Hi,
wir sind momentan sehr stark (80%) in Immos investiert, was sich bisher ja auch ausgezahlt hat. Nun ist die ersten Wohnung absehbar steuerfrei verkäuflich. Das Ding ist, dass unsere Mieter nun ca. 12 Monate vor diesem Stichtag ausziehen. Aufgrund meiner (hoffentlich realistischen) Preisvorstellung wird die Wohnung kaum für Kapitalanleger, sondern eher für Eigennutzer in Betracht kommen, zumal es ein wirklich schönes Objekt ist.
Jetzt hadere ich mit einer doch recht wichtigen Entscheidung. Das Objekt gehört mir, nicht der Bank - ich bin also völlig frei was die Entscheidungen angeht. Wenn ich verkaufen möchte, dann müsste ich die Bude jetzt wohl schon leer lassen damit sie verkäuflich ist. Wenn ich mich jetzt für neue Mieter entscheide, ist das somit sicherlich die Entscheidung fürs Behalten des Objekts. Kann ja sein, dass der nächste 10 Jahre bleibt.
Halten und wieder neu vermieten
+ Bisher nur gute Erfahrungen insgesamt
+ 4,5% Nettorendite (nach Steuern!) sind/waren in den letzten Jahren gut
+ 1993er Baujahr mit sehr guten Energiewerten
+ sehr gute Eckdaten: Super Lage, in hochwertigem Wohngebiet zwischen Stuttgart und Karlsruhe, 83 m² 3-Zimmer Maisonette, Zustand innen sehr gut, keine anstehenden Arbeiten
+ Altersvorsorge/Inflationsschutz?
- Politische und regionale Risiken, die eine Immo heute eben hat
- Bewerberqualität hat leider nachgelassen, Filtern sehr wichtig
- Instandhaltungskosten (Inflation) steigen langsam, während Miete recht ausgereizt ist
Verkaufen
+ Genügend Ideen was mit dem Geld zu tun ist (splitten auf diverse Themen)
+ Diversifikation wird sowieso angestrebt, da Börsenanteil momentan viel zu niedrig ist
+ Etwas mehr Eigenkapital vorhalten für evtl. angedachten Kauf eines Hauses (Konsum, den wir uns leisten möchten falls die Preise weiter fallen) und möglichst Kreditrahmen reduzieren/vermeiden
- Siehe Pluspunkte oben, das Objekt ist eigentlich top und wirft uns bisher ein nettes Nebeneinkommen ohne großen Aufwand ab, der VK reduziert also erstmal erheblich das passive Einkommen
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Ich habe aber auch in anderen Objekten schon die Kehrseiten von Immos kennengelernt, die ich vor 10 Jahren vielleicht noch unterschätzt habe. Es reicht ein richtiger Idiot/Nachbar im Haus, oder eine unfähige Hausverwaltung, oder eine problematische Baustelle vorm Haus, oder oder oder... um ein Objekt wirklich von heute auf morgen problematisch werden zu lassen. Dazu unsere Politik, die in der Wärmepumpe die Lösung für alles sieht und nun insgesamt nicht gerade auf der Vermieterseite steht. Vor weiteren Regulierungen gruselts mich da auf jeden Fall...
Das Bauchgefühl sagt, Gewinne mitnehmen und mal etwas raus aus Immos gehen kann nicht schaden.
Andererseits könnte man sich ärgern, ein solches Objekt weggegeben zu haben. Habt ihr da momentan Tendenzen? Würdet ihr 12 Monate Leerstand in Kauf nehmen um dann verkaufen zu können? Oder würdet ihr jemanden suchen, der Kaufinteresse hat, aber bereit ist, noch 12 Monate Miete zu zahlen? (stelle ich mir schwierig vor, kann ja für beide Seiten nur recht unverbindlich sein).
Abhängig wäre das alles natürlich davon, ob momentan überhaupt der Preis bezahlt wird, den ich mir vorstelle. Der ist nicht unrealistisch/abgehoben, aber mir ist bekannt, dass die Nachfrage radikal eingebrochen ist. Man müsste also schon zum VK ausschreiben und "antesten" wie die Resonanz ist, aber da kommen dann natürlich auch viele Deppen.
Blöd wäre, erst in ~8 Monaten zu inserieren und die Mieteinnahmen nicht zu haben, um dann festzustellen, dass man sowieso nicht das bekommt, was man möchte. Ein zu niedriges Angebot würde mir die Entscheidung ja auch jetzt schon abnehmen -> dann wird natürlich weiter vermietet...
Grübelgrübelgrübel...
Was ist mit Variante 3:
Einen Mieter finden, der sich für die 12 Monate auf einen Zeitmietvertag einlässt und dann verkaufen?
Was ist mit Variante 3:
Einen Mieter finden, der sich für die 12 Monate auf einen Zeitmietvertag einlässt und dann verkaufen?
Den Gedanken hatte ich natürlich auch aber ist das realistisch? Vielleicht bei nem 1 Zimmer Appartement aber bei einer typischen junge-Pärchen Bude?
