Nachrichten
Nachrichten löschen

Verkaufen oder Halten - viele Gedankengänge

Seite 2 / 3
Natman
(@natman)
Freiheitskämpfer Gold

@jakeharper du stellst aber die falsche Frage. Nicht nur die Steuer ist entscheidend sondern kriegst du ohne Vermietungsaufwand so viel Rendite mit weniger Einzelklumpenrisiko hin mit einem Depot als mit der Immo. Rein aus Risikopunkten rate ich dir, das Untergewicht von ETFs / Aktien im Depot zu korrigieren da du bereits viel in Immos hast. Denke mit zu viel Immos hat man aktuell in D zu viele Risiken bzgl. Umwelt / Energie Faktoren und der rot-grünen Regierung. Steuer ja klar die Nacht auch etwas aus, aber nicht alles.

AntwortZitat
Veröffentlicht : 29. November 2022 16:36
Roman mag das
jakeharper
(@jakeharper)
Aktiver Freiheitskämpfer

Ich habe durchaus ein paar Börsenjahre hinter mir, vielleicht war das die notwendige Lernphase, aber auf 4, 5 oder mehr Prozent Rendite bin ich bisher nicht annähernd gekommen. Nun habe ich recht radikal auf breite, wenige ETFs, REITs und Dividendentitel umgestellt statt irgendwelcher Zockerwerte und bin seit zwei Jahren deutlich zufriedener, aber auf dem Papier führen die Immos nunmal. Ist ein bisschen Kopfsache, aber natürlich hast du Recht, diese Diversifizierung ist notwendig.

Gehört nicht in diesem Thread, aber in meinem Kopf hat eine Immo eine andere Sicherheit als so ein ETF "Konstrukt" - ja, Sondervermögen gut und schön, aber vielleicht haben auch ETFs große Nachteile die erst in 10 Jahren zu Tage treten. So ist das halt in der Finanzwelt - man fühlt sich als Laie, während ich mich auf dem Immo Markt sehr fit fühle.

AntwortZitat
Themenstarter Veröffentlicht : 29. November 2022 17:08
Natman mag das
Robi
 Robi
(@robi)
Freiheitskämpfer Gold

@jakeharper Sind deine Immos über mehrere Städte aufgeteilt oder liegen alle in mehr oder weniger dem gleichen Ballungsgebiet?

Falls sie alle auf einem "Haufen" liegen wäre das für mich auch ein Grund, eine Immo abzustossen. Lass irgendwas in der Gegend schief laufen (Arbeitslosigkeit, Naturkatastrophe, ... schwarzer Schwan wie man es so nett nennt), und alle deine Immos gehen den Bach runter.

AntwortZitat
Veröffentlicht : 30. November 2022 07:11
jakeharper
(@jakeharper)
Aktiver Freiheitskämpfer
Veröffentlicht von: @robi

@jakeharper Sind deine Immos über mehrere Städte aufgeteilt oder liegen alle in mehr oder weniger dem gleichen Ballungsgebiet?

Ja, das ist ein Ballungsgebiet. Die konkreten Immo Risiken sind ja genau die Punkte, die mich zu der Überlegung bringen. Wobei ich ein lokales Ereignis am Objekt selbst (wie gesagt, da reicht ein Depp im Haus) als deutlich höher einschätze, als dass es in der Region einen so großen Schaden in Natur oder Wirtschaft gibt. Aber natürlich zählt das auch mit rein.

Am schlimmsten finde ich, dass das Publikum in den Städten immer schwieriger wird. 90% der Bewerber kann man aus verschiedensten Gründen aussortieren, trotz hochwertiger Wohnlage.

Der Punkt der mich halt am meisten umtreibt: Bei der Immo bin ich mir sicherer, dass die regelmäßige Miete auch in Zukunft (sagen wir mal 5 Jahre) kommen wird. So lange wird es mindestens noch dauern, bis der demographische Wandel auch in dieser Region einsetzen könnte. So lange ist das Objekt auch energetisch noch nicht zu alt und je nach Zinsniveau sicherlich recht preisstabil. Ich könnte die Entscheidung also guten Gewissens noch 5 Jahre herauszögern und darauf hoffen, dass der nächste Mieter nicht länger bleibt.

