Hallo zusammen,
Ich gebe nicht auf und suche immer noch 
Aktuell:
Mir wurde ein kleines MFH in absoluter TOP-Lage in größerer Stadt angeboten.
Der Verkäufer stellt sich 750k vor - komplett unsaniert. Ich habe ihm vorgerechnet, dass ich das bei 1% Zinsen gerne bezahlt hätte oder wenn die Bude in einem besseren Zustand wäre. Es müsste alles gemacht werden - zu allem übel ist die Gasheizung stillgelegt… daher so erstmal nicht vermietbar.
Mein Gegenangebot wird um die 500-600 liegen.
Mein Plan:
In 2023 noch schnell irgendeine (sch egal welche), gebrauchte, neue oder sonst was Therme einbauen. Notdürftig die Wohnungen herrichten und günstig vermieten für 3 Jahre: Faktor 28. Damit der Cashflow nicht zu negativ wird, lasse ich mir ein Gutachten fürs liebe Finanzamt erstellen, dass mir eine geringe restnutzbarkeit bescheinigt, so dass ich 5% vom Gebäude absetzen kann.
Dann nach 3 Jahren in die vollen gehen und einmal kernsanieren inkl. Wärmedämmung, wärmepumpe, Fußbodenheizung usw.
Kosten 350.000 Euro, das. 200 über kfw.
Netto kostet das dank tilgungszuschuss und 42% steuererstattung gerade mal 160k.
Dann erzielen wir eine sehr gute Miete: Faktor 18.
Nach 10 Jahren verkauft der Ehepartner an den anderen, so dass der Nachteil der fehlenden Abschreibungen dann kompensiert wird. Man kann dann zusätzlich mit Ehegattendarlehen arbeiten, das bringt nochmal einen kleinen Bonus aufgrund der Differenz Einkommenssteuer und Kapitalertragssteuer (wenn Gesetzgebung so bleibt).
Meine Fragen:
1) kann die Strategie aufgehen? Habe ich einen Denkfehler?
2) bekomme ich in 2023 einen Handwerker motiviert eine Therme zu verbauen? Preis und Zustand eigentlich egal!
2) wann könnte ich selbst in das Haus einziehen, damit das Finanzamt keine Rückforderungen stellt? Das wäre Plan B, daher ist das Haus auch für uns privat interessant.
3) wieso kosten a-Lagen eigentlich so viel, dass man sie eigentlich nur ohne Kredit finanzieren bzw. bewirtschaften könnte? ich befürchte, dass aufgrund der A-Lage jemand kommt der die 750 bietet. Ich möchte aber nur eine Immo kaufen, wenn der Aufwand auch einen Ertrag nach sich zieht… und ich habe noch keine 5Mio auf dem Konto um die Kohle nur parken zu wollen.
4) wieso verlangen alle auf Immoscout selbst für C-Lagen so viel? Momentan kosten selbst Ramschlagen in hässlichen Hochhäusern Faktor 28. und mit 3,5% kann man keine Immobilie bewirtschaften wenn die Zinsen bei 4,2% liegen.
Danke für eure Einschätzungen!
Windsurfer
Also wenn das so kompliziert ist, bzw so viele Annahmen dabei sind welche u.U. auch anders kommen koennten wie du da schreibst, dann wuerde ich das Ganze nochmal ganz in Ruhe durchdenken ;)
Kaufen ist das Eine, Sanieren das andere. Aber Kaufen, Pinselsanierung, dann Vermieten, nach drei Jahren Mieter raus und Kernsanierung (fuer wie lange?, Rahmenbedingungen in drei Jahren?) und danach dann mit einigen kreativen Massnahmen in den Gewinn gerechnet waere mir zu ungewiss.
Abschreibung kann funktionieren, aber:
Damit der Cashflow nicht zu negativ wird, lasse ich mir ein Gutachten fürs liebe Finanzamt erstellen, dass mir eine geringe restnutzbarkeit bescheinigt, so dass ich 5% vom Gebäude absetzen kann.