Was ist mit Variante 3:
Einen Mieter finden, der sich für die 12 Monate auf einen Zeitmietvertag einlässt und dann verkaufen?
Den Gedanken hatte ich natürlich auch aber ist das realistisch? Vielleicht bei nem 1 Zimmer Appartement aber bei einer typischen junge-Pärchen Bude?
Ich weis ja nicht wo der Standort ist, aber so etwas wird auch mal gerne von Firmen gemietet, die da dann Handwerker/Außendienstler etc einquartierten.
Bei uns hier auf dem platten Land hat jemand ein ganzes Mehrfamilienhaus auf diese Art an eine Firma vermietet.
Probieren geht über studieren. Und zu verlieren hast du nicht wirklich viel, wenn du ohnehin verkaufen willst nach den 12 Monaten.
Hallo @jakeharper,
folgende Sachverhalte sind mir noch unklar, haben aber eine Auswirkung darauf, wie ich in der Situation handeln würde:
- du schreibst, dass 80% deines Vermögens in Immobilien stecken. Wie hoch ist denn der Anteil der fraglichen Wohnung am Gesamtvermögen (60% oder 6% machen schon einen gewaltigen Unterschied...)
- die 4,5 % Nettorendite beziehen sich wahrscheinlich auf den damaligen Kaufpreis (sonst wäre die Aussage, dass es für Kapitalanleger uninteressant ist aber eine Top Lage hat hinfällig). Hier wäre es meiner Ansicht nach sinnvoller, die Rendite zum Preis des gewünschten/realisierbaren Kaufpreises auszurechnen.
Zusätzlich ist es so, dass du nicht verkaufen brauchst, um Eigenkapital für eine selbstgenutzte Immobilie aufzubauen. Du kannst genau so gut auch die Wohnung entsprechend beleihen (zu z.B. 60% oder 80%). Allerdings steigt dann natürlich die gesamte Kredithöhe und die Zinsen für Annuitätendarlehen werden relevanter. Die Zinsen auf die Wohnung kannst du dann aber steuerlich geltend machen und gegen die Mieteinnahmen verrechnen (zumindest wenn man den Kredit zum Kauf aufgenommen hat, bei nachträglich aufgenommenen Krediten kenne ich mich nicht aus, sollte aber ähnlich sein).
@dustin
Nach meinem Wissen ist es mit Nachbeleihung nicht vergleichbar mit der Kauffinanzierung:
1) Zinsen sind höher (wenn Du das Geld zB zum Invest in den Aktienmarkt nimmst)
2) Steuerlich nicht absetzbar (zumindest bezogen auf die Einnahmen aus der beliehenen Wohnung)
Falls ich falsch liege gerne korrigieren, aber das war das, was ich vor einigen Monaten Mal gesagt bekommen habe vom Kreditberater.
2) Steuerlich nicht absetzbar (zumindest bezogen auf die Einnahmen aus der beliehenen Wohnung)
Ja. Es ist völlig egal, welche Form von Sicherheiten man für eine Kredit hinterlegt oder wo man den Kredit herbekommt. Für die steuerliche Geltendmachung der Zinsen ist alleine der Verwendungszweck maßgebend. Zinsen aus Krediten für Privatvergnügungen (privat gehaltene Aktien, selbstgenutzte Immobilien etc) sind grundsätzlich nicht steuerlich absetzbar.
Beispiel 1: Ich kann mein privates Aktienportfolio beleihen und mit dem Geld eine Immobilie zur Vermietung kaufen -> Zinsen sind dann steuerlich geltend zu machen.
Beispiel 2: Ich kann eine vermietete Immobilie beleihen und von dem Geld Aktien kaufen -> Zinsen sind nicht steuerlich anrechenbar!
Davon abgesehen, werden die Zinsen nicht gegen die Einnahmen aus der vermieteten Wohnung gegengerechnet. Du gibst ja eine Steuererklärung ab und nicht für jede Immobilie eine separate. Du kannst mit deiner vermieteten Wohnung also auch 0 Mieteinnahmen haben (zB Leerstand oder Sanierung) und kannst die Zinsen trotzdem steuerlich geltend machen.
Was ist mit Variante 3:
Einen Mieter finden, der sich für die 12 Monate auf einen Zeitmietvertag einlässt und dann verkaufen?
Den Gedanken hatte ich natürlich auch aber ist das realistisch? Vielleicht bei nem 1 Zimmer Appartement aber bei einer typischen junge-Pärchen Bude?
Ich kann nicht sagen wie der Markt vor Ort ist, aber in anderen Ländern ist es normal befristete Mietverträge für ein Jahr (oder auch weniger) abzuschliessen. Es gibt immer Leute, die eine temporäre Unterkunft für einen bestimmten Zeitraum suchen. Evtl. ist es auch eine Option die Immobilie z.B. auf AirBnB für kurzfristge Vermietung anzubieten um daraus Erträge zu generieren.