Wenn ich die Kohle nun aber nehme und in eine pauschale 70/30 ETF Strategie stecke, dann sagt mir mein Bauchgefühl, dass die Märkte ewig seitwärts laufen und ich mich nur ärgere. Es ist in einigen Threads hier ja auch die Rede davon, dass die aktuelle Situation dazu führen könnte, dass die Aktienmärkte nicht mehr so gut laufen wie in den letzten 10 Jahren.

Europa sehe ich sehr negativ, China hat sich in kürzester Zeit massiv gedreht, da habe ich zum Glück bisher fast nicht investiert (nicht mal Emerging Markets), Bitcoin habe ich bisher zum Glück auch gemieden und steige jetzt erst ein. Ich versuche mir ein Bild zu machen, welche Eintrittsmöglichkeiten am wahrscheinlichsten sind und es ist sooooo schwer.

Ich habe auch Freunde, die ständig davon reden dass die Aktienmärkte ja auf jeden Fall 5-7% im Durchschnitt abwerfen und dass die Gedanken ein Nobrainer sind. Ich persönlich glaube nicht dran, dass die Vergangenheit für die nächsten Jahre gültig sein muss. Es gibt eine nicht so kleine Wahrscheinlichkeit, dass ein Immo Objekt in den nächsten Jahren eine bessere Rendite hat, als ein MSCI World ETF.

Der steuerliche Faktor ist natürlich nicht der wichtigste, aber trotzdem mit einzubeziehen. Alles was am Objekt saniert wird, steigert oder erhält den Wert und drückt massiv die Steuerlast. Das kann einen erheblichen Unterschied dazu machen, unter der nächsten Regierung jeden Aktiengewinn mit dem Spitzensteuersatz zu versteuern.

 

So, genug Immo Bias. Eigentlich bin ich ja auf dem Verkaufs-Trip... 😆 

AntwortZitat
Themenstarter Veröffentlicht : 30. November 2022 10:27
Natman mag das
Robi
 Robi
(@robi)
Freiheitskämpfer Gold
Veröffentlicht von: @jakeharper

unter der nächsten Regierung jeden Aktiengewinn mit dem Spitzensteuersatz zu versteuern.

Es zwingt dich ja keiner deine Gewinne zu realisieren während du noch eine hohe Steuerlast hast.

AntwortZitat
Veröffentlicht : 30. November 2022 10:51
Natman mag das
jakeharper
(@jakeharper)
Aktiver Freiheitskämpfer
Veröffentlicht von: @robi
Veröffentlicht von: @jakeharper

unter der nächsten Regierung jeden Aktiengewinn mit dem Spitzensteuersatz zu versteuern.

Es zwingt dich ja keiner deine Gewinne zu realisieren während du noch eine hohe Steuerlast hast.

Wenn man FIRE mäßig den Angestelltenteil reduziert und sich monatlich etwas ausbezahlen möchte, dann muss mans halt leider versteuern. Über den Punkt, nur noch Geld anzuhäufen bin ich eigentlich absehbar drüber weg 😇 

AntwortZitat
Themenstarter Veröffentlicht : 30. November 2022 11:17
Natman mag das
Robi
 Robi
(@robi)
Freiheitskämpfer Gold

@jakeharper Klar musst du es versteuern, zu deinem persönlichen Steuersatz oder eben mit 25%.

Wenn du aber ohne Arbeit nur mit Miet- und Aktieneinnahmen noch im Spitzensteuersatz bist dann würde ich sagen brauchst du dich nicht zu beschweren ;)

AntwortZitat
Veröffentlicht : 30. November 2022 11:25
Natman mag das
jakeharper
(@jakeharper)
Aktiver Freiheitskämpfer

Ohne Arbeit? Nein, natürlich nicht - so weit sind wir nicht annähernd. Ich sprach von reduzieren. Ich habe mich doch auch nirgends beschwert, oder? 😉 Es geht um Werterhalt in schwierigen Zeiten und Einschätzung und Vor/Nachteile der verschiedenen Märkte.

