Hallo an Euch alle!
Wir bitten um Eure Meinungen, ob folgendes (als erster Schritt) zur FF führen könnte - oder eher nicht.
Zu unserer Situation: Wir sind zu zweit in den Dreißigern mit Kind (weiterer Nachwuchs geplant). Ich arbeite, meine Frau ist mit dem Kind zu Hause. Wir haben monatlich 1500€ "über", die wir nicht ausgeben. Das liegt daran, dass wir kurz gesagt unsere Miete bis zum 31.12.2020 schon gezahlt haben. Wir wohnen in familiärem Eigentum, und wenn das so bleibt, müssten wir danach nur die Nebenkosten von 100€ monatlich zahlen. Wir haben keine weiteren Einkommensströme.
Jetzt ist unsere Idee, bei der Comdirekt oder Consors Bank einen Aktiensparplan anzulegen mit 250€ im Monat. Oder könnten wir mehr? Ist das als Anfänger sinnvoll?
Wir möchten uns zusätzlich in 2020 selbstständig machen, aber was wir da verdienen, können wir gar nicht prognostizieren. Das müssen wir erstmal abwarten.
Jetzt haben wir die Möglichkeit, am äußersten Stadtrand ein Grundstück zu erwerben und zu bebauen. Das brächte uns eine Fahrzeitverkürzung um 100%, momentan fahre ich 40 Minuten eine Richtung. Attraktiv zum Wohnen finden wir die Gegend jedoch nicht mehr, z.B. die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel ist miserabel (Kinder benötigen das später evtl.); bis zur Innenstadt fährt man mit dem Auto mindestens 25 Minuten (relevant, wenn man nicht die Dorfschule wählt), jetzt brauchen wir 10 Minuten. Hinziehen wäre also vielleicht nicht ganz so sinnvoll. Noch dazu wären wir, wenn es finanziell möglich wird, nicht abgeneigt, ins Ausland zu gehen, um unseren Kindern eine möglicherweise bessere Schulsituation zu ermöglichen. Könnten wir durch folgendes eine bessere finanzielle Situation erreichen?
-> Wir könnten auf das Grundstück ein Einfamilienhaus oder ein Haus mit mehreren Wohnungen setzen und vermieten, und nur bei Bedarf selbst dort einziehen. Kostenpunkt wären ca. 400.000€ alles inklusive. Wir könnten ein bisschen günstiger bauen, da wir einen Freund haben (Bauträger) der kostenlos als Bauträger fungieren würde und der Freundschaftspreise bei Materialhändlern etc. bekommt. Wir fragen uns, ob es dumm wäre, auf diesen Vorteil(?) zu verzichten, denn wir könnten das Haus ja am Ende auch einfach gewinnbringend verkaufen bzw. eben vermieten. (Nein, der Freund geht nicht leer aus, das kürze ich hier aber mal.)
Aber 400.000€ _Schulden_ machen? Wir überlegen, dass dies nur sinnvoll ist, wenn wir durch die Mieteinnahmen monatlich +-0 machen, bis das Haus abbezahlt ist, danach ergäbe es ja ein Plus. Nur: wer will "im Dorf" wohnen, da ist es möglicher Weise schwer, Mieter zu finden.
Sollten wir die Idee mit dem Haus vergessen und alles auf Aktien und die Selbstständigkeit setzen, oder könnte das mit dem Haus (teilweise vermieten) doch eine sinnvolle Investition sein?
Wir bedanken uns für Eure Ratschläge, Denkanstöße und Belehrungen!
Hallo Otto, herzlich willkommen!
Meine unverbindliche Einschätzung und ein paar spontane Gedanken:
Bevor ihr richtig mit dem Aktiensparen beginnt, würde ich schauen, ob eine "eiserne Reserve" vorhanden ist. Je nach Sicherheitsempfinden zwischen 3 und 12 Monatsausgaben. Zusätzlich vielleicht die Ressourcen um bei Bedarf einen gebrauchten PKW kaufen zu können, damit man nicht in Verlegenheit gerät Konsumschulden aufnehmen zu müssen. Hierzu würde ich Euch empfehlen einmal die Jahresausgaben zu erfassen.