Dies bedeutet also der Cashflow waere lediglich nicht "zu " negativ, aber immer noch negativ von Anfang an.
Kredit bzw Zuschuss Kfw kommt mit Bedingungen, selbst da weisst du beim Altbau und festem Budget nicht 100% genau was du bekommst bis eben die Sanierung durch ist,
Alle Abschaetzungen ueber 5 Jahre sind schwierig, alles ueber 10 Jahre..hmm..naja
Wenn du die Immobilie als Investment siehst und dieses sich nur mit Hilfe von Abschreibung und Zuschuessen etc. irgendwann mal eventuell rentiert dann waere das fuer mich keine Option.
Ich wuerde ein realistisches CF-Szenario auf 5-10 Jahre erstellen, meine Annahmen auf Plausibilitaet ueberpruefen und wenn sich das Objekt ohne Steuervorteile und Zuschuesse nicht rechnet, bzw nicht cash positiv (inkl Puffer) ist nach was anderem schauen.
Zum Thema Tilgungszuschuss:
Ich werde ein MFH sanieren, Standartsachen die eben bei einem einige Jahre altem Haus so notwendig sind. Allerdings um da in den Bereich eines Zuschusses zu kommen waren zusaetzliche Ausgaben von ~70-80k faellig, die im besten Fall zu einer Ersparnis von 1000l Oel, bzw 10000Kwh Energie/Jahr fuehren wuerden.
Da steht die naechste Sanierung schon an bevor sich die Massnahmen ueberhaupt rechnen, sicher kein Einzelfall. Da waere es wohl auch in vielen anderen Faellen manchmal besser auf einen Zuschuss zu pfeifen...
Mir wären da auch viel zu viele Annahmen drin.
Was ich nicht verstehe ist der Punkt „Verkauf nach 10 Jahren an Eherpartner“. Welche Vorteile soll das bei der Abschreibung haben?
@ste-fan
Danke für deine ehrliche Einschätzung.
Ich würde es nicht rein als Investment kaufen, da sie auch als Backup dient falls wir mal aus dem Mietshaus raus müssen.
Trotzdem will ich natürlich nicht drauflegen.
In den ersten 3 Jahren würden wir nach Steuer dieTilgungsrate von 1% drauflegen, die können wir nicht aus der Miete bezahlen.
Dann habe ich großzügig ein Jahr ohne Einnahmen gerechnet, hier würden aber die ersten Rechnungen reinkommen, die ich voll absetzen kann.
In den Jahren 5 bis 10 würden wir um die 8.000 CF sowie weitere 8.000 in Tilgung verdienen. In den ersten Jahren kommen dann noch die steuerrückzahlungen aus der Sanierung on Top.
Zu den energetischen Sanierungen:
Ich glaube es führt kein Weg daran vorbei, in 10 Jahren wird ein Vermietungsverbot kommen, wenn man zu den schlechtesten Gebäuden zählt. Und Bauteile, die man anfassen muss, würde ich stets energetisch sanieren und die Subvention durch günstigen Kredit und Zuschüsse mitnehmen. In dem Fall wären das ohnehin in absehbarer Zeit:
- Fenster
- Fassade
- Dach
- Heizungssystem
Und ich glaube, dass Mieter zukünftig auch mehr darauf achten, auch wenn es nur um 1.000 Liter Heizöl geht. Vor allem wenn man im hochpreisigeren Segment vermietet.
Hast du noch Antworten auf meine Fragen 3 und 4? Ziehen in A-Lagen nur Selbstmitleid ein, denen die preise „egal“ sind solange es sie sich leisten können? Und wer kauft gerade Wohnungen mit 3,5% Rendite in C-Lagen?
Gefühlt sind die Preise in den letzen 6 Monaten auch nochmal ordentlich runter, zumindest von den Objekten die verkauft werden. Selbst einige Makler oder deren Auftraggeber halten ja noch an den alten Preisen fest, auch wenn die Sachen schon 1 Jahr online sind.
