Guten Tag zusammen,
an meinem zweiten Sommerurlaubstag habe ich entschieden meine Gedanken zu unseren aktuellen Eigenheim-Überlegungen zu teilen. Der letzte ähnliche Beitrag von Rumpel ist nun schon ein Jahr her. 
Entschuldigt bitte den langen Text. Leider handelt es sich um eine finanziell recht große Entscheidung, bei der viele Punkte berücksichtigt sein sollen.
Nächstes Jahr werden meine Frau und ich 30. Wir haben die ersten Baby-Monate gut überstanden. Rein evolutionär treibt das wohl den Nestbautrieb.
Frage 1: Wohnung vs. Haus.
Das Hauptargument pro Wohnung ist für uns, dass wir beide den Pflege-/Instandhaltungsaufwand scheuen und uns auch um keinen Garten kümmern möchten. Im Zweifel wohnen beide Großeltern in der Nähe und haben große Gärten.
Ein Neubau eines freistehenden Hauses würde mehr Geld benötigen als ich derzeit bereit bin in den Bucket "Wohnen" zu stecken.
Ein junges, gebrauchtes Reihenhaus in schöner Lage zu vertretbarem Preis wäre grundsätzlich denkbar, aufgrund der zahlreichen Kriterien jedoch unwahrscheinlich.
Frage 2: Alt vs. neu (ab 2010).
Ich bin Büroangestellter und hatte leider nie Berührungspunkte mit Handwerk.
Die Sanierung eines Alt-Objekts traue ich mir daher (auch wg. der vorab für mich nicht kalkulierbaren Kosten und meiner fehlenden Eigenleistung) nicht zu. Zudem schätze ich es neben der Baby-Betreuung für sinnvoller ein auf der Arbeit vernünftige Leistung abliefern zu können, um an der Einkommensschraube noch etwas drehen zu können.
Ich denke dass fossile Heizformen (insb. Gas & Öl) zunehmend teurer werden und auch für Bestandsgebäude irgendwann umfangreichere Sanierungsmaßnahmen (Stichwort Energieeffizienz) wirtschaftlich notwendig machen.
Auch wenn es derzeit wohl vermeidbarer Luxus ist würde ich uns perspektivisch gerne modernen Wohnkomfort gönnen.
Stichwort: Dämmung & AC im Neubau anstelle von Kältebrücke & Hitze im Altbau.
Frage 3: Stadt vs. Land.
Eine für mich schwierige Frage. Bis letztes Jahr hätte ich mir wohl gerne ordentliches Geld gespart und wäre weiter außerhalb gezogen. Mit Kind und den Großeltern in der Stadt ums Eck tendiere ich aktuell dazu teurer, dafür näher an Infrastruktur & Schwiegereltern zu wohnen.
Um den Unterschied zu verdeutlichen: In dem anvisierten Ort kostet Baugrund 320€/qm.
Mein Cousin baut aktuell 30 km/ 25 min. weiter außerhalb in einem Dorf ohne jeglicher Infrastruktur für 60€/ qm.
Beträchtlicher Preisunterschied bei vertretbarem zeitlichen Mehraufwand?
- 5 vs. 25 min. zu Schwiegereltern.
- 15 vs. 45 min. zu weiterführenden Schulen mit dem Bus.
- 45 vs. 65 min. auf die Arbeit.
Vielleicht bin ich zu bequem geworden. Wie seht ihr das?
Ist-Situation:
Wohnen: 2,5 Zimmer-zur Miete für 510€ kalt + 50€ Garage + 210€ Nebenkosten = 780€ warm.
Einkommen:
- Mein regelmäßiges Monatsnetto (ohne Sonderzahlungen) in StK. 4 4,9k netto (~110k brutto p.a. + 400€ Minijob).
- Frau aktuell 1,8k netto in Elternzeit. Perspektivisch ~2k netto als Beamte (abzgl. 400€ PKV).
- 250€ Kindergeld.
"Vermögen": 250k im Aktien-ETF-Depot. 230k Liquidität (Tagesgeldhopping & Geldmarktfonds).