Eine andere Möglichkeit ist einen Käufer zu suchen, der die Immobilie in einem Jahr kauft und bis dahin bereit ist eine Miete zu zahlen. Das kann für den Käufer interessant sein, da er sofort einziehen könnte, und im beiderseiteigen Einvernehmen auch finanziell für beide Seiten.
Was ist mit Variante 3:
Einen Mieter finden, der sich für die 12 Monate auf einen Zeitmietvertag einlässt und dann verkaufen?
Den Gedanken hatte ich natürlich auch aber ist das realistisch? Vielleicht bei nem 1 Zimmer Appartement aber bei einer typischen junge-Pärchen Bude?
Eine andere Möglichkeit ist einen Käufer zu suchen, der die Immobilie in einem Jahr kauft und bis dahin bereit ist eine Miete zu zahlen. Das kann für den Käufer interessant sein, da er sofort einziehen könnte, und im beiderseiteigen Einvernehmen auch finanziell für beide Seiten.
Das wäre der Idealfall, aber wie soll das ablaufen? Einen Mieter finden, der Kaufinteresse bekundet und beide Seiten halten das dann unverbindlich offen? Kann sein die bluffen nur, um die Wohnung zu kriegen. Und vorab eine Art Absichtserklärung zu unterzeichnen, stelle ich mir schwierig vor. Finanzierung, Kaufpreis etc... die Rahmenbedingungen können ein Jahr später ganz andere sein.
--
Und ja, die Rendite bezieht sich auf den damaligen Kaufpreis.
@Dustin Der Anteil des Objekts am Gesamtvermögen beträgt rund ein Drittel.
Eine Beleihung der bezahlten Immo ist für mich keine Option.
Das wäre der Idealfall, aber wie soll das ablaufen? Einen Mieter finden, der Kaufinteresse bekundet und beide Seiten halten das dann unverbindlich offen? Kann sein die bluffen nur, um die Wohnung zu kriegen.
Wenn du diese Möglichkeit in Betracht ziehst, dann wird dir der Weg zum Anwalt zwecks Beratung nicht erspart bleiben. Es gibt da bestimmt Möglichkeiten das entsprechend zu regeln.
Aber deine Seite ist ja einfach abzusichern: Du machst mit dem Kaufinteressenten einfach einen Zeitmietvertrag für die 12 Monate. Wenn er danach doch nicht kaufen will, muss er aus der Wohnung raus und du kannst frei am Markt verkaufen. Schwieriger stelle ich mir die Absicherung für den Kaufinteressenten vor, denn was ist wenn du plötzlich nicht mehr verkaufen willst?
Ich würde an deiner Stelle das bisschen Geld in die Hand nehmen und mit einem in dem Bereich versierten Anwalt/Notar darüber mal quatschen. Vielleicht gibt es ja auch noch ne ganz andere Option, an die keiner denkt.
Ein Zeitmietvertrag gegenüber Privatpersonen zu Wohnzwecken ist an relativ enge Voraussetzungen geknüpft (§ 575 BGB).
Sofern man diese nicht nachweist/einhält etc. ist der Zeitmietvertrag nichtig und dein Mieter hat gesetzlich einen unbefristeten Mietvertrag.
Ein Zeitmietvertrag mit Kaufoption nach Ablauf von 12 Monaten und bei nicht ziehen der Option Auszug des Mieters wird daher m.E. bereits rechtlich nicht wirksam funktionieren.
Hier solltest du dich wirklich zwingend anwaltlich beraten lassen, um nicht in eine der vielfältigen Stolperfallen des deutschen Mietrechts zu treten.
Bei den Überlegungen spielt natürlich mit rein, wie man sein Geld alternativ anlegt. Im Gegenzug zur Immobilie gibt es bei den Börsengewinnen/Dividenden wenig Kosten zum Gegenrechnen, d.h. aktuell Freibetrag/Abgeltungssteuer und fertig. Was mir Sorgen macht, ist das politische Thema rotgrün. Wenn das mal kommt, fürchte ich die Versteuerung der Wertpapiergewinne mit dem persönlichen Steuersatz. Für wie wahrscheinlich haltet ihr das Szenario? Das wäre schon ärgerlich wenn man jetzt anfängt umzuschichten und zack steht man steuerlich schlechter da als vorher. Ich selbst halte es für sehr wahrscheinlich, dass die Diskussion in Zeiten von ausufernden Haushaltskosten kommen wird :(
@jakeharper ich halte es für sehr realistisch. Allerdings denke ich, dass Aktien langfristig die "freiere" und flexiblere Investmentmöglichkeit sind. Ich für mich halte es so, dass ich derzeit ein Depot und Immos habe, das Depot bisher aber um 2 Jahrzehnte länger.
Von mir aus sollen sie das machen mit der Einkommenssteuer, aber statt der Mittelschicht so die Altervorsorge zu nehmen, sollte man dann endlich mal "erhebliche" Freibeträge einführen.
@jakeharper wie ein 401k Roth und alles bis zu 1000 Euro Divideneneinkommen steuerfrei 