@der-autodidakt :
Es kauft ein Ehepartner das Gebäude. Nach 10 Jahren verkauft man es dem anderen Ehepartner. In der Annahme dass man für ein saniertes Gebäude wesentlich mehr bekommt als für das unsanierte Haus zum Kaufzeitpunkt, kann man die Abschreibung wesentlich erhöhen.
Zudem sind bei erhöhter Abschreibung von 5% nach 10 Jahren bereits die Hölfte weg. Und alle Sanierungen wurden ja bereits abgesetzt und nicht aktiviert.
Annahme :
Wert des Gebäudes bei Kauf: 250000 bei 500.000 Kaufpreis
Reguläre Abschreibung 2% 5.000 Euro
Wert des Gebäudes nach Sanierung: 600.000
Neue Abschreibung 2% 12.000 Euro
Das ist kein Kriterium, dass die Immobilie wirtschaftlich ist, aber man reduziert seine Steuerlast deutlich und am Ende sind das ein paar Tausender mehr im Jahr.
Ich würde das Haus meinem Kind auch verkaufen, um den gleichen Effekt zu erzielen. Kann man dann mit einem Darlehen Inder Familie machen, so dass man selbst noch Zinszahlungen erhält, die es von der Steuer absetzen kann. Da kommt dann noch dazu, dass man selbst weniger Abgeltungssteuer zahlt als der andere absetzen kann.
wir sind aber in beiden Themen noch nicht 100% sattelfest, wir müssen uns da noch weiter mit befassen.
Grundsätzlich finden wir aber, dass man mit so einem Haus viel mehr Spielraum hat, seine Steuern zu gestalten und es uns Spaß machen würde, die Potentiale des Hauses nach und nach zu heben. Der beschriebene Plan ist auch nicht in Stein gemeißelt, trotzdem finde ich dass man sich ein paar Strategien zurechtlegen sollte, um nicht gleich beim nicht-Eintreten einer Bedingung den Sand in den Kopf zu Stecken.
Weitere Ideen wären Photovoltaik (lohnt momentan noch nicht als Vermieter), Vermietung von Lagerflächen (riiiiesiger Keller mit separatem Zugang), Sauna für die Mieter, Ausbau Spitzboden mit Dachterrasse, etc). was sich davon rechnet und umgesetzt wird, wird die Zeit zeigen.
In der Annahme dass man für ein saniertes Gebäude wesentlich mehr bekommt als für das unsanierte Haus zum Kaufzeitpunkt, kann man die Abschreibung wesentlich erhöhen.
Ah, vestehe.
Energetische Sanierung ist notwendig. Allerdings koennen die Kosten bei einer Altbausanierung davonlaufen wenn du 100% der Forderungen der ENEV erfuellen willst, bzw musst wenn du nenneswerte Zuschuesse erhalten willst.
Es geht also nicht drum Energieeinsparung ja oder nein - sondern was ist wirtschaftlich sinnvoll.
Wenn die Heizung neu ist, Dach und Fenster auf Level gebracht sind dann sind u.U. die Einsparungen durch ein WDVS geringer als die Kosten die dafuer anfallen - vorausgesetzt du hast keine volle Ruine ;) Die KfW sieht das sicherlich anders..
Mieter sind da - zumindest meine Erfahrung - eher pragmatisch. Wenn 50 EUR Ersparnis bei den NK eine 150 EUR Mieterhoehung rechtfertigen wuerden und der Mieter die Wahl hat dann ist die Entscheidung oft einfach.
Wie gesagt, geht nicht um ja/nein sondern um wirtschaftlich sinnvoll - den untersten Standard will keiner, aber den hoechsten will/braucht auch nicht jeder.
Zum Heizungsbauer: KA was gebraucht geht...ich bekam die Auskunft: Wenn ich im Juni eine neu Anlage bestellt haette waere sie irgendwann 2024 geliefert worden.