Anhand der hohen Liquidität sieht man bereits, dass wir uns rein psychologisch nicht ganz wohl fühlen würden alles an die Börse zu tragen. Selbstbewusst würde ich behaupten, dass es nicht an der finanziellen Bildung, sondern daran, dass es für mich recht viel Geld ist. Ich bin in die Größenordnung emotional noch nicht reingewachsen.
Vermieter möchte ich nicht werden. Entsprechend sehe ich das Eigenheim als noch einigermaßen finanziell vertretbare Diversifikationsoption.
Ich persönlich wäre einem Umzug, um etwa Karrieremöglichkeiten wahrzunehmen, nicht abgeneigt. Durch die Lebenszeit-Verbeamtung meiner Frau, die wir aktuell nicht aufgeben möchten sowie ihrem guten Verhältnis zu ihrer Familie, sind wir allerdings an die Region gebunden.
Sofern es sich karrieretechnisch ergibt würde ich die Option Wochenendpendler derzeit zumindest nicht vollständig ausschließen.
Konkrete Objektbeurteilung
Die Auswahl konkreter Objekte (Zahlen "all-in"/bezugsfertig inkl. Kaufnebenkosten):
Neubau 3 Zimmer-Wohnung ~ 85 qm -> ~ 350k (4,12 k€ /qm)
Neubau 4 Zimmer-Wohnung ~ 106 qm -> ~ 460k (4,34 k€ /qm)
Da wir uns noch nicht final gegen ein zweites Kind entschieden haben und im Zweifel ein Arbeitszimmer nicht stört, ist die Tendenz zur 4-Zimmer-Option.
Ein vergleichbares Objekt zu mieten schätze ich auf 1.400 € kalt, was ein Faktor von ~27 wäre.
Nicht günstig.
Aktuelle Überlegungen/ Zwischenfazit:
Jeder Monat, den wir in unserer aktuellen Mietwohnung "ausharren" ist ein finanzieller Vorteil.
Es wäre eine reine Lifestyle-Entscheidung sich jetzt schon den Luxus einer größeren & moderneren Wohnung zu gönnen.
Dadurch ergibt sich für mich die grundsätzliche und hochindividuelle Frage: Wie viel "Luxus" ist in unserer Situation ok und was ist uns dieser wert. Eine Frage, auf die ich emotional aktuell noch keine Antwort habe.
Die beschriebene 4-Zimmer-Neubauwohnung wäre "perfekt".
Alternativ könnte man den ein oder anderen Kompromiss eingehen - z.B. ein paar km weiter auswärts - um mehrere 10k € zu sparen.
Habt Ihr Erfahrungswerte, wie Ihr damit umgegangen seid? Auch über Anekdoten würde ich mich freuen.
Wie Zinsen, Kaufpreise etc. in drei Jahren stehen, steht in den Sternen.
Drei Jahre wäre die maximale Zeit, die ich hier noch bleiben wollen würde. Irgendwann soll das Kind schon ein eigenes Zimmer haben.
Danke an jeden, der bis hierhin gelesen hat!
Genießt die letzten Sonnenstrahlen. Beste Grüße
Subdreamer
Finanziell ist ein Haus vlt. oft nicht das beste. Für mich gab es Emotional die schönsten Momente in meinem Leben im eigenen Haus mit Frau und Kindern am Stadtrand. Kann ich schwer beschreiben. Verändert dich.
Egal ob große Wohnung oder kleine und als Beamte bekommt ihr ja die besonders schönen Kredite. Perspektivisch noch n bisschen Warten bis die Zinsen sich am Immo Markt richtig auswirken.
Ich wünsch dir und deiner Familie alles gute!
Der größte Luxus ist es Zeit mit der Familie zu verbringen.
Es gibt hier kein richtig oder falsch, denn im Bereich Wohnen ist alles hoch individuell. Ich beantworte deine 3 Fragen daher einfach mal so, wie ich sie mir selbst beantworten würde, wäre ich in der Situation.
Frage 1: Wohnung vs. Haus.