Sobald diese Rücklagen vorhanden sind, würde ich die maximale Sparleistungen in ein ETF Depot investieren. Schaue dir hierzu im Forum und in den Beiträgen die Hinweise und Tipps des Maschinisten und der anderen Freiheitskämpfer einmal an . Von der Summe her mindestens die 250, eher mehr. Dies könnte man dann ja je nachdem wie die Selbstständigkeit läuft später noch aufstocken.
Bei 250 Euro pro Monat und einer 5%igen Rendite (inflationsbereinigt) sind das laut Zinsenzinsrechner in 10 Jahren ca. 39.000 Euro. Bei 1500 Euro sind es 232.000 Euro. Das ist zwar dann noch keine FF, aber es wäre ja dann schon mal ein schönes Polster für eine eventuelle Auswanderung.
Hinsichtlich der Immobilie: Es gibt da auch super spannende Geschichten hier bei den Millionärsinterviews (unbedingt lesen!). Eine schwierige Entscheidung, die ich genau abwägen würde. m.E. nach jedemfalls für die FF lohneswerter als eine selbstbewohnte Immobilie.
Hier meine spontanen Gedanken:
Pro:
-Bei vorhandener Vermietbarkeit, stetige Cashflows, egal ob ihr im Innland oder Ausland seid.
-Hebel auf die Vermögensbildung durch das Fremdkapital. Wollt ihr wenn zu 100% finanzieren?
-Investition in einen Sachwert
Contra:
-Die Wertentwicklung einer Immobilie "in der Pampa" kann niemand vorhersehen. Mit einem gut gefüllten ETF-Depot seit ihr da flexibler (s.o.). Zusätzlich hätten ihr die 400.000 Euro Schulden an den Haken. Das hebelt zwar etwas, ist aber auch ein nicht zu unterschätzendes Risiko, wenn es mal nicht so läuft.
-Zudem sprichst du das Vermietungsrisiko schon selbst an. Kannst du denn die "Mikrolage" dort einschätzen? Schlechte ÖPNV-Anbindung ist ein großer Nachteil
-Sofern ihr auswandert, wäre wahrscheinlich eine Hausverwaltung notwendig.
-Stressfaktor: Berufsbedingt sehe ich natürlich auch nur die Fälle wo es schiefläuft. Aber in so einem Mietrechtsverhältnis kann es ganz schön rumpeln. Zudem ist zu berücksichtigen, dass Mieter in Dt. eine sehr gute Rechtsposition innehaben und die politische Großwetterlage nicht gerade vermieterfreundlich ist.
-Diversifikation: wieviele Wohnungen wären das denn?
Ich selbst würde statt in eine vermietete Immobilie wahrscheinlich eher in Immoblien-ETFs oder Immobilienaktien investieren und die Dividende passiv mitnehmen, da mir persönlich das Vermieterdasein zu stressig wäre. Das ist aber nur meine persönliche Meinung. Das ganze ist ohne Hebel natürlich langsamer und langweiliger 
Hallo Otto,
willkommen in der Freiheitsmaschine.
Dein Beitrag zeigt für mich, dass Du Dich mit den Themenbereichen Vermögen & Lebensziele bisher noch nicht ausreichend beschäftigt hast.
Die folgenden Punkte musst Du für Dich selbst klären / Dich mit beschäftigen:
- Immobilie:
Wie hoch ist die mögliche Rendite (erreichbare Mieteinnahmen im Vergleich zu den Kosten) Deiner angedachten Immobilie. Wie hoch ist das Leerstandsrisiko und wie sind die langfristigen Aussichten in Deiner Region? Bin ich überhaupt der Typ, der sich gerne um Immobilien und deren Vermietung kümmern möchte?
- Aktienmarkt / ETF-Sparplan:
Wie hoch ist die langfristige Rendite des Aktienmarktes und wie hoch sind die möglichen kurzfristigen Schwankungen? Halte ich diese Schwankungen dann aus oder verkaufe ich nahe des Tiefpunktes, wenn alle auf mich einreden, die selbst keine Ahnung davon haben?
Und bevor es darum geht, riecht Deine Frage auch nach diesen Themen:
- Was will ich überhaupt von meinem Leben und was möchte ich meiner Familie bieten?
