusammen,
Kann mir jemand erklären, warum die bauzinsen von 1% aus fast 2% gestiegen sind? Innerhalb von 4-6 Wochen. Die Banken müssen zwar höhere Sicherheiten hinterlegen, aber in Summe bekommen sie das Geld doch immer noch für lau.
Gleichzeitig wundert es mich, dass die Preise auch weiter gestiegen sind. Oder ist das nur das wunschdenken der Verkäufer und diese finden keine Käufer mehr? Ich hatte mal einen Artikel aus der Immobilienkrise Ende der 80er gelesen. Da war das der Anfang.
Die Kosten für einen Kredit inkl. Tilgung steigen doch um mindestens 33% (vorher 1% plus 2% Tilgung, jetzt 2% plus 2% Tilgung). Bei einer Immobilie für 1.000.000 Euro sind das mal eben 10.000 Euro mehr im Jahr.
bin gespannt auf eure Einschätzungen.
Grüße
Windsurfer
Hallo zusammen,
Kann mir jemand erklären, warum die bauzinsen von 1% aus fast 2% gestiegen sind? Innerhalb von 4-6 Wochen. Die Banken müssen zwar höhere Sicherheiten hinterlegen, aber in Summe bekommen sie das Geld doch immer noch für lau.
Gleichzeitig wundert es mich, dass die Preise auch weiter gestiegen sind. Oder ist das nur das wunschdenken der Verkäufer und diese finden keine Käufer mehr? Ich hatte mal einen Artikel aus der Immobilienkrise Ende der 80er gelesen. Da war das der Anfang.
Die Kosten für einen Kredit inkl. Tilgung steigen doch um mindestens 33% (vorher 1% plus 2% Tilgung, jetzt 2% plus 2% Tilgung). Bei einer Immobilie für 1.000.000 Euro sind das mal eben 10.000 Euro mehr im Jahr.
bin gespannt auf eure Einschätzungen.
Grüße
Windsurfer
28.3.2022 Wiesbaden/Frankfurt (dpa) - Egal ob Stadt oder Land: Wohneigentum in Deutschland wird tendenziell immer teurer. Elf Prozent mehr als ein Jahr zuvor mussten Käufer 2021 im Schnitt für Wohnungen und Häuser auf den Tisch legen, wie das Statistische Bundesamt errechnet hat.
Im vierten Quartal legten die Preise für Wohnimmobilien mit 12,2 Prozent so kräftig wie seit dem Jahr 2000 nicht mehr zu. Dabei ist die Nachfrage ist groß und das Angebot weiterhin knapp. Gepaart mit niedrigen Bauzinsen treibt dies seit langem die Preise auf dem Immobilienmarkt. Dieser Trend hat sich im vergangenen Jahr beschleunigt. Von 2019 auf 2020 waren Wohnungen und Häuser im Schnitt noch um 7,8 Prozent teurer geworden.
Dass Wohneigentum in Städten wie Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart oder Düsseldorf kaum noch bezahlbar ist, hat sich inzwischen herumgesprochen. Nun hat die Entwicklung zu mehr Homeoffice während der Pandemie auch die Nachfrage nach Wohnraum auf dem Land zusätzlich angekurbelt.
Pandemie treibt Preise auf dem Land an
«Die neuen Rekorde auf dem Immobilienmarkt werden von der Angst vor einer Zinserhöhung sowie steigender Inflation begünstigt. Viele Deutsche flüchten sich in Betongold und schließen dabei zunehmend die Städte in zweiter Reihe mit ein, nachdem Metropolen wie München bereits als überbewertet gelten», analysierte jüngst Eva Grunwald, Leiterin des Postbank-Immobiliengeschäftes. «Die Corona-Pandemie hat den Wunsch nach dem eigenen Zuhause nur noch bestärkt und den Radius erweitert.»
Entsprechend stiegen die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser in dünn besiedelten ländlichen Kreisen im Schlussquartal 2021 besonders kräftig, wie das Bundesamt mitteilte: plus 15,9 Prozent zum Vorjahresquartal. Eigentumswohnungen verteuerten sich in diesen Regionen um 13,2 Prozent. In dichter besiedelten ländlichen Kreisen zogen die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser um 14,5 Prozent an, Eigentumswohnungen wurden um 11,2 Prozent teurer.