Meiner Meinung nach ist der größte Vorteil an einem eigenen Haus, die Freiheit die es mit sich bringt. Du kannst innerhalb des Rechtsrahmens quasi tun und lassen was du willst. Du musst niemanden um Zustimmung bitten und niemand kann dir reinreden - ebenso können keine Veränderungen vorgenommen werden mit denen du nicht einverstanden bist. Von daher würde für mich persönlich eine Eigentumswohnung zur Selbstnutzung komplett ausscheiden. Dann lieber die Wohnung mieten. Du hast in der WEG mit einer einzigen Wohnung nicht viel zu sagen - also quasi null Gestaltungsspielraum. Aber du musst dich immer mit der Mehrheitsentscheidung abfinden. Der Freiheitsaspekt wird hier also ziemlich klein im vergleich zum eigenen Haus, zusätzlich hast du in der WEG erweiterte Pflichten!
Frage 2: Alt vs. neu (ab 2010).
Ich bin sehr für Altbau. Du kannst vor dem Kauf alles auf Herz und Nieren prüfen und alles entsprechend deinen Vorstellungen umbauen. Neubau bringt eine ganze Reihe an potentiellen Problemen mit sich, zB:
- Ein geeignetes, bezahlbares Grundstück muss überhaupt erst gefunden und erworben werden.
- Baugrundrisiken wie schlechter Boden, Altlasten, Grundwasser
- Setzungs- und Schwindprozesse eines neuen Gebäudes. In den ersten Jahren können beispielsweise kleinere Setz- oder Schwindrisse auftreten, weil Baustoffe austrocknen und sich das Gebäude erstmals setzt.
- Baufeuchte eines komplett neuen Gebäudes. Estrich, Beton und Putz bringen erhebliche Mengen Wasser in einen Neubau ein, die nach Fertigstellung zunächst austrocknen müssen.
- Eine praktische Erfahrungsbasis für das konkrete Gebäude fehlt. Bei einem bestehenden Haus lässt sich beobachten, wie es sich über Jahrzehnte hinsichtlich Feuchte, Setzungen oder Gebäudeverhalten bewährt hat; beim Neubau zeigt sich das erst mit der Zeit.
Ich bin Büroangestellter und hatte leider nie Berührungspunkte mit Handwerk.
Wenn du überhaupt keine Erfahrung in dem Bereich hast, dann bist du sowohl im Neubau, als auch bei der Altbausanierung auf Gedeih und Verderben den Handwerkerfirmen, die das umsetzen ausgeliefert. Von daher würde ich hier nicht knausern und eine externe Bauaufsicht (Bauingenieur/Architekt) beauftragen. Wenn du eine Eigentumswohnung von irgendeinem Bauträger kaufst, dessen Geschäft es ist, Gebäude zu sanieren oder zu bauen, um dann die Wohnungen einzeln abzuverkaufen, dann kaufst du die Katze im Sack! Und du darfst nicht vergessen, dass bei einem solchen Geschäft für den Bauträger immer das Ziel ist die Marge hoch zu halten...
Frage 3: Stadt vs. Land.
Das ist nun reine Geschmacksache. Wir als Familie könnten uns niemals vorstellen in einer Stadt zu wohnen. Wenn ich in die Stadt möchte, setze ich mich ins Auto und bin in 25 min in der Innenstadt. Es gibt auch Ortschaften auf dem Land mit Top Infrastruktur - wahrscheinlich aber eher in der südlicheren Hälfte Deutschlands! Man muss ja nicht im Niemandsland wohnen...
Mein Input zu Altbau. Es kann große Überraschungen geben daher eher entkernt kaufen und mit gutem Generalhandwerker nach modernen Standards mit Stil aufbauen wenn dann.
Wir haben ein Haus, was 25 Jahre alt war, gekauft. Gute Bausubstanz, eher nicht individuell und schon in 3 Wohnungen geteilt. Es hat zu 95% zu unseren Bedürfnissen gepasst und war daher ein No-Brainer. Wir sind aber nicht die typischen Eigenheimbesitzer da eher anspruchslos und ohne Smart Home etc.
