Hallo Zusammen,
ich war hier bisher immer stille Mitleserin und moechte mal gerne von eurer Seite Input fuer unser Vorhaben bekommen.
Ein paar Daten zu uns:
- mitte 30, 1 Kleinkind wohnen in einer grossen westdeutschen Stadt zur Miete (870 EUR warm)
- unsere Ausgaben liegen monatlich bei ca. 3300 EUR
- unser Einkommen liegt ca. bei monatlich 9-10 TEUR netto, angestellt
- somit koennen wir ca. 6 TEUR monatlich sparen
- an Vermoegen ist ca. 670 TEUR in Aktien/ETFs und 260 TEUR Sichteinlagen vorhanden
- in den naechsten Jahren sind noch vorzeitige Schenkungen von ~40 TEUR/Jahr geplant um den Hauskredit abzuzahlen, aber damit moechte ich gar nicht planen. Man kann ja steuerfrei 400 TEUR/10 Jahre erben...
Unser Ziel war es bisher eigentlich immer so schnell wie moeglich finanziell frei zu werden und eine selbstgenutzte Immobilie war fuer uns ausgeschlossen. Daher sparen wir seit 2013 auch in Aktien/ETFs.
Beruflich sind unsere Jobs die naechsten Jahre wahrscheinlich sicher, was jedoch in 10-15 Jahren kommt, kann auch niemand vorhersehen. Natuerlich denken wir auch mal, dass die Arbeit aus B*llsh*t besteht, aber die Entlohnung wuerde ich sagen, ist schon ganz gut. Durch das angesammelte Vermoegen hat man auch nicht den Zwang nur fuers Geld und die Bank zu arbeiten.
Wir wuerden gerne erstmal die naechsten 15 Jahre hier wohnen bleiben, bis unser Sohn die Schule beendet hat. Danach koennte man auch drueber nachdenken in unsere "Heimatlaender" zu ziehen.
1 weiteres Kind ist evt. noch geplant, aber aktuell finde ich einen schon anstrengend genug. Beim ersten habe ich nach 8 Monaten wieder angefangen zu arbeiten, so dass die Einkommensverluste ueberschaubar waren.
Nun hat uns unser Kind und Corona uns zum Umdenken gebracht. Die Zeit im Fruehjahr ohne Garten und mit Homeoffice war stellenweise fuerchterlich. Der Kleine will eigentlich immer raus und wir denken es waere gerade jetzt schoen fuer das Kind ein Haus mit Garten zu haben. Frueher wollten wir immer viel reisen, aber aufgrund der CO2 Bilanz ist die Fliegerei vielleicht auch nach Corona nicht mehr zeitgemaess. Unsere Familien leben im Ausland, so dass unsere Urlaube eigentlich seit Jahren nur aus Familienbesuch bestehen. Dieser kostet uns auch so gut wie nichts ;-).
Unsere Wohnung ist nett und guenstig, aber irgendwie fuehlen wir uns in Wohnungen immer so temporaer, da sie uns nicht gehoert und wir dann z.B. sagen "nee, das Parkett abschleifen lohnt sich als Mieter nicht".
Ein Haus mit Garten zu mieten finden wir teuer und irgendwie haette man trotzdem nicht das Gefuehl, dass es das eigene ist. Uns ist voellig klar, dass die Total Cost of Ownership Kosten wahrscheinlich guenstiger waeren, wenn wir uns ein Haus mieten fuer den Zeitraum, wo die Kinder das noch toll finden.
Daten Immobilienkauf:
- Haus fuer 550-650 TEUR kaufen zzgl. Nebenkosten macht das eine Kreditsumme von ca. 450 TEUR. Dafuer bekommt man hier eine Doppelhaushaelfte am Rande der Stadt.
- Eigenkapitel von ca. 250 TEUR einbringen
- hohe Tilgung von 3 TEUR/Monat, so dass nach 15 Jahre spaetestens alles abbezahlt ist
- somit wuerden ca. 1/3 Lebenshaltungskosten, 1/3 Hauskredit und 1/3 Aktien/ETFs pro Monat an Ausgaben entstehen
Moegliches Szenario 1 nach 5 Jahren mit Hauskauf
- Auf dem Haus sind noch 300 TEUR Kredit
- Depot gestiegen auf konserative 1 MioEUR
- Ein Job faellt weg -> nur noch 5 TEUR Einkommen
- Wir verkaufen Haus und kriegen aus dem Verkauf abzgl. Kredit noch 300 TEUR. Somit haetten wir vielleicht insgesamt 1,3 MioEUR.