- Will ich nahe an meiner Arbeit wohnen aber dafür außerhalb der Stadt und meine Kinder müssen das mit Fahrzeit "bezahlen".
- Will ich mich wirklich selbständig machen und bin ich bereit den Preis dafür zu zahlen (Aufbauarbeit)?
- Habe ich einen Plan (Familie mit Kindern), falls es schief geht?
- Will meine Frau eigentlich das gleiche wie ich und falls nein, was können wir tun?
Und um den Fokus auf Deine Leidenschaften zu lenken:
Was würdest Du tun, wenn Du jetzt 10 Millionen Euro bekommen würdest und Du nie mehr einen Cent "verdienen" müsstest?
- Womit würdest Du Dich dann gerne beschäftigen, wenn Geld keinerlei Rolle mehr spielt?
- Könntest Du mit diesen "Leidenschaften" von Dir jetzt schon (nebenbei) beginnen und auch mit diesen anfangen, Geld zu verdienen?
Die Beschäftigung mit diesem Themenbereich kann Dir niemand abnehmen, weil jeder Mensch anders und es Dein kostbares Leben ist.
Während manche Menschen z.B. fantastische Vermögen in relativ kurzer Zeit mit Immobilien aufgebaut haben, wäre das für mich nichts gewesen, weil es mich im Gegensatz zum Aktienmarkt nie interessiert hat. Für diesen habe ich dagegen immer gebrannt und die Zeit mich damit zu beschäftigen fand ich nie als "Arbeit".
Die Punkte von Judge Dredd finde ich ebenfalls sehr hilfreich und die Millionär Interviews sind eine gute Anlaufstelle um verschiedene Lebenswege für Dich selbst einmal durchzuspielen.
Eine schöne Woche!
Hi Otto,
ich kann mich hier den Ausführungen des Maschinisten voll anschließen.
Nichts für ungut, aber meiner Meinung nach klingt das eher nach einem Patentrezept für ein finanzielles Desaster, als ein erster Schritt in Richtung finanzielle Freiheit.
Ihr würdet euch bei dieser Vorgehensweise einem ganzen Haufen kombinierter Risiken aussetzen, die Ihr zum Teil gar nicht selbst kontrollieren könnt. Hier mal ein paar Szenarien, die mir sofort einfallen und die ihr mal durchspielen könnt:
- Ihr wollt ein Haus zu 100% finanzieren (ich gehe mal davon aus, dass ihr zumindest die Nebenkosten bezahlt). D.h. wenn es z.B. zu einer handfesten Marktkorrektur kommt und eure Immobile von der Bank plötzlich niedriger bewertet wird, dann müsst ihr Eigenkapital nachschießen! Frage: Könnt ihr das im Zuge eurer angestrebten Selbstständigkeit stemmen?
- Ihr wollt euch selbstständig machen. Und nun ist es leider so, dass Scheitern der Normalfall ist. Und wenn es dann im Geschäft mal richtig schlecht läuft, habt ihr auch noch Leerstand in eurer vermieteten Immobilie. Frage: Könnt Ihr jetzt weiterhin die Bankraten bezahlen?
- Noch riskanter wäre die Variante, wenn ihr diese Immobilie selbst bewohnt, weil dann alles an der funktionierenden Selbstständigkeit hängt. Frage: Wie geht ihr mit dem Druck um, dass euch und euren Kindern euer Wohnraum weggenommen werden kann, wenn ihr aufgrund einer Flaute in eurem Geschäft die Raten nicht mehr bedienen könnt?
Ich würde folgendes machen:
- Bleibt so lange wie möglich in eurer aktuellen Wohnung. Das reduziert euer Risiko ungemein.
- Legt so viel Geld wie möglich zurück, um nicht in Schieflage zu geraten, falls es in eurem geplanten Geschäft mal schlecht läuft oder ihr Anlaufschwierigkeiten habt. Es beruhigt ungemein zu wissen, dass man die Ausgaben eines Jahres locker abdecken kann – auch wenn im Geschäft mal nichts herumkommt.