Mein Vermögen habe ich mit Immobilien aufgebaut. Die aktuellen Preise, die Zinslage und der demografische Wandel bilden zusammen eine hochtoxische Mischung. Du bist wahrscheinlich Gen Z, welches zukünftig auch als "Generation Mieter" bezeichnet werden könnte.
Ich würde es wie folgt betrachten: Bei 460.000 € Immobilienwert plus ca. 10 % Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar und Makler) kommst du ohne Weiteres auf 500.000 €. Bei einem Neubau musst du zusätzlich noch eine Küche, Beleuchtung und gegebenenfalls Grundrissänderungen (Elektroarbeiten) berücksichtigen. Das macht dann noch einmal 25.000 €.
Dabei hast du noch gar keinen Puffer eingeplant, falls der Bauträger der Neubauwohnung Insolvenz anmeldet. Insolvenzen bei Neubauwohnung sind gar nicht so selten. Ich habe es vor drei Jahren bei einer Neubauwohnung selbst durchmachen müssen.
Insgesamt brauchst du also 525.000 € – und das noch ohne Puffer.
Aktuell bekommst du bei einer 60%igen Beleihung einen Zins von ca. 4 %, sofern deine Kreditsumme über 150.000 € liegt. (Zinsbildung 10 Jahre) Nehmen wir an, du nimmst die Summe auf und bekommst aktuell den Top-Zins: Wie hoch sind dann deine monatlichen Kosten?
525.000 € Kaufpreis bei 4 % Zins ergeben 21.000 € pro Jahr.
Das macht monatlich 1.750 € allein für Zinsen.
Die Tilgung habe ich in dieser Rechnung noch gar nicht berücksichtigt. Das Hausgeld für die Immobilie kommt auch noch hinzu. Und nein: Hausgeld ist nicht gleichbedeutend mit den Nebenkosten, die der Mieter ohnehin zahlen müsste. Häufig ist das ca. 40% mehr als das was man als Nebenkosten hat.
Wenn du eine vergleichbare Neubauwohnung für unter 1.750 € anmieten kannst, bist du mit dem Mieten definitiv besser dran.
Und ja, du kannst dein Vermögen noch mit einbringen und hättest geringere Zinsen. Jedoch entfallen dann die Opportunitätskosten nicht, da dein Kapital alternativ im Welt-ETF eine Rendite von 7 % erwirtschaften könnte.
Wenn du dir eine Immobilie kauft dann wettest du darauf, dass
- Diese Immobilie fertig gebaut wird.
- Du „nicht mehr“ umziehst
- Dein Bedarf der Wohnungsgröße so bleibt
- Deine Partnerschaft stabil bleibt
- Dein Szenario beinhaltet nicht, dass deine Partnerin ohne es zu wollen als Beamten versetzt werden kann.
- Deine Arbeitsentfernung sich nicht verändert und ggf. kein „Homeoffice“ brauchst, obwohl du später ggf. doch haben willst und die Wohnung darf nicht leisten kann.
- Eure Gesundheit so bleibt wie es ist.
- Kein Krieg in Deutschland.
- Dein Refinanzierungszins in 10 Jahren sich nicht verschlechtert.
Sollte sich einer der Punkte verändern, dann hast du mit Zitronen gehandelt.
Was ich vermehrt feststelle: Viele sagen, dass sie sich eine Immobilie kaufen wollen, unterschätzen jedoch die Last der Hypothek. In Wirklichkeit wollen die Menschen eine abgezahlte Immobilie und blenden aus, dass man dafür 35 Jahre braucht. In dieser Zeit verändert sich einiges.
Denk daran: Aktuell beginnt der „Silver Tsunami“ im Immobilienmarkt. Die Babyboomer gehen in Rente, einige wandern aus und langfristig werden sie alle versterben. In Zukunft wird es viel günstiger sein, Immobilien zu mieten/kaufen, da wir politisch keine Einwanderer wollen und die Antibabypille den Immobilienmarkt durch den demografischen Wandel massiv verändern wird. Wer soll die Immobilien der Babyboomer kaufen ohne Einwanderung? Falls du zukünftig eine Immobilie in einer falschen Lage hast, kann das sehr teuer werden, da ggf. keiner die Immobilie mieten oder kaufen wird.