Moegliches Szenario 2 nach 5 Jahren ohne Hauskauf
- alles wird in ETFs gesteckt - 930 TEUR
- 6 TEUR/Monat Sparrate
- Depot gestiegen auf konserative 1,5 MioEUR
Moegliches Szenario 3 nach 10 Jahren mit Hauskauf
- Auf dem Haus sind noch 100 TEUR Kredit
- Depot gestiegen auf konserative 1,5 MioEUR
- Ein Job faellt weg -> nur noch 5 TEUR Einkommen oder beide Jobs sind weg -> gar kein Einkommen mehr
- Wir bezahlen die Restschuld mit einen Teil aus dem Depot und haetten 1,4 MioEUR + abbezahltes Haus
Moegliches Szenario 4 nach 10 Jahren ohne Hauskauf
- alles wird in ETFs gesteckt - 930 TEUR
- 6 TEUR/Monat Sparrate
- Depot gestiegen auf konserative jehnseits 2 MioEUR
Es ist ziemlich klar, dass ein Hauskauf ein Ruecksetzer in der Vermoegendbildung bedeutet. Aber wer weiss, vielleicht bricht auch der Aktienmarkt ein bzw. waechst nicht konstant pro Jahr? Was denkt ihr, soll man immer das Vermoegen maximieren oder einfach auchmal den vermeintlichen Traum vom Eigenheim erfuellen?
Btw.: Meine Familie aus dem Ausland findet die Immobilienpreise ueberigens laecherlich niedrig in Deutschland. Fuer das Geld oben wuerde man ne 2-Zimmer Wohnung im Hochhaus bekommen. Die koennen es nicht verstehen, wie man mieten kann, da man jederzeit rausgeschmissen werden kann.
Hey Mina,
danke für deinen Beitrag und schön, dass du nun zu den aktiven Freiheitskämpfern gewechselt bist. 9-10 k pro monat netto sind extrem stark, 6k "free cashflow" ebenfalls.
Wir sind auch Mitte 30 und wohnen seit 10 Jahren zu unveränderten Mietzins in unserer allerersten Wohnung(450 KM bei wirklich guter Lage) aus Studienzeiten, sodass sich zur Zeit für uns ähnliche Fragen stellen.Die günstigen Mietkosten nehmen wir zur Zeit gerne mit.
Wir haben keine Kinder, sodass bei uns der Veränderungsdruck derzeit nicht so hoch ist. Wir haben uns jetzt zumindest für die nächsten Jahre erstmal gegen ein Eigenheim entschieden und investieren alles in die FI. Daher würde ich persönlich Variante 4 vorziehen ;-)
Wollt ihr kaufen oder bauen?
Wenn ihr 3k pro Monat in Zins und Tilgung investiert, 0,5k für Instandhaltung und NK pro Monat, würdet ihr ca 2,7 k pro Monat mehr für Wohnen ausgeben. Die Gesamtausgaben erhöhen sich auf c. 6 k, sodass ihr nebenbei noch 3 k investieren könnt. Sofern die Casflows aus dem Job für die Zeit des Darlehens sicher sind, ist das für euch finanziell kein Problem.
Da du dir bewusst bist, dass das Eigenheim kein Investment ist, sondern Luxus, könntet ihr euch diesen Luxus ohne Probleme insbesondere vor dem Hintergrund der weiteren Schenkungen gut leisten.
Wie ist denn euer Verhältnis Einzelaktien zu ETFs wenn ich fragen darf?
Zwei Tipps:
1) Die kalte Rechnung:
besorg Dir das Buch "Kaufen oder Mieten" von Gerd Kommer. Super Details, inklusive einem sehr nützlichen Excel Rechentool, in dem Du mit verschiedenen Parametern/Annahmen Szenarien durchspielen kannst.
