Liebe Freiheitskämpfer,
lese schon relativ lange sämtliche Beiträge auf dieser Seite und möchte vorab sagen, dass ich diese sehr motivierend und wertvoll finde. Danke an alle für diesen tollen Input! Da ich besonders viel Wert auf mögliche Lösungsansätze von Leuten lege, die selbst ähnliche Ziele verfolgen bzw. schon erreicht haben, bitte ich euch um konstruktive Tipps zur Verbesserung meines Vermögensaufbaus. Meine absolute Leidenschaft sind Immobilien, wo ich auch schon erstes Basis-Wissen / Erfahrungen gesammelt habe: Praktisch 1 Haus geplant & gebaut, 1 Haus renoviert & verkauft, 1 Haus 5 Jahre vermietet. Theoretisch: In den letzten 4 Jahren sehr viel über das Thema Immobilieninvestments gelesen (ca. 10-12 Bücher pro Jahr über Strategie pro Assetklasse, Wirtschaftliche Aspekte, Steuerliche Aspekte, technische Aspekte, Rechtliche Aspekte).
Einkommen: Bin 36, ledig, aus der Kirche ausgetreten und wohne in Süddeutschland an der Grenze zu Österreich. Habe BWL studiert und arbeite nun seit 11 Jahren als Controller. Verdiene 77 TEUR brutto und somit ca. 45 TEUR Netto p.a.
Meine gesamten Lebenshaltungskosten (außer Tilgung einer selbstgenutzten Immo) betragen ca. 11 TEUR. Inkl. Tilgung spare ich somit 34 TEUR pro Jahr (75% vom Netto). Die Tilgung beträgt jährlich 5,0 TEUR.
Nettovermögen: Ich weiß, dass die „Investition“ in das Eigenheim mich 5 Jahre blockiert hat und rein finanziell betrachtet nicht optimal war. Da ich dies nicht mehr ändern kann, bitte ich euch dies einfach als gegeben anzusehen:
- Selbstgenutztes EFH BJ 2014, AK 650 TEUR – Marktwert aktuell ca. 770 TEUR (Start zu Beginn: 325 TEUR Verkaufserlös einer DHH (Eltern) + 200 TEUR Kredit + 125 TEUR EK selbst erarbeitet)
- Aktuell eingetragene Grundschulden 100 TEUR – Saldo 06/2019 ca. 89 TEUR
- Goldinvestment +15,5 TEUR (bei 1.770 USD pro Unze) – AK 14,5 TEUR (wird behalten - nun sollte alles in Aktien fließen)
- Cash +16 TEUR à nun pro Jahr um ca.+29 TEUR steigend – sollte stets in Aktien oder Immos investiert werden
- Aktien: 0 à Geplant ist ein breit weltweit diversifiziertes physisches ETF-Portfolio (Hier habe ich bereits gute Vorlagen von Andreas Beck)
Ziel: Finanzielle Freiheit mit mindestens 2,0 TEUR netto pro Monat durch passive Einkünfte aus Immobilien (evtl. & Dividenden) in 10 -12 Jahren. Mein Lebensziel wären nach 20 Jahren ca. +5,0 TEUR pro Monat netto.
Strategie:
- One-time cash: Zuerst 80 TEUR Eigenkapital über Investments (Aktien & Gold) aufbauen. Hier ist mein Zeithorizont somit eher kurz. Daher ist dies eher spekulativ und die Einstiegszeitpunkte spielen eine stärkere Rolle. Worst Case: Ich behalte das Portfolio einfach.
- One-time-cash: Dieses Eigenkapital 80 TEUR (=20%) mit 80% Fremdkapital hebeln und mittels Fix & Flip, Dachbodenausbau, oder Grundstücksaufteilerprojekten nochmal erhöhen, da man hier noch schneller wachsen kann. Dafür eine operative GmbH gründen.
- Forever-cash: Sobald ich 100 TEUR Gewinn nach Steuern erwirtschaftet habe, dies stets in Buy & Hold Ferienvermietungsimmobilien stecken und nie wieder verkaufen. (ebenfalls in GmbH Konstrukt, um Gewinn nicht ausschütten und hoch versteuern zu müssen)
Herausforderungen:
- Steuern: Selbst wenn ich mein Gehalt noch um weiter 10 TEUR brutto steigern würde, so frisst mir der Grenzsteuersatz (~42%) zu viel weg. Gleiches gilt für Vermietung im Privatbestand, was dadurch auch unattraktiver wird. (Ich kenne die Option einer steuernegativen Sanierung ab dem Jahr 4 & den steuerfreien Verkauf nach 10 J – jedoch befürchte ich, dass dies vom Staat nicht immer so beibehalten wird).
- Hohe Faktorenbewertung bei Zinsimmobilien im 50 km Umfeld (>30 Monatsmieten bzw. KP. >3.500-4.000 EUR/m² bei max. 10 EUR Mietertrag/m²). Daher möchte ich eher durch einfache Projektentwicklung (Fix & Flip etc.) verdeckte Potentiale heben oder durch einen hohen Ertrag pro m² Fläche (Ferienvermietung) meine Erträge erwirtschaften.
- Risikobegrenzung: Privates Nettovermögen 600-700 TEUR der selbstgenutzten Immo schützen. Ich weiß, die selbstgenutzte Immo ist streng genommen kein Vermögensgegenstand, sondern eine Schuldverpflichtung. Eine hohe zusätzliche Beleihung (oder 100% Finanzierung von neuen Investments) kommt für mich nicht in Frage, da dieses Erbe meines verstorbenen Vaters auf gar keinen Fall zu hohen Risiken ausgesetzt werden sollte. Auch ein Verkauf oder eine Vermietung ist ausgeschlossen.
Nun zur Frage:
- Wie würdet Ihr vorgehen, um das Ziel eines zusätzlichen Free Cash Flows von zuerst 2,0 TEUR pro Monat zu erreichen?
- Wie würdet Ihr das aktuell steuerlich gestalten, um schneller wachsen zu können und nicht stets mit 42% Grenzsteuersatz belastet zu werden? (Steuerausgleich inkl. Werbungskostenabrechnung & Nutzung sämtlicher Freibeträge machen ich bereits).
- Welche Investments würdet ihr an meiner Stelle in welcher Reihenfolge (one-time cash vs. forever-cash) machen?
Da ich genauso wie andere noch viele „weiße Flecken“ auf meiner „geistigen Landkarte“ habe und viele Möglichkeiten evtl. einfach nicht „sehe“, wäre ich euch für praktisch umsetzbare Handlungsalternativen bzw. eure Einschätzung sehr dankbar!
Danke und LG aus dem Süden Deutschlands,
Euer Grenzgänger