Hallo Schwarmintelligenz
In die Diskussion um Nutzen oder Unsinn von Sondertilgungen bei Immobilienkrediten möchte ich mal den Aspekt der freien Grundschuld als Finanzierungsinstrument einwerfen. Ich zergrüble das und komme trotzdem nicht weiter. Ich brauche Euch jetzt mal 
Abbezahlte Grundschuld kann meines Wissens, wenn die Restschuld 50% des Beleihungswertes nicht übersteigt, ziemlich flexibel und schnell zur Absicherung von neuen Krediten reaktiviert werden, z.B für einen neuen Immobilienkredit für weitere Investitionen.
Anstelle also das Depot mittels Wertpapierkredit (ca. 4%?) zu beleihen, oder riskantere Geschäfte mit einem Rahmenkredit (ca.6%?) abzusichern, um den finanziellen Spielraum zu erhöhen, könnte man doch strategisch über Sondertilgungen gezielt die eigene Kreditwürdigkeit für Kredite zu viel günstigeren Konditionen (<1%?) ausbauen. Für den Fall der Fälle, oder um weitere Immobilien zu kaufen.
In meinen Augen ist das ein Argument für regelmäßige Sondertilgungen. Als eine von mehreren Säulen in einer diversifizierenden Finanzstrategie natürlich, und bloß nicht das Dach über’m Kopf riskieren.
Mache ich einen Denkfehler hier? Bin gespannt auf Eure Kommentare.
Viele Grüße
Der Zwölfelf
Also jetzt mal rein rechnerisch betrachtet:
Wenn du sonder-tilgst, dann verschenkst du die Marktrendite abzüglich eingesparter Kreditzinsen. Und damit ist eigentlich schon alles gesagt 
Machen wir mal eine konservative Annahme und sagen Marktrendite sind 6% und Kreditzins 1,5%. Dann verzichtest du bei Sondertilgung auf 4,5% p.a.
Jetzt spielen wir die in deinem Post angedeuteten Szenarien durch:
1. Du hast vor, deine freie Grundschuld für weitere Immobilienkäufe zu nutzen. D.h. du willst über den Beleihungswert finanzieren, weil sonst bräuchtest du ja die 2. Grundschuld nicht. Dann wärst du besser gefahren, wenn du anstelle von Sondertilgungen die 4,5% Zins und Zinseszins kassiert hättest und das nicht getilgte Geld nun als Eigenkapital in den Immobilienkauf mitbringen würdest.
2. Du machst das ganze, um deine Kreditwürdigkeit zu verbessern, um dadurch an bessere Konditionen für spätere Immokredite kommen. Diese Differenz wird dir niemals einen "Boost" von 4,5% bei den Kreditzinsen bringen! Denn die zu finanzierende Immobilie bietet der Bank ja bereits selbst den Großteil der Sicherheit.
3. Jetzt kommt der eigentlich spannende Fall: Du willst mit der Grundschuld einen Kredit für Aktien besichern. Jetzt bin ich mir fast sicher, dass du dafür von der Bank nicht den gleichen Zinssatz bekommst, wie wenn du eine vermietete Immobilie finanzieren würdest - selbst wenn du den Kredit mit einer Grundschuld absicherst. Aber sagen wir trotzdem mal, dass du einen Kredit mit den gleichen oben angenommenen 1,5% bekommst. Die Sache ist nun, dass du in den Jahren der Sondertilgung die 4,5% Zinsen und Zinseszinsen verschenkt hast. Nur um jetzt die Marktrendite von 6% abzüglich der 1,5% Kreditzinsen zu bekommen... ;)
Aber mal abgesehen von den Rechenspielchen: ich selbst mache gerne Sondertilgung, auch wenn es rechnerisch keinen Sinn macht. Denn es bietet Sicherheit und Unabhängigkeit gegenüber Dritten. Das gilt insbesondere für die selbstbewohnte Immobilie!