- Das mag jetzt offensichtlich erscheinen, trotzdem tappen viele Gründer in diese Falle: Das Geld, das bei euch ankommt gehört euch nicht alleine! Eröffnet ein weiteres Geschäftskonto für das Finanzamt und legt dort immer 50% aller Einnahmen direkt beiseite. Das Finanzamt ist da erbarmungslos, vor allem wenn es um die Umsatzsteuer geht.
- Wenn euer Geschäft dann mal so 1-2 Jahre am Laufen ist und Ihr abschätzen könnt, dass es langfristig gut laufen wird, könnt ihr euer Immobilienvorhaben ja noch mal erneut überdenken. Es wird auch dann noch Möglichkeiten geben!
Viele Grüße
Hallo Judge Dredd, Maschinist und Der Autodidakt! Ich danke Euch sehr für Eure Antworten!
Ich beantworte mal alles chronologisch.
Unsere Reserve beläuft sich momentan auf 20.000€. Bezüglich des PKW ist es so: wir haben im Monat 2000€ "über", ziehen davon aber 400€ (Auto) + 100€ (Puffer) ab, da wir es momentan so handhaben, dass wir ca. alle 3 Jahre einen 2-3-jährigen PKW kaufen und den alten dann verkaufen. Bei der Wahl der PKW wählen wir immer so, dass der PKW möglichst wenig Wertverlust erleidet, sodass er sich noch gut verkaufen lässt. Wir zahlen jährlich ca. 4000€ für ein aktuelles, zuverlässiges Auto, weil dauernde, langwierige Reparaturen bei älteren Autos schon sehr an unseren Nerven gezehrt haben. Ganz zu schweigen davon, dass wir auch öfter weit entfernt von Zuhause liegen geblieben sind - das wollen wir uns nun durch den Aufpreis ersparen. Vorher hatten wir jährlich eine Belastung von 1000€ Wertverlust + 1000€ Reparaturen (welche uns bei der Herstellerwerkstatt locker mindestens das doppelte gekostet hätten). Die Rücklagen sollten so doch erstmal ausreichen, oder? Im Grunde würden sich diese sinnlos weiter erhöhren, wenn wir nicht in Aktien o.Ä. investieren.
Bei ETFs fühlt es sich für mich (als Anfänger) persönlich unangenehm an, dass das "Ziel" ist, dem Depot später etwas zu entnehmen. Die Idee, einzelne Aktien mit Dividendenausschüttungen zu kaufen (nein, es sollen keine unternehmenszerstörenden Dividenden sein), und die Aktien "ewig" liegen zu lassen, fühlt sich momentan für mich eher passend an. Darum meine Idee, mit Einzelaktien anzufangen und später, mit mehr Wissen, ETFs dazu zu holen. Durchaus mit mehr ETF-Anteil, aber da muss ich auch erstmal Wissen erlangen, und bevor ich gar nicht anfange, wollte ich bei Consors oder Comdirekt mit einem Sparplan beginnen. Ist da eine Bank eher zu empfehlen?
Zur Immobilie:
- Ja, wir würden gerne zu 100% finanzieren (was spräche dagegen?), aufgeteilt auf mehrere Kredite, alle unter 1%.
- Laut Anwohnern und Menschen, die gerade dort bauen (zumeist geteilte Immobilie, selbstbewohnt + vermietet), soll es keine Schwierigkeiten geben, Wohnungen zu vermieten. Auch Ferienwohnungen in schlechteren Lagen sind bis März ausgebucht. Vorhersehen kann es aber niemand - und mein Gefühlt ist, dass ich mir da vielleicht etwas ins Boot hole, mit dem ich nicht sinnvoll arbeiten kann, weil mir das Wissen fehlt. Und aus Fehler lernen möchte ich in der Größenordnung eher nicht. ;) Andererseits ist es so, dass wir für ~80% des eigentlichen Preises bauen können, dann aber ja 100% des "Wertes" haben. Allein schon bauen & verkaufen würde sich lohnen, wenn in der Zwischenzeit nichts passiert, was den Wert drastisch senkt (Lärm durch neue Autobahn o.Ä.).
- Wir würden 2-3 Wohneinheiten bauen wollen.