2) Kontrolliere Dich selbst auf Cognitive Bias:
Aktuell ist alles durch die Pandemie bestimmt. Sehr viele (inklusive mir selbst) hätte jetzt gerne mehr Platz, man trifft eh fast niemanden, und mit 100% Home Office interessiert die Pendelstrecke auch nicht. Als Menschen ist unser Verstand und noch viel mehr unser Gefühl sehr einfach gestrickt. Wir extrapolieren z.B. die aktuelle Situation und schreiben diese als Trend fort - und vergessen schnell, wie wir davor gedacht haben. Das führt jetzt aktuell bei vielen
dazu, doch noch Mal in eine Immobilie auf dem Land zu investieren, die man vorher vermutlich nicht mit der Kneifzange angefasst hätte. Der entstehende Herdentrieb tut sein übriges und wirkt als weiterer Faktor (FOMO).
Das Ganze hat auch wieder ein Ende.
Daher wichtig sich selbst auf diesen Bias zu prüfen, um das Risiko zu reduzieren später sich über eine Fehlentscheidung zu ärgern.
Was wir vor 4 Jahren gemacht hatten bevor wir ein Haus mit Minigarten zur Miete hatten: ein Schrebergartengrundstück gekauft für wenige Tausender eigener Garten und ausreichend. Dieser war ca 900m von unserem alten Wohnort. Billiger und FF freundlich... Es haben etliche Nachbarn der Gartenstücke verpachtet und verkauft. Pachtpreise sind in Bawü ca. 20-35 Euro pro Monat für ca. 150-250m² mit Wasserpumpe, Hütte und Wiese und Beeten.
Kaufen geht ab wenige 1000 los insbesondere wenn es vererbt worden ist und die Erben nix mit Garten am Hut haben. Unser Garten ist ca 5 Riesen wert und hat bis 2 Kinder locker ausgereicht und wenn man nur Gemüse macht.
Danke fuer eure Antworten!
Wollt ihr kaufen oder bauen?
Ich denke, dass wir nur fertig kaufen wuerden und am liebsten ein bezugsfertiges Haus. Wir sind handwerklich nicht begabt und wollen auch nicht 1 Jahr auf der Baustelle verbringen.
Wie ist denn euer Verhältnis Einzelaktien zu ETFs wenn ich fragen darf?
Die Einzelaktien machen eher einen sehr kleinen Teil aus und sind eher aus der Anfangszeit und jaehrlich aus Firmenaktienprogrammen. Auf jeden Fall weniger als 15 % vom gesamten Depot.
Das Buch von Kommer habe ich vor ein paar Jahren mal gelesen. Es leuchtet mir ja auch alles ein und vor ein paar Jahren haette ich auch ueber mich selbst gelaechelt. Aber nur ein Depot auf Dauer macht auch nicht zufrieden. Eine selbstgenutzte Immobilie ist mit Emotionen verbunden auch wenn es irrational ist. Ich glaube wir haben einfach zu lange gespart und sparsam gelebt, dass Zweifel am Sinn kommen. Ja, sicherlich ist diese Zeit sehr besonders. Man kann nichtmal mehr sein Geld ausgeben wie man will (Restaurants, Reisen etc. dicht). Daher kann es sehr gut sein, dass man sich zumindest seine eigenen 4 Waende wuenscht, wo man tun und machen kann was man will.
Auf der anderen Seite haben Menschen schon immer Haeuser gebaut, auch vor Corona. Irgendwas muss also dran sein am Besitz vom Eigentum.
Wir wollen auf keinen Fall ein Haus in der Pampa, sondern etwas in max. 5 km Umkreis. Wir sind durch jahrelange Pendellei schon geschaedigt.
Das Interessante an Schrebergaerten ist, dass die Nachfrage aktuell riesig ist. Auch schon vor Corona uebrigens. Wir haben bei uns in paar hundert Metern eine kleine Kolonie. Ich habe gehoert, dass die fuer 20-30 TEUR! weggehen. Und das auch nur, wenn der Verkaeufer einen mag. Andere haben den Schrebergarten aufgegeben, da es zu viele Regeln gab. Ich glaube in der Grossstadt ist es leider aktuell schwierig einen Schrebergarten zu bekommen.