Sehr gut auf den Punkt gebracht @der-autodidakt
Noch eine Ergänzung zum 3. Fall. Im Regelfall ist die Auszahlung eines Darlehens auch noch an diverse weitere Punkte geknüpft, selbst wenn das Darlehen über eine Grundschuld abgesichert ist. Beispielsweise Baufortschrittsberichte, wenn die Immobilie gerade erst gebaut wird oder einer Mitteilung des Notars zur Kaufpreisfälligkeit. Oder Gutachten zum aktuellen Wert oder Informationen zu Mietverträgen, etc. Damit reduziert die Bank ihr Risiko noch weiter. D.h. aber auch dass die Auszahlung so konkret geregelt ist, dass diese nur für den bestimmten Immobilienerwerb genutzt werden kann. Diese weitere Risikoreduktion kann auch bei den Verhandlungen bzgl. Zins helfen. Auch hilft diese Zuordnung in den Darlehensverträgen dabei dem Finanzamt die Verbindung zwischen Beleihung von Immobilie A inkl. Zinsaufwände, bei Kauf und Verrechnung der Mieteinnahmen von Immobile B zu belegen.
Alternativ gibt es auch die Kategorie "Sonstige Verwendung" bei einem Darlehen, auch bei Absicherung über eine Grundschuld. D.h. das Geld kann für alles verwendet werden. Auch für Immobilien, aber auch für Aktien oder einen neuen Porsche... Am Ende versteht der Banker den Porsche und die Immobilie besser als den Aktienkauf über diesen Weg...
So zumindest meine Erfahrungen, da ich beide beschriebenen Wege schon einmal so finanziert habe (leider ohne Porsche, immer nur mit Immobilen ;-) )
Noch eine Ergänzung:
Die finanzierende Bank wird selbst bei einen freien Grundschuldanteil die Finanzierung immer auf das reguläre Einkommen abstellen. Im Gegensatz dazu reicht beim Marginkredit der Beleihungswert des WP-Depots. Die Variante mit Besicherung durch eine Grundschuld macht insbesondere dann Sinn, wenn die depotführende Bank keine Marginkredite anbietet oder man sich nicht den psychischen Druck von Margincalls aussetzen möchte ;)
Hast du Erfahrung darin diesen Weg auf zur Finanzierung von Wertpapieren zu gehen?
Hatte dazu im Sommer einige Gespräche mit Banken, nur um Mal die Infos und Fakten zusammenzutragen.
Idee war: Zinsdifferenz zwischen Aktien/etf und Kredit zu "Immokonditionen a la 0,xx%" zu nutzen.
Theoretisch wäre alles bereit. Ich habe nur nicht enter gedrückt
VG
Ich habe den Weg zeitweise so genutzt. Ich hatte einen Kredit der über eine Immobilie abgesichert war und der unter "Sonstigen Verwendung" geführt war, d.h. es gab keine Bedingungen der Bank zur Auszahlung die an ein bestimmtes Immobilienprojekt gebunden war. So hatte ich den Kredit schon im Zuge eines Immobilienkaufs abgeschlossen, andere Kredite mit den neuen Immobilien beliehen und einen Kredit auf einer anderen Immobilie zur freien Verwendung. Durch die damaligen Rahmenbedingungen (Bauträgerprojekt), lagen zwischen Kreditzusage und Bezahlung der Immobilie ca. 18 Monate. In dieser Zeit habe ich das Geld aus dem einen Kredit am Aktienmarkt angelegt.
Vielleicht noch etwas explizit zum Thema Risiko: Für den Betrag dann aber mit Short-Absicherung um bei einem starken Crash kein Problem zu bekommen. Wobei ich immer die Immobilie auch ohne den Kredit hätte bezahlen können, wollte nur den FK-Hebel ausreizen. Das vielleicht zur Erklärung, sonst klingt das zu sehr nach einer Kamikaze Aktion meinerseits ;-)
Ist ein Thema das man sehr bewusst machen muss, wenn man mit FK in Aktien geht, gerade wenn noch eine Immobilienrechnung offen ist.
D.h. Ich habe einen Kredit so genutzt wie von Dir beschrieben, aber mit kürzerem Horizont und nicht mit offenen Karten gegenüber der Bank gespielt.