Zum Aktienmarkt:
Wir sind da emotionslos. Überspitzt ausgedrückt: wenn wir den Sparplan mit z.B. 500€ monatlich bedienen, sind diese "weg", Punkt. Und wenn die Aktien in 5 Jahren dann tatsächlich keinen Wert mehr haben sollten, so what. Schade, aber wir haben bis dahin ohne die 500€ monatlich gelebt, uns haben sie nicht gefehlt, und wir werden weiter leben. Verkaufen, wenn der Wert sinkt, würden wir nicht.
"Was würdest Du tun, wenn Du jetzt 10 Millionen Euro bekommen würdest und Du nie mehr einen Cent "verdienen" müsstest?"
Erleichtert ausatmen, froh sein, dass ich meine Ideen (sind schon ein paar) verwirklichen kann, und dann tatsächlich mit der vielleicht am wenigsten lukrativen, aber momentan am meisten Freude bringenden Idee anfangen.
@ Der Autodidakt: Das habe ich nicht klar ausgedrückt, wir möchten uns zusätzlich selbstständig machen. An unserer finanziellen Situation wird in den nächsten Jahren also nichts schlechter. Die erste Idee dir wir umsetzen wollen kostet uns Zeit, aber nahezu kein Geld. Du bist ja jetzt davon ausgegangen, wir würden nur von den Einnahmen aus der Selbstständigkeit leben wollen, richtig?
Hi Otto,
ja, ich ging davon aus, dass ihr den Sprung ins kalte Wasser wagen wollt und eine Selbstständigkeit in Vollzeit anstrebt.
Aber nochmal zur Immobilie:
Dir scheint hier der vermeintliche „Rabatt“, den du bei dieser Immobilie bekommen könntest sehr im Vordergrund zu stehen. Dabei ist es ja eigentlich völlig egal, ob du nun weniger zahlst, als derjenige, der das Haus nebenan baut. Es kann nämlich trotzdem noch zu teuer sein. Und dann kommt zusätzlich noch hinzu, dass Bauvorhaben im Nachhinein meistens teurer werden und länger dauern als vorher geplant ?
Die zentrale Frage ist hier: Wie hoch werden die zu erwartenden Mieteinnahmen und daraus resultierend deine Bruttomietrendite sein? Alles unter 5% ist kein gutes Geschäft. Denn hiervon gehen noch Zinsen, Instandhaltungen, Steuern und Verwaltungsaufwand ab.
Du schreibst:
...und mein Gefühlt ist, dass ich mir da vielleicht etwas ins Boot hole, mit dem ich nicht sinnvoll arbeiten kann, weil mir das Wissen fehlt.
Wenn ich schon ein schlechtes Bauchgefühl bei einer solchen Sache hätte, dann würde ich persönlich die Finger davonlassen. Und es vor allem nicht über das Knie brechen, denn es werden sich immer Gelegenheiten für Immobilien bieten, wenn du nur die Augen offenhältst.
Sehe das wie der Autodidakt in Bezug auf die Immobilie. 20% weniger ist immer relativ. Und es steckt dann ein Großteil Eures Vermögens in einem Objekt. Ist dann eine Wohnung einmal nicht vermietet oder es gibt Ärger mit einem Mieter sind direkt 1/3 des cahsflows in Gefahr.
Zu den ETF`s/Einzelaktien: Du benötigst für Einzelaktien wesentlich mehr Wissen als für ETF`s. Weil du mit Einzelaktien mehr als 5% (infaltionsbereinigt) p.a. schaffen musst um das Einzelaktienrisiko auszugeleichen. Ich würde eher mit ETF`S beginnen und dann ggf. später gut ausgewählte Einzelaktien hinzu holen (sobald du da mehr Wissen angehäuft hast). Wenn du zudem ausschüttende ETF`s wählst kommst du ggf. gar nicht in die Schwierigkeit später etwas verkaufen zu müssen.
zur Reserve: Klingt doch erstmal solide, hängt aber natürlich immer vom Einzelfall (den monatlichen Fixkosten und dem persönlichen Sicherheitsemfpinden ab). Wichtiger als die absolute Zahl wäre mir die Anzahl der monatlichen Kosten, die der Betrag deckt.