 

Aber um es noch etwas provokanter zu gestalten: In der Tat habe ich null Interesse mehr, diesem aufgeblähten Versagerstaat auch nur einen Cent Steuern freiwillig zu bezahlen. Schon aus Prinzip muss das ordentlich durchoptimiert werden.

AntwortZitat
Themenstarter Veröffentlicht : 30. November 2022 12:02
M.Can, Natman und Robi mögen das
Robi
 Robi
(@robi)
Freiheitskämpfer Gold
Veröffentlicht von: @jakeharper

Schon aus Prinzip muss das ordentlich durchoptimiert werden.

Sehe ich genauso, aber es ist halt schwierig auf etwas hin zu optimieren was in der Zukunft liegt. Wer weiß was der Regierung noch alles einfällt um der Mittelschicht das Geld aus den Taschen zu leiern. Es muss ja nicht nur auf das Aktienvermögen gezielt werden. Immobilienbesitzer lassen sich genauso leicht schröpfen.

Ich an deiner Stelle würde mich von einem Teil von deinen (in den letzten paar Jahren in Deutschland extrem gut gelaufenen) Immos trennen und mein Vermögen gleichmäßiger verteilen (3 Speichen Prinzip).

Wir haben nur eine selbstgenutzte Immo mit Einliegerwohnung die in den letzten 10 Jahren entschuldet wurde und massiv an Wert gewonnen hat. Deswegen geht bei uns alles verfügbare Kapital in Aktien, um wieder ein Gleichgewicht herzustellen.

AntwortZitat
Veröffentlicht : 30. November 2022 13:12
Natman und jakeharper mögen das
Vroma
(@vroma)
Freiheitskämpfer Silber
Veröffentlicht von: @jakeharper

Aber um es noch etwas provokanter zu gestalten: In der Tat habe ich null Interesse mehr, diesem aufgeblähten Versagerstaat auch nur einen Cent Steuern freiwillig zu bezahlen. Schon aus Prinzip muss das ordentlich durchoptimiert werden.

Dafür hast Du mit vernünftigen Immobilien in vernünftiger Lage eine sehr gute Basis. Gemessen an den aktuell gültigen Steuergesetzen.

Kostenlos gibt es das natürlich nicht. Das ist Arbeit - aber dem bist Du dir ja bewusst.

Die einzige Sache, welche mich in Deiner Lage stören würde, ist der Cashflow aus dem "Versagerstaat" in Euro. Du machst den Kaufkraftverlust voll mit.

 

Meine Meinung: Die Immos werden Dich, trotz Abwertung im Land, tragen. Schau nach Zahlungströmen von außerhalb des Euroraumes.

ODER

Du versetzt das gute Tafelsilber komplett und ziehst mit dem noch vorhanden Wert in einen, auch in Zukunft, starken Wirtschaftsraum.

AntwortZitat
Veröffentlicht : 30. November 2022 13:23
Natman mag das
Yakari
(@yakari)
Freiheitskämpfer Silber
Veröffentlicht von: @jakeharper

Bei der Immo bin ich mir sicherer, dass die regelmäßige Miete auch in Zukunft (sagen wir mal 5 Jahre) kommen wird. So lange wird es mindestens noch dauern, bis der demographische Wandel auch in dieser Region einsetzen könnte. So lange ist das Objekt auch energetisch noch nicht zu alt und je nach Zinsniveau sicherlich recht preisstabil. Ich könnte die Entscheidung also guten Gewissens noch 5 Jahre herauszögern und darauf hoffen, dass der nächste Mieter nicht länger bleibt.

Kannst du zu diesem Zeitpunkt dann auch noch (gut) verkaufen, also gibt das die Immobilie her? Und wenn die Immo für Mieter nicht mehr interessant sein sollte, wer sollte sie dann kaufen wollen?

AntwortZitat
Veröffentlicht : 1. Dezember 2022 13:05
Robi
 Robi
(@robi)
Freiheitskämpfer Gold

@yakari Ich glaube was er damit meint ist, dass die Immo dann nicht mehr für Investoren zum Vermieten interessant ist.