……………
Experten machen Bauherren und Immobilienkäufern kurzfristig wenig Hoffnung auf Entspannung. Der Zentralverband des Deutschen Baugewerbes (ZDB) rechnet damit, dass die Baupreise in Deutschland auch in diesem Jahr zulegen werden. 2021 waren sie um sechs Prozent gestiegen. «Das ist der stärkste Anstieg in über 20 Jahren gewesen», sagte ZDB-Hauptgeschäftsführer Felix Pakleppa. Für 2022 rechnet der Verband mit vier Prozent Zuwachs. «Das heißt, es beruhigt sich etwas, die Preise steigen aber immer noch.» Ein Niveau wie vor der Pandemie sei nicht absehbar - «und das liegt vor allem an den stark gestiegenen Materialpreisen», sagte Pakleppa im Februar.
Bauzinsen: Quelle ARD, Tagesschau
Schuldenmachern wird teurer
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Der hochverschuldete deutsche Staat dürfte sich über diese Entwicklung nicht freuen, bedeutet die positive Rendite für zehnjährige Bundesanleihen doch, dass er bald wieder Zinsen für aufgenommene Kredite über diese Laufzeit zahlen muss. Zuletzt hatte die Bundesrepublik dank der Negativzinsen am Anleihemarkt mit dem Schuldenmachen sogar noch Geld verdient.
Doch nicht nur für den deutschen Staat, sondern auch für Verbraucher dürfte das Leben auf Pump künftig teurer werden. Die positive Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe bedeute auch für die Bauzinsen nichts Gutes, betont Max Herbst von der gleichnamigen Frankfurter Finanzberatung (FMH) im Gespräch mit tagesschau.de.
Höhere Pfandbriefzinsen gleich höhere Bauzinsen
Tatsächlich geben die zehnjährigen Bundesanleihen die Richtung für Pfandbriefzinsen und damit indirekt auch für Bauzinsen vor. Die Banken bestreiten ihr Baufinanzierungsgeschäft nämlich in erster Linie über den Handel mit Pfandbriefen.
Bei der Festlegung der Pfandbriefzinsen richten sich die Banken nach den Vorgaben der DekaBank Deutsche Girozentrale in Frankfurt. Diese legt die Rendite für Pfandbriefe mit zehnjähriger Laufzeit fest und orientiert sich dabei an den Zinsen zehnjähriger Bundesanleihen. Die Banken schlagen dann auf den Pfandbriefzins nochmals eine Risikoprämie von 0,5 bis 0,7 Prozent obendrauf - fertig ist der Bauzins.
Strengere BaFin-Regeln treiben Bauzinsen
"Üblicherweise sinken zu Beginn des Jahres die Bauzinsen, die Banken wollen eher mehr Volumen denn Marge machen. Dieses Jahr wird das aber nicht der Fall sein", ist Finanzexperte Herbst überzeugt. Das liegt aber nicht nur an den steigenden Renditen der Bundesanleihen, sondern auch an der deutschen Finanzaufsichtsbehörde BaFin.
Diese drängte die Banken jüngst zu einer strengeren Risikovorsorge. Die Banken sollten sich künftig mit höheren Rücklagen gegen ausfallende Immobilienkredite absichern. "Das wirkt sich negativ auf die Zinssituation der Banken aus - doch das bezahlt dann am Ende nicht die Bank, sondern der Bankkunde", erläutert FMH-Experte Herbst.
Hi Meex,
Danke für den post. Solche Artikel habe ich auch schon gelesen. Ich bekomme aber beide Themen nicht zusammen. Haben die meisten Menschen soviel Geld auf der hohen Kante, dass sie einfach bar bzw mit hohem EK bezahlen und sie die Zinsen nicht interessieren?
Haben die meisten Menschen soviel Geld auf der hohen Kante, dass sie einfach bar bzw mit hohem EK bezahlen und sie die Zinsen nicht interessieren?
Bei einigen wird es tatsächlich so sein. Die wenigsten rechnen sich die Eigenkapitalrendite einer Investment-Immo durch.
Ich musste meine Schwiegermutter lange davon überzeugen, sich keine weitere kleine Wohnung in München mit viel Eigenkapital zu kaufen... Sie wollte das Geld vor den Strafzinsen auf dem Girokonto in Sicherheit bringen.
Jetzt hat sie zum Glück ETFs gekauft.
Hi Meex,
Danke für den post. Solche Artikel habe ich auch schon gelesen. Ich bekomme aber beide Themen nicht zusammen. Haben die meisten Menschen soviel Geld auf der hohen Kante, dass sie einfach bar bzw mit hohem EK bezahlen und sie die Zinsen nicht interessieren?
Hi Windsurfer,
Inflationserwartungen treiben Staatsanleihenverzinsung (10 Jährige) die Zinsen werden meist von diesen Abgeleitet. Da die Inflation und deren Erwartungen im Januar, Februar und März regelrecht einen Schub erlebt hatten, ist es zu erwarten dass die Bauzinsen auch dementsprechend gestiegen sind.