Zum FA: Wenn du das Haus irgendwann selbst bewohnst wuerden mMn die Abschreibungen komplett oder anteilig wegfallen, aber Rueckforderungen sollte es keine geben wenn alles sauber laeuft. Was evt. Bedingungen der KfW angeht kenne ich mich nicht aus.
Zur Lage: Prinzipiell wird A-Lagen ein hoeheres Wertsteigerungspotential zugeschrieben, bei Vermietung sollen die Risiken durch z.B. Leerstaende wesentlich geringer sein als in B oder C Lagen. Dies schlaegt sich im Preis nieder. Ob die bisherigen Steigerungen so fortgeschrieben werden koennen....ich moechte aber nicht drauf wetten.
Daher duerften doch einige denen das Risiko im A-Bereich zu hoch wird auf C-Lagen umschwenken. Die Verkaufszahlen wuerden die These zumindest mal nicht ausschliessen.
Ich bin im mittleren B Bereich unterwegs, also definitiv nicht hochpreisig. Allerdings finde ich das Risiko dort akzeptabel. Swappen bringt nicht viel, aber unter Annahme dass die Immos zumindest die Inflation ausgleichen ist die Gesamtrendite bzw CF mMn vorteilhafter als in A Lagen. Hin und wieder selbst Hausmeister spielen hilft dabei durchaus auch.
@ste-fan
Auf Wertsteigerungen würde ich auch nicht setzen, die Luft ist erstmal raus. Einzig die Aufwertung der Immobilie wäre interessant. Man bekommt auf alles 42% Rabatt. Wenn man das mit einem selbstnutzer vergleicht, hat man da schon einen wesentlichen Kostenvorteil - und da ich plane, 2 Wohneinheiten daraus zu machen (1x180qm in EG+1.OG und eine weitere Dachwohnung) kann man das Haus auch gut an selbstnutzer weiterverkaufen (Plan C, falls A und B nicht zum tragen kommen).
Durch die Nähe zu einigen Unternehmenszentralen sollte ausreichend solvente Kundschaft da sein.
Danke aber für den Hinweis mit dem CF,der mich nochmal nachdenklich hat werden lassen. Als CF zählst du alles inkl. EK zu Beginn und weiter Investitionen (auch wenn sie der Wohnraumvergrösserung dienen)? Wie schnell sollte man denn in Summe Cashflow positiv sein? Also ich meine nicht auf Jahresbasis (das wäre mir relativ Wurscht, sondern ab wann habe ich wieder mehr auf dem Konto verglichen vor der Investition.
Falls ich 100k EK und später nochmal 50k für Erweiterung Wohnfläche ausgebe, dauert es doch schon deutlich >10 Jahre bis das Geld wieder drin ist. Es sei denn ich beziehe die Steuererstattung der Sanierung als Cashflowpositiv mit ein. Da war ich gedanklich eher bei Sondertilgen, um die Schulden und damit Zinsen etwas zu begrenzen.
Wenn ich die Tilgung mit einbeziehe, bin ich nach 10 Jahren auf Null, habe also mein EK zu Beginn und für die Erweiterung wieder drin. Dann hätte ich eine Immobilie die 11.000 Euro im Jahr Cashflow nach Steuer plus ca 8000 Euro im Jahr tilgt. Wenn CF=sichere Entnahmerate , dann bräuchte ich als Äquivalent dafür ca. 350.000 Euro in ETFs. Wenn die Börse sehr gut läuft könnte ich das auch mit 150.000 Euro über die 10 Jahre erreichen - ohne Aufwand. Aber auch eher unwahrscheinlich in der aktuellen Lage.
Wie sind deine Erfahrungswerte bzgl CF? Kaufst du mir mit 100% Finanzierung und ab Jahr 1 positiven CF?
Wie hoch wäre für dich eine Mindestrendite in besagter B-Lage unter den aktuellen Voraussetzungen? (4,2% Zinsen, kaum 100% Finanzierung)
Schönen Abend!