Bei uns in einem Mittelzentrum (125k Einwohner) gibt es Gartengrundstücke ohne spießigen Verein. In einen Kleingartenverein würde ich niemals reingehen, will mir nicht vorschreiben lassen, was wir anbauen dürfen oder dass es nicht ordentlich genug ist ;-) Dieser kleine Garten war tatsächlich deutlich teurer als unsere Streuobstwiese / unser Großgarten auf dem Land ca. 12km weg und nur 9800 Einwohner. Wir haben tatsächlich eher den Kaufmarkt betrachtet. Ich hatte den Schrebergarten ursprünglich nur als Investmentdiversifikation gekauft und für eine Krise, ist jetzt aber wohl Hobby geworden und die Daumen sind nun grün. Mittlerweile verpachte ich den Kleingarten und der große wird ordentlich bepflanzt, kann man hier an anderen Stellen nachlesen... Bei unserer Verpachtung hatten wir von 20 Besichtigungen 19 Interessenten und durften aussuchen.
Hallo Zusammen,
...
Herzlich Willkommen Mina und herzlichen Glückwunsch zu dieser genialen Vermögenssumme mit Mitte 30.
Das euch ein Hauskauf finanziell ein gutes Stück weit zurück wirft liegt ja hauptsächlich daran, dass Ihr eine geringe Beleihung und einen hohen Kreditabtrag wählt.
Was viele Menschen mit wenig Vermögen oft nicht verstehen:
Gerade weil Ihr euch mittlerweile aus dem eigenem Vermögen ganz locker eine Immobilie in bar kaufen könntet, müsst Ihr es gerade deshalb nun nicht mehr tun.
Für AAA Prime Schuldner wie euch gibt es aktuell Immokredite mit 15 Jahren Laufzeit für ca. 0,6 - 0,9% Zinsen:
https://freiheitsmaschine.com/baufinanzierungsvergleich/
Das heißt bei einer Inflationsrate von 1,5% ist der Kredit nicht nur umsonst, sondern Ihr bekommt in diesen 15 Jahren zusätzlich min. ca. 10% der gesamten Kreditsumme durch Inflation geschenkt.
In eurem Fall würde ich deshalb ganz klar eine 80% Finanzierung mit 1% Abtrag wählen. Durch die Inflation sind dann nach 15 Jahren trotzdem fast 40% davon real abgetragen (15% durch die 1% Tilgung und 1,5% jährlich durch die Inflation).
Wenn Ihr euch bei euren aktuellen Parametern für einen Hauskauf entscheidet, würde ich klar mit einer 1% Tilgung rechnen und den Rest natürlich regelmäßig weiter dort Investieren, wo es seit 200 Jahren jährlich auf lange Sicht reale ca. 5% plus den Inflationsausgleich gibt.
Dann ist auch der Unterschied Mieten gegen Kaufen deutlich besser.
In 15 Jahren werden sich bei euren Parametern ca. 2-3 Millionen Euro an Vermögen in euren Aktiendepots befinden. Was meinst Du wie sehr es Dich interessiert, wenn dann noch weniger als 300.000 Euro an realem Restkredit für eure Immobilie irgendwo stehen?
Als weiterer Hinweis kam mir beim Durchlesen Deines Beitrag ein wenig der Gedanke, dass es Zeit ist, dass Ihr euch etwas mehr gönnt. Ich meine, Ihr seid mit Mitte 30 nun bald Selfmade Millionäre. Das investierte Geld schaufelt nun mehr und mehr Dividenden und weitere Kurssteigerungen in eure Richtung.
Welchen Unterschied würde es machen, wenn Ihr nun monatlich einige hundert Euro mehr ausgebt und dafür in Zukunft mehr Dinge macht, die euch Freude bereiten (zum Beispiel mal wieder irgendwo Urlaub machen, wo Ihr noch nicht wart). Dieser Ratschlag ist für die meisten Menschen mit null Vermögen völlig kontraproduktiv, aber bei euch könnte er (wie bei mir selbst mittlerweile auch) betreff Verbesserung eurer Lebensqualität gut passen.
Schönen Abend
Ich beneide immer eure günstigen Immobilienpreise. Hier in München wäre mindestens 1 Mio, oft eher mehr, für ein kleines Reihenhaus fällig - und das nicht Mal Neubau.