Du würdest ja auch als Kreditgeber bei mehr Erwarteter Inflation mehr (nominalen) Zins verlangen.
Und ja, es gibt meist zu einer Zinsanstiegsperiode nochmals einen Preisschub nach oben. Weil die Leute sich dann nochmal Schnell eindecken, bevor die Zinsen noch mehr Steigen. Weil Sie Ihr Geld vor der Inflation Schützen wollen und weil alles mit der Aktuellen Inflationsrate Sinn machen könnte.
Ist auf den Aktienmärkten aber auch nicht anders. 2006 Stiegen Aktien noch.
Weiter bekommen wir grade auch Laufend neue Einwohner in der EU die den Häusermarkt zumindest weiter verknappen könnten. Könnte mir gut vorstellen, dass es trotz Zinsanstieg auch gegenteilige Effekte geben wird
Könnte mir auch vorstellen, dass Kreditangebote wie die 30 Jährige Beleihung aufgrund der Inflation erstmal für n paar Jahre vom Bankenangebot verschwinden wird. Einfach weil es zu viel Risiko für die Banken bedeuten würde.
10 jährige deutsche Bauzinsen sind aktuell durchschnittlich bei knapp 2,6% angekommen und damit auf einem Niveau, dass es letztmalig 2014 gab
https://www.interhyp.de/ratgeber/was-muss-ich-wissen/zinsen/zins-charts.html
Das ist zwar immer noch deutlichst unterhalb der aktuellen Inflationsrate aber zusammen mit einer 2% Tilgung muss damit bei aktuellem Kreditabschluss jährlich 4,6% des Leihbetrags als negativer Cashflow zur Bank fließen.
(1M Leihsumme gleich (2+2,6%) = 46.000 Euro pro Jahr an Zins plus Tilgung).
In meiner hippen B-Stadt sehe ich aktuell 1M plus Einfamilienhäuser, die im letzten Jahr noch zügig verkauft wurden nun erstmalig inseriert, ohne dass sich etwas tut.
Wir (meine Frau & ich) haben letztes Jahr in Q1 in einer B-Stadt ein neues Reihenendhaus mit Stellplatz für ca. 500 T€ gekauft und bei meinem Arbeitgeber (einer Bank) eine Zinsfestschreibung mit 20 Jahren und einem Zins von 1,00% unterzeichnet (2% Tilgung).
Die Preise für das Grundstück + Haus (schlüsselfertig) wurden ebenfalls in Q1 2021 fixiert. Vom Timing her hatten wir Glück, vor allem wenn man sich die Baupreissteigerungen der letzten Monate anschaut.
Vor knapp 4 Wochen hatte ich mit meinem Berater gesprochen und ihn mal gefragt, wie die Zinsen stehen. Er meinte, dass der 20-Jahreszins für eine Immo-Finanzierung bei über 2,00% liegt.
Eben habe ich mal in die Einstände geschaut: gesichert 2,20% / ungesichert 2,50%
Ein Mischzins (aus den 2,20% - 2,50%) + Risikokosten + Marge der Bank = knapp 3,00% für 20 Jahre Zinsfestschreibung.
Das Reihenendhaus hätte uns dieses Jahr mindestens 15% - 20% mehr gekostet (also 575 - 600 T€) inklusive 3 X höhere Zinsen. Unglaublich und eigentlich unbezahlbar.
Meine Eltern sind vor ca. 40 Jahren nach Deutschland eingewandert und haben ein Haus gekauft. Die Kauf- & Finanzierungsbedingungen waren damals in Summe besser als im Jahr 2022 ... und mein Vater war Alleinverdiener.
Da muss ich immer an diese Grafik denken:
Fazit: Mehr Staat = höhere Preise
VG
reinvest
Meine Eltern sind vor ca. 40 Jahren nach Deutschland eingewandert und haben ein Haus gekauft. Die Kauf- & Finanzierungsbedingungen waren damals in Summe besser als im Jahr 2022 ... und mein Vater war Alleinverdiener.
Hast Du konkrete Zahlen dazu? Das würde mich tatsächlich interessieren?
Fazit: Mehr Staat = höhere Preise
Das kann durchaus sein. Hast Du einen konkreten Punkt an dem Du das, im Bezug auf die Immobilie- und Zinsthematik, festmachst?