Eigentümer werden sich in der dann dort vorwiegend Lebenden Schicht sicher finden lassen. Ob dann der gewünschte Verkaufswert erzielen lässt ist die Frage.

AntwortZitat
Veröffentlicht : 1. Dezember 2022 14:13
jakeharper
(@jakeharper)
Aktiver Freiheitskämpfer

Ja wie gesagt, eigentlich will ich ja in dem Thread gar nicht der Fürsprecher für Immos sein. Ich glaube nur, dass ich den Immomarkt der nächsten 5 Jahre besser einschätzen kann, als die Börse 😬 

Meine leichte Tendenz geht deswegen dazu, doch noch einmal einen festen Mieter zu suchen. Man kann ja in den Besichtigungsterminen, wenn das Gefühl passt (z.B. wenn jemand erwähnt dass er schon lange etwas zu Kaufen sucht aber nix findet) schon mal vorsichtig etwas durchblicken lassen - kann natürlich auch nach hinten losgehen. 

Wenn der Zins sich jetzt irgendwo bei 3-5% einpendelt schätze ich, dass die Immopreise ungefähr da stehen bleiben wo sie jetzt sind - zumindest in unserer Region. 

Parallel kann man ja möglichst viel monatliche Sparrate (inkl. der Mieterträge) an die Börse geben um den Immo Teil prozentual zu reduzieren. Dann hat man halt keinen großen Einmalinvest an der Börse sondern einen "Sparplan" - bei dem man sich vielleicht auch wohler fühlt. 

 

Das wäre Plan A - über Plan B grübel ich noch weiter... 

AntwortZitat
Themenstarter Veröffentlicht : 1. Dezember 2022 15:23
Vroma und Robi mögen das
Dustin
(@dustin)
Verdienter Freiheitskämpfer

Mit dem Ziel kurzzeitig zu vermieten, um das eine Jahr zu überbrücken, könntest du dich auch an verschiedene größere Konzerne in der Nähe wenden. Dort werden für neue Mitarbeiter (zur Zeit wegen der wirtschaftlichen Lage evtl. nicht sooo großer Bedarf) auch oft Übergangslösungen gesucht. Je nachdem, wie angespannt der Mietmarkt bei euch ist, könnte das ja eine Alternative sein.
Von einem DAX-Konzern in der Umgebung habe ich gehört, dass die sogar ein extra Portal dafür haben. Allerdings kann man dort wohl nur als Betriebsangehöriger seine Wohnung einstellen.

AntwortZitat
Veröffentlicht : 2. Dezember 2022 20:28
jakeharper und Natman mögen das
Robi
 Robi
(@robi)
Freiheitskämpfer Gold

@dustin und es werden praktisch nur voll möblierte Wohnungen angeboten. So ist es zumindest hier bei uns in der Gegend.

AntwortZitat
Veröffentlicht : 3. Dezember 2022 19:25
Natman mag das
jakeharper
(@jakeharper)
Aktiver Freiheitskämpfer

Nun ist ja wieder etwas Zeit vergangen, die Entscheidung ist weiter gereift. Ich habe mich letztes Jahr wieder für (bisher sehr tolle) Mieter entschieden. Aber nächstes Jahr werde ich das Thema wieder angehen. Ich habe für mich die Entscheidung getroffen, die Wohnung zu einem passenden Zeitpunkt verkaufen zu wollen. Entweder die Mieter haben Interesse, oder ich warte eventuell bis sie dann rausgehen und versuche sie leer zu verkaufen. Da bin ich offen. Prima wäre, wenn sie weg geht bevor die Zinswende kommt. Ich bin ja ein Sicherheitsfanatiker und einen Teil des Erlöses auf 10 Jahre fest für 4% anzulegen, käme mir ganz gut entgegen. Dann hätte ich Gewinne steuerfrei realisiert und hätte annähernd den gleichen Ertrag wie bisher, ohne die ganzen Risiken die man im Immo Bereich so kommen sieht. 

Es wird natürlich sehr spannend, ob aktuell überhaupt Käufer zu finden sind. Wenn dann sicherlich nur Eigennutzer. We will see...

AntwortZitat
Themenstarter Veröffentlicht : 19. September 2023 14:03
Seite 2 / 3