Zu Deiner Idee vielleicht noch ein paar Fragen:
- "Zinsdifferenz zwischen Aktien/etf und Kredit"; Was verstehst Du darunter, sprich was ist für Dich der "Zins" der Aktien?
- Was für einen Kredit planst Du? Inkl. Tilgung oder nur Zins? Soll Zins und ggf. Tilgung aus dem Portfolio bedient werden oder könntest Du hier auch andere Liquidität zB. Einkommen nutzen?
- Welche Laufzeit planst Du?
- Hast Du Dir die Frage gestellt & beantwortet, wie Du Damit emotional umgehen kannst wenn das Depot -50% macht. Und Du dann ggf. ein Jahrzeht Geld zurückzahlen musst, das Du längst verloren hast. Analog zu dem neuen Auto ohne Vollkasko das man firsch gekauft gegen den Baum setzt ;-)
VG
Frage an euch: Bei einer Refinanzierung nach Ablauf der 10 Jahre. Kann man da problemlos die Kreditsumme wieder erhöhen oder werden da Fragen gestellt? P
Habt ihr da Erfahrung?
mhh, schwierig pauschal zu beantworten. Geht es Dir um eine Refinanzierung eines Kredits, der nicht getilgt wurde und du suchst quasi eine direkte Anschlussfinanzierung bei der gleichen Bank?
Meine Vermutung wäre das bei guter Bonität und guter Historie als Schuldner bei der Bank diese dieser liebend gerne wieder einen Kredit gibt. Aktuell sind die Banken m.E. froh um jeden der Ihnen Geld abnimmt.
Ich hatte einmal den Fall das von einem Kredit ca. 80% von mir getilgt waren, mit vollständiger Rückzahlung während der weiteren Laufzeit. Ich habe dann für eine andere Immobilie die fast abbezahlte Immobilie wieder beleihen wollen. Dann auch mit einer höheren Summe als zuvor wegen der Wertsteigerung der Immobilie. Ging mehr als einfach. Standardsatz der Bank war: Wir kennen die Immobilie ja schon und haben alle Unterlagen, wir brauchen sonst nichts. Das ging somit sehr einfach, da viele Prüfschritte der Bank einfach schon abgehakt waren. Auch liegt dann schon ein Grundbucheintrag für die Bank vor, spart auch Zeit und Geld.
Meinem Vorredner habe ich nicht viel hinzuzufügen.
Was oft problemlos geht: nach 10 Jahren wieder auf die damals aufgenommene Summe erhöhen - muss nichts am Grundbuch gemacht werden.
Aus dem Bekanntenkreis aus oft die Erfahrung mitgenommen, dass viel von der pers. Einschätzung durch den Bankmitarbeiter abhängt was geht und wie die restlichen Finanzen so geordnet sind.
Grüße
..
Meinem Vorredner habe ich nicht viel hinzuzufügen.
Was oft problemlos geht: nach 10 Jahren wieder auf die damals aufgenommene Summe erhöhen - muss nichts am Grundbuch gemacht werden.
Aus dem Bekanntenkreis aus oft die Erfahrung mitgenommen, dass viel von der pers. Einschätzung durch den Bankmitarbeiter abhängt was geht und wie die restlichen Finanzen so geordnet sind.
Grüße
Kann ich bestätigen, bei der Umschreibung meiner Immobilie von meiner Ex auf mich war neben einem (sehr knappen monatlichen + bei dern Bankrechnung) positiv, dass ich bereits mit einem detailiierten Finanz/Ausgabenplan dort aufgekreuzt bin.
Mit dem ursprünglichen Kredit sind wir bei der Volksbank gelandet, weil die Finanzierungssumme von den ganzen "externen" Banken als zu hoch bewertet wurde und nur die Volksbank vor Ort "ihre Kunden" kannte.
Bei der Sparkasse habe ich den Fehler gemacht, über die Webseite einen Termin bei der Hauptstelle zu machen statt in die örtliche Filliale zu gehen. Bei einem späteren Besuch, wurde mir gesagt, "da wäre bestimmt was gegangen" wenn das die Vertretung vor Ort initiiert hätte...