Zunächst, ich bin leider kein Immo-Experte 
Der Kaufpreis lag bei ca. TDM 200, EK ca. TDM 70 und der Zins bei ca. 6,5%. Meine Eltern haben die Finanzierung in knapp 13 Jahren vollständig zurückgezahlt. Meine Mutter hat in dieser Zeit nicht gearbeitet und war Hausfrau.
Heutzutage undenkbar.
Technologie ist stark deflationär.
Einige Ideen um Technologie in diesem Bereich zu pushen:
* mehr Automatisierung (3D-Druck, Modularisierung etc.) beim Hausbau (analog Autoproduktion früher / heute) wagen (= "mehr Technologie")
* daher brauchen wir mehr Unternehmen / Unternehmertum / Gründungen rundum das Thema Hausbau und Rohstoffe (= "mehr Technologie")
* Auflagen, Vorgaben und Genehmigungszeiten radikal reduzieren (= "weniger Staat")
Wahrscheinlich habe ich mindestens 10 Punkte vergessen...
VG
reinvest
10 jährige deutsche Bauzinsen sind aktuell durchschnittlich bei knapp 2,6% angekommen und damit auf einem Niveau, dass es letztmalig 2014 gab
Das ist zwar immer noch deutlichst unterhalb der aktuellen Inflationsrate aber zusammen mit einer 2% Tilgung muss damit bei aktuellem Kreditabschluss jährlich 4,6% des Leihbetrags als negativer Cashflow zur Bank fließen.
(1M Leihsumme gleich (2+2,6%) = 46.000 Euro pro Jahr an Zins plus Tilgung).
In meiner hippen B-Stadt sehe ich aktuell 1M plus Einfamilienhäuser, die im letzten Jahr noch zügig verkauft wurden nun erstmalig inseriert, ohne dass sich etwas tut.
Und wenn du jetzt noch annimmst, dass man als Mittdreißiger-Familie bis Renteneintritt das Häuschen abbezahlt haben will, reichen auch keine 2% Tilgung, sondern eher 3%. Damit wird der Spaß nochmal 10k pro Jahr teurer, also 56 k€/a - inklusive Instandhaltungsrücklage sind wir da bei 5 k€/Monat "kalt". Ohne gigantisches Familieneinkommen oder fette Erbschaft ist das schlichtweg unrealistisch, selbst für Besserverdiener. Und wenn dann in 10 Jahren die Zinsen mal wieder bei 5% stehen (so unrealistisch ist das nicht), wird die Anschlussfinanzierung ein Desaster. Entweder die Tilgung geht im 11. Jahr runter auf 1,1% um die monatliche Belastung gleich zu lassen oder die monatliche Belastung geht auf > 6 k€/Monat um die Tilgung gleich hoch fortzuführen. Und sollten die Zinsen mal wieder Richtung 8% und höher gehen, wird es vermutlich einige Notverkäufe geben.
Wir haben zum Glück noch in 2020 finanziert: 100% Finanzierung zu 0,9% über 15 Jahre fest. Dank recht hoher Tilgung ist die Restschuld nach 15 Jahren nur noch etwa 30% der Darlehenshöhe. Das geht dann locker aus dem Depot, sofern die Bauzinsen in 15 Jahren höher stehen als die Aktienmarktrendite.
Meine Eltern sind vor ca. 40 Jahren nach Deutschland eingewandert und haben ein Haus gekauft. Die Kauf- & Finanzierungsbedingungen waren damals in Summe besser als im Jahr 2022 ... und mein Vater war Alleinverdiener.
Meine Eltern haben vor 40 Jahren ein Haus gekauft und (fast? ich weiß, dass sie mindestens bei 9% lagen) zweistellige Zinsen gezahlt. Gekauft wurde in West-Berlin, da waren die Preise damals schon hoch (und als sie verkaufen mussten, waren sie niedrig... im Boom gekauft und den nächsten Boom verpasst... Pech gehabt).
Fazit: Mehr Staat = höhere Preise
Ich würde dem nicht unbedingt widersprechen wollen. Aber deine Grafik ist aus den USA und Healthcare, College, Childcare und Housing in den USA sind nicht grade die Musterbeispiele für staatliches Handeln.
Hi feivel, meine Eltern sind vor ca. 40 Jahren eingewandert, das Haus haben sie aber ca. 10 Jahre später gekauft.
Mein Punkt ist, dass wir in diesem Bereich viel Technologie (3D-Druck, modulare Bauweise, günstige Baustoffe, schnelle digitale Genehmigungen, digitale Grundbücher (über die Blockchain ;) ), standardisierte Notarverträge etc.) benötigen. Der manuelle Aufwand ein Haus zu bauen, ist weiterhin viel zu hoch.