Windsurfer
Hi @windsurfer meine Inputs:
- ich bin mir nicht sicher, ob diese Gleichung aufgeht mit jetzt kaufen, das Haus vermieten und später einziehen. Habt ihr wirklich ähnliche Anforderungen an das Wohnen oder müsst ihr es dann erneut verschönern.
- zur Heizung: meinen Heizbauer hab ich im April diesen Jahres kontaktiert und im Juli konnte eingebaut werden. Die Lieferzeiten waren ca. 4-5 Wochen, d.h. je nachdem könnte es für dieses Jahr knapp werden. Bei mir war es nur eine Wohnung, ich denke bei einem MFH könnte es komplizierter / langwieriger sein.
@natman
- ja, gleicher Anspruch, da gleiches Viertel, Sanierung wird so gemacht, dass wir uns auch wohl fühlen. Altersgerechtes Wohnen auch möglich.
- Geräte gibt es gebraucht mit 2 Wochen Lieferzeit (gibt es spezialisierte Firmen), ich muss nur einen Handwerker finden, der das zur Not am Wochenende macht.
@windsurfer
Was CF oder allgemein die Bewertung angeht..da ist vieles Ansichtssache - meine Meinung duerfte da nur eine von vielen sein ;)
Der CF gibt einem am ehesten die genaue Uebersicht was bei so einem Projekt wann passiert - alle relevanten Mittelzu-/abfluesse gehoeren da mMn prinzipiell mit rein. Ratios oder Vervielfaeltiger sind -denke ich- eher Anhaltspunkte als genaue Information.
Wann und ob CF positiv sein muss ist individuell. Gehst du mit wenig EK die Sache an und willst schnell CF positiv sein dann ist die Tilgung zwangslaeufig minimal, du kriegst schnell einen (kleinen) positiven CF dafuer tilgst du halt ewig.
Auf der anderen Seite kannst du sanieren und rein auf die Aufwertung spekulieren - du waerst CF negativ bis du mit Profit verkaufst.
Fuer meinen Fall war der Ansatz eher hohes EK, somit geringeres FK, die ersten 3 Jahre CF negativ und dann CF positiv mit passabler Entnahmerate.
Reiner Payback wuerde klar laenger dauern, bei einem hypothetischen Verkauf nach 10 Jahren koennte das aber mit der Boerse definitiv mithalten. Als Langfristinvestment im Idealfall irgendwie wie ein Diviportfolio mit entsprechender Ausschuettung.
Der Fall ist insgesamt aber vermutlich eher ein ungeeignetes Beispiel fuer einen Investor ohne jede Fachkenntnis da nominell zwar ein gutes Investment, aber die Altlasten sind auch nicht ohne. Ich habe vor Urzeiten mal eine Handwerkslehre gemacht - ohne ein bisschen Kenntnis kann so ein "Schnaeppchen" auch kostenmaessig schnell Ueberraschungen bringen.
Die Rendite kann man sich durch FK-Hebel, etc auch schoenrechnen, da muss jeder fuer sich selbst das Risiko klaeren. Ich selbst haette unter 6% Gesamtrendite nach Kosten/vor Steuer das Geld im Depot gelassen.
@natman
...
- Geräte gibt es gebraucht mit 2 Wochen Lieferzeit (gibt es spezialisierte Firmen), ich muss nur einen Handwerker finden, der das zur Not am Wochenende macht.
Also ich würde als Handwerker, da schon mal richtig die Hände auf halten!!
Gebrauchtes Gerät am Wochenende einbauen...
Vergleichbar mit, ins Restaurant gehen und das eigene Steak mitnehmen
@ansel
Kommt drauf an: wenn du keinen eigenen Betrieb hast und am Wochenende was dazuverdienen willst?
Oder wenn der Engpass nicht die Arbeitskraft sondern die Therme ist? Ich kaufe auch eine neue, aber die sind nicht verfügbar, afaik.