Da bei euch der Einsatz auch geringer ist (500k?) ist der denkbare Verlust ja auch nicht so dramatisch, als wenn man mit 1-1,5 Mio ins Rennen geht ;)
@mina: bitte achte auch bei schlüsselfertigem Bauen auf den Bauträger / die Firma die das macht. Habe einen Arbeitskollegen, der handlich sehr geschickt ist und der hat bei seinem Fertighausbauer sehr Stress gemacht, dass alles so wird wie er es sich vorstellt. Hat mir da Stories erzählt. Eine Familie aus der Kita konnte in das Fertighaus nicht einziehen, da Baumängel. Der Bruder eines Arbeitskollegen hatte ein Problem mit der Qualität beim Fertighaus und hatte einen längeren Gerichtsstreit. Sind nur Extrembeispiele (hoffentlich), aber ich will nur sagen, dass die Realität und die Träume nicht immer übereinstimmen müssen. Also genau informieren und trotzdem weitermachen :-).
@Smmn: bei uns in Bawü sind die Preise auch astronomisch außer Odenwald oder sonst in der Pampa. Habe jetzt erstmalig eine interessante Investimmmo in HD entdeckt, die kaufenswert wäre. Zwar teuer aber extrem hohe Miete und relativ neu renoviert. Wir haben uns aber dagegen entschieden, da es derzeit mit 3 Kids, Arbeitsaufstieg und sonst zu mühsam wäre gerade. (Ich habe ca. 8 Monate nach einer Investimmo im Umkreis von 120km zum Wohnort gesucht) Wir würden auch gerne eine Garage für den Anhänger u. Rasentraktor kaufen, aber in unserem Wohnort gibt es nur astronomische Preise bis zu 20.000 Euro oder wenn billiger dann monatliche Nebenkosten von 10-15 Euro (!).
Danke fuer die Antworten liebe Freiheitskaempfer! Ich muss nochmal ueber die Antworten nachdenken. Heute haben wir uns ein altes Haus angeschaut, was quasi kernsaniert werden muesste. Es wird privat verkauft und der Verkaeufer stellt sich etwas um die 4xx TEUR vor. So genau schien er das auch nicht zu wissen ? , da er es seit Jahren leer steht...
Dein Vorschlag ist wirklich gut und prinzipiell auch sehr sinnvoll bei so geringen Zinsen wenig Tilgung zu waehlen. Das Problem ist wohl eher psychischer Natur, dass man der Bank noch Geld schuldet. Wir wuerden auch kein Auto auf Kredit kaufen oder eine 0% Finanzierung von Moebeln etc. machen.
Bei den Immobilienpreisen habe ich nicht das Gefuehl, dass wir nach etwas luxurioesen suchen. So eine 1960er Doppelhaushaelfte fuer 600 TEUR ist ja auch nichts besonderes. Geld ist halt heute auch nichts mehr wert. Das Problem ist erstmal etwas zu finden. Ich habe letztens bei einem Bautraeger angerufen, der Doppelhaushaelften fuer 600 TEUR mit 250 m2 Grundstueck in einer kleinen Stadt verkauft. Die haben sich totgelacht als ich nach 3 Tagen angerufen habe und meinten alle 30 Haeuser haetten schon jeweils 30 Vormerkungen. Da habe ich auch gefragt wo die Corona Krise sein soll?
Also fuer 500 TEUR muss man hier garantiert noch sanieren fuer > 100 TEUR. Bei > 600 wird es meistens etwas besser. Die aelteren Haeuser haben aber auch die groesseren Grundstuecke. Wir suchen eigentlich ein Haus was saniert oder bezugsfertig ist, aber man kann sich ja auch was vom Weihnachtsmann wuenschen.
In Muenchen finde ich die Preise schon absurd. Das Einkommen ist ja nicht doppelt so hoch, aber die Immobilien sind es.
@mina
Erst wieder vor ein paar Tagen gesehen: 1,1 Mio Reihenmittelhaus, weit außerhalb München (dafür südliches Einzugsgebiet), S-Bahn 20min zu Fuß, Baujahr 1982 und sanierungsbedürftig. Gartenanteil so klein wie ein größerer Balkon. 140qm insgesamt. Mehrere Zusagen.