Auch darfst du nicht unterschätzen, dass die Immobilien vor 10 Jahren mit ca. 1,5% Zins finanziert wurden. Einige der Käufer werden die Refinanzierung nicht stemmen können und müssen die Immobilie verkaufen. Die Preise werden bei diesem Zinsniveau eher fallen, da mieten meist günstiger ist.
Du siehst deinen aktuellen Bedarf, jedoch würde ich unter diesen Umständen persönlich eher nicht kaufen. Ich würde eher versuchen in einer Stadt eine Genossenschaftswohnung zu bekommen. Diese ist in der Regel günstig und du darfst dich als Miteigentümer fühlen.
ggf. sind die Zinsen in 2 Jahren günstiger oder die Preise gehen runter.
Danke, dass du dir die Zeit für einen solch ausführlichen Kommentar genommen hast.
Ein paar Punkte kann ich kommentieren.
Die 460k sind bereits all-in, inkl. Kaufnebenkosten, Küche, Böden, alles. D.h. ich brauche keine 525k, sondern eben 460k.
Wenn wir 200k EK einsetzen würden und 260k auf 20 Jahre zu 4% finanzieren läge die Annuität (Zins+Tilgung) bei nicht einmal 1,6k.
Die Opportunitätskosten empfinde ich mit 7% als zu hoch angesetzt, weil das EK alternativ nicht ausschließlich am Aktienmarkt angelegt werden würde. Wenn ich optimistisch gerechnet 5% Opportunitätskosten annehme, sind diese zwar immer noch da. Allerdings nicht in großem Umfang.
Deine 9 aufgezählten Risikopuntke finde ich weitgehend valide. Das Fertigstellungsrisiko sehe ich als überschaubar an, da das Gebäude fast schon steht. Das Refinanzierungsrisiko in 10 Jahren sehe ich als überschaubar an. Im Zweifel könnte das Depot aufgelöst oder die Wohnung verkauft werden (ja vermutlich mit Abschlag, aber kein Insolvenzgrund). Die 35 Jahre Abzahldauer kämen bei uns auch nicht in Frage.
Wie sich die Zukunft entwickelt bzgl. Preisentwicklung schätze ich als unkalkulierbar ein. In 20 Jahren kann unglaublich viel passieren. Das ist ein riesiger Klumpen, das stimmt.
Wenn wir 200k EK einsetzen würden und 260k auf 20 Jahre zu 4% finanzieren läge die Annuität (Zins+Tilgung) bei nicht einmal 1,6k.
20 Jahre zu 4 % Zins wirst du nicht bekommen. Meine Hausbank verlangt bei 60 % Beleihungswert und Volltilgerdarlehen für 20 Jahre 4,68 % Zinsen. Leisten kannst du dir das trotzdem sicherlich.
Die Opportunitätskosten empfinde ich mit 7% als zu hoch angesetzt, weil das EK alternativ nicht ausschließlich am Aktienmarkt angelegt werden würde.
7 % sind sehr realistisch ( https://zendepot.de/etf/msci-world-rendite), aber nicht für dich, weil du überlegst eine Immobilie zu kaufen und daher auch Opportunitätskosten hast, weil du das Geld aktuell anders anlegt.
Deine 9 aufgezählten Risikopuntke finde ich weitgehend valide. Das Fertigstellungsrisiko sehe ich als überschaubar an, da das Gebäude fast schon steht. Das Refinanzierungsrisiko in 10 Jahren sehe ich als überschaubar an. Im Zweifel könnte das Depot aufgelöst oder die Wohnung verkauft werden (ja vermutlich mit Abschlag, aber kein Insolvenzgrund). Die 35 Jahre Abzahldauer kämen bei uns auch nicht in Frage.
Das hört sich an, als hättest du dich bereits für einen Kauf entschieden.