Die gleichen Verbesserungen/Automatisierungen in der Automobilherstellung der letzten 30 - 40 Jahre sind auch beim Hausbau nötig.
Gleichzeitig haben wir in Deutschland zu viele Auflagen/Regeln + zu viele benötigte Genehmigungen, die den Bau teuer und zeitaufwendig machen. Diese Themen führen auch zu einer gewissen Kostenunsicherheit, da alles viel zu lange dauert.
Sowas in der Art, aber auf allen "Ebenen":
VG
reinvest
Bauen für Gemeinnützige derzeit viel zu teuer
Gemeinden und Wohnbauträger können so gut wie keine neuen Projekte mehr ausschreiben, weil das Bauen viel zu teuer geworden ist. Man hat alle Hände voll zu tun, die schon bestehenden Projekte fertigzustellen. Überall sonst wird verschoben, was nur irgendwie geht.
https://salzburg.orf.at/stories/3154751/
Bin ja gespannt wie sich der Immobilienmarkt in Europa bzw. speziell bei uns (Deutschland/Österreich) weiterentwickelt. Einerseits müsste die Nachfrage nach Wohnraum ja eigentlich die nächsten Jahre abnehmen da die Babyboomergeneration wegfällt bzw. schon Wohnraum hat und nun die geburtenschwachen Jahrgänge folgen und auch die steigenden Zinsen und strikteren Kreditvergaben sprechen eher für fallende Preise. Andererseits kann vermutlich weniger neuer Wohnraum geschaffen werden, da wie oben im Artikel angeführt, die aktuelle Lieferkettensituation massiv auf Neubauten auswirken wird. Dies würde auf eine Angebotsverknappung hindeuten - was eigentlich wieder für steigende Preise sprechen würde. Spannende Situation. Wie denkt ihr - gibts in 5 Jahren Schnäppchenpreise bei Immobilien oder sind noch deutlich höhere Preise zu erwarten?
Aus meiner Sicht, mathematisch ausgedrückt:
Miethöhe = Nachfrage/Angebot
Kaufpreise = Nachfrage/Angebot * 1/Zinsniveau * 1/Spekulation
Von daher: Mieten reflektieren das aktuelle Verhältnis aus Angebot und Nachfrage ganz gut - zB in München entsprechend hoch. Wenn dann aber die Kaufpreise wie in München bei Faktor 50 bzgl. der Miete liegen, dann gibt es eine ganz starke Zinsniveau + Spekulationskomponente.
Ich erwarte, dass hier zuerst über die Zinsen "Luft abgelassen" wird, dann über die Spekulationskomponente (sobald die Preise stagnieren oder fallen, wird der heftige Immobilienhype abnehmen und ggf ins Gegenteil gehen).
Genau. So wie du beschreibst wundert mich ja das bisher immer noch so viel Spekulation mit Immobilien betrieben wird, aber das wird wohl regulatorische Hintergründe haben. Zum Beispiel, dass Versicherer im Bereich der Veranlagung nur eine gewisse Aktienquote haben dürfen. Ansonsten würds ja aus Anlegersicht schon seit Jahren kaum noch Sinn machen in Immobilien zu investieren.
Bleiben wir bei deinem Beispiel. Bin ja jetzt kein Immobilienexperte :-) aber ungefähr Faktor 50 zwischen Miete und Kauf würde wohl ganz grob bedeuten, dass du für eine Wohnung bei der du eine Nettomiete in der Höhe von 1.500 Euro pro Monat (oder 18.000 pro Jahr) verlangen kannst irgendwo um die 900.000 Kaufpreis hast. Also 2 % Rendite pro Jahr.
Attraktiv erscheint mir das nicht wirklich. Hier müsste man ansonsten schon mit einer weiteren Preissteigerung (entweder Mietpreis oder Verkehrswert) damit Immobilien als Invest interessanter werden - allerdings war das vor einigen Jahren auch schon so...
Einerseits müsste die Nachfrage nach Wohnraum ja eigentlich die nächsten Jahre abnehmen da die Babyboomergeneration wegfällt bzw. schon Wohnraum hat und nun die geburtenschwachen Jahrgänge
Ich denke, dass die Nachfrage eher gleich hoch bleiben wird.
- "sichere" Investition gegenüber Aktienmarkt
- ältere Leute belegen immer mehr Wohnraum alleine (Quelle), die Bevölkerung wird immer älter
- Trend weiterhin zum Singlehaushalt (Quelle), Singlehaushalte haben eine größere Fläche pro Kopf als Mehrpersonenhaushalte
- Wohnflächenkonsum oder Größer wohnen