Das macht mE nur noch Sinn falls man eine sehr hohe Inflation und mindestens stabile Immobilienpreise erwartet
Eine Wohnung in München ist bezahlbarer. Ich denke in München wohnend und nicht im Vorstand ist der Kompromiss Wohnung mit Balkon und oder Park in der Nähe. Lehel oder Innenstadt eher nicht...aber hm man verdient besser in München aber auch nicht so wie die Preise angezogen sind.
Hallo zusammen,
ich schreibe auch mal was dazu. Lese schon länger das Forum und habe mich nun auch angemeldet.
Ich wohne auch seit 14 Jahren in München und wir haben vor 1 Jahr den Sprung in den Speckgürtel gewagt. Haben eine tolle Wohnung (4 Zi) mit kleinen eigenen Garten aus Baujahr 2016 gekauft. Dank niedrigem Zins und etwas EK zahlen wir so ca. den Mietpreis.
Von daher gibt es schon noch Möglichkeiten. Wir haben uns bewusst gegen ein Reihenhaus entschieden da dort die Kaufpreise im Verhältnis zu einer möglichen Vermietung zu hoch sind und wir das wohnen auf 3-4 Ebenen mit überall Treppen total nervig finden.
super,dass du dich angemeldet hast und willkommen. Wieviel % EK habt ihr eingebracht, wenn ich fragen darf?
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Dein Vorschlag ist wirklich gut und prinzipiell auch sehr sinnvoll bei so geringen Zinsen wenig Tilgung zu waehlen. Das Problem ist wohl eher psychischer Natur, dass man der Bank noch Geld schuldet. Wir wuerden auch kein Auto auf Kredit kaufen oder eine 0% Finanzierung von Moebeln etc. machen.
Bei den Immobilienpreisen habe ich nicht das Gefuehl, dass wir nach etwas luxurioesen suchen. So eine 1960er Doppelhaushaelfte fuer 600 TEUR ist ja auch nichts besonderes. Geld ist halt heute auch nichts mehr wert. Das Problem ist erstmal etwas zu finden. Ich habe letztens bei einem Bautraeger angerufen, der Doppelhaushaelften fuer 600 TEUR mit 250 m2 Grundstueck in einer kleinen Stadt verkauft. Die haben sich totgelacht als ich nach 3 Tagen angerufen habe und meinten alle 30 Haeuser haetten schon jeweils 30 Vormerkungen. Da habe ich auch gefragt wo die Corona Krise sein soll?
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Kann ich verstehen und bei Konsumgegenständen wie Auto oder Möbel macht es ja auch keinen Sinn. Aber in dem Beispiel Immobilie geht es um mittlere sechstellige Summen und die Bank verschenkt das Geld für 15 Jahre und gibt zusätzlich noch ca. 10% dazu.
Die Illusion, dass "Geld nichts mehr Wert" ist, gibt es nach meiner Meinung hauptsächlich bei Immobilien in den größeren Städten plus Fläche Süddeutschland.
In großen Teilen Deutschlands bekommt man weiterhin viel Haus für sein Geld.
Das hier gefällt mir zum Beispiel gut:
Cochem an der Mosel
- Kindergarten und alle Schulformen inkl. Gymnasium im Ort
- Kinder können mit dem Fahrrad zu Schule und Freunden fahren
- Wohnen wo andere Urlaub machen
- Durch Tourismus trotz Kleinstadtfeeling immer etwas los
Erschlossene Bauplätze mit Blick auf die Mosel und die Weinberge verfügbar und kosten 75 Euro pro m2 (!)
Das heißt ein ganz neues großes Haus mit so viel Grund wie Du möchstest direkt fertig zum Einziehen für gut 400.000 Euro.
Alte kleinere Häuser gibt es dort für ca. 150.000 Euro zum selbst herrichten.
Wir sind ja auch gerade mitten im Prozess:
- Aktuell gemietete Wohnung in unserer überteuerten B-Stadt noch kaufen
- Größeres Haus in der B-Stadt für noch viel mehr Geld kaufen
- Oder in wenigen Jahren dorthin ziehen wo die Lebensqualität sehr hoch ist und Wohnraum weniger ein Thema.
Schönen Abend